Czy powinienem kupić więcej ziemi na przedmieściach, skoro posiadam już trzy nieruchomości?

[reklama_1]

Eksperci radzą, aby dokładnie rozważyć zakup ziemi na przedmieściach, ponieważ zmniejsza to dywersyfikację aktywów w przypadku, gdy posiadasz już dwa domy w centrum miasta i kawałek ziemi na wsi.

Mam 38 lat, moja żona ma 33 lata, mamy 5-letnie dziecko, które jest w ciąży z naszym drugim dzieckiem. Jestem jedynym członkiem rodziny, który pracuje zawodowo, żona zajmuje się domem i prowadzi biznes online, głównie prace domowe. Moje dochody ze stałej pracy wynoszą około 100-120 milionów VND miesięcznie, a wydatki rodzinne około 50 milionów.

Obecnie posiadam dwa domy w centrum miasta, każdy wart około 6-7 miliardów VND i wynajmuję każdy za 12 milionów VND miesięcznie, co daje łącznie 24 miliony VND. Cała rodzina wynajmuje mieszkanie za 13 milionów VND miesięcznie. Posiadam również działkę na wsi wartą około 1 miliarda VND i oszczędności w wysokości 2 miliardów VND.

Oprocentowanie oszczędności jest niskie, więc w tym roku chcę wypłacić 2 miliardy oszczędności i zainwestować. Mogę pożyczyć więcej pieniędzy z zagranicznych banków na korzystnych warunkach (stałe oprocentowanie na 3 lata, 7-8% rocznie) i spłacać dług co miesiąc od pozostałej kwoty.

Pracuję głównie za pensję, nie jestem dobry w biznesie, mogę akceptować stosunkowo wysokie ryzyko, nie znam się zbytnio na rynku nieruchomości, takim jak grunty podmiejskie... Do tej pory oszczędzałem głównie na zakup domów w centrum miasta pod wynajem. Słyszałem, że ten rok to dobry moment na inwestycję w grunty podmiejskie, pod warunkiem, że inwestycja będzie długoterminowa – 3-5 lat. Obawiam się jednak, że wkrótce zostanie uchwalona druga ustawa o podatku od nieruchomości, a osoby, które tak jak ja posiadają wiele nieruchomości, będą musiały płacić wysokie podatki.

Skorzystaj z porad ekspertów dotyczących właściwego kierunku inwestycji w najbliższej przyszłości.

Thien Son

Nieruchomości we wschodniej części Ho Chi Minh City, Thu Duc City, listopad 2023 r. Zdjęcie: Quynh Tran — Nieruchomości we wschodniej części Ho Chi Minh City, Thu Duc City, listopad 2023 r. Zdjęcie: *Quynh Tran*

Konsultant:

Na podstawie powyższych informacji przedstawię analizę i porady, które pomogą Ci uzyskać ogólny obraz kondycji finansowej Twojej rodziny. Na tej podstawie będziesz mógł podjąć właściwe decyzje inwestycyjne.

Najpierw przeanalizujmy kondycję finansową. Całkowity dochód z pracy Twojej rodziny wynosi około 110 milionów VND miesięcznie (średnio), a dochód z wynajmu dwóch domów to 24 miliony. Całkowite wydatki rodziny wynoszą około 50 milionów VND miesięcznie (zakładając, że wlicza się w to czynsz za mieszkanie w wysokości 13 milionów, podstawowe wydatki i przyjemności). Zatem miesięczna nadwyżka rodziny wyniesie 84 miliony VND miesięcznie.

Twoja rodzina dysponuje całkiem sporą nadwyżką, sięgającą nawet 63%. Jednak wraz z rozpoczęciem przez starsze dziecko pierwszej klasy i pojawieniem się nowego członka rodziny, potrzeby finansowe wzrosną, zwłaszcza w związku z kosztami edukacji i opieki zdrowotnej. Wymaga to większej elastyczności i szczegółowego planowania, aby zapewnić rodzinie długoterminowe bezpieczeństwo finansowe.

Następnie oceniamy obecny portfel aktywów. Dwa domy w centrum miasta warte 12 miliardów, ziemia na wsi warta 1 miliard, oszczędności warte 2 miliardy. Łączna wartość aktywów wynosi 15 miliardów, a dług jest zerowy.

Twoja rodzina posiada obecnie znaczący portfel aktywów, skoncentrowany głównie w nieruchomościach (87%). Wyniki inwestycyjne nie są wysokie, ponieważ oprocentowanie lokat terminowych na 1 rok spada do 5-6% rocznie, a tempo wzrostu cen domów w centrach miast, według danych FIDT, waha się średnio o 8-9% rocznie. Chociaż nieruchomości często przynoszą wyższe zyski niż oprocentowanie lokat, zbytnie skupienie się na jednym rodzaju aktywów również wiąże się z ryzykiem i może zmniejszyć płynność portfela inwestycyjnego.

Oprocentowanie kredytów jest obecnie niskie i wynosi zaledwie 5-8% w okresie preferencyjnym oraz 9,5-10% w skali roku po jego zakończeniu. To okazja do wykorzystania dźwigni finansowej w celu zwiększenia rentowności inwestycji.

Następnie omówimy czynniki, które należy wziąć pod uwagę inwestując w nieruchomości podmiejskie. Planujesz wypłacić 2 miliardy dolarów z oszczędności oraz zaciągnąć kredyt bankowy na zakup nieruchomości podmiejskich przez 5 lat. Dzięki takiemu podejściu zdywersyfikujesz swój portfel nieruchomości. Tempo wzrostu wartości nieruchomości podmiejskich waha się w granicach 12-15% rocznie, ale zmniejszy to płynność posiadanej klasy aktywów.

Inwestując w grunty podmiejskie, gdy nie dysponujesz odpowiednią wiedzą i czasem, ryzykujesz, że nie wybierzesz gruntu o realnym potencjale. Dodatkowo, możesz napotkać ryzyko związane z legalnością, płynnością i potencjałem wzrostu tego gruntu. Dlatego warto rozważyć znalezienie dobrych pośredników lub powierzenie poszukiwania potencjalnych nieruchomości podmiejskich renomowanym organizacjom.

Możliwość wysokich podatków od drugich nieruchomości będzie również czynnikiem, który należy wziąć pod uwagę. Obecnie, zgodnie z planem działania, projekt ustawy o podatku od nieruchomości zostanie przedstawiony Zgromadzeniu Narodowemu do konsultacji na 8. sesji (październik 2024 r.) i zatwierdzony na 9. sesji (maj 2025 r.). Nie jest jasne, kiedy ustawa wejdzie w życie ani jaka będzie konkretna tabela opodatkowania dla transferów. Dywersyfikacja portfela inwestycyjnego i przeznaczenie odpowiedniej kwoty w ogólnej sytuacji finansowej na grunty podmiejskie ograniczy wpływ podatków na aktywa.

Chciałbym dodać więcej informacji na temat rozwiązań w zakresie ochrony finansowej. Nie sprecyzował Pan, czy cała rodzina ma ubezpieczenie na życie, czy nie, dlatego radzę upewnić się, że każdy członek rodziny ma ubezpieczenie na życie i ubezpieczenie zdrowotne. Ubezpieczenie ochroni Państwa przed nieprzewidzianymi ryzykami i zapewni stabilność przepływu dochodów. Zalecana roczna składka wynosi 5-8% całkowitego dochodu w danym roku.

Kolejną klasą aktywów, którą musisz przygotować przed kontynuacją inwestycji, jest utworzenie rezerwy dla rodziny, która zapewni bezpieczeństwo finansowe w nagłych wypadkach, zazwyczaj na 3-6 miesięcy wydatków. W przypadku Twojej rodziny będzie to kwota rzędu 150-300 milionów VND. Rezerwa ta może być podzielona na pakiety depozytów oszczędnościowych z okresem obowiązywania 1 miesiąca, 6 miesięcy i 12 miesięcy.

Jeśli chodzi o rozwiązania inwestycyjne, mam następującą analizę. Obecnie gospodarka wkracza w nowy cykl: od ożywienia – wzrostu – nasycenia – recesji. Każda faza będzie charakteryzować się klasą aktywów o odpowiednich cechach, które zapewnią jej dobry wzrost w tym okresie.

W fazie ożywienia nowego cyklu, papiery wartościowe w ogóle, a akcje w szczególności, będą rosły najmocniej. Dlatego, aby osiągnąć dobre wyniki wzrostu aktywów, w ciągu najbliższych 2-3 lat należy posiadać klasę aktywów akcyjnych. Bez czasu, doświadczenia i relatywnie wysokiego apetytu na ryzyko, można inwestować w certyfikaty funduszy, akumulować akcje lub powierzyć inwestycje renomowanym instytucjom finansowym i wybierać segmenty inwestycyjne dopasowane do poziomu ryzyka.

Złoto będzie również kanałem inwestycyjnym odpowiednim dla osób o skłonności do ryzyka. Obecnie cena tego szlachetnego metalu jest dość wysoka i podlega wahaniom. Na odpowiednich etapach cen złota można rozważyć trzymanie go. Nie należy jednak inwestować więcej niż 10% całkowitego majątku rodziny.

Ostatecznie, każda decyzja inwestycyjna powinna być rozpatrywana w kontekście kompleksowego planu finansowego, uwzględniającego Twoją tolerancję ryzyka, długoterminowe cele finansowe oraz bieżące potrzeby Twojej rodziny. Mamy nadzieję, że powyższe porady pomogą Ci zarządzać finansami osobistymi i rozwijać je.

Vu Thi Huong
Ekspert ds. planowania finansów osobistych
FIDT Firma doradztwa inwestycyjnego i zarządzania aktywami

Link źródłowy