Cennik gruntów w Hanoi 695 milionów VND/m2: Jaka jest cena sprzedaży?

(Dan Tri) - Według badań, w rzeczywistości ceny sprzedaży domów szeregowych na niektórych ulicach, takich jak Ba Trieu, Dinh Tien Hoang, Hang Dao... są znacznie wyższe niż regulacje zawarte w nowym cenniku gruntów w mieście Hanoi .

Reklamowana cena domów szeregowych w centrum Hanoi wynosi miliard VND/m2

Hanoi People's Committee właśnie opublikował nowy cennik gruntów, obowiązujący od 20 grudnia do końca 2025 r. W porównaniu ze starym cennikiem gruntów, skorygowany cennik gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jest od 2 do 6 razy wyższy.

Warto zauważyć, że ceny gruntów na wielu ulicach w dzielnicy Hoan Kiem, w tym Ba Trieu (od Hang Khay do Tran Hung Dao), Dinh Tien Hoang, Hai Ba Trung (od Le Thanh Tong do Quan Su), Hang Dao, Hang Khay, Hang Ngang, Le Thai To, Ly Thuong Kiet, Nha Tho, Tran Hung Dao (od Tran Thanh Tong do Le Duan) mają najwyższą cenę wynoszącą ponad 695,3 mln VND/m2.

Według wstępnie skorygowanego cennika gruntów, najwyższa cena gruntów miejskich w centrum Hanoi wynosi 188 milionów VND/m² przy trzech ulicach: Hang Ngang, Hang Dao i Le Thai To. Zatem najwyższa skorygowana cena gruntu jest prawie 3,7 razy wyższa niż przed korektą.

Jak wynika z sondażu przeprowadzonego przez reporterów Dan Tri , w rzeczywistości ogłaszane ceny nieruchomości w tych rejonach są znacznie wyższe niż te zawarte w nowym cenniku gruntów w Hanoi.

Dokładniej, przy ulicy Ba Trieu ceny nieruchomości na sprzedaż wahają się od 800 milionów VND do 1 miliarda VND/m². Dom o powierzchni 256 m² i trzech piętrach przy ulicy Ba Trieu jest sprzedawany za 256 miliardów VND, co odpowiada 1 miliardowi VND/m². Sprzedający poinformował, że dom jest wynajmowany firmie modowej za 300 milionów VND miesięcznie, z 2,5-letnią umową najmu.

Wiele domów szeregowych sprzedaje się po cenach znacznie wyższych niż te określone w nowym cenniku gruntów (zrzut ekranu).

Przy ulicy Dinh Tien Hoang w Hai Ba Trung ceny domów szeregowych wahają się od 800 milionów VND do 1,2 miliarda VND/m². Warto zauważyć, że na tych ulicach można znaleźć również domy szeregowe w cenie 1,5-1,8 miliarda VND/m².

Na przykład, dom szeregowy w Hai Ba Trung o powierzchni 650 metrów kwadratowych jest wystawiony na sprzedaż za 1200 miliardów VND, co odpowiada cenie 1,85 miliarda VND za metr kwadratowy. Inny dom szeregowy przy ulicy Dinh Tien Hoang o powierzchni 210 metrów kwadratowych jest wystawiony na sprzedaż za 325 miliardów VND, co odpowiada cenie 1,55 miliarda VND za metr kwadratowy.

Przy ulicach Hang Dao, Hang Khay i Hang Ngang ceny domów szeregowych na sprzedaż wahają się od 800 milionów do 1,3 miliarda VND za metr kwadratowy. Warto odnotować, że obecnie na ulicy Hang Khay oferowany jest dom szeregowy za 2 miliardy VND za metr kwadratowy. Dom ten ma powierzchnię 85 metrów kwadratowych, a jego łączna cena sprzedaży wynosi 170 miliardów VND. Według sprzedającego, dom znajduje się „zaledwie kilka kroków” od deptaka nad jeziorem Hoan Kiem, tuż obok centrum handlowego Trang Tien.

Przy ulicach Le Thai To i Nha Tho ceny domów szeregowych na sprzedaż wahają się od 900 milionów do 1,5 miliarda VND za metr kwadratowy. Warto zauważyć, że przy ulicy Le Thai To w pobliżu jeziora Hoan Kiem niektóre domy szeregowe kosztują ponad 2 miliardy VND za metr kwadratowy. Na przykład, trzypiętrowy dom o powierzchni 58 metrów kwadratowych przy tej ulicy jest oferowany na sprzedaż za 139 miliardów VND, co odpowiada 2,4 miliarda VND za metr kwadratowy.

Na ulicach Ly Thuong Kiet i Tran Hung Dao ceny sprzedaży domów szeregowych wahają się od 800 milionów VND do 1,4 miliarda VND/m2.

Co mówią eksperci?

Ustawa o gruntach z 2024 roku, obowiązująca od 1 sierpnia, znosi dotychczasowe ramy cen gruntów (budowa co 5 lat) i zamiast nich stosuje roczny cennik gruntów. Nowy cennik nie będzie podlegał ramom cen gruntów i będzie musiał być budowany blisko cen rynkowych. Eksperci twierdzą, że nowy cennik gruntów wpłynie na ceny nieruchomości.

W raporcie przesłanym do Kancelarii Rządowej we wrześniu, Ministerstwo Budownictwa obliczyło, że po zastosowaniu cen gruntów z 2024 roku, koszty użytkowania gruntów w projektach deweloperskich znacznie wzrosną w porównaniu z poprzednim okresem. Główne koszty wpływające na ceny mieszkań i nieruchomości obejmują 7 wydatków, w tym: opłaty za użytkowanie gruntów, koszty rekompensaty za oczyszczenie terenu; koszty budowy projektów, takich jak mieszkania i nieruchomości; powiązane podatki i opłaty...

W związku z tym nowa lista cen gruntów zbliżona do ceny rynkowej spowoduje wzrost kosztów związanych z gruntami, takich jak oczyszczenie terenu, odszkodowania za odzyskanie gruntów, podatki i opłaty związane z gruntami itp., podczas gdy koszty związane z opłatami za użytkowanie gruntów często stanowią znaczną część całkowitych kosztów projektu mieszkaniowego, wahając się od 7 do 20% w przypadku projektów budowy apartamentowców i 25–50% w przypadku projektów budowy willi i domów szeregowych.

Ulica Hang Dao, dzielnica Hoan Kiem, Hanoi (Zdjęcie: Duong Tam).

Ponadto, cena między projektami różni się ze względu na lokalizację i korzystne warunki infrastruktury technicznej. Koszty rekompensaty za aktywa na gruncie stanowią zazwyczaj znikomą część, około 2%, kosztów inwestycji budowlanej.

Wstępna analiza szeregu projektów wykazała, że ​​Ministerstwo Budownictwa uważa, iż zastosowanie nowego cennika gruntów wywoła reakcję łańcuchową, która spowoduje wzrost cen nieruchomości i mieszkań o 15–20% w porównaniu z sytuacją sprzed pandemii.

Pan Dinh Minh Tuan – ekspert ds. nieruchomości – skomentował, że nowe ramy prawne wynikające z Ustawy o gruntach z 2024 roku zwiększą koszty realizacji projektów. Jednym z najważniejszych punktów Ustawy o gruntach z 2024 roku jest zniesienie starych ram cenowych gruntów i zastąpienie ich opartymi na przeznaczeniu, okresie użytkowania gruntu, informacjach wejściowych i innych czynnikach wpływających… w celu ustalenia ceny.

Według niego, nowy cennik gruntów jest zbliżony do ceny rynkowej, co powoduje wzrost wydatków na grunty, takich jak koszty wykarczowania gruntów, odszkodowania za wykarczowanie gruntów i podatki gruntowe. Zasadniczo właściciele gruntów odniosą większe korzyści, a przedsiębiorstwa o silnej pozycji finansowej łatwiej będą mogły wykarczować grunty zgodnie z mechanizmami rynkowymi. Jednak koszty realizacji projektów są również wyższe niż dotychczas, dlatego inwestorzy muszą podnosić ceny produktów.

Ekspertka Nguyen Thi Hong Van powiedziała, że ​​ceny nieruchomości nadal będą rosły ze względu na spodziewany wzrost odszkodowań i kosztów oczyszczania terenu.

Argumentowała, że ​​ustawa o gruntach z 2024 roku zniosła przepisy dotyczące ram cen gruntów, umożliwiając samorządom ustalanie cen gruntów na podstawie danych rynkowych co roku, a nie co 5 lat, jak w poprzedniej ustawie. Przepisy te usprawniają proces odszkodowań i oczyszczania terenu, przyspieszając realizację projektów.

„Ceny odszkodowań zbliżone do cen rynkowych, a także ograniczone wsparcie odszkodowań zwiększą koszty inwestycji w projekt, co doprowadzi do wzrostu cen nieruchomości” – stwierdziła pani Van.

Source: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-tai-ha-noi-695-trieu-dongm2-gia-rao-ban-dang-bao-nhieu-20241223012414611.htm