Trudności w pożyczaniu pieniędzy na zakup domu w obecnej sytuacji

Pan Manh Nam postanowił kupić mieszkanie w ramach projektu w dzielnicy Binh Trung w Ho Chi Minh City za kwotę około 3,4-3,5 miliarda VND, ale od kilku tygodni nie udało mu się znaleźć odpowiedniego banku komercyjnego, który udzieliłby mu pożyczki.

Istnieje wiele zachęt, ale nadal trudno pożyczyć pieniądze na zakup domu

Wcześniej pan Nam spędził wiele miesięcy na badaniu lokalizacji projektu, ceny transakcyjnej oraz warunków mieszkaniowych, zanim podjął decyzję o inwestycji. Jednak po zwróceniu się do 4-5 banków komercyjnych oferujących preferencyjne pakiety kredytów hipotecznych, takich jak Vietcombank, MB, HDBank i TPBank, tylko jeden bank zgodził się wesprzeć zakup interesującego go projektu mieszkaniowego.

Trudności w zaciągnięciu pożyczki na zakup domu w obecnej sytuacji - Zdjęcie 1.

Wiele banków oferuje preferencyjne pakiety kredytów hipotecznych, ale spełnienie warunków wciąż jest trudne.

„Operatorzy kredytowi banku stwierdzili, że ponieważ projekt ten nie posiada „różowej księgi”, znajduje się on na liście do przeglądu i tymczasowo wstrzymał udzielanie kredytów. Obecnie tylko TPBank akceptuje kredyty z oprocentowaniem około 6,6% rocznie w pierwszych 12 miesiącach, 7,1% rocznie w pierwszych 18 miesiącach i 7,9% rocznie w pierwszych 36 miesiącach. Po okresie preferencyjnym marża odsetkowa zostanie skorygowana do około 3% rocznie” – poinformował pan Nam.

Pracownicy działów kredytowych w niektórych bankach „mówili” również klientom, że mogą wykorzystać nieruchomości w innym miejscu jako zabezpieczenie, aby pożyczyć pieniądze na zakup mieszkań w wyżej wymienionym projekcie. Pan Nam zastanawiał się: „Nie każdy ma nieruchomość pod hipotekę. Większość kredytobiorców często wykorzystuje mieszkanie, które zamierzają kupić, jako zabezpieczenie”.

Podobna sytuacja ma miejsce w przypadku wielu klientów, którzy chcą pożyczyć pieniądze na zakup mieszkań w projektach, które nie posiadają różowych książeczek, a jedynie umowy kupna-sprzedaży. W rzeczywistości, w ostatnim czasie władze poczyniły znaczne wysiłki w celu usunięcia trudności i przeszkód w wydawaniu różowych książeczek. Jednak do tej pory nadal istnieje wiele projektów, w których mieszkańcy wprowadzili się już od wielu lat, ale nie otrzymali jeszcze różowych książeczek.

Najnowsze dane Departamentu Rolnictwa i Środowiska miasta Ho Chi Minh pokazują, że w mieście wciąż ponad 81 000 nierozwiązanych dokumentów jest z powodu problemów w procedurach przyznawania różowych książeczek w komercyjnych projektach deweloperskich.

Nie każdy ma trudności z dostępem do kapitału na zakup domu. Pan Ngoc Quoc (mieszkaniec dzielnicy Hiep Binh w Ho Chi Minh) powiedział, że Vietcombank właśnie wypłacił pożyczkę w wysokości ponad 1,5 miliarda VND na zakup mieszkania, z preferencyjnym oprocentowaniem 5,5% rocznie przez pierwsze 3 lata i okresem kredytowania do 40 lat. Średnio miesięcznie spłaca on łącznie ponad 10 milionów VND kapitału i odsetek, po czym kwota do spłaty będzie stopniowo spadać, a oprocentowanie po okresie preferencyjnym wyniesie około 9% rocznie.

„Ponieważ oboje z żoną mamy mniej niż 35 lat, kwalifikujemy się do preferencyjnego pakietu kredytowego dla młodych ludzi. Wniosek o pożyczkę nie jest zbyt skomplikowany, a okres kredytowania wynosi do 40 lat, więc jesteśmy spokojni” – powiedział pan Quoc.

Rzeczy do odnotowania

Według danych reportera, szereg banków komercyjnych, takich jak Sacombank, BIDV, Agribank, TPBank, HDBank, VIB, SHB, VPBank, ACB... wprowadza wiele pakietów zachęt dla kredytobiorców, zwłaszcza młodych klientów, zgodnie z polityką rządu i Banku Państwowego.

Te pakiety zachęt obejmują głównie oprocentowanie wynoszące około 6%-7% rocznie w pierwszych 12 miesiącach oraz 7,5%-8,5% rocznie przez kolejne 12-36 miesięcy. Następnie oprocentowanie będzie zmienne, zazwyczaj z marżą około 3% rocznie w porównaniu do stopy bazowej. Jeśli klienci spłacają zadłużenie przed terminem, opłata karna nie jest tak wysoka jak wcześniej i wynosi zazwyczaj 1%-2,5% zadłużenia w ciągu pierwszych 1-3 lat.

Dodatkowo, różnica w porównaniu z poprzednimi pakietami kredytowymi polega na tym, że wiele banków wydłużyło okres kredytowania do 30, 40, a nawet 50 lat, pomagając klientom zmniejszyć presję związaną z miesięczną spłatą zadłużenia i ułatwić tworzenie długoterminowych planów finansowych. Niektóre banki oferują również karencję kapitałową wynoszącą 5-10 lat, jeśli kredyt na zakup domu szeregowego ma status „red book” lub jego wartość jest wysoka, od 10 do 20 miliardów VND.

Jednak pan Trinh Bang Vu, dyrektor ds. działalności detalicznej w Shinhan Bank Vietnam, powiedział, że kredytobiorcy kredytów mieszkaniowych od teraz do końca roku powinni zwracać szczególną uwagę na czynnik stóp procentowych. Pod koniec trzeciego i na początku czwartego kwartału stopy procentowe kredytów często rosną.

„Pożyczkobiorcy powinni wykorzystać okres niskiego oprocentowania, aby uzyskać tani kapitał, jeśli mają jasny plan. Pożyczkobiorcy muszą również wziąć pod uwagę możliwość podwyżki stóp procentowych pod koniec roku, aby ocenić swoją zdolność do spłaty zadłużenia” – zalecił pan Vu.

Ekspert finansowy dr Huynh Trung Minh powiedział, że poziom oprocentowania kredytów w drugiej połowie 2025 i 2026 roku prawdopodobnie nieznacznie wzrośnie. Według niego nabywcy domów powinni zrozumieć istotę preferencyjnych stóp procentowych. Bardzo niskie stopy procentowe, takie jak 3,99% rocznie lub 5% rocznie, obowiązują zazwyczaj tylko przez pierwsze 6 miesięcy do 2 lat, po czym przechodzą na stopy zmienne. W tym czasie rzeczywista stopa procentowa może gwałtownie wzrosnąć, w zależności od stopy bazowej powiększonej o marżę (zazwyczaj o dodatkowe 3%-4% rocznie).

Pan Minh przytoczył: „Na przykład w latach 2022–2023 zmienne stopy procentowe wzrosły z 8% do 14% rocznie z powodu gwałtownego wzrostu referencyjnych stóp procentowych – zazwyczaj oprocentowania rocznych depozytów terminowych – co spowodowało wzrost kosztów odsetkowych o 30–40%. Kredytobiorcy muszą oszacować swoją zdolność do spłaty zadłużenia w scenariuszu wzrostu stóp procentowych”.

Ponadto kredytobiorcy powinni dokładnie rozważyć warunki umowy kredytowej, zwłaszcza karę za wcześniejszą spłatę (zazwyczaj 1-5% zadłużenia) oraz obowiązkowe wymogi, takie jak ubezpieczenie kredytu i warunki wcześniejszej windykacji. Nabywcy nieruchomości powinni skonsultować się z co najmniej 3 bankami, aby znaleźć najbardziej odpowiedni pakiet.

„Pożyczkobiorcy muszą również zwrócić uwagę na ryzyka prawne związane z nieruchomościami, takie jak „zawieszone” projekty lub problemy z umowami sprzedaży, aby uniknąć sytuacji, w której spłacają kredyt, ale nie otrzymują domu” – zauważył dr Minh.

Kredyty dla firm zajmujących się nieruchomościami gwałtownie rosną

Dane Banku Państwowego z 30 czerwca pokazują, że wzrost kredytów dla gospodarki wyniósł ponad 17,2 biliardów VND, co stanowi wzrost o 9,9% w porównaniu z końcem ubiegłego roku.

Wzrost kredytów koncentrował się głównie na sektorach priorytetowych oraz produkcji i działalności gospodarczej. Kredyty dla sektora nieruchomości wzrosły o 18,47%.

Źródło: https://nld.com.vn/van-kho-vay-tien-mua-nha-196250710211945246.htm