Czy to zielone światło dla banków na zaangażowanie się w działalność na rynku nieruchomości?

Istnieje wiele luk prawnych, które umożliwiają bankom angażowanie się w działalność związaną z nieruchomościami.

Według pana Le Hoang Chau, przewodniczącego Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City, paragraf 2 artykułu 90 ustawy z 2010 r. o instytucjach kredytowych oraz paragraf 2 artykułu 98 projektu ustawy o instytucjach kredytowych stanowią, że instytucjom kredytowym nie wolno prowadzić żadnej innej działalności gospodarczej poza działalnością bankową; oraz innych rodzajów działalności gospodarczej określonych w licencji udzielonej instytucji kredytowej przez Bank Państwowy Wietnamu.

Wielu uważa, że ​​instytucje kredytowe nie powinny inwestować w nieruchomości.

Jednakże artykuł 138 projektu ustawy o instytucjach kredytowych dotyczący obrotu nieruchomościami stanowi, że instytucje kredytowe nie mogą prowadzić działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, z wyjątkiem następujących przypadków: nabywania, inwestowania w lub posiadania nieruchomości w celu wykorzystania ich jako siedziby przedsiębiorstwa, miejsca pracy lub magazyny bezpośrednio obsługujące działalność operacyjną instytucji kredytowej; dzierżawy części siedziby przedsiębiorstwa należącej do instytucji kredytowej, która nie jest w pełni wykorzystywana; posiadania nieruchomości w wyniku spłaty zadłużenia kredytowego. W ciągu 5 lat od dnia podjęcia decyzji o zbyciu nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie, instytucja kredytowa musi sprzedać, przenieść lub odkupić tę nieruchomość, aby zapewnić wskaźnik inwestycji w aktywa trwałe i cel wykorzystania aktywów trwałych określony w niniejszej ustawie.

„Instytucje kredytowe otrzymują zielone światło dzięki przepisom, które pozwalają im kupować, inwestować i posiadać nieruchomości wykorzystywane jako siedziby firm i miejsca pracy, a także wynajmować część niewykorzystanych lokali. Przepisy te doprowadziły do ​​sytuacji, w której instytucje kredytowe dążą do rozbudowy sieci oddziałów, miejsc pracy i magazynów, a zwłaszcza do budowania okazałych biurowców, które mają służyć zarówno jako siedziby firm, jak i przeznaczać znaczną część nieruchomości na wynajem” – analizuje pan Chau.

Podobnie, obecne przepisy zezwalające na „przechowywanie nieruchomości w ramach restrukturyzacji zadłużenia” przez okres 3 lat od daty decyzji o zbyciu zabezpieczenia stworzyły „przestrzeń” dla instytucji kredytowych do prowadzenia działalności w zakresie nieruchomości, która nie różni się od profesjonalnej działalności w tym sektorze. „Teraz projekt ustawy o instytucjach kredytowych wydłuża dozwolony okres przetrzymywania nieruchomości w ramach restrukturyzacji zadłużenia do 5 lat, co dodatkowo poszerza zakres prowadzenia działalności w zakresie nieruchomości. Dlatego bardziej uzasadnione jest utrzymanie regulacji, która pozwala instytucjom kredytowym na przetrzymywanie nieruchomości w ramach restrukturyzacji zadłużenia wyłącznie przez okres 3 lat, tak jak dotychczas” – zauważył pan Chau.

Pan Chau stwierdził, że przepisy zezwalające instytucjom kredytowym na prowadzenie działalności w zakresie nieruchomości są sprzeczne z duchem przepisów zakazujących instytucjom kredytowym prowadzenia jakiejkolwiek działalności poza bankowością i nieruchomościami. „W związku z tym proponuję, aby przepisy zabraniały instytucjom kredytowym prowadzenia jakiejkolwiek działalności poza bankowością, z wyjątkiem innych rodzajów działalności określonych w licencji udzielonej przez Bank Państwowy Wietnamu. Jednocześnie Bank Państwowy Wietnamu powinien starannie rozważyć zezwolenie na inne rodzaje działalności określone w licencji udzielonej instytucjom kredytowym, w szczególności na działalność w zakresie nieruchomości, taką jak wynajem biur, w zależności od możliwości każdej instytucji kredytowej” – zasugerował pan Le Hoang Chau.

OGRANICZANIE RYZYKA DLA BANKÓW

Według prawnika Phama Liena z kancelarii HTC Vietnam Law Firm, obecne prawo zabrania bankom komercyjnym angażowania się w działalność na rynku nieruchomości, ponieważ aktywa nieruchomości są z natury stałe i nie charakteryzują się taką samą płynnością jak gotówka, mimo że banki komercyjne również prowadzą działalność nastawioną na zysk. Kiedy bank komercyjny wykorzystuje zgromadzony kapitał do inwestowania w projekt nieruchomości, odzyskanie go w krótkim czasie będzie bardzo trudne.

W związku z tym prawdopodobieństwo niewypłacalności jest bardzo wysokie, co wpływa na uzasadnione prawa i interesy klientów oraz społeczeństwa. Co więcej, ma to również wpływ na system i stwarza dla niego ryzyko. Z tych powodów prawo surowo zabrania bankom komercyjnym inwestowania w nieruchomości (z wyjątkiem inwestycji w lokale użytkowe służące działalności banku, rozliczeń z wierzycielami, podnajmu lokali itp.) w celu zabezpieczenia interesów deponentów i utrzymania porządku w zarządzaniu Bankiem Państwowym.

Pan Huynh Phuoc Nghia, zastępca dyrektora Instytutu Innowacji (Uniwersytet Ekonomiczny w Ho Chi Minh), podzielił również pogląd, że kwestia zezwolenia instytucjom kredytowym na prowadzenie działalności w sektorze nieruchomości nie jest jeszcze właściwa. W związku z tym obecne przepisy powinny zostać utrzymane. Główną funkcją instytucji kredytowych jest prowadzenie działalności finansowej, mobilizowanie oszczędności w celu „wstrzyknięcia” pieniędzy do przedsiębiorstw i gospodarki. Stworzenie luk prawnych umożliwiających bankom prowadzenie działalności w sektorze nieruchomości negatywnie wpłynęłoby na ich rolę w sektorze kredytowym, a wiele banków, które pospiesznie wchodzą na rynek nieruchomości, zagroziłoby bezpieczeństwu monetarnemu. Sektor nieruchomości jest obarczony wysokim ryzykiem i często doświadcza kryzysów. Jeśli zmobilizowane środki zostaną wykorzystane do inwestowania w projekty i nieruchomości, a nieruchomości nie będą mogły zostać sprzedane, pieniądze zostaną zamrożone w nieruchomościach. Miałoby to wpływ na prawa deponentów, a nawet stanowiłoby zagrożenie dla instytucji kredytowych.

„Głównym zadaniem instytucji kredytowych jest priorytetowe traktowanie dostarczania kapitału gospodarce. Patrząc na sytuację w SCB Bank, widzimy, że kapitał zamrożony w nieruchomościach obniża efektywność wykorzystania kapitału. Kiedy banki mają problemy, państwo musi uczestniczyć w restrukturyzacji” – powiedział pan Nghia, dodając, że w innych krajach instytucje kredytowe nie są zachęcane do angażowania się w działalność na rynku nieruchomości.

W związku z tym konieczne są zmiany i uzupełnienia mające na celu ścisłe uregulowanie przypadków, w których instytucjom kredytowym wolno „prowadzić inną działalność gospodarczą” lub „prowadzić działalność w zakresie obrotu nieruchomościami”, a także należy rozważyć uregulowanie maksymalnego wskaźnika „przychód z działalności w zakresie obrotu nieruchomościami nieprzekraczający ... % przychodów instytucji kredytowej” (być może nieprzekraczający około 15% przychodów instytucji kredytowej).

Pan Le Hoang Chau , przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City

Link źródłowy: https://thanhnien.vn/bat-den-xanh-cho-ngan-hang-kinh-doanh-bat-dong-san-185231109233104621.htm