Transakcje nieruchomości z wykorzystaniem umów kredytowych: Kupujący żałują! (Ostatni artykuł)

Rynek nieruchomości ma już za sobą swoją „gorącą” fazę. Jednak transakcje nieruchomości z wykorzystaniem umów kredytowych wciąż istnieją, a ich konsekwencje nie zostały rozwiązane z dnia na dzień. Dlatego zanim państwowy urząd zarządzający nieruchomościami jeszcze bardziej zaostrzy przepisy, warto dokładnie przeanalizować warunki umowy kredytowej przed podpisaniem umowy o zakup nieruchomości, aby uniknąć „dylematu”.

Transakcje nieruchomości z wykorzystaniem umów kredytowych: Kupujący są pełni żalu! (Część 1) – Z „gorącego punktu” na planie piętra 584

Transakcje nieruchomości z wykorzystaniem umów pożyczkowych: Kupujący żałują! (Część 2) – „Pułapka” współpracy czy mobilizacji kapitału

Klienci powinni zbadać i wybrać nieruchomości z jasnym statusem prawnym i renomowanymi inwestorami (na zdjęciu: obszar miejski Xuan Hung, okręg Quang Thang, miasto Thanh Hoa ). Zdjęcie: PV

„Pióro spada, kurczak umiera”

Wracając do historii Pani LD – klientki, która kupiła działkę w MBQH 2125, faza 2. Pani LD powiedziała: „Po „uzgodnieniu umowy kupna i sprzedaży” z właścicielem gruntu, przystąpiłam do procedury przeniesienia nazwy umowy kredytowej z firmą. Przed podpisaniem umowy nie zbadałam dokładnie aspektów prawnych projektu, zwłaszcza informacji o produkcie, który miałam kupić (dom w stanie surowym), ale po prostu myślałam, że kupuję działkę. Nie wiedziałam, jak cenna jest procedura umowy kredytowej dla prawa do zakupu produktu. Kiedy inwestor poinformował mnie, że muszę pilnie zbudować dom, wyjęłam umowę, żeby ją ponownie przeczytać; jednocześnie zapoznałam się z przepisami prawa i przekonałam się, że transakcje za pośrednictwem umów kredytowych są bardzo ryzykowne. Teraz, będąc w „biernej” pozycji, moja rodzina musiała zrobić to, o co prosił inwestor”.

„Jeśli dokładnie przeanalizujemy informacje dotyczące warunków kupna i sprzedaży przyszłych mieszkań, a także legalności umowy kredytowej i skomplikowanych procedur, to nie tylko ja, ale wiele osób nie kupi ziemi w tej formie, ale będzie szukać działek z jasnym statusem prawnym, aby móc dokonywać transakcji” – powiedziała pani LD.

Klient LT C, który kupił działkę pod adresem MB 584, powiedział: „…przed podpisaniem umowy pożyczki, broker zaprowadził mnie do biura zarządu BNB LLC, abym „przedstawił” „podksięgę” i obiecał, że po zakwalifikowaniu projektu, certyfikat prawa do użytkowania gruntu zostanie natychmiast przeniesiony. Ponieważ ufałem zarówno inwestorowi, jak i brokerowi, podpisałem umowę pożyczki na „kupno” dwóch sąsiednich działek. Teraz, jeśli zbuduję dom, obawiam się utraty „krowy i stodoły”; ale jeśli nie zbuduję, nie wiem, kiedy odzyskam zainwestowane pieniądze…”.

Również inwestor projektu obszaru komercyjnego i mieszkalnego Lot A-TM3 (w skrócie A-TM3 Site), w dzielnicy Dong Huong w mieście Thanh Hoa, BNB Company Limited, „wzbudzał poruszenie” w reakcji na ostre reakcje klientów od kwietnia 2023 roku do chwili obecnej. Według wielu klientów A-TM3 Site, inwestor wykazywał oznaki niejasności w kwestii informacji o produkcie, a konkretnie „reklamował” działkę na sprzedaż, ale „przekształcał ją” w niedokończone domy; jednocześnie zmuszając klientów do płacenia wygórowanych kwot, gdy chcą zainwestować w budowę własnego domu.

Jednak w momencie, gdy przedsiębiorstwo zmobilizowało kapitał w formie umowy pożyczki, Plan A-TM3 posiadał decyzję zatwierdzającą wyniki wyboru inwestorów, a w decyzji nr 3345/QD-UBND z dnia 21 sierpnia 2019 r. Prowincjonalnego Komitetu Ludowego znajdowały się jasne informacje o skali projektu, a produktem były niedokończone budynki mieszkalne z wykończoną elewacją. Klienci musieli zaakceptować „przypadkowe” podpisanie tych umów, ponieważ nawet gdyby chcieli je rozwiązać, odzyskanie zainwestowanych pieniędzy nie jest łatwe, zwłaszcza w kontekście stagnacji na rynku nieruchomości i przedsiębiorstw borykających się z podobnymi trudnościami jak obecnie.

Wcześniej gazeta Thanh Hoa otrzymała również petycję z prośbą o pomoc od szeregu gospodarstw domowych z Nong Cong, dystryktów Thieu Hoa w mieście Thanh Hoa, dotyczącą „kupna” ziemi w ramach umowy pożyczki. Jednak w momencie przekazania ziemi „kupującemu”, ziemia ta była zajmowana przez kogoś innego.

Według prawniczki Le Thi Phuong, dyrektorki kancelarii prawnej Le Phuong Hoang Law Company Limited, działającej przy Izbie Adwokackiej Prowincji Thanh Hoa, istnieją dwie formy umów pożyczkowych i w obu przypadkach klienci są na przegranej pozycji.

Po pierwsze, w przypadku gdy umowa pożyczki nie zawiera treści wskazującej, że kwota pożyczki jest powiązana z wartością działki/gruntu, nieruchomości związanej z gruntem w projekcie pożyczkobiorcy, umowa pożyczki nie ma mocy wiążącej, zgodnie z którą pożyczkobiorca (będący jednocześnie inwestorem projektu) musi przenieść na pożyczkodawcę prawa użytkowania gruntu, a konkretnie nieruchomości związanej z gruntem. Umowa ta jest po prostu cywilną umową pożyczki, a ryzyko polega na tym, że gdy nieruchomość będzie mogła zostać przeniesiona, a jej cena wzrośnie, dla własnej korzyści, inwestor nie zawrze umowy przeniesienia własności nieruchomości, a jedynie zobowiąże się do spłaty pożyczkodawcy kapitału i ewentualnych odsetek, co doprowadzi do strat finansowych pożyczkodawcy.

Po drugie, umowa zawiera zapis określający relację między kwotą pożyczki a działką/działką gruntu, domem w projekcie kredytobiorcy. Umowa pożyczki może być przypadkiem transakcji pozorowanej, ukrywającej faktyczną transakcję, która jest transakcją sprzedaży nieruchomości zawartą w przyszłości (w chwili obecnej projekt nie kwalifikuje się do sprzedaży zgodnie z przepisami prawa). W takiej umowie, w przypadku sporu, jedna ze stron wnosi sprawę do sądu, co wiąże się z ryzykiem, że zarówno transakcja pozorowana (która jest transakcją pożyczki), jak i transakcja ukryta (która jest transakcją sprzedaży nieruchomości) zostaną uznane przez sąd za nieważne. Konsekwencją prawną jest to, że kredytodawca (kupujący) otrzymuje jedynie zwrot pieniędzy, ale nie otrzymuje nieruchomości.

Uważnie zapoznaj się z prawem

Jednakże nieruchomości, które powstaną w przyszłości, jako potencjalny kanał inwestycyjny niosą ze sobą wiele potencjalnych ryzyk, jeśli nabywca nie sprawdzi dokładnie legalności projektu, aby zapewnić legalność transakcji.

Prawo zawiera obecnie bardzo szczegółowe regulacje dotyczące form transakcji na rynku nieruchomości. Według pana Vu Thanh Binha, zastępcy dyrektora Departamentu Budownictwa Thanh Hoa, po wejściu w życie ustawy o obrocie nieruchomościami, Departament Budownictwa podjął wiele działań propagandowych i informacyjnych skierowanych do organizacji i osób prywatnych, aby dostosować się do przepisów ustawy o obrocie nieruchomościami, zwłaszcza nieruchomościami, które powstaną w przyszłości.

Zgodnie z artykułem 55 ustawy o nieruchomościach nr 66/2014/QH13, warunkiem wprowadzenia nieruchomości, które mają powstać w przyszłości, do obrotu jest posiadanie dokumentów dotyczących prawa użytkowania gruntów, dokumentacji projektowej, rysunków budowlanych zatwierdzonych przez właściwe organy, pozwoleń na budowę w przypadkach, gdy są one wymagane, dokumentów odbioru ukończenia budowy infrastruktury technicznej odpowiadającej postępowi projektu; w przypadku budynków mieszkalnych lub budynków o przeznaczeniu mieszanym o przeznaczeniu mieszkalnym, które mają powstać w przyszłości, musi istnieć protokół odbioru ukończenia fundamentów tego budynku. Ponadto, przed sprzedażą, wynajmem lub zakupem nieruchomości, które mają powstać w przyszłości, inwestor musi uzyskać pisemne powiadomienie do wojewódzkiego urzędu ds. budownictwa mieszkaniowego o kwalifikowalności nieruchomości do sprzedaży lub dzierżawy z opcją zakupu.

Jednocześnie, artykuł 19 Dekretu nr 99/2015/ND-CP przewiduje również podpisywanie umów o mobilizacji kapitału na rzecz rozwoju budownictwa mieszkaniowego. W związku z tym, podpisywanie umów o mobilizacji kapitału na potrzeby inwestycji w budownictwo mieszkaniowe może odbywać się wyłącznie za pośrednictwem formularzy określonych w artykułach 69 ust. 2, 3 i 4 Prawa mieszkaniowego i musi być zgodne z następującymi przepisami: Strony uczestniczące we wkładzie kapitałowym, współpracy inwestycyjnej, współpracy biznesowej, spółkach joint venture i stowarzyszeniach mogą dzielić zyski (w gotówce lub akcjach) wyłącznie w oparciu o wskaźnik wkładu kapitałowego uzgodniony w umowie; inwestorzy nie mogą stosować formularza mobilizacji kapitału określonego w tym punkcie ani innych form mobilizacji kapitału w celu podziału produktów mieszkaniowych lub nadania pierwszeństwa rejestracji, depozytowi i prawu do zakupu mieszkań lub podziału praw do użytkowania gruntów w projekcie dla strony mobilizującej kapitał.

Wielu klientów budujących domy na działce A-TM3 w dzielnicy Dong Huong w mieście Thanh Hoa jest zaniepokojonych, ponieważ nie wiedzą, kiedy inwestor przeprowadzi procedury związane z wydaniem certyfikatu prawa do użytkowania gruntu. Zdjęcie: PV

Pan Vu Thanh Binh zaleca: „Podczas transakcji na rynku nieruchomości klienci muszą dokładnie rozumieć przepisy prawa, zwłaszcza dokumenty prawne projektu, możliwości inwestora oraz przepisy dotyczące warunków zakupu i sprzedaży kapitału na potrzeby budowy przyszłych mieszkań, aby uniknąć ryzyka związanego z angażowaniem się w projekty o niejasnym statusie prawnym”.

W rzeczywistości jednak, aby „ominąć” państwowe regulacje dotyczące zarządzania, inwestorzy stosują wiele różnych „sztuczek”, a w większości przypadków kupno i sprzedaż przyszłych mieszkań lub mobilizacja kapitału odbywają się za pośrednictwem transakcji cywilnych z wykorzystaniem koncepcji „umów pożyczkowych”, „depozytów”, „umów o współpracy”... „Państwowe agencje zarządzające nie mają podstaw do zarządzania tymi formami transakcji” – dodał pan Vu Thanh Binh.

W obliczu ekscytacji na rynku nieruchomości w Thanh Hoa, produkty nieruchomości są zawsze drogie jak „świeże krewetki”. Większość projektów została sprzedana i „przeszła” przez wielu inwestorów wtórnych, odkąd były „na papierze”; jednak według danych Departamentu Budownictwa, tylko 30 na 104 projekty zatwierdzone do polityki inwestycyjnej zostały zgłoszone przez Departament Budownictwa jako kwalifikujące się do zakupu, sprzedaży lub pozyskania kapitału, co dowodzi, że sytuacja „obchodzenia prawa” w zakresie kupna i sprzedaży jest dość powszechna. Na szczęście trafiliśmy na renomowanego inwestora, który wykorzystał zgromadzony kapitał w odpowiednim celu, a prawa klienta zostały zagwarantowane. W przypadku napotkania „niesławnego” inwestora, który „wziął” pieniądze na inwestycję w inny projekt, fakt, że klient nie otrzymał produktu nieruchomości lub napotkał problemy później, w rzeczywistości miał wiele konsekwencji.

W obliczu problemów, z którymi borykają się obecnie klienci, zwłaszcza nakładającego się podziału gruntów i opóźnień w wydawaniu certyfikatów prawa do użytkowania gruntów, adwokat Le Thi Phuong, dyrektor Le Phuong Hoang Law Company Limited, Izby Adwokackiej Prowincji Thanh Hoa, radzi: Biorąc pod uwagę fakt, że inwestor nie zakończył jeszcze procedur udzielania certyfikatów prawa do użytkowania gruntów kupującemu, może powstać spór między obiema stronami. W przypadku, gdy obie strony nie mogą negocjować i dojść do porozumienia, kupujący może złożyć pozew przeciwko sprzedającemu do sądu w celu jego rozstrzygnięcia. W przypadku tej samej działki, na której inwestor podpisuje umowę pożyczki z rejestracją życzeń, a nawet umowę sprzedaży z wieloma klientami, istnieją oznaki oszukańczego przywłaszczenia nieruchomości, zgodnie z artykułem 174 Kodeksu karnego z 2015 r., zmienionym i uzupełnionym w 2017 r.; klienci w takiej sprawie powinni złożyć wniosek do policyjnej agencji śledczej w celu jego akceptacji i rozstrzygnięcia.

Grupa Reporterów

Source: https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-cuoi-hieu-ro-phap-ly-han-che-rui-ro-217460.htm