Nowy cennik gruntów w Ho Chi Minh City i kwestie do rozważenia

Należy trzymać się cen rynkowych.

Zgodnie z ustawą o gruntach z 2024 r., obowiązującą od 1 sierpnia 2024 r., gminy mogą stosować stary cennik gruntów do 31 grudnia 2025 r., a nowy od 1 stycznia 2026 r. Nowy cennik nie będzie podlegał ramom cen gruntów i musi być zgodny z ceną rynkową.

Ho Chi Minh City jest pierwszą miejscowością, która zwróciła się o opinie na temat projektu skorygowanego cennika gruntów. Ceny w skorygowanym cenniku są znacznie wyższe niż w starym cenniku, na przykład w mieście Thu Duc ceny wzrosły 10-15-krotnie; w dzielnicach Nha Be, Binh Chanh, Can Gio i Cu Chi ceny wzrosły 10-20-krotnie. W samym dystrykcie Hoc Mon istnieje wiele dróg, na których ceny gruntów mają wzrosnąć 15-30-krotnie.

W tej kwestii eksperci Savills stwierdzili, że cennik gruntów w Ho Chi Minh City nie nadąża za rzeczywistą wartością rynkową i często jest znacznie niższy. Ta długotrwała różnica w cenach doprowadziła do powstania systemu „dwóch cen”, co pociągnęło za sobą wiele poważnych konsekwencji.

Według pani Do Thi Thu Giang, dyrektor Savills Consulting Services w Ho Chi Minh City, problem ten utrudnia i komplikuje zarządzanie gruntami w tym stanie. „Na przykład różnica między ceną zadeklarowaną w umowie notarialnej a rzeczywistą ceną transakcyjną jest często wykorzystywana do obniżenia podatku od przeniesienia własności gruntu. W innych przypadkach płacenie rocznego czynszu dzierżawnego na podstawie cennika gruntów niższego niż rynkowy prowadziło do strat w budżecie państwa” – przytoczyła pani Giang.

Pani Do Thi Thu Giang, dyrektor ds. usług konsultingowych, Savills HCMC

Eksperci Savills zauważyli również, że realizacja projektów nieruchomościowych napotykała na liczne trudności, zwłaszcza na etapie nabywania gruntów i oczyszczania terenu. Poziomy odszkodowań oparte na cennikach gruntów, które nie są zbliżone do cen rynkowych, powodowały opóźnienia, niezadowolenie i straty finansowe po stronie poszkodowanych, co prowadziło do przedłużających się sporów i procesów sądowych o grunty.

Z uwagi na te nierozstrzygnięte kwestie, pani Giang uważa, że ​​wprowadzenie cennika gruntów opartego na zasadach rynkowych jest nieuniknione i konieczne. Ta stopniowa zmiana pomoże przezwyciężyć dotychczasowe ograniczenia, zapewniając przejrzystość i sprawiedliwość systemu. W szczególności cennik gruntów zbliżony do cen rynkowych usprawni proces odszkodowań i oczyszczania terenu, zwłaszcza w przypadku ważnych projektów infrastrukturalnych, poprzez promowanie konsensusu społecznego w kwestii poziomu wsparcia i odszkodowań.

Komentując proponowaną cenę gruntów, eksperci Savills stwierdzili również, że nadal istnieje znaczna różnica między proponowaną ceną gruntu a rzeczywistą ceną transakcyjną. Przykładowo, przy ulicy Cao Thang (dzielnica 3) cena rynkowa wynosi około 525 mln VND/m², podczas gdy proponowana cena gruntu to zaledwie 330 mln VND/m². Przy ulicy Tan Thang (dzielnica Tan Phu) cena transakcyjna wynosi około 150 mln VND/m², podczas gdy proponowana cena to 90 mln VND/m². Ogólnie rzecz biorąc, proponowana cena gruntu osiąga jedynie około 60%, a w niektórych innych obszarach nawet 70%, w porównaniu z ceną rynkową, co pokazuje, że nadal istnieje znacząca różnica.

Kwestie do rozważenia przed złożeniem wniosku

Pani Do Thi Thu Giang powiedziała, że ​​zgodnie z artykułem 159 ustawy o gruntach z 2024 r., cennik gruntów jest stosowany w 11 przypadkach. Ponadto, artykuły 109 i 111 ustawy o gruntach z 2024 r. o wspieraniu i organizacji przesiedleń również wykorzystują ceny gruntów zgodnie z cennikiem gruntów. Zatem proponowany cennik gruntów w Ho Chi Minh City będzie bezpośrednio dotyczył dwóch różnych grup podmiotów, zarówno beneficjentów, jak i beneficjentów.

Do beneficjentów zaliczają się osoby otrzymujące wsparcie od państwa w przypadku odzyskania gruntów i zorganizowania przesiedlenia (zgodnie z artykułami 109 i 111 ustawy o gruntach z 2024 r.).

Do grupy dotkniętej tym problemem należą gospodarstwa domowe i osoby fizyczne, które uzyskały uznanie i zmieniły przeznaczenie gruntów. Zgodnie z poprzednią ustawą o gruntach z 2014 r., zobowiązania finansowe były szacowane inaczej dla gruntów w granicach limitu i poza nim: dla gruntów w granicach limitu naliczano je na podstawie tabeli cen gruntów, a dla gruntów poza granicami – na podstawie konkretnej ceny gruntu.

Jednak obowiązująca ustawa o gruntach z 2024 r. nie przewiduje już tego rozróżnienia, a cały obszar będzie objęty ceną zgodną z cennikiem gruntów. Zatem, biorąc pod uwagę, że cena według proponowanego cennika gruntów jest wielokrotnie wyższa niż cena z obecnego cennika gruntów, zwiększy to zobowiązania finansowe na tym obszarze w ramach limitu. Biorąc pod uwagę, że proponowana cena gruntów jest wielokrotnie wyższa niż cena z obecnego cennika gruntów, zwiększy to koszt zobowiązań finansowych na tym obszarze.

Natychmiastowe wejście w życie nowego cennika gruntów w Ho Chi Minh City wpłynie na wiele grup ludzi.

Proponowany cennik gruntów w Ho Chi Minh City, który ma wejść w życie 1 sierpnia 2024 r., został odroczony do czasu dalszych prac. Eksperci Savills uważają, że to odroczenie jest uzasadnione, ponieważ proponowany cennik znacznie wzrósł w porównaniu ze starym cennikiem i ma wejść w życie w krótkim czasie. Stwarza to dużą presję finansową dla zainteresowanych grup. Dlatego opracowanie i wdrożenie cennika gruntów musi zostać starannie przemyślane, aby zrównoważyć interesy wszystkich stron, a w szczególności priorytetowo potraktować ochronę praw człowieka.

Ponadto metody stosowane do ustalania cen gruntów wciąż nie są jednolite i proste. W niektórych obszarach o wysokiej wartości metoda konstruowania tabel cen gruntów wydaje się polegać jedynie na mnożeniu stałych współczynników dla wszystkich tras.

Na przykład w Dzielnicy 1 mnożnik 5,0 obowiązuje we wszystkich lokalizacjach i trasach. W rezultacie koszt budowy ulicy Dong Khoi ma wynieść 810 mln VND/m² (w porównaniu z obecnym kosztem 162 mln VND/m²), a koszt budowy ulicy Hai Ba Trung (od nabrzeża Bach Dang do Nguyen Thi Minh Khai) to 484 mln VND/m² (w porównaniu z obecnym kosztem 96,8 mln VND/m²). Podobnie, Dzielnica 4 ma mnożnik 11,3, a Dzielnica 5 – 5,58.

„To podejście zasadniczo niczym się nie różni od stosowania starego cennika i mnożenia go przez współczynnik K, więc nie odzwierciedla ono prawdziwej wartości rynkowej każdej trasy, zgodnie z duchem ustawy o gruntach” – powiedziała pani Giang.

Podsumowując, pani Do Thi Thu Giang stwierdziła, że ​​chociaż aktualizacja cennika gruntów w celu odzwierciedlenia wartości rynkowej jest ważnym krokiem naprzód, obecna propozycja wymaga dalszego udoskonalenia. Metoda powinna być bardziej dopracowana i dostosowana do każdego obszaru, zamiast stosować jedynie ogólne współczynniki. Stopniowe, przejrzyste przejście, uwzględniające interesy wszystkich zainteresowanych stron, jest niezbędne dla zapewnienia długoterminowego sukcesu tego nowego systemu.

Source: https://www.congluan.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tp-hcm-va-nhung-van-de-can-can-nhac-post309016.html