Pan Pham Duc Toan, dyrektor generalny EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), potwierdził, że obecnie mini-apartamenty to jedynie alternatywa dla typu mieszkań, która nie jest regulowana prawnie. W związku z tym fakt, że wiele osób wydaje miliardy na zakup, nadal nie oznacza posiadania, a jedynie wynajem własnego mieszkania.
Według analityków, mini-apartamenty nie mają podstaw prawnych, by być uznawane za rodzaj mieszkań na sprzedaż. W rzeczywistości większość z nich to osoby prywatne, które kupują ziemię, następnie ubiegają się o pozwolenie na budowę domów jednorodzinnych, a następnie dzielą je na zamknięte apartamenty na sprzedaż.
Jest to umowa cywilna, a nie umowa sprzedaży, ponieważ nie przewiduje ona sprzedaży części nieruchomości.
Pan Toan podał przykład: osoba fizyczna posiada działkę o szerokości około 200-300 metrów kwadratowych. Podczas budowy wieżowców i sprzedaży mieszkań, właściciele tych mieszkań nie otrzymują oddzielnych czerwonych ksiąg, lecz ich nazwiska są wpisywane do jednej czerwonej księgi, jako wspólny majątek.
„ Właściciele małych apartamentów, mimo że wydają miliardy na zakup domu, tak naprawdę nie otrzymują osobnego certyfikatu, a jedynie wspólną kserokopię czerwonej książeczki, z której korzystają w całym budynku, niczym nie różniącą się od wynajmu domu ” – powiedział pan Toan.
Małe apartamenty bez czerwonych książek są bardzo ryzykowne dla nabywców. (Ilustracja: Cong Hieu).
Podzielając ten pogląd, prawnik Nguyen Thi Minh Thu z kancelarii Hop Nhat Law Company Limited, Hanoi Bar Association, stwierdził również, że obecne prawo nie uwzględnia koncepcji mini-apartamentów. Ponieważ nie ma żadnych zapisów o tej formie jako rodzaju komercyjnego projektu mieszkaniowego, mini-apartamenty nadal są traktowane jako oddzielne domy. Nabywcy nie otrzymują oddzielnego certyfikatu, a jedynie certyfikat dla całego budynku.
Zgodnie z postanowieniami artykułu 6 ust. 2 Dekretu Rządu nr 99/2015/ND-CP regulującego szczegółowe regulacje i wdrażanie szeregu artykułów Prawa mieszkaniowego z 2014 r., organizacje i gospodarstwa domowe posiadające legalnie utworzone domy, w tym domy jednorodzinne zaprojektowane i zbudowane z wieloma piętrami i wieloma mieszkaniami, o powierzchni co najmniej 30 metrów kwadratowych lub większej, zaprojektowane w stylu zamkniętym, spełniające wymogi budynków mieszkalnych, muszą otrzymać Certyfikat Własności od właściwego organu państwowego dla właściciela każdego mieszkania w celu zapewnienia prawnych praw i interesów właścicieli.
W przypadku gdy właściciel sprzeda, wydzierżawi, przekaże lub odziedziczy mieszkanie w tym domu innej organizacji, gospodarstwu domowemu lub osobie uprawnionej do posiadania mieszkania w Wietnamie, prawo do korzystania z gruntu przylegającego do tego domu należy do wspólnego użytku podmiotów, które kupiły, wydzierżawiły, otrzymały lub odziedziczyły mieszkanie.
„ W przypadku mini-apartamentów – indywidualnych mieszkań – jeśli spełniają one określone warunki, certyfikat zostanie wydany dla każdego z nich. Jeśli mini-apartament nie spełnia określonych warunków, zostanie wydany tylko jeden certyfikat dla całego budynku, który może zawierać nazwiska współwłaścicieli” – powiedział prawnik Thu.
Według pani Thu, obecnie większość mini-apartamentów w Hanoi nie spełnia warunków do wydania certyfikatów dla każdego z nich. W związku z tym nabywcy mini-apartamentów nie otrzymują czerwonych książeczek, a jedynie zachowują kserokopię czerwonej książeczki, która nie może być wykorzystana jako zabezpieczenie kredytów bankowych na cele działalności gospodarczej.
Wiele mini-apartamentów znajduje się głęboko w uliczkach i nie spełnia wymogów bezpieczeństwa przeciwpożarowego. (Zdjęcie: Cong Hieu).
Jeśli chodzi o legalność mini-apartamentów, pan Le Hoang Chau – przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City (HoREA) stwierdził, że obecnie mini-apartamenty pojawiają się w ustawie jedynie w formie tanich prywatnych mieszkań, nie ma natomiast żadnego pojęcia o mini-apartamentach.
Według pana Chau, Ustawa o budownictwie mieszkaniowym z 2005 roku i Dekret 90/2006/ND-CP nie zawierają żadnych regulacji prawnych zezwalających na „rozwój budownictwa mieszkaniowego indywidualnego i rodzinnego”, zaprojektowanego w stylu mini apartamentów, wielopiętrowych i wielolokalowych na obszarach miejskich. Budowa budownictwa mieszkaniowego indywidualnego i rodzinnego musi być zgodna z planem zagospodarowania przestrzennego, posiadać pozwolenie na budowę i spełniać wymogi dotyczące podłączenia do ogólnego systemu infrastruktury technicznej obszaru miejskiego.
Dopiero w 2010 r., kiedy dekret 71/2010/ND-CP zastąpił dekret 90/2006/ND-CP, zezwolono na „rozwój indywidualnych budynków mieszkalnych dla gospodarstw domowych i osób fizycznych”, zaprojektowanych jako mini-apartamenty, wielopiętrowe i z wieloma małymi mieszkaniami na obszarach miejskich.
„ To rozporządzenie jest niewłaściwe i sprzeczne z ustawą o budownictwie mieszkaniowym z 2005 roku. Gdy Dekret 71/2010/ND-CP był jeszcze w fazie projektu, HoREA i Ludowy Komitet Miasta Ho Chi Minh zgłosiły uwagi i zaproponowały, aby nie zezwalać na „budowanie indywidualnych mieszkań dla gospodarstw domowych i osób prywatnych”, projektowanych jako mini-apartamenty, z wieloma piętrami i wieloma mieszkaniami na obszarach miejskich, obawiając się, że doprowadzi to do nielegalnej, nielicencjonowanej i nieautoryzowanej budowy, zakłócając planowanie i zwiększając presję na system infrastruktury miejskiej.
„Stanowią one podstawę prawną dla budowy mini apartamentowców w ostatnim czasie i były wykorzystywane do nielegalnej budowy takich budynków ” – powiedział pan Chau.
Miniapartamenty, ponieważ jeszcze się nie „urodziły” i „obchodzą prawo” budując nielegalnie, oprócz łamania planów zagospodarowania przestrzennego, zwiększają również obciążenie systemu infrastruktury miejskiej, nie zapewniają bezpieczeństwa pożarowego i w związku z tym nie spełniają warunków, aby otrzymać czerwone książki dla nabywców.
Według prawnika Nguyena Quanga Ngoca, dyrektora Thien Viet International Law Firm (VIETSKY), brak czerwonej księgi wieczystej sprawił, że wiele osób kupujących miniapartamenty czuje się, jakby wynajmowały własny dom. Brak czerwonej księgi wieczystej oznacza również, że nabywca nie ma prawnych praw własności, nie może zaciągnąć hipoteki ani wykorzystać go jako wkładu kapitałowego w razie potrzeby w trakcie użytkowania.
W szczególności w przypadku, gdy teren projektu zostanie odzyskany w celu oczyszczenia terenu, prawa kupującego zostaną znacząco naruszone i będą w dużej mierze zależeć od sprzedającego, ponieważ to on będzie uczestniczył w procesie jako osoba, której nieruchomość zostanie odzyskana.
Zatem oczywiste jest, że kupujący wydają miliardy dongów na zakup mieszkania, ale w rzeczywistości mogą w nim jedynie mieszkać, a ich prawa do posiadania i dysponowania nieruchomością są bardzo ograniczone. Nabywcy mieszkań niczym nie różnią się od osób wynajmujących mieszkania na dłuższy okres, płacących duże sumy i pozostających w nich przez długi czas.
Chau Anh
Źródło
Komentarz (0)