Teren nieruchomości w budowie w Dzielnicy 7 (HCMC) – zdjęcie: QUANG DINH
Brak równowagi między podażą a popytem sprawia, że „marzenie” o osiedleniu się staje się coraz bardziej nieosiągalne dla wielu ludzi...
Aby zaradzić brakowi równowagi między podażą a popytem, podczas niedawnego spotkania dotyczącego sytuacji na rynku nieruchomości Stały Komitet Rządowy zwrócił się do Ministerstwa Budownictwa , Banku Państwowego oraz właściwych ministerstw i samorządów z prośbą o wdrożenie szeregu rozwiązań mających na celu usunięcie przeszkód, takich jak tworzenie funduszy gruntowych, badanie średnioterminowych pakietów kredytowych, stabilne stopy procentowe dla komercyjnych projektów mieszkaniowych o odpowiednich cenach oraz pakiety kredytowe dla młodych ludzi, którzy będą mogli zaciągać pożyczki na zakup domu.
Jednocześnie musimy ściśle kontrolować inflację cen i wywoływać prawdziwą gorączkę w celu kontrolowania cen nieruchomości.
Ceny nieruchomości gwałtownie rosną
Według Ministerstwa Budownictwa w pierwszych miesiącach 2025 roku na rynku nieruchomości spodziewane są znaczne usprawnienia, podaż i wolumen transakcji na rynku nieruchomości wzrosną w porównaniu do analogicznego okresu w 2024 roku.
Jednak podaż jest nadal ograniczona i nie zaspokaja popytu rynkowego, struktura produkcji nie jest zrównoważona, brakuje mieszkań dostosowanych do potrzeb pracowników i młodzieży; jest zbyt wiele willi i niskich domów; ceny nieruchomości i mieszkań nie odpowiadają możliwościom osób potrzebujących. Nadal występują spekulacje, manipulacje, inflacja cen i destabilizacja rynku.
W Ho Chi Minh City większość projektów, które zostały wystawione na sprzedaż od końca ubiegłego roku do drugiego kwartału tego roku, koncentrowała się na segmencie apartamentów z wyższej i luksusowej półki, a ceny wahały się od 100 do 150 milionów VND/m², a w centrum były jeszcze wyższe.
Według badania przeprowadzonego przez Tuoi Tre we wschodniej części Ho Chi Minh City, mieszkania w nowych projektach w Thu Duc City są oferowane nabywcom w cenach przekraczających 100 milionów VND/m². Niektóre projekty w okolicy skrzyżowania An Phu (Thu Duc) oferują ceny sięgające 120-150 milionów VND/m².
W południowej części miasta, w dzielnicach Binh Chanh i Nha Be, projekty sprzedawane są klientom po cenach wahających się od 64 do 80 milionów VND/m².
Tylko w Dzielnicy 1 wciąż tylko kilka budynków mieszkalnych ma mieszkania w swoim „koszyku zakupowym”, ale ceny sprzedaży wynoszą od 200 do 300 milionów VND/m², a w niektórych miejscach nawet 400 do 500 milionów VND/m².
Nie tylko na rynku pierwotnym, stare mieszkania utrzymują wysokie ceny. Istnieją nawet projekty, które działają od prawie dziesięciu lat, a cena sprzedaży mieszkań podwoiła się, obecnie osiągając poziom 4-5 miliardów VND/apartament.
Według jednostek badawczych rynku, ceny mieszkań w przystępnej cenie na przedmieściach Ho Chi Minh City wahają się od 45 do 55 milionów VND/m². W tej cenie mieszkanie o powierzchni 50 m² kosztuje około 2,2 miliarda VND.
Budynki mieszkalne wzdłuż ulicy Vo Nguyen Giap, Thu Duc City, Ho Chi Minh City - Zdjęcie: QUANG DINH
W Hanoi ceny nieruchomości wzrosły „zawrotnie” od drugiej połowy 2024 r. i do tej pory komercyjne apartamenty w cenie poniżej 50 mln VND/m2 praktycznie zniknęły, nawet na obszarach położonych poza obwodnicą nr 3.
Na sali sprzedaży nieruchomości w dzielnicy Nam Tu Liem (inwestor otwiera projekt na sprzedaż w dzielnicach Hung Yen i Hanoi, w tym: Dong Anh, Gia Lam i Nam Tu Liem), mimo że jest dzień powszedni, jest ona pełna samochodów, motocykli maklerów i ludzi, którzy przyszli zobaczyć dom modelowy.
Według badania przeprowadzonego w rejonie Nam Tu Liem, niektóre komercyjne projekty mieszkaniowe są wystawiane na sprzedaż przez inwestorów w cenach wahających się od 120 do 160 milionów VND/m2.
Pani Minh Huong, pośredniczka w obrocie nieruchomościami, powiedziała, że w dzielnicy Nam Tu Liem nie ma już mieszkań poniżej 50 milionów VND/m². Projekt przy ulicy Le Quang Dao również oferuje ceny 120-150 milionów VND/m², bez podatku VAT i opłat za utrzymanie.
Apartamenty z ładnym widokiem kosztują około 150 milionów VND/m². Apartamenty trzypokojowe o powierzchni około 100 m² również kosztują od 13 do 15 miliardów VND.
Ponadto niektóre apartamenty oddane do użytku w dzielnicy Thanh Xuan (Hanoi) są oferowane na sprzedaż przez pośredników za 74 mln VND/m2, a apartamenty w kompleksie apartamentów komercyjnych przy ulicy Pham Van Dong (Bac Tu Liem) są również oferowane za 67 mln VND/m2.
Ceny mieszkań rosną z powodu utrudnień proceduralnych
W rozmowie z Tuoi Tre, pan Nguyen Hoang Minh – zastępca dyrektora generalnego Saigon 5 Real Estate Development Joint Stock Company – powiedział, że ceny nieruchomości w dużych miastach, takich jak Ho Chi Minh City, są zbyt wysokie, częściowo z powodu utrudnień w procedurach administracyjnych.
Weźmy za przykład projekt biznesowy, który jest w fazie rozwoju od 2018 r., ale utknął na etapach proceduralnych, w wyniku czego oczekiwana cena nieruchomości wzrosła co najmniej dwukrotnie w porównaniu z ceną pierwotną.
Pan Minh zauważył, że projekt tej firmy w Dzielnicy 8 został pierwotnie wprowadzony na rynek przed rokiem 2020 z ceną 26–28 mln VND/m².
Jednak z powodu problemów prawnych projekt został tymczasowo zawieszony, co spowodowało, że przedsiębiorstwo musiało zapłacić dodatkowe odsetki bankowe w wysokości ponad 51 miliardów VND, nie wspominając o wielu innych kosztach finansowych, które również wzrosły.
Jeśli zatem projekt zostanie wdrożony i otwarty na sprzedaż w tym roku, strona biznesowa planuje również przeliczyć cenę sprzedaży, aby była co najmniej dwukrotnie wyższa, ponieważ oprócz kosztów finansowych wzrosną również inne koszty, takie jak materiały budowlane, koszty budowy, koszty prowadzenia działalności...
„Gdyby procedury nie były skomplikowane, szybko byśmy zbudowali, szybko sprzedali, a ludzie osiedliliby się w ciągu 4-5 lat. Jednak projekt rozwija się powoli, więc te koszty finansowe ostatecznie zostaną doliczone do kosztów sprzedaży, które będą musieli ponieść nabywcy, przez co cena domu nie będzie tak niska, jak oczekują tego ludzie i firmy” – wyjaśnił pan Minh.
Według pani Duong Thanh Thuy, wiceprezes Trung Thuy Group, w przypadku projektów budowy apartamentów cena gruntu stanowi jedynie 30%, koszty finansowe stanowią 30%, jeśli projekt zostanie ukończony w ciągu trzech lat, a koszty budowy wynosiły w przeszłości tylko 15%, ale obecnie wzrosły do 20-25%.
Według niej są to koszty „twarde”, więc jeśli projekt będzie przebiegał powoli z powodu procedur prawnych, co doprowadzi do opóźnień, to jeśli zostanie przedłużony o cztery lata, koszty finansowe wzrosną o 40% lub więcej, co oznacza, że koszty finansowe również „wzrosną”.
Nie będzie mieszkań komunalnych, jeśli ceny gruntów będą wysokie, a koszty finansowania z czasem wzrosną, jak to się dzieje w przypadku wielu projektów mieszkaniowych.
Podobnie uważa Tran Khanh Quang, dyrektor Viet An Hoa Company, który stwierdził, że najważniejszym czynnikiem wpływającym na przystępność cen nieruchomości są niskie ceny gruntów. Koszt materiałów budowlanych nie ma dużego wpływu na ogólną cenę nieruchomości.
W przypadku apartamentu o powierzchni 50 m², wycenionego na 5 miliardów VND i znajdującego się w centrum Ho Chi Minh City, koszty materiałów wynoszą zaledwie około 1 miliarda VND, co stanowi zaledwie 15–20% ceny sprzedaży.
Mieszkańcy kończą prace budowlane w dzielnicy Binh Thanh w Ho Chi Minh City – zdjęcie: HUU HANH
Potrzebuję pomocy dla osób kupujących dom po raz pierwszy
Zarówno przedsiębiorcy, jak i eksperci są zgodni, że aby zaradzić niedoborom, konieczne jest szybkie zwiększenie podaży mieszkań, zwłaszcza w segmencie mieszkań komunalnych.
Ponadto powinny istnieć polityki wsparcia dla osób kupujących dom po raz pierwszy, niezależnie od wieku, przy czym najbardziej oczywistą formą wsparcia powinny być polityki dotyczące stóp procentowych.
Pan Nguyen Van Dinh, wiceprezes Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości, stwierdził, że biorąc pod uwagę fakt, iż fundusze gruntowe w centralnych częściach Hanoi i Ho Chi Minh są ograniczone, konieczne jest zaplanowanie i zarezerwowanie funduszy gruntowych na obszarach podmiejskich obu miast w celu rozwoju budownictwa mieszkaniowego o przystępnych cenach.
W najbliższej przyszłości priorytetem powinno być przeznaczenie działek z dostępem do infrastruktury transportowej i połączeń z centrami obu miast, pod budowę mieszkań komunalnych.
W przypadku pozostałych obszarów planowanie terenów pod zabudowę komercyjną po odpowiednich cenach musi być zsynchronizowane z inwestycjami w infrastrukturę drogową, aby stworzyć miejsce do życia dla ludzi.
Ponadto, aby rozwijać tanie mieszkania, konieczna jest konkretna strategia, w ramach której rząd musi spotkać się z władzami lokalnymi, aby zaplanować rozwój tanich mieszkań dla ludzi w prowincjach sąsiadujących z Hanoi i Ho Chi Minh.
Pan Nguyen Hoang Minh powiedział, że jeśli agencje państwowe szybko usuną trudności w procedurach prawnych, przedsiębiorstwa wkrótce będą mogły budować, projekty będą miały mniejsze koszty finansowe i mniejsze koszty, które składają się na ceny nieruchomości.
Tymczasem wiceprezes Trung Thuy Group stwierdził, że konieczne jest dostosowanie kosztów gruntów i kosztów finansowych, dzięki czemu państwo może dostosować koszty gruntów do około 20% zamiast obecnych kosztów gruntów, które sięgają 30%.
W szczególności możliwe jest promowanie działań niefinansowych (które są w swej istocie rozwiązaniami finansowymi) poprzez przyspieszenie procedur i uniknięcie sytuacji, w której projekty popadają w fazę powolnej realizacji.
Na przykład zamiast kosztów finansowych na poziomie 30% przez trzy lata, państwo powinno towarzyszyć przedsiębiorstwom w obsłudze etapów tylko w ciągu jednego roku, wówczas koszty finansowe również spadną do zaledwie 10%.
„Jeśli uda nam się zrealizować te dwa cele, oczywiste jest, że drastyczna redukcja kosztów realizacji projektów wpłynie na ceny mieszkań. Wówczas firmy utrzymają jedynie akceptowalne marże zysku, podczas gdy pozostałe ceny mieszkań spadną, a ludzie będą mieli łatwiejszy dostęp” – dodała pani Thuy.
Konieczne jest szybkie rozwiązanie procedur administracyjnych w celu ograniczenia kosztów finansowych przedsiębiorstw. Na zdjęciu: nieruchomość przy ulicy Nguyen Huu Tho (Nha Be, Ho Chi Minh City) – zdjęcie: TU TRUNG
* Pan Nguyen Quoc Hiep (Przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Wykonawców Budowlanych):
Kupujący dostaje to, na co zasługuje.
Rynek nieruchomości znajduje się w sytuacji, w której „ceny gruntów gonią ceny domów, a ceny domów gonią ceny gruntów”, tworząc błędne koło cen, które ostatecznie prowadzi do cierpienia nabywców. Częściowo wynika to z płynności cen, która powoduje wzrost cen gruntów, z wysokim ryzykiem, że będą one jednymi z najwyższych na świecie.
W tym samym projekcie zaledwie kilka miesięcy pomiędzy poprzednią a następną decyzją o przydziale gruntów może spowodować wzrost ceny o 20%, co jest nieuzasadnione i doprowadzi do wzrostu ceny sprzedaży domu.
Dlatego nadszedł czas, aby władze interweniowały oraz harmonijnie zarządzały i kontrolowały ceny gruntów.
Ponadto długotrwałe procedury administracyjne, takie jak wycena gruntów, wiążą się z dodatkowymi kosztami finansowymi dla firm, takimi jak odsetki od kredytów czy dodatkowe koszty gruntów sięgające dziesiątek, a nawet setek miliardów VND. Wszystkie te koszty doliczane są do ceny sprzedaży.
Aby kontrolować ceny nieruchomości, konieczne jest szybkie wprowadzenie państwowego mechanizmu zarządzania cenami gruntów, zapobieżenie obecnej płynności cenowej i szybkie rozwiązanie procedur administracyjnych w celu ograniczenia kosztów finansowych dla przedsiębiorstw.
* Dr Nguyen Quoc Hung (Wiceprezes i Sekretarz Generalny Stowarzyszenia Banków Wietnamskich):
Należy wypłacać preferencyjne pakiety pożyczek właściwym podmiotom
Słuszną polityką jest dodanie pakietu kredytów średnioterminowych ze stabilnym oprocentowaniem w celu uzyskania przystępnych cenowo kredytów hipotecznych dla młodych ludzi.
Aby jednak ten pakiet pożyczkowy był naprawdę skuteczny, trzeba przeanalizować, czy obecni nabywcy domów chcą w nich mieszkać, czy też chcą inwestować i spekulować.
Większość obecnych transakcji to transakcje kupna i sprzedaży nieruchomości inwestorom. Jeśli ta sytuacja nie zostanie opanowana, pożyczki nie dotrą do odpowiednich osób z rzeczywistymi potrzebami w zakresie zakupu nieruchomości.
Ponadto konieczne jest jasne określenie beneficjentów pakietu kredytowego oraz kryteriów i standardów pożyczania kapitału. Idealnie, ten pakiet kredytowy powinien być przeznaczony wyłącznie dla osób kupujących dom po raz pierwszy.
Odpowiednie są domy komercyjne w cenie 35-40 mln VND/m2.
Według pana Nguyena Van Dinha, wiceprezesa Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości, przystępne cenowo mieszkania komercyjne to rodzaj nieruchomości, które mogą kupić osoby o średnich i niskich dochodach. W związku z tym, cena mieszkań komercyjnych w przystępnej cenie będzie wahać się od 35 do 40 milionów VND/m².
Według wyliczeń Ministerstwa Budownictwa, obecnie jednostkowa cena za budowę 1 m2 wieżowców wynosi około 20 mln VND/m2, więc przy cenie sprzedaży wynoszącej 35–40 mln VND inwestorzy osiągnęli zysk.
Jeśli chodzi o koszty gruntów w obecnej strukturze cen mieszkań, stanowią one zazwyczaj 20-25% struktury cen sprzedaży mieszkań na obszarach poza centrum Hanoi. W przypadku projektów w centrum koszty gruntów mogą wzrosnąć do 50% struktury cen.
Rynek nieruchomości w Hanoi – zdjęcie: NAM TRAN
Martwisz się, że nie będziesz już mieć możliwości kupienia domu
Marzenie o osiedleniu się staje się coraz bardziej odległe dla milionów ludzi, zwłaszcza młodych i osób o średnich dochodach w dużych miastach, takich jak Hanoi i Ho Chi Minh.
Ceny nieruchomości, które i tak były już wysokie, nadal szybko rosną, podczas gdy dochody pracowników stoją w miejscu, co niweczy plany posiadania własnego domu przez wielu pracowników biurowych i urzędników.
„Pracuję jako urzędnik sądowy w okręgu, a moja żona jest notariuszką. Zaoszczędziliśmy trochę pieniędzy, ale przy obecnych wysokich cenach nieruchomości, moja żona i ja nie mamy już możliwości kupna domu. Zainwestowaliśmy zarobione pieniądze i obecnie nasza rodzina nadal wynajmuje dom” – powiedział Hoang Van Minh (40 lat, z Thanh Hoa).
Pani Nguyen Thu Trang (34 lata, z Phu Tho) powiedziała, że po ponad 10 latach oszczędzania udało jej się zgromadzić trochę pieniędzy, ale po przeprowadzeniu rozeznania okazało się, że wciąż nie wystarczają one na zakup mieszkania o powierzchni około 30 metrów kwadratowych.
„Jestem singlem i chcę kupić mieszkanie, ale patrząc na ceny, ładne kosztowałoby około 2 miliardów VND. Musiałem wynająć, bo 30-metrowe mieszkanie w mieście kosztuje tylko około 8 milionów VND miesięcznie” – powiedział Trang.
Według eksperta z Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości, na rynku nieruchomości brakuje mieszkań w przystępnej cenie, dlatego inwestorzy oferują wysokie ceny za swoje produkty na rynku.
Większość nabywców domów to ostatnio inwestorzy, których celem jest kupno domu i czekanie na wzrost cen, aby osiągnąć zysk. Z tego powodu ceny domów na rynku nie są prawdziwe.
Powody wzrostu cen nieruchomości w strukturze, takiej jak cena gruntu, cena materiałów budowlanych, oprocentowanie kredytów - Zdjęcie: TU TRUNG
Zredukuj procedury, obniż koszty inwestycji mieszkaniowych
Jednym z ważniejszych rozwiązań, o których mowa w konkluzjach Stałego Komitetu Rządowego mającym na celu wspieranie bezpiecznego, zdrowego i zrównoważonego rozwoju rynku nieruchomości, jest zwiększenie decentralizacji, delegowanie uprawnień i minimalizowanie procedur administracyjnych.
Równocześnie z wnioskiem o dokonanie przeglądu i wyjaśnienie przyczyn wzrostu struktury cen nieruchomości, takich jak cena gruntu, cena materiałów budowlanych, oprocentowanie kredytów..., Stały Komitet Rządowy zwrócił się również do ministerstw, oddziałów i miejscowości o skupienie się na minimalizowaniu niepotrzebnych i nakładających się procedur administracyjnych oraz o natychmiastowe wyeliminowanie skomplikowanej dokumentacji i wymagań dotyczących dokumentów.
Należy zadbać o skrócenie czasu przetwarzania o co najmniej 30% i kosztów administracyjnych związanych z zapewnieniem zgodności z przepisami o 30%. Obejmuje to prace nad skróceniem procedur zatwierdzania inwestycji, wyceny projektów, projektowania, zwłaszcza procedur wydawania pozwoleń na budowę, inspekcji prac odbiorczych, skróceniem inspekcji wstępnych i wzmocnieniem inspekcji powykonawczych.
Ponadto rozwiązaniem jest zwiększenie podaży, obniżenie cen i rozwój zróżnicowanych segmentów nieruchomości, aby sprostać rzeczywistym potrzebom mieszkaniowym, zwłaszcza osób o niskich i średnich dochodach.
Rząd w szczególności domaga się badań i rozwoju polityk wspierających młodych ludzi i osoby mające rzeczywiste potrzeby mieszkaniowe, zwiększających dostęp do mieszkań i przyczyniających się do realizacji prawa do mieszkania, zgodnie z zapisami Konstytucji.
Bank Państwowy ma skupić się na kierowaniu i zachęcaniu banków do udziału w preferencyjnym programie kredytowym o wartości 120 000 miliardów VND. Jednocześnie ministerstwa i oddziały mają za zadanie zbadać i zaproponować model „Centrum transakcji nieruchomości i praw do użytkowania gruntów zarządzanego przez państwo” na platformie elektronicznej.
Będzie to system integrujący wszystkie etapy, od transakcji, przez notariusza, podatki, rejestrację... podobnie jak w przypadku obrotu akcjami. Model ten zapewni przejrzystość informacji, zapobiegnie wzrostowi cen, stratom podatkowym i oszustwom rynkowym.
Source: https://tuoitre.vn/giam-gia-nha-co-hoi-dang-sang-dan-20250622092058922.htm
![[Zdjęcie] Sekretarz generalny To Lam przyjmuje wicepremiera i ministra obrony Słowacji Roberta Kalinaka](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/11/18/1763467091441_a1-bnd-8261-6981-jpg.webp)
Komentarz (0)