Rozwiązanie problemu zakupu mieszkania pod presją rosnących cen

Ceny mieszkań stale rosną

Szybki rozwój gospodarczy i urbanizacja doprowadziły do ​​gwałtownego wzrostu popytu na mieszkania, podczas gdy fundusze gruntowe stopniowo się wyczerpują. Podaż mieszkań stale maleje z powodu powolnej realizacji projektów, wynikającej z polityki dotyczącej źródeł kapitału oraz decyzji agencji i departamentów kontrolujących rynek nieruchomości. W połączeniu ze wzrostem wartości gruntów miejskich, związanym z modernizacją infrastruktury i usług publicznych, ceny mieszkań w ostatnich latach stale osiągają nowe poziomy.

1. W Hanoi ceny mieszkań stale rosły, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

Dane badawcze Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS) pokazują, że wskaźnik cen mieszkań w Hanoi w 2023 roku wzrósł o około 38 punktów procentowych w porównaniu z rokiem 2019. W Ho Chi Minh City wyniósł on 16 punktów procentowych.

Wskaźnik cen mieszkań jest jednym z wskaźników w Projekcie Wskaźnika Cen Nieruchomości, który VARS bada w celu odzwierciedlenia wahań cen nieruchomości pod wpływem zmian rynkowych w czasie.

Ceny mieszkań w Hanoi stale rosną, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Tymczasem ceny mieszkań w Ho Chi Minh City również ponownie weszły w cykl wzrostowy, wraz ze stopniowym spadkiem liczby projektów luksusowych na rynku wtórnym.

Silny wzrost popytu na mieszkania wynika nie tylko z potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych w miastach, stałego wzrostu siły roboczej i napływu studentów do miast w poszukiwaniu pracy i nauki, zwłaszcza do Hanoi. Przyczynia się do niego również znaczny wzrost popytu inwestycyjnego, ponieważ ceny wynajmu starych i nowych mieszkań na obszarach mieszkalnych stale rosną od czasu wprowadzenia dystansu społecznego, zwłaszcza w kontekście ożywienia gospodarczego.

Statystyki z Batdongsan.com.vn pokazują, że zainteresowanie mieszkaniami na sprzedaż w całym kraju w styczniu 2024 roku wzrosło o 66% w porównaniu z analogicznym okresem 2023 roku, a liczba ofert nieruchomości również wzrosła o 46%. W szczególności liczba wyszukiwań mieszkań w styczniu 2024 roku w Hanoi wzrosła o 71% w porównaniu z tym samym okresem. Podobnie w Ho Chi Minh City popyt na mieszkania wzrósł o 59%. Tendencja ta jest podobna w większości innych prowincji i miast.

Pomimo silnego wzrostu popytu ze strony nabywców mieszkań, podaż mieszkań nadal rośnie w nieproporcjonalnym tempie. W 2023 roku podaż mieszkań spadła zarówno na rynkach Hanoi, jak i Ho Chi Minh.

W Hanoi podaż nowych mieszkań w 2023 roku szacowana jest na 10 500 jednostek, co stanowi spadek o około 31% w porównaniu z rokiem poprzednim. W Ho Chi Minh City podaż nowych mieszkań szacowana jest na prawie 7500 jednostek, co stanowi spadek o ponad 50% w porównaniu z analogicznym okresem w 2022 roku.

Podaż mieszkań zmniejszyła się w ostatnim czasie z powodu coraz mniejszej liczby nowo zatwierdzonych projektów deweloperskich, podczas gdy trwające projekty borykają się z problemami prawnymi i kapitałowymi. Chociaż wysiłki rządu, ministerstw i urzędów mające na celu pokonanie trudności przyniosły imponujące rezultaty, liczba projektów wdrożonych i wznowionych w 2023 roku gwałtownie wzrosła, ale presja na przepływy pieniężne dla firm z branży nieruchomości wciąż nie zmalała.

Oczekiwania, że ​​wzrośnie liczba mieszkań socjalnych, ceny mieszkań spadną

W związku z tym sytuacja w zakresie mobilizacji kapitału poprzez emisję obligacji korporacyjnych stopniowo poprawiała się od połowy 2023 r. dzięki wysiłkom państwowych agencji zarządzających.

Jednak presja związana z zapadalnością obligacji nadal stanowi wyzwanie dla przedsiębiorstw w 2024 r., zwłaszcza dla przedsiębiorstw z branży nieruchomości. Według najnowszych danych Vietnam Bond Market Association (VBMA) wartość zapadających obligacji korporacyjnych z branży nieruchomości wynosi prawie 115,7 bln VND, co stanowi 41,4% całkowitej wartości obligacji korporacyjnych zapadających w tym roku.

1. W segmencie mieszkań przystępnych cenowo i średniej klasy ceny będą nadal rosły, zwłaszcza w dużych miastach.

Działalność emisyjna w pierwszych miesiącach 2024 roku również zaczęła napotykać bariery ze względu na trudniejsze warunki emisji i obrotu obligacjami, takie jak przepisy dotyczące profesjonalnych inwestorów papierów wartościowych oraz przepisy dotyczące obowiązkowych ratingów kredytowych, gdy Dekret 65/2022/ND-CP zostanie ponownie wdrożony od początku 2024 roku po okresie przedłużenia i odroczenia zgodnie z Dekretem 08/2023/ND-CP. Jest to jednak tylko problem krótkoterminowy, w dłuższej perspektywie wdrożenie Dekretu 65 pomoże rynkowi obligacji korporacyjnych rozwijać się w bardziej zrównoważony sposób.

Jeśli chodzi o kapitał kredytowy, zadłużenie w zakresie kredytów na działalność związaną z nieruchomościami stale rośnie dzięki rozwiązaniom oferowanym przez sektor bankowy, rząd i odpowiednie agencje w zakresie usuwania trudności w realizacji projektów.

Jednak kredyty konsumpcyjne i zakupy nieruchomości w pierwszych miesiącach 2024 roku będą nadal spadać od 2023 roku, mimo że stopy procentowe kredytów pozostały niskie. Ponieważ inflacja i wahania stóp procentowych są nadal nieprzewidywalne, zaciąganie pożyczek na zakup domu i spłacanie miesięcznego zadłużenia przekraczającego 10 milionów VND staje się obciążeniem dla wielu rodzin, które nie są do końca pewne swojej przyszłej sytuacji zawodowej i dochodowej.

Jednak po okresie Tet, w niektórych bankach komercyjnych o zróżnicowanym profilu na rynku nieruchomości, liczba kredytów na zakup domu nieznacznie wzrosła, gdyż ludzie zaczęli na nowo inwestować.

Po długim okresie spadku, oczekuje się, że podaż mieszkań w obu specjalnych obszarach miejskich ponownie wzrośnie dzięki ożywieniu rynku i staraniom państwowych agencji zarządzających, aby usunąć przeszkody prawne dla projektów. Dotyczy to zwłaszcza podaży mieszkań socjalnych i mieszkań pracowniczych. Jednak podaż ta potrzebuje czasu na dopełnienie procedur prawnych przed oficjalnym wprowadzeniem na rynek i pochodzi głównie z obszarów oddalonych od centrum.

W związku z tym VARS prognozuje, że w krótkim okresie ceny mieszkań w centrach dużych miast będą nadal rosły, szczególnie w segmencie mieszkań przystępnych cenowo i średniej klasy. Tymczasem ceny zakupu i odsprzedaży mieszkań z wyższej i wyższej półki mogą nieznacznie spaść.

VARS przewiduje, że wraz z szeregiem pozytywnych czynników obecnych na rynku, do połowy 2025 roku, kiedy to zostaną uchwalone nowe przepisy dotyczące sektora nieruchomości, wraz z nowymi regulacjami mającymi na celu usunięcie trudności dla inwestorów i nabywców mieszkań socjalnych i mieszkań pracowniczych, podaż mieszkań socjalnych wzrośnie, a poziom cen mieszkań spadnie do poziomu bardziej odpowiedniego dla osób z realnymi potrzebami mieszkaniowymi.

Ngan Giang

Źródło: https://www.nguoiduatin.vn/giai-bai-toan-mua-can-ho-truoc-ap-luc-tang-gia-a652976.html