Brak pozwolenia na budowę stanowi „zaletę” Gamuda Land w przypadku rozprawy sądowej?

Podpisz 3-letnią umowę sprzedaży, klienci otrzymują tylko kapitał

Zgodnie z wyrokiem sądu pierwszej instancji nr 309/2022/DS-ST z dnia 14 listopada 2022 r. w sprawie „Sporu dotyczącego umowy sprzedaży i kupna mieszkania” Sądu Ludowego Dzielnicy Tan Phu, pan NLV – klient, który kupił dom w ramach projektu A5 – Diamond Alnata Apartment Complex (należącego do Celadon City – Tan Thang Sports and Residential Complex Project, Son Ky Ward, Tan Phu District, Ho Chi Minh City) pozwał inwestora, spółkę akcyjną Gamuda Land Joint Stock Company (Gamuda Land), za naruszenie warunków umowy.

Po podpisaniu umowy sprzedaży w czerwcu 2019 roku, pan V. zapłacił Gamuda Land 3 raty o łącznej wartości ponad 1,7 miliarda VND, a termin przekazania apartamentu ustalono na 7 sierpnia 2021 roku. Do czasu zapłaty czwartej raty pan V. w pełni przygotował finansowanie, ale nie otrzymał wezwania do zapłaty od inwestora. Klient ten proaktywnie wysłał dokument z żądaniem od Gamuda Land wystawienia wezwania do zapłaty kolejnej raty zgodnie z umową.

16 września 2020 r. firma Gamuda Land odpowiedziała pisemnie, powołując się na trudności finansowe, nie wysyłając kolejnych wezwań do zapłaty i prosząc o zawieszenie płatności do czasu ukończenia budowy szóstego piętra. Inwestor zaproponował również wynegocjowanie korekty terminu przekazania domu i uzyskanie rabatu, ale nie sprecyzował terminu korekty.

Projekt Celadon City boryka się obecnie z wieloma problemami prawnymi i sporami z klientami.

W związku z brakiem zgody na powyższy wniosek, pan V. przesłał Gamuda Land pisemną odpowiedź, w której stwierdził, że trudności finansowe nie stanowią siły wyższej. Ponadto opóźnienie w przekazaniu domu wpłynęłoby na miejsce zamieszkania i działalność gospodarczą rodziny pana V.

Pan V. poinformował również, że do czasu przekazania domu, zgodnie z umową, Gamuda Land nie udzieliło odpowiedzi w sprawie opóźnienia w przekazaniu domu klientowi. 10 sierpnia 2021 r., zgodnie z warunkami umowy sprzedaży, pan V. wysłał zawiadomienie o jednostronnym rozwiązaniu umowy i zażądał odszkodowania zgodnie z ustalonymi warunkami z powodu opóźnienia Gamuda Land w przekazaniu mieszkania. Jednakże do 9 listopada 2021 r. Gamuda Land zwrócił jedynie otrzymaną kwotę główną, bez żadnych kar za naruszenie umowy. Pomimo wysłania przez klienta listu z zapytaniem, Gamuda Land nie odpowiedział.

W pierwszej instancji, w toku postępowania sądowego i po przeanalizowaniu dokumentów sprawy, skład orzekający (TPC) Sądu Ludowego Rejonu Tan Phu orzekł, że firma Gamuda Land opóźniła przekazanie apartamentu panu V. Przedstawiciel firmy stwierdził, że pandemia COVID-19 wpłynęła na postępy budowy. Jednak ograniczenia w podróżowaniu i aktywności publicznej w 2021 roku obowiązywały tylko przez krótki okres.

Wcześniej, w maju 2020 r., firma Gamuda Land wydała dokument z prośbą o przedłużenie terminu przekazania domu do lutego 2022 r., co dowodzi, że postęp prac budowlanych firmy Gamuda Company był opóźniony w stosunku do zobowiązań zawartych w umowie aż do wybuchu epidemii.

Zgodnie z zapisami umowy sprzedaży mieszkania, termin przekazania mieszkania przypada na sierpień 2021 r., do tego czasu budowa musi zostać ukończona w stanie surowym. Dlatego też, w momencie wybuchu epidemii, okres dystansu społecznego (od 31 maja do 30 września 2021 r.) wpłynął jedynie na stopień realizacji projektu.

Wielu mieszkańców, którzy podpisali umowy kupna mieszkań na osiedlu Diamond Alnata, wniosło pozwy przeciwko inwestorowi, domagając się swoich praw.

Podczas ogłaszania wyroku Sąd Ludowy Rejonu Tan Phu częściowo uwzględnił wniosek pana NLV, nakazując firmie Gamuda Land zapłatę panu V. ponad 500 milionów VND grzywny za naruszenie umowy (30% całkowitej kwoty zapłaconej zgodnie z warunkami umowy) oraz odsetek za opóźnienie w zapłacie kapitału.

Jednak spór między panem V. a Gamuda Land na tym się nie zakończył. Na początku stycznia 2023 roku Sąd Ludowy w Ho Chi Minh City otworzył pełną rozprawę apelacyjną po apelacji Gamuda Land. Na tej rozprawie przedstawiciel Prokuratury Ludowej w Ho Chi Minh City stwierdził, że opóźnienie Gamuda Land w przekazaniu apartamentu było związane z siłą wyższą, pandemią COVID-19.

Sąd Ludowy w Ho Chi Minh City częściowo uwzględnił apelację pana V., nakazując spółce Gamuda Land zapłatę odsetek za zwłokę od kapitału w wysokości ponad 10 milionów VND i nie uznając kary w wysokości 30% za zerwanie umowy, jak orzekł sąd pierwszej instancji.

Wniosek o unieważnienie umowy sprzedaży z powodu sprzedaży domu bez pozwolenia?

W wyniku powyższych rozpraw sądowych, niektórzy klienci, którzy kupili domy w ramach projektu Celadon City, pozywają inwestora, twierdząc, że przedstawiciele Gamuda Land przedstawili dziwaczne argumenty, aby uniknąć wypłaty świadczeń klientom. Mianowicie, opierając się na fakcie, że projekt został zrealizowany bez pozwolenia na budowę, zwrócili się do sądu o unieważnienie umowy sprzedaży, a następnie zobowiązali się jedynie do zwrotu kapitału wpłaconego przez klientów.

W szczególności, podczas rozprawy w pierwszej instancji, przedstawiciel Gamuda Land wniósł do składu sędziowskiego o uznanie umowy sprzedaży mieszkania za nieważną. Jako powód podano fakt, że w momencie podpisania umowy, Gamuda Company nie uzyskała jeszcze pozwolenia na budowę od właściwego organu. W związku z tym umowa sprzedaży mieszkania między obiema stronami była nieważna od momentu jej podpisania. Rozwiązaniem skutków nieważnej umowy jest zwrot otrzymanego świadczenia.

Gamuda Land zwróciła panu V. kwotę ponad 1,7 miliarda VND. Jeśli pan V. zgodzi się na mediację, Gamuda Land wesprze strony kwotą 400 milionów VND w celu zakończenia sporu. Jeśli pan V. nie zgodzi się na mediację, Gamuda Company zwróci się do Sądu Ludowego o rozstrzygnięcie sporu zgodnie z przepisami prawa.

Przedstawiciel Gamuda Land zwrócił się do sądu pierwszej instancji z wnioskiem o uznanie umowy sprzedaży za nieważną, ponieważ w momencie jej podpisania nie obowiązywało pozwolenie na budowę.

Odnosząc się do opinii inwestora, pan V. stwierdził, że kupił apartament w Gamuda Land za pośrednictwem pośrednika firmy i miał zaufanie do jej reputacji, dlatego nie zbadał dokładnie aspektów prawnych. Kiedy firma oferowała apartament do sprzedaży, zobowiązała się wobec klientów do dopilnowania aspektów prawnych. Powód, dla którego firma Gamuda Company podpisywała umowę z panem Van i panią Vy, że nie posiadali pozwolenia na budowę, aby uznać ją za nieważną, jest bezpodstawny.

W momencie mediacji firma Gamuda Land dostarczyła sądowi pozwolenie na budowę wydane w maju 2021 roku. Świadczy to o tym, że pan V., nabywca mieszkania, nie mógł wiedzieć, że firma Gamuda Land podpisała umowę z klientem bez pozwolenia na budowę. Nie stanowi to zatem powodu do unieważnienia umowy w momencie jej podpisania. W związku z tym pan V. nie zgodził się na mediację.

Według pana P.D.T., klienta, który kupił mieszkanie w kompleksie apartamentowym A5 i obecnie przygotowuje się do pozwu przeciwko Gamuda Land, powiedział: „Po zapoznaniu się z treścią rozprawy pana V., żądanie inwestora o unieważnienie umowy z powodu braku pozwolenia na budowę sprawiło, że straciliśmy zaufanie i negocjacje z pewnością nie przyniosą żadnych rezultatów. Dlatego poczekam na decyzję sądu w najbliższej przyszłości. Po tym, jak władze zajęły się naruszeniami Gamuda Land, opóźnienie w przekazaniu nieruchomości również zostało jasno określone. Moje roszczenia i roszczenia niektórych innych klientów w nadchodzących procesach z pewnością przyniosą zupełnie inny wynik. Nie możemy pozwolić im zatrzymać dużej kwoty naszych pieniędzy przez wiele lat, tylko po to, by odzyskać dokładnie tę kwotę z powodu naruszeń samego inwestora”.

13 kwietnia Komitet Ludowy Ho Chi Minh City wydał decyzję o nałożeniu grzywny na firmę Gamuda Land za naruszenia, do których doszło w projekcie urbanistycznym Celadon City. Inwestor złamał prawo, podpisując umowę kupna-sprzedaży mieszkań w kompleksie apartamentowym A5, bez dokumentu z Departamentu Budownictwa, który potwierdzałby, że zgodnie z prawem jest uprawniony do sprzedaży i wynajmu przyszłych mieszkań.

Zgodnie z klauzulą ​​4 artykułu 58 Dekretu Rządowego 16/2022, Ludowy Komitet Miasta Ho Chi Minh podjął decyzję o nałożeniu na Gamuda Land grzywny w wysokości 900 milionów VND za nielegalną mobilizację kapitału.

Ponadto spółka musi również podjąć działania naprawcze w celu zwrotu kapitału zmobilizowanego z naruszeniem przepisów. Termin na wdrożenie działań naprawczych wynosi 10 dni od daty otrzymania decyzji. Wszelkie koszty organizacji wdrożenia działań naprawczych ponosi spółka.

Źródło: https://www.congluan.vn/ban-nha-nhung-chua-co-giay-phep-xay-dung-co-tro-thanh-loi-the-cua-gamuda-land-khi-hau-toa-post250425.html