Projekt ustawy o gruntach (nowelizacja): Skupienie się na rozwiązywaniu pilnych problemów, które powodują trudności i przeszkody

(Chinhphu.vn) - Po południu 10 września wicepremier Tran Hong Ha przewodniczył spotkaniu, na którym wysłuchano sprawozdania z otrzymania uwag od członków rządu na temat projektu ustawy zmieniającej i uzupełniającej szereg artykułów ustawy o ziemi na rok 2024 (projekt ustawy).

Wicepremier Tran Hong Ha przewodniczył spotkaniu, na którym wysłuchano sprawozdania z otrzymania opinii od członków rządu na temat projektu ustawy zmieniającej i uzupełniającej szereg artykułów ustawy o gruntach z 2024 r. – Zdjęcie: VGP/Minh Khoi

Wicepremier zwrócił się do kierowników ministerstw, oddziałów, stowarzyszeń itp. z prośbą o skupienie się na analizie i omówieniu pilnych treści, które należy zmienić w ustawie o ziemi z 2024 r., a które powodują trudności i utrudniają rozwój społeczno -gospodarczy; a także na usunięciu niedociągnięć w stosowaniu cennika gruntów opartego na zasadach rynkowych, który powoduje wzrost opłat za użytkowanie ziemi dla gospodarstw domowych i osób zmieniających cel użytkowania ziemi (z gruntów rolnych na mieszkalne lub przekazujących je dzieciom), co powoduje trudności dla ludzi.

Przejrzyste przepisy zapewniają spójność wdrażania

Zgłaszając się na spotkaniu, p.o. ministra rolnictwa i środowiska Tran Duc Thang powiedział, że projekt ustawy koncentruje się na 3 grupach treści.

Pełniący obowiązki ministra rolnictwa i środowiska Tran Duc Thang powiedział, że projekt ustawy koncentruje się na trzech grupach treści – Zdjęcie: VGP/Minh Khoi

Grupa 1 to treści zawarte w Wnioskach Centralnego Komitetu Wykonawczego w sprawie zmiany i uzupełnienia Rezolucji 18-NQ/TW w sprawie „Ciągłego wprowadzania innowacji i doskonalenia instytucji i polityk, zwiększania skuteczności i efektywności zarządzania gruntami oraz ich użytkowania, tworzenia dynamiki, która umożliwi przekształcenie naszego kraju w rozwinięty kraj o wysokich dochodach”, w tym: planowanie i plany użytkowania gruntów; odzyskiwanie gruntów, odszkodowania, wsparcie, przesiedlenie w przypadku odzyskania gruntów przez państwo; przydział gruntów, dzierżawa gruntów, zezwolenia na zmianę celów użytkowania gruntów; finansowanie gruntów, ceny gruntów; w sprawie udoskonalenia krajowego systemu informacji o gruntach i bazy danych gruntów.

Grupa 2 obejmuje zmiany i uzupełnienia mające na celu dalsze uproszczenie procedur administracyjnych, zmniejszenie warunków inwestycyjnych i prowadzenia działalności gospodarczej, synchronizację systemu prawnego oraz dalsze usuwanie trudności i przeszkód w procesie wdrażania Prawa.

Grupa 3 obejmuje poprawki związane z decentralizacją, delegowaniem uprawnień i ustaleniem uprawnień do wdrożenia dwupoziomowego samorządu lokalnego.

Po otrzymaniu opinii członków Rządu oraz opinii na specjalnym posiedzeniu Rządu poświęconym stanowieniu prawa, które odbyło się 4 września 2025 r., Ministerstwo Rolnictwa i Środowiska zrewidowało następujące główne treści: Plan zagospodarowania przestrzennego na poziomie gminy; uzupełnienie przypadków, w których państwo odzyskuje grunty na potrzeby rozwoju społeczno-gospodarczego w interesie narodowym i publicznym lub przypadków, w których grunty są wykorzystywane do realizacji projektów na podstawie umów o otrzymaniu praw do użytkowania gruntów; przydział gruntów, dzierżawa gruntów na aukcjach, przetargach, prawa hipoteczne aktywów na gruntach w okresie corocznej płatności czynszu gruntowego; realizacja projektów rozwoju społeczno-gospodarczego na podstawie umów o otrzymaniu praw do użytkowania gruntów lub posiadania praw do użytkowania gruntów; wliczanie kosztów budowy infrastruktury do cen gruntów, uprawnienie do decydowania o cennikach gruntów oraz zmiany i uzupełnienia cenników gruntów; uzupełnienie systemów użytkowania gruntów dla stref o dużym stężeniu technologii cyfrowych.

Propozycja zawężenia zakresu przejmowania gruntów państwowych i rozszerzenia mechanizmu negocjacyjnego

Prof. Hoang Van Cuong, były wiceprezes Narodowego Uniwersytetu Ekonomicznego, przemawiał na spotkaniu – zdjęcie: VGP/Minh Khoi

Na spotkaniu prof. Hoang Van Cuong, były wiceprezes Narodowego Uniwersytetu Ekonomicznego, zaproponował zawężenie zakresu przejmowania gruntów przez państwo, ograniczając go do celów publicznych, obronnych i bezpieczeństwa. W przypadku projektów komercyjnych i usługowych, stwierdził, że firmy i osoby prywatne powinny prowadzić negocjacje we własnym zakresie, a przymusowe wywłaszczenie powinno być przeprowadzane tylko w szczególnych przypadkach, gdy większość gospodarstw domowych (75-80%) wyrazi na to zgodę.

Wiele opinii wskazuje także na konieczność wyraźnego rozróżnienia aukcji od licytacji przy przydzielaniu i dzierżawie gruntów: aukcja dotyczy wyłącznie gruntów ze stabilną infrastrukturą i planem zagospodarowania; licytacja ma na celu wyłonienie inwestorów o najlepszych możliwościach i planie zagospodarowania, a nie tylko na podstawie ceny.

Jeśli chodzi o cennik gruntów, delegaci zgodzili się zachować 5-letni cykl, a jednocześnie dodać mechanizm corocznej korekty z wykorzystaniem współczynnika lub opracować nowy cennik w przypadku dużych wahań, aby jak najlepiej odzwierciedlał rzeczywistość, ograniczał dublowanie się i oszczędzał zasoby.

Jeśli chodzi o politykę zwolnień i obniżek opłat za użytkowanie gruntów, powinien istnieć odpowiedni mechanizm wsparcia, zwłaszcza dla gospodarstw domowych, które legalnie użytkują grunty, ale nie otrzymały jeszcze certyfikatu, aby uniknąć niekorzystnych warunków przy stosowaniu nowego cennika.

Wiceminister finansów Bui Van Khang powiedział, że ministerstwo opracowuje dokument mający na celu usunięcie przeszkód dotyczących zobowiązań finansowych w przypadku, gdy gospodarstwa domowe i osoby fizyczne zmieniają przeznaczenie gruntów z rolnych na mieszkalne – zdjęcie: VGP/Minh Khoi

Warto zauważyć, że wiceminister finansów Bui Van Khang poinformował, że ministerstwo opracowuje dokument mający na celu usunięcie przeszkód w zakresie zobowiązań finansowych w przypadku zmiany przeznaczenia gruntów rolnych na mieszkalne przez gospodarstwa domowe i osoby fizyczne. W związku z tym zostaną wprowadzone szczegółowe regulacje dla każdego przypadku, w granicach limitu i poza nim, a także dla liczby przypadków korzystania z ulg.

Ministerstwo Finansów zaproponowało również uzupełnienie jasnych przepisów dotyczących zwolnień i obniżek opłat za użytkowanie gruntów oraz czynszów dzierżawnych dla przedsiębiorstw lub powierzenie rządowi corocznego podejmowania decyzji i składania sprawozdań Zgromadzeniu Narodowemu, co zapewni przejrzystość i stabilność produkcji oraz działalności gospodarczej.

Zwarta konstrukcja, elastyczność, łatwość wdrożenia

Podsumowując spotkanie, wicepremier Tran Hong Ha podkreślił potrzebę dokończenia projektu ustawy o ziemi (zmienionej) w sposób ścisły i przejrzysty, przy jednoczesnym stworzeniu korzystnych warunków do zarządzania i praktycznego wdrażania.

Wicepremier Tran Hong Ha podkreślił potrzebę dokończenia projektu ustawy o gruntach (zmienionej) w sposób rygorystyczny i przejrzysty, przy jednoczesnym stworzeniu korzystnych warunków do zarządzania i praktycznego wdrożenia - Zdjęcie: VGP/Minh Khoi

Odnośnie planowania i planów zagospodarowania przestrzennego na szczeblu gminnym wicepremier zgodził się z propozycją Ministerstwa Rolnictwa i Środowiska, aby nie było planów zagospodarowania przestrzennego na szczeblu gminnym, natomiast plany zagospodarowania przestrzennego na szczeblu gminnym powinny być ściśle powiązane z planowaniem urbanistycznym i wiejskim w celu zapewnienia efektywności przestrzennej.

Odnosząc się do dodatkowych przepisów dotyczących przypadków, w których państwo odzyskuje grunty pod rozwój społeczno-gospodarczy w interesie narodowym i publicznym, wicepremier stwierdził: Projekty w zakresie obrony narodowej i bezpieczeństwa, strefy wolnego handlu oraz międzynarodowe centra finansowe podlegające nadzorowi premiera i państwa, zostaną zrekultywowane, natomiast projekty infrastruktury społecznej, takie jak budownictwo socjalne, edukacja, opieka zdrowotna itp., wymagają szczegółowych regulacji. Ponadto Ministerstwo Rolnictwa i Środowiska powinno przeanalizować przepisy, które zobowiążą premiera do zatwierdzania decyzji o rekultywacji gruntów w szczególnych przypadkach.

Wicepremier zaapelował o wyraźne rozróżnienie między przejmowaniem gruntów pod realizację projektu w drodze umów cywilnoprawnych o prawach do użytkowania gruntów a mechanizmem przejmowania gruntów przez państwo w ramach własnej polityki. W przypadku projektów objętych przejmowaniem przez państwo, ale z zawartą umową z większością gospodarstw domowych (70-80%), możliwe jest rozważenie możliwości dalszego stosowania mechanizmu porozumienia między inwestorem a mieszkańcami, zamiast zmuszania państwa do przejęcia przejęcia, pod warunkiem, że nie narusza to rezolucji nr 18-NQ/TW.

Komentując brak obecnie jasnych kryteriów aukcji i przetargów, wicepremier stwierdził, że aukcje dotyczą gruntów publicznych, które zostały oczyszczone, objęte szczegółowym planem zagospodarowania przestrzennego i posiadają infrastrukturę; o ile licytacja jest odpowiednia dla obszarów bez infrastruktury synchronicznej, wymagających dużych inwestycji w rozwój, „jeśli prawo nie może zapewnić szczegółowych regulacji, rząd może udzielić wskazówek”. Aukcje praw do użytkowania gruntów muszą być powiązane ze szczegółowym planowaniem, a nie tylko z planowaniem przestrzennym, aby zapewnić przejrzystość i wykonalność.

Odnosząc się do praw użytkowania gruntów, wicepremier potwierdził, że przedsiębiorstwa mogą wybierać między płaceniem czynszu gruntowego jednorazowo lub rocznie; w przypadku płacenia czynszu gruntowego jednorazowo, dzierżawca gruntu może zastawić nieruchomość związaną z gruntem, natomiast pilotażowe przepisy dotyczące obciążania nieruchomości związanych z gruntem hipoteką w celu płacenia rocznego czynszu gruntowego „zostaną włączone do ustawy dopiero po pełnym podsumowaniu”.

W odniesieniu do ustalania cen gruntów, wicepremier zgodził się z poglądem, że konieczne jest prowadzenie co pięć lat cennika gruntów, z uwzględnieniem współczynnika korygującego wahania cen rynkowych. Współczynnik ten musi mieć jasną metodę ustalania, konkretną podstawę prawną oraz regulacje dotyczące progów wahań cen. W dłuższej perspektywie konieczne jest dążenie do ujednolicenia cen gruntów w oparciu o dane dotyczące gruntów, ale na razie cennik i współczynnik muszą nadal obowiązywać.

Wicepremier zauważył również, że regulacje dotyczące nowych grup gruntów muszą być selektywne, aby uniknąć powszechnego wykazywania, które prowadzi do nakładania się. Polityka zwolnień i obniżek opłat za użytkowanie gruntów powinna zostać uzupełniona w obszarach edukacji, opieki zdrowotnej i infrastruktury; jednocześnie należy zapewnić premierowi więcej mechanizmów podejmowania decyzji w szczególnych przypadkach i raportowania do Stałego Komitetu Zgromadzenia Narodowego.

W przypadku projektów BT (Build-Transfer) wicepremier zwrócił się do Ministerstwa Rolnictwa i Środowiska z prośbą o współpracę z Ministerstwem Budownictwa w celu przeglądu i opracowania przepisów zapewniających spójność w zakresie wyceny gruntów podczas ich przydzielania i podpisywania umów.

Na koniec, odnosząc się do pobierania dodatkowych opłat z powodu opóźnień w płatnościach opłat za użytkowanie gruntów, wicepremier podkreślił potrzebę wprowadzenia regulacji w przypadkach siły wyższej, takich jak klęski żywiołowe, epidemie itp. lub w przypadkach, gdy państwo zmienia planowanie, powodując opóźnienia w płatnościach opłat za użytkowanie gruntów przez użytkowników gruntów, aby uniknąć nieuzasadnionego pobierania opłat przez przedsiębiorstwa i osoby prywatne; a także wprowadzenia sprawiedliwych zasad dla gospodarstw domowych i osób, które użytkują ziemię w sposób stabilny i legalny, ale powoli kończą procedury przyznawania certyfikatów praw do użytkowania gruntów.

Wicepremier zwrócił się do Ministerstwa Rolnictwa i Środowiska oraz właściwych agencji z prośbą o wnikliwe przeanalizowanie, uwzględnienie stanowisk i udoskonalenie projektu ustawy, zaznaczając jednocześnie, że potrzebny jest elastyczny mechanizm, który pozwoli uniknąć sztywności i stworzy sprzyjające warunki wdrażania.

Minh Khoi

Source: https://baochinhphu.vn/du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-tap-trung-giai-quyet-nhung-van-de-cap-thiet-dang-gay-vuong-mac-can-tro-102250910183957795.htm