Fra en livslang lærdom fokuserer eiendomsbedrifter på å selge det markedet trenger.

"Usynkronisert" tilbud, risiko for boligprisøkning

Eiendomsmarkedet har nettopp gått gjennom en periode med «stase», hvor både tilbud og etterspørsel falt kraftig, juridiske problemer knyttet til prosjekter ble viklet inn i hverandre, og kapitalkilder ble blokkert. Mange bedrifter måtte gjennom en ekstremt vanskelig periode, med oppsigelser av tusenvis av ansatte og til og med midlertidige stans i driften.

Le Hoang Chau – styreleder i Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) – innrømmet på en nylig konferanse at eiendomsbransjen har lært «uforglemmelige leksjoner» etter covid-19.

Etter det måtte selskapet fokusere på restrukturering, løsning av kapitalproblemet og fremme produktutvikling. Det største problemet, obligasjonsgjeld, ble også håndtert «mykt», takket være støtte fra regjeringen og statsbanken med rundskrivet som forlenget nedbetalingsperioden for gjeld og forlenget obligasjonsgjelden.

Chau er imidlertid fortsatt bekymret for at eiendomsmarkedet i Ho Chi Minh-byen i år kan fortsette å ha en ubalanse i tilbud og etterspørsel etter boliger. 71 % av tilbudet er fortsatt i high-end-segmentet, resten er i mellomsegmentet, og det er mangel på rimelige produkter og sosiale boliger, ifølge data per slutten av 2023.

På grunn av juridiske problemer som står for 70 % av markedets vanskeligheter, har Ho Chi Minh-byen 148 eiendoms-, næringsboliger- og sosialboligprosjekter som ikke har vært i stand til å fullføre investerings-, bygge- og forretningsprosedyrer, eller som har blitt suspendert. Som et resultat har mer enn 58 000 kunder som kjøpte boliger i prosjekter ikke fått tildelt «rosa bøker».

Mangel på boligtilbud kan føre til høye boligpriser eller høye priser, i sammenheng med stadig knappere rimelige boliger og sosialboliger. Styrelederen i HoREA mener at eiendomsbransjen må fremme produktstruktur, med fokus på rimelige boliger og sosialboliger for å øke likviditeten, møte folks reelle behov og sikre en sunn utvikling av markedet.

Eiendomsmarkedet står overfor risikoen for fortsatt økning i boligpriene på grunn av manglende tilbud (Illustrasjon: Trinh Nguyen).

«Utefase»-markedet og mangelen på rimelige boligprodukter er også blant utfordringene som Nguyen Xuan Quang – styreleder i Nam Long Investment Company – nylig nevnte. «Utefase» mellom tilbud og etterspørsel i ulike eiendomssegmenter, krisen i boligkjøpernes tillit som fører til redusert likviditet og økt varelager er problemene markedet må møte.

I tillegg, ifølge Mr. Quang, står bedrifter også overfor økonomiske utfordringer når gjelden vedvarer, og obligasjonslån, selv om de er forlenget, fortsatt vil vedvare i 2024 og 2025. For det tredje er den juridiske utfordringen knyttet til prosjektet når noen lover fortsatt overlapper hverandre. Samtidig er den reelle etterspørselen etter boliger fortsatt høy, og rimelige boliger og sosiale boligsegmenter har fortsatt muligheter til å utvikle seg.

Fenomenet «faseforskjell» mellom boligtilbud og -etterspørsel, som betyr at markedstilbudet er skjevt rettet mot luksusboliger og at det er mangel på rimelige boliger, har blitt advart av eksperter og representanter for forvaltningsorganer i mange år. I det siste har meningene blitt rettet mot å oppmuntre bedrifter til å utvikle denne «markedstrengte» produktlinjen.

Ifølge mange eksperter vil rimelige boliger og sosialboliger være eiendomssegmentet som vil gå inn i den første gjenopprettingsfasen i år. Etterspørselen i dette segmentet er fortsatt svært høy, noe som fremmer likviditeten og snart bringer markedet inn i en ny fase etter krisen.

Mange bedrifter melder seg på i kappløpet

I følge Savills' estimater og forskningsmodell trenger Ho Chi Minh-byen rundt 50 000 leiligheter for å dekke folks boligbehov, og 60–70 % av det totale tilbudet kommer fra segmentet for rimelige boliger. Ho Chi Minh-byen har imidlertid mangel på disse produktene, og tilbudet er konsentrert i nærliggende markeder som Binh Duong, Dong Nai og Long An, men det er kanskje ikke nok.

Leilighetsprosjekter i forstedene retter seg mot kunder i Ho Chi Minh-byen som kjøper bolig for å bo og investere. Salgsprisen for leiligheter med 2 soverom er rundt 2 milliarder VND per enhet, noe som er veldig godt egnet for små familier.

Med et så stort marked har mange bedrifter raskt gått inn i kappløpet om å utvide tilbudet av dette svært likvide produktet. Nam Long Company implementerer en strategi med fokus på rimelige boligprodukter som møter markedets etterspørsel, fremmer støttepolitikk, håndterer varelager og øker salget. Årets målinntekt er omtrent 6 657 milliarder VND, som kommer fra viktige prosjekter i Ho Chi Minh-byen, Long An og Can Tho .

An Gia-selskapet velger sterkt å utvikle prosjekter i mellomsegmentet og det rimelige segmentet fordi det møter markedets etterspørsel. An Gias ledere mener at dette segmentet fortsatt beviser sin "uovervinnelige styrke" selv når markedet er velstående eller frossent, og at det møter behovene til folk flest og har høy likviditet.

TT Capital Investment Joint Stock Company og to japanske partnere, Cosmos Initia (et medlem av Daiwa House Group) og Koterasu, lanserte også et langsiktig joint venture for å utvikle rimelige eiendomsprosjekter i Ho Chi Minh-byen og naboprovinsene. Joint venture-selskapet kunngjorde at de ville investere rundt 150 millioner USD i løpet av de neste fem årene, med mål om å bringe rundt 1000 rimelige leiligheter til markedet hvert år.

Joint venture-selskapet opplyste også at de hadde fullført kapitalinnskuddet til et prosjekt nær Vincom Di An, Di An City, Binh Duong-provinsen med en skala på nesten 2000 leiligheter, med en salgspris på under 2 milliarder VND per leilighet. I følge den siste informasjonen gjennomgår prosjektet nødvendige prosedyrer for å kunne lansere markedet fra tredje kvartal i år.

Når det gjelder sosialboliger, har regjeringen et prosjekt om å bygge minst 1 million sosialboliger for lavinntektstakere og arbeidere i industriparker i perioden 2021–2030. Mange bedrifter har registrert seg for å implementere dette målet og realiserer det gradvis.

Novaland Group har registrert seg for å investere i bygging av 200 000 sosiale boligenheter i Ho Chi Minh-byen og naboprovinsene. Hoang Quan Group har som mål å fullføre 50 prosjekter, tilsvarende 50 000 enheter innen 2030. Antallet registrerte boliger for disse to enhetene tilsvarer 1/4 av det totale målet som regjeringen sikter mot.

Tidligere har en rekke store eiendomsselskaper som Hung Thinh, Vingroup, Sungroup, Him Lam, Becamex… forpliktet seg til å bygge sosiale boliger. Fra forpliktelse til virkelighet har Vingroup startet mange sosiale boligprosjekter i Nord- og Sentral-regionene.

Tilbakekomsten av rimelige boliger og sosialboliger kan tiltrekke seg stor oppmerksomhet fra markedet i tiden som kommer. Tilbudet av dette produktet kan eksplodere i forstadsmarkedene i Ho Chi Minh-byen i løpet av de neste 1–2 årene, og dermed lette «tørsten» etter boligkjøp for folk med reelle boligbehov.

Men i en kontekst der 70 % av boligtilbudet fortsatt er i high-end-segmentet, markedslikviditeten er vanskelig, og juridiske problemer knyttet til prosjektet ikke er avklart, trenger bedrifter fortsatt en kraftig restrukturering. Spesielt når obligasjonsmarkedet har blitt «mykt», men forfallspresset fortsatt er der.

Derfor sier mange meninger at bedrifter fortsatt må planlegge å omstrukturere produkter, fortsette å rense den økonomiske helsen og styrke apparatet for å få en sunnere kropp før de går inn i det nye løpet.

Kilde: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tu-bai-hoc-nho-doi-doanh-nghiep-dia-oc-don-luc-ban-thu-thi-truong-can-20240612063108118.htm