Niech mechanizm rynkowy rozstrzygnie spór na parkingu Artemis

Co mówią prawnicy na temat sporu o parking w Artemis?

Omawiając kontrowersje wokół budynku apartamentowego Artemis (nr 3 Le Trong Tan, dzielnica Thanh Xuan, Hanoi ), adwokat Tran Hai Duc z kancelarii Tran Hai Duc Law Office, Izby Adwokackiej w Ho Chi Minh City, stwierdził, że spory między mieszkańcami a inwestorami dotyczące miejsc parkingowych w piwnicach budynków są bardzo częste, nie tylko w przypadku piwnicy budynku apartamentowego Artemis. Według tego adwokata, aby jasno odróżnić dobro od zła, konieczne jest ustalenie, kto jest właścicielem piwnicy, oraz sprawdzenie, czy strony dopełniły przepisów prawa.

Po zbadaniu incydentu w budynku apartamentowym Artemis prawnik Tran Hai Duc stwierdził, że aby ustalić, czy garaż parkingowy należy do inwestora, czy nie, należy odwołać się do artykułu 101 Prawa mieszkaniowego z 2014 r.

Zgodnie z tym, artykuł 101 Prawa mieszkaniowego stanowi, że miejsca parkingowe dla rowerów, pojazdów dla osób niepełnosprawnych, pojazdów silnikowych dwukołowych i pojazdów silnikowych trzykołowych dla właścicieli i użytkowników budynków mieszkalnych pozostają we wspólnej własności i wspólnym użytkowaniu właścicieli budynków mieszkalnych. Miejsca parkingowe dla samochodów osobowych należących do właścicieli pozostają w zarządzie inwestora.

Adwokat Duc zwrócił również uwagę, że artykuły 6 i 7 Rozporządzenia wydanego w Okólniku 02/2016/TT-BXD stanowią, iż w umowie kupna-sprzedaży mieszkania należy wyraźnie wskazać obszar będący własnością prywatną i obszar będący wspólną własnością właścicieli.

Zatem ustalenie własności piwnicy w budynku mieszkalnym wymaga ustalenia w umowie kupna-sprzedaży mieszkania, czy piwnica jest wyłączną własnością inwestora, czy wspólną własnością właściciela mieszkania.

Napięcie między mieszkańcami a inwestorami budynku Artemis w sprawie podziemnego parkingu przyciąga coraz większą uwagę.

W przypadku apartamentowca Artemis, umowa sprzedaży apartamentu zawarta między mieszkańcami a inwestorem wyraźnie określa ten przypadek. W szczególności, artykuł 11 i część B Załącznika 4 do umowy sprzedaży apartamentu określają obszar będący własnością prywatną inwestora, w tym: „Powierzchnię kondygnacji podziemnych B1, B2, B3 (z wyjątkiem powierzchni piwnic przeznaczonych przez inwestora na parkingi dla rowerów, pojazdów dla osób niepełnosprawnych, pojazdów dwukołowych, pojazdów trzykołowych, jeśli takie występują)”.

„W związku z powyższym, na podstawie powyższych przepisów, można ustalić, że piwnice B2 i B3 stanowią własność prywatną inwestora (z wyjątkiem 400 m² przeznaczonych na parking dla rowerów, pojazdów dla osób niepełnosprawnych... oraz pomieszczeń technicznych). Inwestor ma prawo do ustalania cen usług zgodnie z przepisami prawa, w szczególności z decyzją nr 44 w sprawie cen usług parkingowych dla rowerów, motocykli i samochodów w Hanoi” – powiedział prawnik Tran Hai Duc.

Zapytany o opinię mieszkańców budynku mieszkalnego Artemis, że inwestor pobiera opłatę parkingową przekraczającą pułap określony w decyzji nr 44 i postępuje niewłaściwie w porównaniu z instrukcjami zawartymi w dokumencie 2233 z dnia 16 listopada 2023 r. Ludowego Komitetu Dzielnicy Thanh Xuan (obecna stawka pobierana przez inwestora wynosi 2 300 000 VND/pojazd/miesiąc, w dokumencie nakazano inwestorowi, aby zgodnie z instrukcjami pobierał maksymalnie 1 800 000 VND/pojazd/miesiąc), prawnik skomentował: „Odniosłem się do dokumentu 2233 Ludowego Komitetu Dzielnicy Thanh Xuan przesłanego do MHL Joint Stock Company i potwierdziłem, że jest to dokument zawierający wytyczne dla inwestorów, a nie dokument prawny”.

Niech mechanizm rynkowy decyduje o cenie usług.

Prawnik dodał również, że spółka MHL jest przedsiębiorstwem niepaństwowym, przedsiębiorstwem prywatnym, podlegającym przepisom Prawa przedsiębiorstw z 2020 r., co oznacza, że ​​inwestor ma prawo prowadzić działalność gospodarczą na tym terenie bez konieczności zasięgania opinii właścicieli mieszkań czy właścicieli innych terenów.

Adwokat Duc przytoczył, że cena usługi parkowania samochodów w garażu Artemis może osiągnąć maksymalny poziom w następującym konkretnym przypadku: inwestor wyposaży samochód w inteligentny system parkowania, który spełnia kryteria określone w podpunkcie 2.2.1, sekcji I Załącznika do Decyzji 44, wówczas cena usługi parkowania samochodów zostanie ustalona na podstawie ceny usługi parkowania samochodów z maksymalnie 9 miejscami na drogach i ulicach dzielnic znajdujących się w obrębie obwodnicy nr 1 i powyżej obwodnicy nr 1, co oznacza maksymalnie 3 000 000 VND/samochód/miesiąc.

Jednakże, jeśli parking Artemis jest zwykłym parkingiem, który nie jest wyposażony w inteligentny system parkowania, wówczas zgodnie z podpunktem 2.2.1, sekcja I Załącznika do Decyzji 44 (w drugim punkcie), inwestor ma prawo zastosować miesięczną opłatę za usługę parkingową dla samochodów z maksymalnie 9 miejscami równą cenie usługi parkingowej dla samochodów z maksymalnie 9 miejscami na drogach i ulicach w dzielnicach znajdujących się w obrębie i powyżej Obwodnicy 2, co oznacza maksymalnie 2 300 000 VND/samochód/miesiąc.

W dokumencie nr 2233, Ludowy Komitet Dzielnicy Thanh Xuan ustalił konkretną cenę za lokalizację dla dróg i ulic w dzielnicach położonych w obrębie Obwodnicy 3 i na Obwodnicy 3 (Sekcja I; Tabela 2.2.1; numer seryjny 5 w tabeli), co oznacza, że ​​maksymalna cena za parking wynosi 1 800 000 VND/samochód/miesiąc. Jednocześnie Ludowy Komitet Dzielnicy Thanh Xuan zwrócił się do firmy MHL o zastosowanie ceny za parking w piwnicy budynku Artemis zgodnie z tym rozporządzeniem.

„Jak wspomniano powyżej, budynek Artemis jest budynkiem wielofunkcyjnym, obejmującym apartamenty, centra handlowe i biura. W związku z tym opłata parkingowa pobierana w budynku Artemis nie będzie zależeć od jego lokalizacji, lecz będzie pobierana na drogach i ulicach w dzielnicach położonych w obrębie i powyżej obwodnicy nr 2, co oznacza maksymalną kwotę 2 300 000 VND/samochód/miesiąc. Nie uwzględnia to „inteligentnego systemu parkowania” stosowanego przez inwestora w piwnicy budynku Artemis. Zatem powyższa propozycja Ludowego Komitetu Dzielnicy Thanh Xuan wskazuje na niezgodność z postanowieniami Decyzji nr 44” – analizuje prawnik Duc.

Prawnik Duc podkreślił, że w kontekście rosnącej liczby samochodów przy jednoczesnym poważnym braku miejsc parkingowych, nieuniknione jest, aby dostawcy usług inwestowali w technologie mające na celu poprawę jakości usług, a zatem podwyżka cen usług jest nieunikniona, o ile cena nie przekroczy maksymalnego poziomu określonego przez państwo.

Tylko wtedy stworzy to motywację do rozwoju i świadczenia użytkownikom wysokiej jakości usług. Użytkownicy, którzy otrzymują wysokiej jakości usługi, muszą również zapłacić odpowiednią cenę i odwrotnie. Jeśli się z tym nie zgadzają, mogą znaleźć innych, odpowiednich dostawców usług.

Dokument wytycznych Komitetu Ludowego Dzielnicy Thanh Xuan dla firmy MHL w sprawie ustalania cen parkowania w piwnicy budynku.

Odnosząc się do serii kontrowersji, które ostatnio wybuchły wokół opłat parkingowych w budynkach mieszkalnych, prawnik Duc powiedział: „Nie tylko w budynku Artemis, mieszkańcy wielu budynków mieszkalnych błędnie sądzą, że usługi parkingowe w budynku mieszczą się w zakresie usług zarządzania i eksploatacji budynku. Nawet władze lokalne nie mają co do tego jasności.

W rzeczywistości, zarządzanie administracyjne sprawami parkingowymi przez państwo należy do sektora transportu. Departament Transportu, Departament Finansów oraz Departament Pracy, Inwalidów Wojennych i Spraw Socjalnych są odpowiedzialne za doradzanie Komitetowi Ludowemu Hanoi w sprawie wydania decyzji nr 44. W przypadku dalszych wątpliwości ze strony samorządu lokalnego, konieczne jest zasięgnięcie opinii właściwego organu administracji państwowej .

Omawiając dziś kwestię mechanizmu rynkowego w kwestii rosnących cen parkowania w piwnicach mieszkań, architekt Tran Huy Anh – stały członek Stowarzyszenia Architektów Hanoi – powiedział: „O stosowaniu cen parkowania powinien decydować mechanizm rynkowy. Wzrost cen usług i beneficjenci usług mają prawo do negocjacji, w oparciu o poziom pobierania opłat, który musi być współmierny do inwestycji, kosztów i świadczonych usług”.

Odnosząc się do kwestii, czy inwestor Artemis pobiera opłaty przekraczające pułap, pan Anh stwierdził, że wysokie i niskie ceny zależą od umowy między usługodawcą a użytkownikiem. Jeśli chodzi o cenę parkingu w budynku apartamentowym Artemis, inwestor z pewnością dokonał odpowiednich obliczeń, ale co ważniejsze, inwestor i mieszkańcy muszą negocjować między sobą. Jeśli mieszkańcy nie zgodzą się na opłatę nałożoną przez inwestora, mogą nie korzystać z usługi.

Według pana Anha: „To transakcja w ramach mechanizmu rynkowego. Prawo gospodarki rynkowej określi tę cenę. Osoba zamawiająca usługę nadal ma prawo wyboru dostawcy po cenie odpowiadającej jej budżetowi. Jeśli nie ma innego wyboru, cenę ustala właściciel nieruchomości”.

Źródło: https://www.nguoiduatin.vn/de-co-che-thi-truong-quyet-dinh-tranh-chap-tai-ham-gui-xe-artemis-a639043.html