Podczas spotkania z wyborcami w Hanoi przed 10. sesją 15. Zgromadzenia Narodowego, 30 września, Sekretarz Generalny To Lam poświęcił wiele czasu na omówienie kwestii gruntów. Sekretarz Generalny zwrócił uwagę na fakt, że państwo zarządza cenami benzyny, energii elektrycznej i wielu innych towarów, ale ceny gruntów są ustalane przez rady i firmy konsultingowe, które ustalają je na podstawie danych rynkowych. Prowadzi to do manipulacji rynkiem, inflacji cen i utrudnia życie ludziom.
Wiele niedociągnięć w zarządzaniu
Sekretarz Generalny zwrócił uwagę, że istnieją bardzo małe, rozproszone działki ziemi, których nie można wykorzystać do niczego, ale podczas licytacji „pośrednicy w obrocie ziemią” windują ceny tak wysoko, że tysiące hektarów ziemi sąsiadującej z ich działkami są sprzedawane po bardzo wysokich cenach. Sekretarz Generalny stwierdził, że nowelizacja ustawy o gruntach i ustawy o planowaniu przestrzennym musi zapewnić efektywne i równe użytkowanie gruntów.
Działka na przedmieściach Ho Chi Minh City, ale obecnie ma bardzo wysoką cenę sprzedaży w porównaniu z kilkoma latami temu
W rzeczywistości w ostatnich latach miało miejsce wiele przypadków, które stały się kosztownymi lekcjami. Zazwyczaj podczas aukcji gruntów w Soc Son (Hanoi) w 2025 roku Pham Ngoc Tuan zapłacił nawet 30 miliardów VND/m², czyli setki razy więcej niż rzeczywista cena nieco ponad 40 milionów VND/m². Po wygranej aukcji, osoba ta zrezygnowała z wpłaty wadium i ostatecznie została skazana na 3 lata więzienia za naruszenie przepisów dotyczących licytacji nieruchomości. W lutym tego roku w Thanh Oai (Hanoi) powtórzył się również trik „inflacji cen”, kiedy 54 działki o powierzchni ponad 4400 m² zostały podbite dwukrotnie w stosunku do ceny wywoławczej, a następnie szereg spekulantów zrezygnowało z wpłaty, co wywołało dalszy chaos na rynku.
Nie tylko ceny gruntów, ale również rynek nieruchomości w wielu miejscowościach, zwłaszcza w Hanoi i Ho Chi Minh, doświadczył niewiarygodnych wzrostów cen.
Wskazuje się wiele przyczyn, począwszy od spekulacji, inflacji cen, aż po ograniczoną podaż z powodu przedłużających się problemów prawnych i powolne ustalanie opłat za użytkowanie gruntów, co powoduje wzrost kosztów inwestycyjnych i gwałtowny wzrost ostatecznych cen sprzedaży.
Pan Vo Huynh Tuan Kiet, Dyrektor Działu Marketingu Projektów Mieszkaniowych w CBRE Vietnam, powiedział, że znaczące zmiany po połączeniu Ho Chi Minh City i przekształceniu go w megamiasto przyniosły silną falę inwestycji. Rozwój infrastruktury transportowej, zwłaszcza metra i obwodnic, oraz model rozwoju miast zorientowany na transport publiczny (TOD), zwiększyły atrakcyjność kapitału zagranicznego na rynku nieruchomości. „Jednak w połączeniu z korektą cen gruntów i polityką podatkową związaną z nieruchomościami, rynek ustalił nowy poziom cen, zwłaszcza na obszarach podmiejskich” – analizował pan Kiet.
Budowanie krajowych ram cen gruntów
W rzeczywistości ceny gruntów zawsze były jednym z czynników silnie wpływających na rynek nieruchomości, a także bezpośrednio na życie gospodarcze i społeczne. Nieuzasadnione wahania, spekulacje i interesy grupowe zniekształciły rynek, utrudniając życie ludziom i przedsiębiorstwom. Wielu ekspertów uważa, że nadszedł czas na przejrzysty, naukowy i synchroniczny mechanizm, który przywróci ceny gruntów do ich rzeczywistej wartości, tworząc fundamenty zrównoważonego rozwoju.
Dr Nguyen Si Dung, były zastępca szefa Biura Zgromadzenia Narodowego, powiedział, że najbardziej fundamentalnym rozwiązaniem jest stworzenie krajowych ram cen gruntów. „Należy powołać niezależną krajową radę ds. cen gruntów, która opracuje ramy cenowe oparte na dużych zbiorach danych, z konsultacjami ekspertów i ścisłym nadzorem. Nie można pozwolić, aby każda miejscowość ustalała własne ceny, ponieważ ryzyko interesów grupowych jest bardzo wysokie” – podkreślił.
Jednocześnie kluczowym zadaniem jest stworzenie jednolitej, ogólnokrajowej bazy danych o nieruchomościach. System ten musi w pełni rejestrować transakcje, informacje podatkowe i kredytowe w czasie rzeczywistym, pomagając precyzyjnie odzwierciedlać podaż i popyt oraz eliminując transakcje wirtualne, które stanowią „plac zabaw” dla spekulacji.
Według dr. Nguyen Si Dunga, aby wyeliminować motyw spekulacji, państwo musi wprowadzić podatek antyspekulacyjny, progresywny podatek od porzuconych gruntów lub transakcji krótkoterminowych. Ponadto, należy poważnie wdrożyć mechanizm odzyskiwania różnic w rentach gruntowych, tzn. gdy państwo inwestuje w infrastrukturę powodującą wzrost cen gruntów, ta wartość dodana musi należeć do całej populacji poprzez podatki, opłaty lub aukcje, a nie do kieszeni grup osób. Zaproponował również, aby ceny w transakcjach cywilnych różniły się od cen państwowych w rozsądnym zakresie, ale z pewnym limitem, aby zachować elastyczność przy jednoczesnym zapewnieniu stabilności.
Określ strategię użytkowania gruntów
Dr Pham Viet Thuan, dyrektor Instytutu Zasobów Naturalnych i Ekonomiki Środowiska w Ho Chi Minh City, stwierdził, że stosowanie nowego cennika gruntów zgodnie z Ustawą o Ziemi z 2024 roku ujawniło wiele niedociągnięć w praktyce rynkowej. „Po zaledwie roku nowy cennik gruntów wzrósł od 2,3 do 38 razy w porównaniu z okresem sprzed wejścia w życie ustawy. Jednocześnie Dekret 103/2024 stanowi, że w przypadku zmiany przeznaczenia gruntu na mieszkaniowy należy uiścić 100% podatku, co przekracza możliwości mieszkańców, prowadząc do utraty dochodów i znacząco wpływając na rozwój społeczno-gospodarczy, zwłaszcza w zakresie utrzymania i zabezpieczenia społecznego” – zacytował.
Zdaniem tego eksperta przyczyną jest nieracjonalna konstrukcja cennika gruntów zgodnie z dekretem 71/2024, co oznacza konieczność jego dostosowania. „Określenie strategii użytkowania gruntów w regulacjach makroekonomicznych ma ogromne znaczenie. Dlatego cennik gruntów musi być stabilny w każdej prowincji i mieście, a do jego dostosowania należy zastosować współczynnik K.
Teoretycznie współczynnik K jest narzędziem zarządzania gruntami przez państwo, pomagającym ograniczyć amplitudę wahań. Dlatego w znowelizowanej ustawie o gruntach należy jasno określić, że podstawą do sporządzenia nowego cennika gruntów obowiązującego od 1 stycznia 2026 r. będzie cennik gruntów sprzed wejścia w życie ustawy, a współczynnik K będzie korygowany z amplitudą wzrostu/spadku wynoszącą każdorazowo 3–5%. Takie podejście przyczyni się do stabilizacji makroekonomii w perspektywie długoterminowej” – zasugerował pan Thuan.
Podkreślił również, że ziemia jest środkiem produkcji i usług, dlatego ceny gruntów muszą być harmonijne, aby stymulować inwestycje i tworzyć miejsca pracy. Ograniczanie spekulacji jest nieuniknionym trendem, ponieważ zapobieganie marnotrawstwu ziemi jest również warunkiem bogactwa społeczeństwa i silnego kraju. Zamiast windować ceny gruntów, państwo powinno naliczać opłaty za użytkowanie gruntów i za zabudowę miejską, aby stworzyć bardziej zrównoważone źródło dochodów.
Rozwój budownictwa mieszkaniowego dla realnych potrzeb
Dr Nguyen Van Khoi, przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości, podkreślił, że budowanie mieszkań na potrzeby realne jest rozwiązaniem zrównoważonym, a nie pozwalaniem rynkowi na spekulację. Przeanalizował to następująco: „Konieczne jest promowanie preferencyjnej polityki i konkretnych mechanizmów dla projektów budownictwa socjalnego i mieszkań komercyjnych o średniej cenie, przy jednoczesnym elastycznym przekształcaniu zasobów luksusowych w segment nieruchomości realnych, aby uniknąć marnowania zasobów”.
Pan Khoi powiedział również, że procedury prawne muszą zostać uproszczone, a planowanie musi być przejrzyste, zwłaszcza na etapie łączenia jednostek administracyjnych, aby przedsiębiorstwa miały podstawę do długoterminowych inwestycji. Kolejną kwestią jest kontrola ryzyka związanego z powolnym rozwojem infrastruktury i zawieszonymi projektami, które powodują ogromne szkody dla ludzi.
Pan Khoi zaproponował również, aby rząd wkrótce utworzył Narodowy Fundusz Mieszkaniowy i Lokalny Fundusz Mieszkaniowy w celu wsparcia kapitału, regulacji podaży i popytu oraz rozwoju budownictwa mieszkaniowego na wynajem. Model partnerstwa publiczno-prywatnego (PPP) powinien być promowany w rozwoju budownictwa socjalnego i infrastruktury satelitarnej. Jednocześnie należy zaostrzyć mechanizm monitorowania i kontroli spekulacji oraz inflacji cen, aby zapewnić ludziom „zrównoważone aktywa”.
Źródło: https://nld.com.vn/dua-gia-dat-ve-dung-gia-tri-thuc-196251001210636059.htm
Komentarz (0)