Wniesienie zasobów ziemi do rozwoju gospodarczego kraju

ISTNIEJE WIELE DUŻYCH ŹRÓDEŁ DOCHODU Z ZIEMI, KTÓRE NALEŻY ZOPTYMALIZOWAĆ

Dane Głównego Urzędu Statystycznego ( Ministerstwa Finansów ) pokazują, że całkowite dochody budżetu państwa w pierwszych 8 miesiącach 2025 roku mają wynieść prawie 1 740 000 mld VND, co stanowi 88,5% rocznego szacunku i wzrost o 28,5% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. W szczególności budżety wielu dużych miejscowości są „wypełnione” dochodami z gruntów.

Zasoby ziemi i nieruchomości stanowią ogromne zasoby dla rozwoju gospodarczego .

ZDJĘCIE: DINH SON

Pan Nguyen Hoang, zastępca dyrektora Eagle Academy, skomentował, że spektakularny wzrost dochodów z gruntów pokazuje, że ziemia staje się ważnym zasobem finansowym dla kraju, przedsiębiorstw i ludzi. Jednak, aby zoptymalizować zasoby ziemi pod kątem rozwoju gospodarczego, konieczne jest zaplanowanie długoterminowej, systematycznej strategii.

Pierwszym z nich jest efektywne wykorzystanie publicznych funduszy gruntowych rozciągających się z północy na południe. W rzeczywistości w wielu dużych miastach, takich jak Ho Chi Minh, Hanoi , Da Nang… nietrudno dostrzec szereg „złotych” terenów, które kiedyś były siedzibami agencji, fabryk i przedsiębiorstw, a teraz są opuszczone lub użytkowane tymczasowo. Ponadto istnieje wiele gruntów publicznych, gruntów rolnych i nadwyżek gruntów po planowaniu, które nie zostały w pełni wykorzystane. Dalsze marnotrawstwo tych zasobów doprowadzi zarówno do zmniejszenia efektywności użytkowania gruntów, jak i strat budżetowych.

Podobnie, nadwyżka funduszy gruntów publicznych po połączeniu prowincji/miast musi zostać wykorzystana w drodze aukcji publicznej, aby zmaksymalizować dochody budżetu i wyeliminować ryzyko strat. Z drugiej strony, państwo może traktować grunty publiczne jako „kapitał zalążkowy” w projektach partnerstwa publiczno-prywatnego (PPP) i BT, aby przyciągnąć więcej środków społecznych na infrastrukturę, edukację, opiekę zdrowotną i zaawansowane technologie.

Nie ograniczaj się jedynie do licytacji gruntów w celu pozyskania dochodów budżetowych, ale sposób ich alokacji musi być również selektywny. Tereny w pobliżu linii metra, dworców autobusowych i portów morskich powinny być priorytetowo traktowane pod kątem zwartej zabudowy miejskiej zgodnie z modelem TOD, aby zwiększyć wartość eksploatacyjną. Fundusze gruntowe na obszarach podmiejskich i peryferyjnych powinny zostać przekształcone w zielone strefy przemysłowe i logistyczne, służące restrukturyzacji regionalnej gospodarki. Grunty publiczne nie mogą być postrzegane wyłącznie przez pryzmat komercyjny, skoro część nadwyżki gruntów powinna zostać zarezerwowana na mieszkania socjalne i przesiedlenia, aby rozwiązać problem mieszkaniowy osób o niskich dochodach.

pracowników, pracowników migrujących. Konieczne jest również odważne przekształcenie niektórych małych terenów publicznych w parki, parkingi i tradycyjne targowiska, aby zwiększyć dobrobyt społeczeństwa i pośrednio zwiększyć atrakcyjność miasta dla inwestorów.

„Właściwie wykorzystana nadwyżka gruntów publicznych może stać się potężną dźwignią, zwiększając dochody budżetowe, tworząc grunty pod rozwój komercyjno-przemysłowo-usługowy i poprawiając jakość życia w mieście. Wręcz przeciwnie, jeśli grunty publiczne będą nadal porzucane, użytkowane w sposób fragmentaryczny lub przydzielane arbitralnie, pozostaną one głównym wąskim gardłem hamującym wzrost. Problemem nie jest już to, czy je eksploatować, ale jak je eksploatować. Rozwiązaniem może być jedynie przejrzysty, publiczny i sprawiedliwy mechanizm zarządzania, tak aby grunty publiczne mogły stać się prawdziwym zasobem rozwojowym kraju, a nie prywatną własnością żadnej grupy interesu” – radził pan Nguyen Hoang, dodając, że budując nowe trasy, takie jak obwodnice, metro, mosty itp., konieczne jest zwiększenie funduszu gruntów odzyskanych przez obie strony w celu licytacji kapitału na projekty. Nadwyżka będzie nadal odzyskiwana, wykorzystywana na inne projekty i reinwestowana w społeczeństwo. W przypadku linii metra, TOD to nieunikniony trend tworzenia zwartych obszarów miejskich, które działają jak magnes przyciągający mieszkańców, zmniejszając presję na duże ośrodki miejskie. Zmniejszenie presji na śródmieście/ośrodek miejski następuje również poprzez utworzenie łańcucha miast satelitarnych wokół pasa, co ogranicza koncentrację ludności w centrum.

„Ta metoda sprawdziła się na ulicy Nguyen Huu Tho (dawniej dzielnicy Nha Be) w Ho Chi Minh, kiedy poszerzono drogę w obie strony. Odzyskany teren został wystawiony na licytację i przyniósł Ho Chi Minh ogromne źródło dochodów, przekraczające budżet przeznaczony na budowę dróg. Wiele krajów udowodniło, że TOD nie tylko oszczędza koszty, ale także zwiększa wartość gruntów wokół stacji metra i dworców autobusowych. Przy ścisłym zarządzaniu, to źródło wartości dodanej może stać się budżetem na reinwestycje w infrastrukturę” – analizował Nguyen Hoang.

Rynek nieruchomości jest postrzegany jako „lustro” odzwierciedlające kondycję gospodarki. Stabilny i przejrzysty rynek nie tylko przyciąga kapitał inwestycyjny, stymuluje produkcję i konsumpcję, tworzy miejsca pracy, ale także zwiększa dochody budżetu i systemu ubezpieczeń społecznych. Wręcz przeciwnie, gdy rynek jest zdeformowany, spekulacja szaleje, ceny ulegają wahaniom, spada zaufanie społeczne, a polityka rozwojowa ulega zmianie.

Mistrz Ngo Gia Hoang (Uniwersytet Prawa w Ho Chi Minh)

AKTYWOWANIE RYNKU BEZ OBAW PRZED BAŃKĄ

Wykorzystanie funduszu gruntowego będzie stymulować rozwój rynku nieruchomości . Jakie jest zatem rozwiązanie, aby zapobiec powstawaniu baniek spekulacyjnych i wahaniom cen? Według mistrza Ngo Gia Hoanga (Uniwersytet Prawa w Ho Chi Minh), rynek nieruchomości jest postrzegany jako „lustro” odzwierciedlające kondycję gospodarki. Stabilny i przejrzysty rynek nie tylko przyciąga kapitał inwestycyjny, stymuluje produkcję, konsumpcję, tworzy miejsca pracy, ale także zwiększa dochody budżetu i zabezpieczenia społecznego. Z kolei, gdy rynek jest zniekształcony, spekulacja szaleje, ceny ulegają wahaniom, spada zaufanie społeczne, a polityka rozwojowa ulega zmianie. W kontekście wkraczania Wietnamu w nową fazę wzrostu, rynek nieruchomości staje się ważnym filarem, ale jeśli nie będzie odpowiednio kontrolowany, może łatwo popaść w prawdziwą gorączkę, bańki spekulacyjne, powodując niestabilność makroekonomiczną. Aby rynek rozwijał się stabilnie i zdrowo, konieczna jest synchronizacja rozwiązań.

Konieczność wykorzystania zasobów gruntowych do obsługi dwucyfrowego wzrostu gospodarczego w nowej erze

ZDJĘCIE: DINH SON

Po pierwsze, zdaniem pana Ngo Gia Hoanga, konieczne jest stworzenie synchronicznych, kompletnych ram prawnych, odpowiednich dla praktyki regulowania rynku. Ustawa o gruntach, ustawa o nieruchomościach, ustawa o budownictwie mieszkaniowym i powiązane z nimi dokumenty muszą być ściśle powiązane, jasno uregulowane, unikać dublowania i zapewniać wykonalność. Stworzenie ram prawnych musi zarówno ułatwiać inwestowanie, jak i być wystarczająco rygorystyczne, aby zapobiegać spekulacjom, wzrostowi cen oraz chronić prawa obywateli i inwestorów.

Następnie zadbaj o transparentność i rozgłos informacji. Rynek nieruchomości od dawna uważany jest za niedoskonały, ponieważ informacje o produktach nieruchomościowych (stan prawny, plany zagospodarowania przestrzennego itp.) są często niekompletne i nie są tak szeroko rozpowszechnione, jak w przypadku innych rodzajów produktów. Dlatego też, gdy informacje o planowaniu, cenach gruntów, stanie prawnym i postępach w projektach nieruchomościowych są publiczne i regularnie aktualizowane, rynek będzie funkcjonował prawidłowo, w zależności od rzeczywistego popytu.

Po drugie, należy zapewnić wycenę gruntów oraz przejrzyste mechanizmy aukcji i przetargów. Wycena gruntów państwowych musi być zgodna z zasadami rynkowymi, z udziałem niezależnych organizacji konsultingowych i ścisłym mechanizmem monitorowania, aby rzetelnie odzwierciedlać wartość praw do użytkowania gruntów. Ponadto organizacja aukcji i przetargów musi zapewniać jawność, przejrzystość i uczciwą konkurencję, unikając grupowych interesów, „zawyżania cen” przez „niebieskie i czerwone” ekipy oraz spekulacji. Gdy ceny gruntów są ustalane obiektywnie, a proces aukcji i przetargów jest przejrzysty, rynek będzie funkcjonował stabilnie, tworząc sprawiedliwe środowisko inwestycyjne i przyczyniając się do ograniczenia ryzyka baniek spekulacyjnych.

Niezbędna jest ścisła kontrola działań przedsiębiorstw z branży nieruchomości w zakresie mobilizacji kapitału i ochrona nabywców. W związku z tym konieczne jest zaostrzenie warunków oddawania projektów do użytkowania, poprzez wymóg posiadania przez nie pełnej zdolności prawnej, gwarancji zobowiązań finansowych przed pozyskaniem kapitału, stosowania standardowych umów, upubliczniania informacji… w celu zapobiegania „projektom widmo” lub inflacji cen. Ponadto emisja obligacji i udzielanie kredytów na nieruchomości muszą być ściśle kontrolowane, ukierunkowane na projekty wykonalne, ograniczając tym samym słabszych finansowo inwestorów.

Co ważniejsze, konieczne jest skuteczne wykorzystanie narzędzi podatkowych w celu zwalczania spekulacji. Państwo musi elastycznie stosować narzędzia finansowe, takie jak podatek od użytkowania gruntów i podatek dochodowy od przeniesienia własności nieruchomości, aby ograniczyć spekulacje, handel spekulacyjny i porzucanie gruntów. Jednoczesne stosowanie narzędzi podatkowych i finansowych stworzy bardziej przejrzysty, stabilny i zdrowy rynek.

Wreszcie, zdaniem pana Ngo Gia Hoanga, konieczne jest ukierunkowanie zrównoważonego rozwoju segmentów rynku. Państwo musi prowadzić politykę rozsądnego podziału gruntów, priorytetowo traktując projekty budownictwa socjalnego oraz mieszkania dla pracowników i robotników. Jednocześnie wspiera kredyty preferencyjne i zachęca przedsiębiorstwa do inwestowania w te segmenty, tworząc warunki dla młodych ludzi do zakupu domów. Pomoże to rynkowi zaspokoić rzeczywiste potrzeby mieszkaniowe, zmniejszy ryzyko baniek spekulacyjnych i przyczyni się do zapewnienia bezpieczeństwa socjalnego, tworząc solidne podstawy dla zrównoważonego rozwoju gospodarczego.

Wykorzystanie zasobów gruntowych w celu wspierania wzrostu gospodarczego

Wietnam wkracza w ważny etap, którego celem jest stanie się krajem o wysokich dochodach do 2045 roku. Dlatego też, według dr. Dinh The Hiena, dyrektora Instytutu Informatyki i Ekonomii Stosowanej, zasoby ziemi i nieruchomości będą stanowić ogromne źródło rozwoju gospodarczego Wietnamu. Obecnie wartość zasobów ziemi w Wietnamie jest bardzo duża, szacowana na około 3-4-krotność PKB rocznie, liczona w cenach rynkowych. Ziemia jest ważnym zasobem gospodarczym, ponieważ jest zarówno środkiem produkcji (rolnictwo, przemysł, usługi), aktywem gwarancyjnym kredytów, jak i dużym źródłem dochodów z ziemi (podatki, opłaty za użytkowanie gruntów, aukcje). Ceny ziemi stale rosły w ciągu ostatnich 10-15 lat, szczególnie na obszarach miejskich, w pobliżu parków przemysłowych i nowej infrastruktury drogowej, co doprowadziło również do dużej różnicy między cenami rynkowymi a cenami państwowymi, utrudniając ocenę, rekompensatę i składanie ofert. W szczególności zasoby ziemi nie były efektywnie eksploatowane, wiele obszarów jest wykorzystywanych w niewłaściwym celu, porzuconych lub rozdrobnionych, co obniża ogólną efektywność gospodarczą.

Ziemia nie jest tylko „rentą gruntową”, ale także trampoliną do rozwoju kraju.

ZDJĘCIE: DINH SON

Dlatego, aby zoptymalizować zasoby gruntów dla wzrostu gospodarczego w nowej erze, aby kraj stał się krajem o wysokich dochodach do 2045 roku, dr Dinh The Hien stwierdził, że konieczne jest udoskonalenie mechanizmu wyceny i opodatkowania gruntów poprzez zmniejszenie różnicy między cenami gruntów państwowych a rynkowymi, co przyczyni się do przejrzystości rynku i ograniczy spekulację. Konieczne jest zastosowanie progresywnych podatków od gruntów porzuconych i spekulacyjnych, aby ograniczyć ich gromadzenie i umożliwić wykorzystanie ich do produkcji i biznesu. Aby zwiększyć dochody z gruntów, które budżet państwa będzie mógł reinwestować w infrastrukturę, konieczne są przejrzyste aukcje gruntów i podatki transferowe. Jednocześnie konieczne jest jasne planowanie funduszy gruntowych dla przemysłu, rolnictwa high-tech i usług, unikając całkowitego zbycia nieruchomości. „Promować rozwój budownictwa socjalnego i niedrogich mieszkań komercyjnych, aby zaspokoić rzeczywiste potrzeby, zamiast koncentrować się wyłącznie na luksusowych nieruchomościach, jak obecnie. Aby efektywnie wykorzystać zasoby gruntów, konieczne jest również kontrolowanie krótkoterminowych spekulacyjnych przepływów kapitału na grunty, priorytetowo traktując kredyty na nieruchomości służące produkcji, budownictwu socjalnemu i parkom przemysłowym. Promować mobilizację kapitału poprzez obligacje i fundusze inwestycyjne w nieruchomości, zamiast polegać na kredytach bankowych” – podkreślił pan Hien.

Dr Dinh The Hien zalecił również stosowanie technologii i transparentności informacji podczas tworzenia krajowej bazy danych gruntów, aby obywatele i firmy mieli dostęp do rzeczywistych cen i rzetelnego planowania. Należy zadbać o transparentność informacji planistycznych i unikać „zawyżania cen gruntów” w oparciu o plotki. Gdy ceny gruntów rosną dzięki infrastrukturze, część wartości dodanej musi zostać zwrócona państwu i społeczności poprzez podatki i opłaty za rozwój miast. Należy zastosować model „odzyskiwanie gruntów – aukcja – realokacja”, aby zapewnić sprawiedliwe relacje między inwestorami a społeczeństwem.

Aby zmaksymalizować korzyści z ziemi, państwo musi odpowiednio regulować interesy inwestorów, przedsiębiorstw i obywateli. Branża nieruchomości musi rozwijać się stabilnie i w sposób zrównoważony, w powiązaniu z produkcją i realnym popytem, a nie jedynie jako narzędzie spekulacyjne. Ziemia to nie tylko „renta gruntowa”, ale także trampolina do sukcesu kraju.

Dr Dinh The Hien, Dyrektor Instytutu Informatyki i Ekonomii Stosowanej

Thanhnien.vn

Source: https://thanhnien.vn/dua-nguon-luc-dat-dai-vao-phat-trien-kinh-te-dat-nuoc-185251008211048665.htm