Oczekiwania, że znowelizowane prawo gruntowe stworzy nowy cykl rozwoju

Projekt zmienionej ustawy o gruntach jest gotowy do zatwierdzenia na V Nadzwyczajnej Sesji po tym, jak Zgromadzenie Narodowe otrzyma, przejrzy i uzupełni projekt ustawy i projekt rezolucji.

Ujednolicenie zmienionej treści

Znowelizowana ustawa o gruntach przyciąga uwagę wielu osób, zwłaszcza przedsiębiorstw i inwestorów działających w sektorze nieruchomości. Statystyki Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości pokazują, że aż 70% trudności i problemów na rynku nieruchomości wynika z kwestii prawnych. Pomimo uchwalenia nowej ustawy o budownictwie mieszkaniowym i ustawy o obrocie nieruchomościami, do znowelizowanej ustawy o gruntach nadal należy dodać wiele kluczowych przepisów, aby ujednolicić przepisy dotyczące gruntów, głównego czynnika rozwoju rynku nieruchomości.

Przedsiębiorcy z branży nieruchomości spodziewają się, że nowelizacja Prawa gruntowego stworzy nowy cykl rozwoju.

Po przyjęciu i poprawieniu, projekt ustawy o ziemi, zmieniony i przedłożony Zgromadzeniu Narodowemu na V Nadzwyczajnej Sesji, zawiera 16 rozdziałów, 260 artykułów, pomijając 5 artykułów, zmieniając i uzupełniając 250 artykułów (zarówno pod względem treści, jak i techniki) w porównaniu z projektem ustawy przedłożonym Zgromadzeniu Narodowemu na VI Sesji XV Zgromadzenia Narodowego.

Projekt zmienionej ustawy o gruntach ujednolicił 18 zmienionych i uzupełnionych treści, w tym wiele przepisów bezpośrednio związanych z gruntami i rynkiem nieruchomości, takich jak: Prawa i obowiązki dotyczące użytkowania gruntów obywateli Wietnamu zamieszkujących za granicą; nierozszerzanie zakresu otrzymywania przeniesienia praw do użytkowania gruntów przez organizacje gospodarcze z udziałem kapitału zagranicznego (art. 28); przypadki, w których organizacje gospodarcze z udziałem kapitału zagranicznego otrzymują przeniesienie projektów nieruchomości zgodnie z przepisami ustawy o obrocie nieruchomościami; prawa i obowiązki organizacji gospodarczych i jednostek użyteczności publicznej korzystających z gruntów w celu uiszczania rocznych opłat za czynsz za aktywa związane z gruntami (art. 34)...

Ponadto projekt nowelizacji ustawy o gruntach dodaje również regulacje dotyczące: warunków, w jakich osoby niezaangażowane bezpośrednio w produkcję rolną mogą otrzymać przeniesienie gruntów pod uprawę ryżu (klauzula 7, artykuł 45); zasad ustanawiania i zatwierdzania planowania użytkowania gruntów na wszystkich poziomach (klauzula 9, artykuł 60); celów użytkowania gruntów określonych w treści planowania użytkowania gruntów na szczeblu prowincji i powiatu (artykuły 65 i 66); odzyskiwania gruntów pod komercyjne projekty mieszkaniowe, mieszane projekty mieszkaniowe i handlowo-usługowe (klauzula 27, artykuł 79); rodzajów gruntów pod komercyjne projekty mieszkaniowe na podstawie umów o otrzymaniu praw do użytkowania gruntów lub posiadaniu praw do użytkowania gruntów; wydawania certyfikatów gospodarstwom domowym i osobom fizycznym korzystającym z gruntów bez dokumentów dotyczących praw do użytkowania gruntów, które nie naruszają przepisów dotyczących gruntów, a także w przypadkach, gdy grunty są przydzielane bez odpowiedniego upoważnienia (klauzula 3, artykuł 138)...

Istotną kwestią w projekcie ustawy o gruntach, tym razem znowelizowanej, jest odzyskiwanie gruntów pod komercyjne projekty mieszkaniowe, które wciąż „gorąco” naradza się w parlamencie. W sprawozdaniu wyjaśniającym, akceptującym i rewidującym projekt ustawy o gruntach (zmieniony), przewodniczący Komisji Gospodarczej Vu Hong Thanh wyraźnie stwierdził, że w odniesieniu do odzyskiwania gruntów pod komercyjne projekty mieszkaniowe, mieszane projekty mieszkaniowe oraz projekty handlowo-usługowe (art. 27, art. 79), akceptując opinie deputowanych i agencji Zgromadzenia Narodowego, projekt ustawy, w celu dziedziczenia przepisów ustawy o gruntach z 2013 r., przewiduje odzyskiwanie gruntów pod komercyjne projekty mieszkaniowe, mieszane projekty mieszkaniowe oraz projekty handlowo-usługowe tylko wtedy, gdy jest to „projekt inwestycyjny w budownictwie miejskim”.

Odnośnie do technicznego projektu polityki, przepisy projektu ustawy precyzują charakter projektu urbanistycznego, który podlega rozpatrzeniu w celu unieważnienia, jako „projekt inwestycyjny mający na celu budowę obszaru miejskiego o funkcjach mieszanych, synchronizujący system infrastruktury technicznej, infrastruktury społecznej z mieszkalnictwem zgodnie z przepisami prawa budowlanego”. Posłowie do Zgromadzenia Narodowego stwierdzili, że taki projekt techniczny jest spójny z projektem technicznym zawartym w innych przepisach artykułu 79. Artykuł 79 reguluje wyłącznie przypadki wywłaszczenia gruntów w celu realizacji projektów rozwoju społeczno-gospodarczego w interesie narodowym i publicznym. W przypadku wywłaszczenia gruntów w przypadkach określonych w artykule 79 konieczne jest spełnienie przesłanek i warunków określonych w rozdziale „Podstawy i warunki wywłaszczenia gruntów na cele obronności i bezpieczeństwa narodowego; rozwoju społeczno-gospodarczego w interesie narodowym i publicznym”…

Oczekiwany

Znowelizowana ustawa o gruntach to projekt prawny, który nie tylko przyciąga uwagę państwowych organów zarządzających na wszystkich szczeblach, ale także wielu ekspertów, przedstawicieli świata biznesu i zwykłych ludzi, którzy oczekują i spodziewają się, że po ogłoszeniu ustawa stanie się prawem wysokiej jakości, przełomowym, usuwającym bariery związane z mechanizmem przekazywania gruntów oraz tworzącym potencjalne skutki uboczne i siłę napędową dla branży budowlanej i nieruchomości.

Na początku nowego roku 2024 Zgromadzenie Narodowe zwołało V nadzwyczajną sesję w celu rozpatrzenia i uchwalenia ustawy o ziemi po długim okresie otrzymywania uwag dotyczących zmian i uzupełnień od ministerstw, oddziałów, miejscowości i wyborców, co świadczy o wysokiej determinacji Rządu i Zgromadzenia Narodowego w rozwiązywaniu problemów prawnych, mających na celu przywrócenie rozwoju rynku ziemi w ogóle, a nieruchomości w szczególności, w przejrzystym i zrównoważonym kierunku.

Według statystyk Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości, do 31 grudnia 2023 r. 40 z 63 prowincji i miast w całym kraju zatwierdziło plany zagospodarowania przestrzennego. Stanowi to podstawę i siłę napędową rozwoju rynku nieruchomości w nadchodzącym czasie. Nadal jednak istnieje potrzeba wprowadzenia szczegółowych i ujednoliconych przepisów, które pomogą lokalnym władzom w konkretyzacji wdrażania planów zagospodarowania przestrzennego, planów zagospodarowania przestrzennego, przekształceń funkcji i zatwierdzania projektów inwestycyjnych zgodnie z planem, zapewniając spójność i unikając nakładania się lub konfliktów.

Aktywny przegląd mający na celu uchwalenie znowelizowanej ustawy o gruntach to zdecydowany krok rządu, mający na celu szybkie udoskonalenie instytucji i nadanie dynamiki rozwojowi gospodarczemu i społecznemu. Jednak ze względu na dalekosiężne skutki tej ustawy, proces przeglądu wymaga ostrożności, rozwagi i starannej kalkulacji, aby zapewnić spójność z przepisami pokrewnymi.

Według pana Nguyena Quoc Hiepa, przewodniczącego Wietnamskiego Stowarzyszenia Wykonawców Budowlanych, wiele przedsiębiorstw z branży nieruchomości czekało ostatnio na uchwalenie przez Zgromadzenie Narodowe znowelizowanej ustawy o gruntach, zanim podejmą decyzję o kontynuacji lub wycofaniu się z rynku. Wynika to z faktu, że oprócz potencjału kapitałowego, jeśli problemy prawne nie zostaną rozwiązane, zsynchronizowane i ujednolicone, przedsiębiorstwom będzie trudno kontynuować realizację projektów w warunkach stagnacji na rynku. Uchwalenie znowelizowanej ustawy o gruntach stworzy przedsiębiorstwom warunki do ukierunkowania rozwoju na nową fazę, co przesądzi o ożywieniu rynku nieruchomości.

Dr Nguyen Van Dinh, wiceprezes Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości, podkreślił, że prawo gruntowe, prawo obrotu nieruchomościami i prawo mieszkaniowe to przepisy, które mają bezpośredni wpływ na obecny rynek nieruchomości. Dlatego inwestorzy wciąż oczekują i chcą jasno zrozumieć kierunek regulacji rynku, gdy rząd i agencje zarządzające nieruchomościami wprowadzają nowe ramy prawne.

„Dopiero po uchwaleniu przepisów dotyczących nieruchomości będziemy mogli oczekiwać „ożywienia” zablokowanych projektów, co pozwoli na uwolnienie zasobów na realizację nowych projektów, a także pomoże w stabilnym i przejrzystym zarządzaniu rynkiem nieruchomości, wprowadzając go w nowy cykl rozwoju od 2024 roku. Jeśli znowelizowana ustawa o gruntach zostanie uchwalona, jej praktyczne wdrożenie zajmie trochę czasu. W tym czasie nowe projekty będą realizowane szybciej, rozwiązując problem równoważenia podaży i popytu…” – skomentował pan Nguyen Van Dinh.

Według gazety VNA/Tin Tuc

Źródło