I en rapport sendt til Nasjonalforsamlingens stående komité om implementering av retningslinjer og lover for forvaltning av eiendomsmarkedet og utvikling av sosiale boliger fra 2015 til slutten av 2023, påpekte Finansdepartementet mange smutthull, mangler og begrensninger i mobiliseringen av investeringskapital til bygging av kommersielle boligprosjekter, overføring av investeringsprosjekter samt overføring av eiendom.

Risikoer ved overføring av investeringsprosjekter

Angående kapitalmobilisering for investeringer i bygging av kommersielle boligprosjekter, sa Finansdepartementet at tidligere, i henhold til bestemmelsene i boligloven, fikk investorer lov til å signere kontrakter, kapitalbidragsdokumenter eller investeringssamarbeidskontrakter og dokumenter med organisasjoner og enkeltpersoner for å investere i boligbygging, og kapitalbidragsyterne eller deltakerne i investeringssamarbeidet fikk lov til å dele boligproduktene basert på den avtalte kapitalbidragsforholdet.

I henhold til gjeldende regelverk har imidlertid ikke investorer lov til å bruke kapitalmobilisering for å dele opp boligprodukter eller for å prioritere registrering, innskudd og retten til å kjøpe bolig eller dele bruksrettigheter til land i prosjektet for den kapitalmobiliserte parten, unntatt i tilfeller der de bidrar med kapital for å etablere en ny juridisk enhet som skal utpekes av staten som investor i et boligbyggingsprosjekt.

Etter at byggingen av husfundamentet er fullført i henhold til bestemmelsene i dekret 71, har investoren lov til å signere en kontrakt for salg og kjøp av fremtidige hus og konstruksjoner for å erstatte de tidligere signerte kapitalinnskuddskontraktene.

W-gia-chung-cu-b3-1.jpg
Ifølge Finansdepartementet finnes det mange måter å omgå loven på, noe som gjør det vanskelig for statlige etater å verifisere den reelle verdien av eiendomsoverdragelsestransaksjoner. Foto: Hoang Ha

Etter at kontrakten for salg av fremtidig bolig eller byggearbeid er signert, har kapitalinnskyteren lov til å overføre kontrakten for salg av fremtidig bolig eller byggearbeid.

Finansdepartementet sa imidlertid at statlige etater i realiteten ennå ikke har vært i stand til å kontrollere at investorer fortsetter å signere kontrakter (i mange former) med enkeltpersoner. Først når enkeltpersoner har behov for å overføre og sende inn dokumenter til skattemyndighetene, oppdager de hendelsen.

I tillegg finnes det tilfeller der investorer aksepterer å betale personlig inntektsskatt på vegne av kjøper, innkrever PIT fra kjøper ved overføring av kapitalinnskuddskontrakten, men ikke betaler skatt til statsbudsjettet.

Angående overføring av investeringsprosjekter, sa Finansdepartementet at skattebetalere er juridiske enheter som overfører investeringsrettigheter, utnytter deler av eller hele et investeringsprosjekt til andre organisasjoner eller enkeltpersoner i form av separasjon, fusjon, virksomhetsomdanning eller kapitalinnskuddsoverføring, underlagt reguleringen av lover om eiendom, eiendom, bolig og eiendom.

Dersom den overførende organisasjonen er et statseid foretak, må det også overholde bestemmelsene i lov om forvaltning og bruk av statlig kapital investert i produksjon og virksomhet i foretak og lov om offentlig kapitalforvaltning.

Ifølge Finansdepartementet er denne aktiviteten utsatt for mange risikoer, som at organisasjonen oppgir overføringspriser som ikke er sanne med faktiske priser, noe som forårsaker tap for statsbudsjettet; overfører prosjekter når de ikke oppfyller overføringsbetingelsene som er fastsatt i loven; selger eiendeler uten auksjoner, noe som forårsaker tap av statlige offentlige eiendeler; og bruker land til feil formål.

Enkeltpersoner som er kapitalbidragsytere eller opprinnelige stiftende aksjonærer får tildelt land av staten, og det innkreves bruksavgifter for arealer. Staten leier ut land (betales årlig eller utbetales som ett engangsbeløp) for å gjennomføre investeringsprosjekter, etter en rekke overføringer av kapitalbidrag og aksjer, noe som fører til at alle opprinnelige kapitalbidragsytere og stiftende aksjonærer erstattes.

Faktisk har ikke foretaket som gjennomfører investeringsprosjektet endret seg (foretakets skattekode har ikke endret seg), men kapitalbidragsyterne i foretaket har endret seg. Man kan si at eiendomsprosjektet i hovedsak selges gjennom kapitaloverføring fra kapitalbidragsytere eller grunnleggere.

Finansdepartementet uttalte at aktivitetene til de ovennevnte skattebetalerne har mange skatterisikoer, noe som forårsaker tap av inntekter for statsbudsjettet og risikerer å bryte bestemmelsene i loven om arealforvaltning.

Vanskelig å bekrefte den reelle verdien av overføringstransaksjonen

Angående eiendomsoverdragelsesprisen påpekte Finansdepartementet at skattebetalerne oppga overdragelsesprisen for å beregne skatt, noe som ikke var i samsvar med den faktiske overdragelsesprisen. Kjøper og selger brukte en håndskrevet kontrakt signert av begge parter, der den faktiske transaksjonsprisen ble registrert for å forhindre tvister i retten.

«Derfor er det svært vanskelig for kompetente statlige etater å verifisere den reelle verdien av eiendomsoverdragelsestransaksjoner, spesielt siden skattemyndighetene for øyeblikket ikke har etterforskningsfunksjonen», heter det i rapporten fra Finansdepartementet.

For kontrakter om overføring av kontrakter om kjøp og salg av boliger og byggearbeider i fremtiden, er verdien av kontrakten om kjøp og salg av boliger og byggearbeider i fremtiden fra den andre parten til den tredje parten kun lik kjøpesummen fra investoren. Eller når boken er utstedt, er skattebetaleren villig til å deklarere en lavere pris enn investoren, noe som også fører til tap av inntekter ved beregning av budsjettinntekter.

Når det gjelder metoden for kjøp og salg av eiendom og eiendomsprosjekter, sa Finansdepartementet at investoren samtykker i å la kjøperen signere kontrakten for det fremtidige huset på nytt med en ny kjøper for å unngå personlig inntektsskatt fra eiendomsoverføring.

«Investoren omgår boliglovens forskrifter om grensen for antall boliger utlendinger har lov til å eie ved å signere langsiktige leiekontrakter, og leietakeren har fulle rettigheter som boligeier. Selve eiendomstransaksjonen legaliseres ved å kjøpe aksjer og deretter dele opp virksomheten», heter det i rapporten.

For autorisasjon av eiendomsoverføring signerer ikke skattyter som overfører fast eiendom en overføringskontrakt, men signerer en autorisasjonskontrakt (der den autoriserte personen har rett til å eie, bruke og disponere over fast eiendom) for å unngå personlig inntektsskatt fra eiendomsoverføring.

Tall fra Finansdepartementet viser at inntektsskatteinntektene fra eiendomsoverdragelser i perioden 2017–2022 økte sammenlignet med inntektene året før.

Mer spesifikt var omsetningen i 2017 på 10 818 milliarder VND. I 2018 var omsetningen på 12 963 milliarder VND, en økning på 19,82 %. I 2019 var omsetningen på 14 447 milliarder VND, en økning på 11,44 %. I 2020 var omsetningen på 16 213 milliarder VND, en økning på 12,22 %. I 2021 var omsetningen på 21 142 milliarder VND, en økning på 30,4 %. Den høyeste var i 2022, med en omsetning på 34 746 milliarder VND, en økning på 64,34 % sammenlignet med 2021.

Bare i 2023 vil inntektene fra personlig inntekt synke til bare 18 618 milliarder VND på grunn av markedsvansker og færre transaksjoner.