Ostrzeżenie przed pułapkami w handlu nieruchomościami z perspektywy eksperta

W rzeczywistości tysiące sporów i pozwów sądowych, które pojawiają się każdego roku, wynikają z braku wiedzy prawniczej, subiektywizmu przy podpisywaniu umów lub zaufania do ustnych obietnic. Niektórzy myślą, że po prostu „pożyczają pieniądze jako zabezpieczenie”, a jednak podpisują umowę sprzedaży; niektórzy oddają swoje domy i książki, nie wiedząc, że utracili prawo własności. Te pozornie odosobnione historie zdarzają się każdego dnia, pozostawiając poważne konsekwencje zarówno ekonomiczne, jak i psychiczne.

„Analiza pułapek w kupnie i sprzedaży domów i gruntów” autorstwa grupy autorów, w tym: inżyniera zarządzania gruntami – eksperta prawa nieruchomości Nguyen Tuan, MSc. Nguyen Truong Giang, MSc. Nguyen Thi Ngoc Anh – powstała na podstawie tych realiów, mając na celu pomoc ludziom w zrozumieniu potencjalnych zagrożeń, opanowaniu przepisów prawnych i nauczeniu się, jak się przed nimi chronić.

Książka składa się z dwóch głównych części: pierwsza koncentruje się na wyjaśnieniu ważnych pojęć prawnych, takich jak umowy pozorne, umowy osób trzecich działających w dobrej wierze, umowy depozytowe, umowy o pełnym upoważnieniu, czerwone i różowe książki; druga część dogłębnie analizuje sytuacje z życia wzięte, podając wnioski i rozwiązania, jak ich uniknąć. Każdy przykład jest przedstawiony w sposób obrazowy, łatwy do zrozumienia i powiązany z autentyczną historią, co ułatwia czytelnikom wizualizację i wyciąganie wniosków.

Jedną z najniebezpieczniejszych pułapek wymienionych w książce jest forma „fałszywej umowy”. To wyrafinowany trik, w którym pożyczkodawca żąda od pożyczkobiorcy podpisania umowy sprzedaży nieruchomości jako „gwarancji”, a w rzeczywistości w celu ukrycia pożyczki. Gdy pożyczkobiorca nie jest w stanie spłacić długu, umowa ta jest przedstawiana jako legalna transakcja sprzedaży, a pożyczkobiorca traci nieruchomość. Jeśli nie ma dowodów na to, że transakcja jest fałszywa, sąd uznaje umowę sprzedaży, a pożyczkobiorcy są w całkowicie niekorzystnej sytuacji.

Okładka książki „Analiza pułapek w kupnie i sprzedaży domów i gruntów”. — Okładka książki „Analiza pułapek przy kupnie i sprzedaży domów i gruntów”.

Innym rodzajem pułapki jest „pełne pełnomocnictwo”. Ta pozornie wygodna forma wiąże się jednak z nieprzewidywalnymi ryzykami. Podpisując pełne pełnomocnictwo, osoba upoważniona ma prawo do dysponowania nieruchomością w imieniu właściciela, w tym do jej sprzedaży, przeniesienia własności i zastawu hipotecznego. Wystarczy jeden błąd lub nieuzasadnione powiernictwo, aby nieruchomość została legalnie odsprzedana osobie trzeciej działającej w dobrej wierze, pozbawiając właściciela prawa do jej odzyskania. Książka wskazuje również na nowe oszustwa, takie jak „kupno domu z kredytem hipotecznym”, „szybkie przeniesienie własności” czy „upoważnienie warunkowe”, z których wszystkie są opatrzone szczegółowymi instrukcjami.

Według inżyniera ds. zarządzania gruntami i eksperta ds. prawa nieruchomości Nguyen Tuan, który pracuje w branży zasobów środowiskowych od ponad 13 lat i „walczy w praktyce” w sektorze nieruchomości od 15 lat, kluczowym czynnikiem, który sprawia, że ludzie łatwo wpadają w pułapki, jest brak wiedzy prawnej i subiektywne nastawienie: „Kiedyś byłem świadkiem przypadku, w którym kredytobiorca został zmuszony do podpisania fałszywej umowy kupna-sprzedaży domu, aby złożyć obietnicę, a następnie stracił nieruchomość – to jedna z typowych sytuacji, które opisaliśmy w książce, aby ostrzec czytelników. Ja również znalazłem się w podobnej sytuacji.

Kiedy byłem młody, myślałem, że zrozumienie zawodu wystarczy, ale to moja subiektywność i zaufanie emocjonalne omal nie doprowadziły mnie do utraty wszystkiego w transakcji gruntowej. Od tamtej pory zdałem sobie sprawę: na tym rynku każdy może być ofiarą, jeśli nie ma wiedzy prawniczej i nie jest wyczulony na pozornie rozsądne sztuczki.

Po ponad 15 latach pracy w tej branży nauczyłem się, że nieruchomości to nie tylko aktywa, ale także sprawdzian czujności, zrozumienia i etyki. Dlatego, pisząc książkę „Analiza pułapek w kupnie i sprzedaży domów i gruntów”, chcieliśmy zrobić coś bardzo praktycznego: pomóc ludziom dostrzec realne ryzyko i na tej podstawie nauczyć się, jak się przed nim chronić.

Oprócz wskazania typowych sztuczek, książka przedstawia również najnowsze przepisy prawne dotyczące gruntów, nieruchomości, kredytów, hipotek i przeniesień własności. W szczególności, ostatnia część książki podsumowuje sześć kroków, aby uniknąć ryzyka w obrocie nieruchomościami: zbieraj dowody, nie podpisuj fałszywych umów, nie przekazuj oryginalnych dokumentów, monitoruj zmiany w czerwonej księdze, działaj szybko w przypadku wykrycia oznak oszustwa i zawsze skonsultuj się z prawnikiem przed podpisaniem umowy.

W „Analizie pułapek związanych z kupnem i sprzedażą domów i gruntów” wzięło udział wielu prestiżowych ekspertów, takich jak prawnik Nguyen The Hien (Izba Adwokacka w Ho Chi Minh City), dr Nguyen Thi Lan Anh (Uniwersytet Leśny), student studiów podyplomowych Ngo Minh Thuy (Uniwersytet Rolniczy i Leśny), mistrz Le Mong Triet (Uniwersytet Rolniczy i Leśny), mistrz Nguyen Minh Chien (Uniwersytet Zasobów Naturalnych i Środowiska) i mistrz Nguyen Minh Hiep (Uniwersytet Phan Thiet).

Source: https://baophapluat.vn/canh-bao-cam-bay-mua-ban-bat-dong-san-tu-goc-nhin-chuyen-gia.html