Mieszkania w przystępnej cenie to potencjalny segment czekający na inwestorów.

Ogromne zapotrzebowanie wynikające z rzeczywistych potrzeb

Według Savills, w latach 2019-2023 ceny nieruchomości w Hanoi rosły średnio o 6% rocznie, a w Ho Chi Minh City o 3% rocznie, podczas gdy dochody osobiste wzrosły odpowiednio o zaledwie 4% i 3%. Ta rosnąca różnica sprawia, że ​​dla wielu osób posiadanie własnego domu jest trudniejsze niż kiedykolwiek. Sytuację dodatkowo komplikują bariery prawne, problemy deweloperów i opóźnienia w wydawaniu polis wsparcia mieszkaniowego.

Zrównoważony rynek nieruchomości często charakteryzuje się zróżnicowanym segmentem, zwłaszcza w przypadku produktów klasy B i C. Jednak zarówno w Hanoi, jak i Ho Chi Minh City podaż tego typu mieszkań jest poważnie ograniczona. Popyt na około 50 000 mieszkań rocznie, głównie ze strony osób o średnich dochodach i młodych gospodarstw domowych, nie został w pełni zaspokojony.

Działalność segmentu apartamentów w Ho Chi Minh City (zdjęcie: Savills)

Według pani Giang Huynh, dyrektor ds. badań i S22M w Savills, zarówno Ho Chi Minh, jak i sąsiednie prowincje, takie jak Binh Duong, Dong Nai i Long An, borykają się z niedoborem podaży mieszkań. W najbliższej przyszłości w Ho Chi Minh wzrośnie liczba luksusowych projektów, podczas gdy podaż mieszkań w przystępnej cenie będzie ograniczona.

Hanoi natomiast skupi się na rozwijaniu projektów klasy B. Ta dysproporcja wynika z wielu czynników, w tym wzrostu dochodów, ograniczonych funduszy gruntowych i wysokich kosztów gruntów, a także skomplikowanych procedur administracyjnych związanych z wydawaniem pozwoleń na nowe projekty deweloperskie.

Ponieważ inwestycje publiczne w infrastrukturę stanowią około 6% PKB, rząd realizuje wiele dużych projektów, takich jak budowa dróg, mostów, lotnisk i portów morskich. Jednocześnie, jak powiedziała pani Giang, znowelizowana ustawa o gruntach stworzyła korzystniejsze warunki do realizacji tych projektów.

Głównym celem tych projektów jest poprawa łączności transportowej między prowincjami i miastami, skrócenie odległości geograficznych i czasu podróży, zwłaszcza między ośrodkami miejskimi a obszarami podmiejskimi. Sprzyja to rozwojowi społeczno-gospodarczemu i przyciąganiu inwestycji.

„Model rozwoju zorientowanego na transport publiczny (TOD), zazwyczaj oparty na systemie metra, okazał się skuteczny w rozwiązywaniu problemów komunikacyjnych i zapewnianiu mieszkań. Koncentrując się na rozwoju obszarów wokół linii metra, zwiększa się gęstość zabudowy, co stwarza korzystne warunki do podróżowania i komunikacji między obszarami. Jednocześnie wykorzystanie gruntów wzdłuż linii metra pomaga obniżyć koszty inwestycji, a tym samym stworzyć więcej przystępnych cenowo opcji mieszkaniowych” – dodał ekspert Savills.

Model TOD jest wsparciem dla rozwoju mieszkań przystępnych cenowo

Aby zmniejszyć presję na fundusze gruntowe i koszty rozwoju miast, Hanoi i Ho Chi Minh dążą do rozszerzenia obszarów miejskich na sąsiednie prowincje, takie jak Binh Duong i Bac Ninh, powiedział ekspert Giang Huynh. Intensywne inwestycje w infrastrukturę transportową ułatwiły ten proces, czyniąc obszary podmiejskie bardziej atrakcyjnymi dla inwestorów i mieszkańców.

Nacisk polityczny

Eksperci Savills uważają również, że wprowadzenie nowych ustaw, takich jak Ustawa o gruntach z 2024 r., Ustawa o nieruchomościach z 2023 r. i Ustawa o budownictwie mieszkaniowym z 2023 r., powinno przynieść pozytywne zmiany na rynku nieruchomości. Nowe regulacje prawne obiecują poprawę efektywności użytkowania gruntów, uproszczenie procedur administracyjnych i stworzenie korzystniejszych warunków dla inwestorów uczestniczących w rynku.

„W szczególności ustawa o budownictwie mieszkaniowym z 2023 roku uprościła proces kupna i sprzedaży domów, a jednocześnie wprowadziła jasne regulacje dotyczące posiadania nieruchomości przez cudzoziemców. Zgodnie z nią cudzoziemcy mogą posiadać do 30% całkowitej liczby mieszkań w budynku i nie więcej niż 250 domów w dzielnicy. Okres posiadania nieruchomości wynosi 50 lat i może zostać przedłużony. Jednakże w przypadku zawarcia związku małżeńskiego z obywatelem Wietnamu cudzoziemcy mogą posiadać domy na stałe” – cytowała pani Giang.

Aby rozwiązać problem niedoboru mieszkań i zapobiec spekulacjom gruntami, ustawa o obrocie nieruchomościami z 2023 r. wprowadziła zakaz podziału gruntów w dużych miastach od 31 stycznia 2025 r. Jednocześnie ustawa o budownictwie mieszkaniowym z 2023 r. wprowadza również ważne zmiany, koncentrując się na rozwoju budownictwa mieszkaniowego w dużych miastach.

Ponadto zniesiono obowiązek rezerwowania 20% powierzchni gruntów pod projekty komercyjne, co otwiera przed inwestorami możliwość przekształcenia tych terenów pod zabudowę socjalną. Inwestorzy w budownictwo socjalne będą mogli liczyć na wiele atrakcyjnych zachęt, takich jak bezpłatne użytkowanie gruntów, brak opłat za dzierżawę gruntów oraz możliwość uzyskania kredytów z preferencyjnym oprocentowaniem.

Budownictwo socjalne jest również dobrym gruntem dla inwestorów.

Savills stwierdził również, że aby rozwiązać problem odpowiedniego zakwaterowania i dostępności mieszkań, potrzebujemy kompleksowego rozwiązania, łączącego mocne strony sektora publicznego i prywatnego. Żadna pojedyncza strona nie jest w stanie rozwiązać tego trudnego problemu.

W kontekście ograniczonego budżetu państwa i wysokich stóp procentowych, finansowanie projektów budownictwa socjalnego napotyka na liczne trudności. Jednocześnie sektor prywatny zmaga się z presją inflacyjną na koszty produkcji. Dlatego skuteczna współpraca między obiema stronami jest pilnie potrzebna.

Globalne cele w zakresie redukcji emisji dwutlenku węgla również dodają pilności temu problemowi. Dostawcy mieszkań przystępnych cenowo mogą pomóc w osiągnięciu tych celów poprzez renowację istniejących nieruchomości lub przekształcanie nieodpowiednich obiektów, takich jak puste biura czy centra handlowe, przy wsparciu korzystnych przepisów i planowania. Ponadto, zwiększenie gęstości zabudowy i efektywne planowanie odegrają kluczową rolę w zapewnieniu mieszkań przystępnych cenowo.

Władze miasta powinny silnie zachęcać właścicieli gruntów do współpracy w celu tworzenia nowych, zrównoważonych obszarów mieszkalnych. Maksymalne wykorzystanie gruntów, łączenie ich ze wspólnymi obiektami i terenami zielonymi, może częściowo rozwiązać coraz bardziej palący problem mieszkaniowy. Ścisła współpraca między władzami a inwestorami będzie kluczem do urzeczywistnienia tych pomysłów.

Source: https://www.congluan.vn/can-ho-vua-tui-tien-la-phan-khuc-tiem-nang-cho-don-cac-chu-dau-tu-post314660.html