Apartamenty w Hanoi tracą „formę”, ograniczają liczbę transakcji rocznie dla osób prowadzących działalność w branży nieruchomości

Na rynku w Hanoi odnotowano spadek zainteresowania i liczby ofert, niedobór podaży mieszkań socjalnych w dwóch specjalnych obszarach miejskich oraz fakt, że osoby prowadzące działalność na rynku nieruchomości nie mogą kupować i sprzedawać częściej niż 10 razy w roku... to najnowsze doniesienia ze świata nieruchomości.

Najnowsze dane z rynku nieruchomości: W maju 2024 r. rynek mieszkań w Hanoi był jedynym segmentem, który odnotował wzrost, podczas gdy zainteresowanie większością innych segmentów i typów nieruchomości spadło. (Zdjęcie: Linh An)

Liczba ofert mieszkań w Hanoi spadła o 9%

Według danych rynkowych Batdongsan.com.vn , w maju 2024 roku rynek mieszkań w Hanoi był jedynym segmentem, który odnotował wzrost, podczas gdy zainteresowanie większością innych segmentów i rodzajów nieruchomości spadło. W szczególności, zainteresowanie segmentem mieszkań na rynku kupna i sprzedaży w maju wzrosło o 9%, a na rynku wynajmu o 6%.

Warto zauważyć, że w czerwcu rynek mieszkań w Hanoi nie utrzymał dynamiki wzrostu z maja, kiedy to poziom zainteresowania pozostał na tym samym poziomie co w poprzednim miesiącu, a liczba ofert spadła o 9% na rynku kupna i sprzedaży. W segmencie wynajmu rynek mieszkań w Hanoi również odnotował niekorzystne zmiany – poziom zainteresowania wzrósł jedynie nieznacznie o 4%, a liczba ofert nieznacznie spadła o 4%.

Według portalu Batdongsan.com.vn , spadek na rynku mieszkań w Hanoi wpisuje się w ogólną tendencję spadkową na rynku nieruchomości w Hanoi, gdzie zainteresowanie całym rynkiem spadło o 9%, a liczba ofert o 6%. Prawie wszystkie dzielnice Hanoi odnotowały spadek o 3–19%.

Nie tylko apartamenty, ale także inne segmenty i typy nieruchomości również odnotowały spadek zainteresowania i liczby ofert. W porównaniu z poprzednim miesiącem, na rynku kupna i sprzedaży, zainteresowanie domami prywatnymi w Hanoi spadło o 16%, a liczba ofert spadła o 3%; zainteresowanie działkami spadło o 16%, a liczba ofert pozostała na tym samym poziomie. Te same wartości dla segmentu domów przy ulicy w Hanoi wyniosły odpowiednio 14% i 10%. Rynek willi w Hanoi nie jest lepszy, z 11% spadkiem zainteresowania i 12% spadkiem liczby ofert.

Na rynku wynajmu mieszkania i pensjonaty to jedyne dwa segmenty, w których odnotowano wzrost zainteresowania, ze wskaźnikami odpowiednio 4% i 5%. Jednak liczba ofert w tych dwóch segmentach spadła, co wskazuje na to, że podaż w ostatnim miesiącu nie była duża, ze spadkiem o 4%.

W przypadku domów prywatnych na wynajem, zainteresowanie i liczba ofert spadły o 7%. W przypadku domów szeregowych zainteresowanie spadło o 13%, a liczba ofert wzrosła o 6%. Zainteresowanie biurami spadło o 9%, a liczba ofert spadła o 15%.

Z aktualnego badania przeprowadzonego przez Batdongsan.com.vn wynika, że ​​ceny mieszkań na rynku w Hanoi nieznacznie wzrosły lub pozostały na tym samym poziomie w porównaniu z majem 2025 r. Ceny mieszkań w projekcie Hei Tower nieznacznie wzrosły z 4,9–5,2 mld VND/apartament za mieszkania z 2 sypialniami i 2 łazienkami do 4,950–5,3 mld VND/apartament.

Średnia cena apartamentów z 3 sypialniami wynosi od 5,3 mld VND lub więcej. W projekcie Hapulico Complex cena apartamentów z 2 sypialniami i 2 łazienkami wzrosła z 4,1–4,3 mld VND/apartament do 4,2–4,4 mld VND/apartament. Apartamenty z 3 sypialniami w projekcie Bohemia Residence są nadal oferowane w sprzedaży w cenie 7–7,3 mld VND/apartament.

Oczekuje się, że ceny dzierżawy gruntów przemysłowych w regionie północnym będą nadal rosły.

Pierwsza połowa 2024 roku nadal charakteryzowała się pozytywnymi trendami na rynku nieruchomości parków przemysłowych. Aktywność importowo-eksportowa i produkcyjna nadal wykazywały oznaki ożywienia, a łączne obroty importowo-eksportowe wzrosły o 15,7% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku, osiągając poziom 368,53 mld USD.

W raporcie CBRE za drugi kwartał podano, że ceny gruntów przemysłowych na rynkach pierwszego poziomu w północnej części kraju wzrosły nieznacznie o 0,3% w porównaniu z poprzednim kwartałem i o 4,5% w porównaniu z analogicznym okresem, osiągając średnią cenę 134 USD/m²/pozostały okres. Powierzchnia gruntów w ciągu pierwszych 6 miesięcy 2024 roku wyniosła ponad 220 hektarów, co pozwoliło utrzymać wskaźnik wynajmu na północy na poziomie 83%, co stanowi wzrost o 0,4 punktu procentowego w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Producenci elektroniki nadal przodują na rynku północnym, czego dowodem są duże transakcje z firmami Victory Giant i Foxconn w Bac Ninh .

Na rynku magazynów gotowych w regionie północnym, w pierwszej połowie 2024 roku, na rynkach Tier 1 oddano do użytku około 225 000 m² magazynów gotowych, z czego 95% stanowiły powierzchnie magazynów gotowych. Powierzchnia magazynowa w fabrykach gotowych również była imponująca i ponad 4-krotnie wyższa niż powierzchnia magazynów gotowych. Do końca drugiego kwartału 2024 roku wskaźnik obłożenia w fabrykach gotowych osiągnął 89%; tymczasem magazyny w regionie północnym utrzymały poziom obłożenia na poziomie 79%.

Cena wynajmu gotowych fabryk osiągnęła 4,9 USD/m²/miesiąc, co oznacza wzrost o 1,9% r/r, a cena wynajmu gotowych magazynów osiągnęła 4,6 USD/m²/miesiąc, co oznacza spadek o 1,0% r/r. Branże elektroniczne, półprzewodnikowe, meblarskie i logistyczne były wiodącymi najemcami gotowych magazynów/fabryk na północy w pierwszej połowie tego roku.

CBRE prognozuje, że w ciągu najbliższych 3 lat ceny wynajmu gruntów przemysłowych na północy kraju wzrosną o 5-8% rocznie. Jednocześnie ceny wynajmu gotowych magazynów/fabryk mają nieznacznie wzrosnąć o 1-4% rocznie.

Średnio w Hanoi i Ho Chi Minh City brakuje ponad 50 000 mieszkań rocznie. (Zdjęcie: Ke Toai)

Niedobór podaży mieszkań socjalnych w dwóch szczególnych obszarach miejskich

Według Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS), obecnie w dwóch specjalnych obszarach miejskich, Hanoi i Ho Chi Minh City, podaż mieszkań socjalnych jest nadal niewielka.

VARS wskazał, że liczba mieszkań socjalnych zarejestrowanych w planie rozwoju budownictwa mieszkaniowego tych dwóch miast na 2024 rok jest nadal bardzo niska w porównaniu z rzeczywistym popytem. W połowie pierwszego kwartału 2024 roku, podczas konferencji w sprawie wdrożenia projektu „Inwestowanie w budowę co najmniej miliona mieszkań socjalnych dla osób o niskich dochodach i pracowników parków przemysłowych w latach 2021–2030”, minister budownictwa Nguyen Thanh Nghi zwrócił uwagę, że w 2024 roku w Hanoi zarejestrowano jedynie około 1181 mieszkań, a w Ho Chi Minh City ponad 3700 mieszkań.

Tymczasem dane z badań VARS pokazują, że średnio w Hanoi i Ho Chi Minh brakuje ponad 50 000 mieszkań rocznie. Zatem nawet jeśli plany rozwoju tych dwóch miast zostaną w pełni zrealizowane, podaż mieszkań socjalnych nadal nie zaspokoi pilnych potrzeb mieszkaniowych tych dwóch szczególnych obszarów miejskich.

Dlatego też VARS uważa, że ​​w celu rozwoju segmentu mieszkań socjalnych, zwłaszcza na dwóch specjalnych obszarach miejskich, oprócz szybkiego zatwierdzenia pakietu kredytowego o wartości 140 bilionów VND (wraz z 4 innymi prywatnymi bankami komercyjnymi, które również zarejestrowały się do udziału z kwotą 5 bilionów VND na bank) dostosowanego w bardziej preferencyjny sposób, państwowa agencja zarządzająca powinna ściśle monitorować i zapewnić pełne przygotowanie warunków do wdrożenia nowych regulacji.

Dokładniej rzecz ujmując, Ustawa o mieszkalnictwie z 2023 r. oraz Dekret nr 100/2024/N-CP szczegółowo określający szereg artykułów Ustawy o mieszkalnictwie dotyczący rozwoju i zarządzania budownictwem socjalnym zaczną obowiązywać jednocześnie od 1 sierpnia. Jest to synchroniczny korytarz prawny, ułatwiający dalsze wspieranie realizacji projektów budownictwa socjalnego rozpoczętych w miastach o dużym zapotrzebowaniu na mieszkania, takich jak Hanoi i Ho Chi Minh.

Jednocześnie, aby zapewnić właściwą realizację celów polityki i uniknąć wykorzystywania jej negatywnych praktyk, konieczne jest nagłaśnianie i transparentność procesu zakupu i sprzedaży mieszkań socjalnych; należy uważnie monitorować i upewnić się, że właściwe podmioty kupują, wynajmują i kupują mieszkania socjalne na raty.

W dwóch specjalnych obszarach miejskich, aby uzyskać fundusz gruntowy pod zabudowę socjalną, konieczna jest większa interwencja ze strony państwowej agencji zarządzającej. Planowanie funduszu gruntowego pod zabudowę socjalną musi zapewnić, że zaspokoi on ogromne zapotrzebowanie miasta.

Ponadto, aby promować wzrost gospodarczy i zapewnić bezpieczeństwo socjalne, konieczne jest wprowadzenie bardziej preferencyjnych zasad dla inwestorów budujących niedrogie mieszkania komercyjne – zaproponował VARS.

Osoby prowadzące działalność w zakresie obrotu nieruchomościami nie mogą kupować i sprzedawać nieruchomości częściej niż 10 razy w roku.

Od 1 sierpnia osoby prowadzące drobną działalność w branży nieruchomości nie będą mogły zawierać transakcji częściej niż 10 razy w roku i o wartości mniejszej niż 300 miliardów VND na kontrakt.

Powyższe postanowienia zawarto w Dekrecie nr 96/2024/ND-CP (Dekret 96), w którym szczegółowo opisano szereg artykułów Ustawy o obrocie nieruchomościami.

Dekret jasno określa wymagania dla osób prowadzących działalność w zakresie nieruchomości na małą skalę. W związku z tym osoby prowadzące działalność w zakresie nieruchomości na małą skalę nie są zobowiązane do przygotowania projektu inwestycyjnego.

Liczba transakcji jest ograniczona do mniej niż 10 w roku, a wartość każdego kontraktu nie przekracza 300 miliardów VND. W przypadku jednej transakcji rocznie, wartość nie jest liczona.

Zgodnie z Ustawą o działalności w obrocie nieruchomościami z 2023 r. osoby fizyczne prowadzące drobną działalność w zakresie obrotu nieruchomościami nie muszą zakładać działalności gospodarczej, lecz muszą złożyć deklarację i płacić podatki.

Podobnie organizacje, które sprzedają lub wynajmują domy, obiekty budowlane lub część powierzchni budowlanej w celach innych niż prowadzenie działalności gospodarczej, są również ograniczone pod względem liczby sprzedaży oraz muszą złożyć deklarację i zapłacić podatki.

W związku z tym nowe przepisy wyraźnie ograniczyły liczbę transakcji i wartość umów w tym przypadku. Jest to nowy punkt w porównaniu z poprzednim, ponieważ poprzednie przepisy nie określały warunków, na jakich osoby fizyczne mogą prowadzić działalność w zakresie obrotu nieruchomościami na małą skalę.

Wielu ekspertów uważa, że ​​jasne określenie kryteriów dla osób prowadzących działalność na rynku nieruchomości na małą skalę ograniczy spekulacje i „surfowanie” po rynku.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chung-cu-ha-noi-mat-phong-do-gioi-hanoi-so-lan-giao-dich-trong-nam-doi-voi-ca-nhan-kinh-doanh-dia-oc-281497.html