Ile czasu zajmuje kupno domu w Hanoi przy zarobkach 250 milionów VND rocznie?

Z najnowszego raportu rynkowego Savills Vietnam wynika, że ​​w trzecim kwartale 2024 r. na rynku apartamentów w Hanoi odnotowano wzrost podaży i liczby transakcji, przy czym dominującym segmentem był segment nieruchomości klasy B.

Jednak różnica między dochodami a cenami nieruchomości staje się coraz bardziej widoczna, co stwarza pewne trudności dla nabywców domów.

Ponadto na rynku willi i domów szeregowych w Hanoi odnotowano wzrost podaży na obszarach podmiejskich, przy czym wskaźniki absorpcji wzrosły o 30 punktów procentowych w porównaniu z poprzednim kwartałem, a ceny pierwotne spadły ze względu na lokalizację nowej podaży w tym kwartale daleko od centrum miasta.

Ludziom coraz trudniej zrealizować marzenie o stałym zamieszkaniu, gdy ceny nieruchomości stale rosną.

W ciągu pierwszych 9 miesięcy 2024 roku na rynku mieszkań w Hanoi pojawiło się ponad 12 000 nowych mieszkań. W trzecim kwartale 2024 roku oddano do użytku 5265 nowych mieszkań, co oznacza gwałtowny wzrost o 95% w porównaniu z poprzednim kwartałem i 178% w porównaniu z poprzednim rokiem.

Jednak podaż mieszkań na rynku pierwotnym nadal spadła o 47% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Pomimo ograniczonej podaży, liczba sprzedanych mieszkań osiągnęła 6840 lokali w III kw. 2024 r., co oznacza wzrost o 35% w ujęciu kwartalnym i 226% w ujęciu rok do roku.

Łączna liczba sprzedanych mieszkań w ciągu pierwszych 9 miesięcy 2024 roku osiągnęła 17 000. Statystyki Savills pokazują, że liczba ta jest niższa od poziomu z 2019 roku i wyższa niż w 2020 roku – kiedy rynek zaczął odczuwać skutki pandemii COVID-19.

Większość nowej podaży nadal znajduje się w segmencie mieszkań klasy B, skoncentrowanym w dużych projektach na wschód i zachód od Hanoi. Nam Tu Liem i Cau Giay odpowiadały za 63% pierwotnej podaży i 78% transakcji w tym kwartale. 92% podaży w zachodniej części miasta to apartamenty klasy B. W zachodniej części miasta powstanie 21 000 mieszkań z 28 projektów, co stanowi 17% przyszłej podaży.

Przy zarobkach rzędu 250 milionów VND rocznie, mieszkańcy Hanoi potrzebują 18 lat, aby posiadać dom bez wydawania pieniędzy (zdjęcie: Huu Thang).

Odnosząc się do cen, pani Do Thi Thu Hang – Starszy Dyrektor ds. Badań i Doradztwa w Savills Hanoi – powiedziała, że ​​ceny domów na sprzedaż w Hanoi nadal rosną. Pierwotna cena sprzedaży wynosi obecnie 69 mln VND/m², co stanowi wzrost o 6% w porównaniu z poprzednim kwartałem i o 28% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku.

Na rynku wtórnym średnia cena mieszkań w trzecim kwartale 2024 r. wyniosła 51 mln VND/m², co stanowi wzrost o 10% w porównaniu z poprzednim kwartałem i o 41% w porównaniu z ubiegłym rokiem.

Średnie ceny na rynku wtórnym wzrosły o 17% rocznie od 2020 r., przy czym najwyższy wzrost — 20% rocznie — odnotowała klasa C, następnie klasa A — 16% rocznie, a klasa B — 15% rocznie.

Wielu nabywców przenosi się z rynku pierwotnego na rynek wtórny ze względu na większy wybór i większą pewność prawną.

W tym kontekście eksperci Savills ocenili: „Chociaż rynek rośnie, różnica między dochodami gospodarstw domowych a cenami nieruchomości staje się coraz bardziej oczywista. Przy średnim dochodzie gospodarstwa domowego w Hanoi wynoszącym około 250 milionów VND rocznie i średniej cenie mieszkania wynoszącej około 4 miliardów VND, ludzie potrzebują nawet 18 lat oszczędzania bez wydawania pieniędzy, aby móc kupić dom.

Średni dochód rośnie zaledwie o 6% rocznie, ceny nieruchomości na rynku wtórnym wzrosły średnio o 17-20%, co powoduje wiele trudności w kupnie domu.

Oczekuje się, że w czwartym kwartale 2024 r. na rynku pojawi się dodatkowo 9700 nowych mieszkań, z czego 88% będzie pochodzić z kolejnych faz dużych projektów.

Od 2025 roku na rynek trafi około 110 000 lokali ze 106 projektów. Osiedla klasy B nadal będą liderem, stanowiąc 54% przyszłej podaży. Dong Anh, Hoai Duc, Gia Lam i Hoang Mai będą miały 62% udziału w rynku.

Pani Hang dodała: „Rozwiązywanie problemów prawnych stopniowo się poprawia, co otwiera możliwości wdrażania nowych projektów. Jednak proces ten będzie postępował powoli i trudno jest natychmiast sprostać zróżnicowanym potrzebom produktowym na rynku.

Wdrożone na wczesnym etapie trzy przepisy: prawo gruntowe, prawo obrotu nieruchomościami oraz prawo mieszkaniowe, wraz ze stopniowo publikowanymi dokumentami przewodnimi, będą nadal przynosić pozytywny wpływ na rynek, jednak proces ten nie nastąpi szybko.

Podaż willi rośnie dobrze

Segment willi i domów szeregowych skoncentrowany na obszarach podmiejskich pokazuje, że nowa podaż osiągnęła 176 jednostek, co stanowi wzrost o 38% w ujęciu kwartalnym w trzecim kwartale 2024 r.

Podaż pierwotna wyniosła 673 lokali z 15 projektów, co oznacza wzrost o 11% kwartał do kwartału, ale spadek o 7% rok do roku. Dominowały wille i domy szeregowe, które stanowiły 38% podaży pierwotnej.

Projekty te charakteryzują się niższymi cenami sprzedaży ze względu na ich oddaloną lokalizację od centrum miasta. Średnia cena pierwotna w trzecim kwartale 2024 roku ma tendencję spadkową w porównaniu z poprzednim kwartałem. Duża część podaży pierwotnej jest skoncentrowana w projektach podmiejskich.

Ceny domów w segmencie podstawowym spadły o 16% kwartał do kwartału, do 150 mln VND/m² gruntu. Ceny domów szeregowych spadły o 17% kwartał do kwartału, do 156 mln VND/m² gruntu. Ceny domów parterowych spadły o 14% kwartał do kwartału, do 249 mln VND/m² gruntu.

Tymczasem na rynku wtórnym odnotowywano stały wzrost cen, zarówno w porównaniu z poprzednim kwartałem, jak i z analogicznym okresem ubiegłego roku. To znak, że wille i domy szeregowe nadal są postrzegane jako atrakcyjna opcja dla inwestorów na rynku wtórnym.

Ceny nieruchomości na rynku wtórnym były o 13% wyższe niż ceny pierwotne, co oznacza wzrost o 3% kwartał do kwartału, do 169 mln VND/m² gruntu. Ceny domów szeregowych wzrosły o 4% kwartał do kwartału, do 187 mln VND/m² gruntu, co stanowi wzrost o 20% w porównaniu z cenami pierwotnymi.

Ceny pierwotnych willi spadły o 16% w skali kwartału do 150 mln VND/m2 ziemi (zdjęcie: Huu Thang).

Eksperci Savills stwierdzili: „Pomimo wahań podaży i cen, na rynku willi i domów szeregowych w Hanoi w trzecim kwartale 2024 r. odnotowano wiele pozytywnych sygnałów, a wskaźnik absorpcji wyniósł 48%, co stanowi wzrost o 30 punktów procentowych w porównaniu z poprzednim kwartałem i analogicznym okresem ubiegłego roku”.

Projekty w obszarach podmiejskich, takich jak dzielnice Ha Dong, Me Linh i Thuong Tin, cieszą się dużym popytem. Me Linh jest liderem pod względem głównego wolumenu transakcji z udziałem 37%, następnie Ha Dong z 33% i Thuong Tin z 12%.

Savills prognozuje, że absorpcja będzie się nadal zmieniać, gdy infrastruktura projektu Vinhomes Global Gate ma zostać ukończona, a podpisywanie umów rozpocznie się około października 2024 r., co doprowadzi do wprowadzenia na rynek 2599 jednostek.

W ciągu najbliższego kwartału trzy projekty dostarczą łącznie 2975 lokali. Większość przyszłej podaży (19%) przypadnie na dzielnicę Dong Anh. Na kolejnych miejscach znajdą się dzielnica Me Linh z 16% i dzielnica Ha Dong z 15%.

Source: https://www.nguoiduatin.vn/kiem-250-trieu-dong-nam-phai-mat-bao-lau-de-mua-duoc-nha-ha-noi-204241009161615798.htm