Aby uczynić proces wyceny gruntów bardziej kompletnym

[reklama_1]

Określenie wartości gruntu jest ważnym krokiem w procesie rozwoju projektów nieruchomościowych. Według niedawnego badania Ministerstwa Budownictwa , ponad 50% projektów nieruchomościowych napotyka trudności, przeszkody lub powolną realizację z powodu trudności w określaniu cen gruntów metodą cen rynkowych. W 2022 roku możliwość określania cen i rynku przyczyniła się również do gwałtownego spadku podaży nieruchomości w porównaniu z 2021 rokiem.

Wycena gruntu jest ważnym krokiem.

Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska zbiera obecnie opinie od właściwych ministerstw, oddziałów i agencji na temat nowelizacji projektu Dekretu 44 i Okólnika 36. Wśród proponowanych zmian pojawia się wiele rozbieżnych poglądów na temat obecnych metod wyceny gruntów, w szczególności na temat zniesienia metody „nadwyżki”, która jest kwestią kontrowersyjną. W odniesieniu do różnic między metodą „nadwyżki”, pani Do Thi Thu Giang, Dyrektor ds. Usług Doradczych w Savills Ho Chi Minh City, ekspertka z wieloletnim doświadczeniem w wycenie, stwierdziła, że obecnie istnieje wiele różnych metod wyceny i w zależności od charakterystyki nieruchomości i dostępności danych, odpowiednie podejścia i metody wyceny będą odpowiednie.

Na przykład, jak analizowała pani Giang, metoda porównawcza sprawdza się w przypadku nieruchomości o małej powierzchni, gdzie liczba podobnych transakcji jest powszechna. Metoda ta ma jednak ograniczenia pod względem danych: zebrane informacje o transakcjach różnią się między rzeczywistą wartością transakcji a wartością transakcji podaną w umowie; szczegóły transakcji nie są w pełni ujawniane. W przypadku nieruchomości o dużej powierzchni lub projektów deweloperskich liczba podobnych porównywalnych nieruchomości jest bardzo ograniczona, co prowadzi do konieczności dokonywania dużych korekt, wpływających na dokładność wyników wyceny. W metodzie współczynnika korekty ceny gruntu, współczynnik korekty jest stosowany na stałe w danym okresie, nie odzwierciedlając wahań rynkowych w krótkim czasie. Ponadto współczynnik korekty jest również oparty na wynikach analizy ograniczonych i niedokładnych danych o transakcjach gruntowych.

Tymczasem metoda nadwyżkowa jest bardziej odpowiednia do wyceny dużych działek gruntu będących w trakcie rozwoju. Metoda ta polega na odjęciu szacowanego przychodu od szacowanego kosztu inwestycji, aby uzyskać pozostałą wartość gruntu. „Załóżmy, że działka gruntu ma potencjalny charakter komercyjno-usługowy; stosując metodę porównawczą lub współczynnik korygujący, wartość gruntu zostanie oszacowana na podstawie określonej wartości. Natomiast stosując metodę nadwyżkową, można założyć, że grunt jest zabudowany różnymi rodzajami działalności komercyjno-usługowej, takimi jak biura, centra handlowe czy hotele, uzyskując w ten sposób najwyższą wartość gruntu i zapewniając zasadę najlepszej i najskuteczniejszej wyceny nieruchomości” – przytoczył ekspert. W innym przykładzie wyceniany jest grunt o charakterze mieszanym, obejmującym zarówno grunty mieszkalne, jak i komercyjno-usługowe. Zatem zastosowanie metody porównawczej lub współczynnika korygującego nie będzie w stanie w pełni i prawidłowo odzwierciedlić wartości mieszanej ze względu na ograniczoną liczbę porównywalnych aktywów o podobnych proporcjach składników w mieszance lub brak odpowiedniego współczynnika.

W rzeczywistości metoda ta ma również ograniczenia wynikające z wielu założeń i subiektywnych prognoz. Aby zminimalizować te ograniczenia, w trakcie procesu wyceny może być konieczne zastosowanie dodatkowych metod porównawczych i kontrastowych w celu uzyskania dokładnych wyników wyceny.

Rola metody nadwyżkowej

W oparciu o powyższą analizę pani Do Thi Thu Giang uważa, że należy zachować metodę nadwyżkową, ponieważ jest ona odpowiednia do szacowania gruntów z potencjałem zabudowy lub ponownego zagospodarowania.

Oceniając dalej rolę metody nadwyżki, Troy Griffiths, zastępca dyrektora zarządzającego Savills Vietnam, stwierdził, że w większości przypadków wyeliminowanie metody wyceny nadwyżki doprowadzi do bardziej konserwatywnych wycen. „Środki gruntowe planowane pod realizację projektu będą wyceniane dokładniej metodą nadwyżki. Metoda ta pokazuje ogólną rentowność projektu, a także wskaźniki finansowe, które pokazują, czy projekt jest finansowo zrównoważony, czy nie” – powiedział Troy Griffiths.

„W Wietnamie, w związku z dyskusjami rządu na temat ważnych zmian w procesie wyceny gruntów, zrozumiałe jest, że rozważa się wyeliminowanie metody rezydualnej, ponieważ opiera się ona na wielu subiektywnych zmiennych. Wdrażając jakąkolwiek nową metodę, należy rozważyć metodę o wyższej rzetelności i mniejszej liczbie czynników subiektywnych. Należy jednak pamiętać, że metoda rezydualna powinna być stosowana prawidłowo jako akceptowana i stosowana metoda wyceny” – dodał zastępca dyrektora zarządzającego Savills.

W przypadku wyeliminowania metody resztkowej, nadal istnieje wiele innych metod wyceny; zauważa jednak, że najprostszą kwestią jest po prostu bezpośrednie porównanie. Celem wyceny jest symulacja zachowań rynkowych w celu określenia wartości rynkowej. Większość nabywców często opiera się wyłącznie na wartości podobnych nieruchomości w pobliżu, aby określić wartość swojej nieruchomości.

Eksperci twierdzą, że metoda resztkowa lub metoda hipotetyczna jest stosowana dość skutecznie w wielu krajach. Banki, sądy i arbitraż często akceptują i dyskutują na temat zastosowanych zmiennych. Jest to po prostu metoda zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF) z bardziej subiektywnymi zmiennymi, dlatego jest mniej popularna niż inne metody.

Link źródłowy