Pensja 30 milionów VND miesięcznie, ale mieszkanie za mniej niż 3 miliardy VND jest nadal... „poza zasięgiem”

Potrzebne są kompleksowe rozwiązania, aby obniżyć ceny mieszkań

„Ludzie nie mają mieszkań, ale nie mają domów do kupienia. Jak mogą sobie pozwolić na zakup domu za 100 milionów VND/m²? Jeśli ceny nieruchomości będą nadal rosły, ludzie zobaczą, że ceny domów są wysokie, coraz wyższe, za wysokie, że ludzi nie stać na zakup”. To oświadczenie premiera Pham Minh Chinha wygłoszone na posiedzeniu Centralnego Komitetu Sterującego ds. Polityki Mieszkaniowej i Rynku Nieruchomości na początku zeszłego tygodnia spotkało się ze szczególną uwagą. Oświadczenie było krótkie, ale poruszyło serca milionów ludzi, zwłaszcza tych, którzy od lat mieszkają i pracują w dużych miastach, takich jak Hanoi i Ho Chi Minh.

Również na tym spotkaniu premier Pham Minh Chinh , potwierdzając determinację rządu, podkreślił 11 grup ważnych zadań i rozwiązań mających na celu zwiększenie podaży, obniżenie kosztów, dążenie do utrzymania cen mieszkań komercyjnych na rozsądnym poziomie, promowanie rozwoju budownictwa socjalnego, aby ludzie mieli korzystne i odpowiednie warunki mieszkaniowe.

Według opinii rynkowych, dwa segmenty budownictwa komercyjnego i socjalnego będą wymagały odrębnych rozwiązań. W szczególności budownictwo komercyjne koncentruje się na rozwiązywaniu problemów związanych z procedurami prawnymi i czasem realizacji. Tymczasem budownictwo socjalne musi rozwiązać kwestie kapitałowe i politykę, aby przyciągnąć firmy do udziału.

„Zadałem pytanie, jakie jest rozwiązanie, aby obniżyć wysokie ceny mieszkań, jak sprawić, by było ono rozsądne i dostosowane do dochodów ludzi. Musi istnieć wiele kompleksowych rozwiązań. Sama polityka fiskalna tego nie dokona, sama polityka pieniężna tego nie dokona, sama polityka gruntowa tego nie dokona, rząd centralny tego nie dokona, władze lokalne i przedsiębiorstwa tego nie dokonają. To musi być bardzo kompleksowe, to znaczy musi istnieć bardzo synchroniczne i kompleksowe rozwiązanie, które będzie kompleksowe, otwarte i skuteczne. Musi istnieć ścisła koordynacja między rządem centralnym a władzami lokalnymi” – podkreślił premier Pham Minh Chinh.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego musi być niższe niż 4%

W rzeczywistości, od wielu lat Partia, państwo i rząd uznają mieszkalnictwo za ważny element polityki zabezpieczenia społecznego. Według statystyk, w lipcu tego roku w całym kraju realizowano 692 projekty budownictwa socjalnego. To krok naprzód w realizacji planu działania, jakim jest osiągnięcie 1 miliona mieszkań socjalnych do 2030 roku. Kolejny wynik świadczy o wybitnych osiągnięciach rządu: do sierpnia Wietnam praktycznie zrealizował cel wyeliminowania tymczasowych i zniszczonych domów w całym kraju.

Wróćmy do aktualnych cen rynkowych domów. Według danych Wietnamskiego Instytutu Badań i Oceny Rynku Nieruchomości, około 10 lat temu ceny mieszkań w Hanoi wynosiły zaledwie około 18-25 milionów VND/m². Obecnie średnia cena wzrosła do 75,5 miliona VND/m². Wiele luksusowych projektów oferuje ceny nawet na poziomie 100-200 milionów VND/m².

Jak obniżyć ceny mieszkań? Zdaniem przedsiębiorców i ekspertów, potrzeba wielu synchronicznych rozwiązań.

Koszty nakładów na projekty mieszkaniowe wzrosły ze względu na wzrost cen gruntów, materiałów budowlanych i kosztów pracy lub ze względu na preferencje inwestorów dotyczące wyłącznie luksusowych, superluksusowych domów; spekulacje, gromadzenie zapasów itp. Uważa się, że są to główne przyczyny wzrostu cen nieruchomości od drugiej połowy 2023 r. do chwili obecnej.

Pan Nguyen Quoc Hiep – Przewodniczący Rady Dyrektorów GP Invest Company – zauważył: „Obecnie podaż nieruchomości będzie decydować o rynku, niezależnie od tego, czy ceny wzrosną, czy spadną. Czas się wydłuża, koszty inwestycji rosną. Od momentu ustalenia ceny gruntu do wyceny mija bardzo dużo czasu. Niektóre projekty trwają nawet 2-3 lata”.

Chociaż 9 banków zarejestrowało się do udziału w preferencyjnym pakiecie kredytowym o wartości 145 bilionów VND na budownictwo socjalne, po 6 obniżkach oprocentowanie spadło do 6,4% rocznie dla inwestorów i 5,9% dla nabywców mieszkań. Okres kredytowania wynosi 5 lat. Jednak po ponad 2 latach z tego pakietu kredytowego wypłacono jedynie ponad 4 000 miliardów VND. Mimo to popyt na kredyty ze strony przedsiębiorstw i osób prywatnych jest bardzo duży.

Pan Nguyen Van Khoi, przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości, powiedział: „Okres spłaty jest zbyt krótki, większość firm proponuje ponad 10 lat, co obniży cenę. Próg oprocentowania dla osób o niskich dochodach i pracowników musi zostać obniżony do 4%”.

Niektóre opinie mówią, że konieczna jest zmiana w doborze inwestorów.

„Zamiast, aby rząd musiał zajmować się wszystkim w zakresie mieszkań socjalnych, od wyzwolenia po wszelkie inne kwestie, można przeprowadzić badania i rozważyć wybór kilkudziesięciu firm, przekazując je przedsiębiorcom, tak aby można było ustalić cenę na poziomie zaledwie 15–20 milionów” – powiedział pan Nguyen Duc Vinh, dyrektor generalny VPBank.

Wysokich cen mieszkań nie można ignorować ze względu na zaburzenia na rynku wywoływane przez grupy spekulacyjne. Na przykład, w przypadku projektu obejmującego około 2000 mieszkań, spekulacyjna grupa inwestycyjna może pomieścić tylko 100 mieszkań, a następnie stale podnosi cenę, tworząc pozorny niedobór i wykorzystując psychologię tłumu. Dlatego oprócz kalkulacji ceny sprzedaży od początku, czyli od momentu uruchomienia projektu przez inwestora, konieczne jest również obliczenie górnej części, czyli momentu, w którym nieruchomość zostanie ukończona i wystawiona na sprzedaż.

Rozwiązania mające na celu zwiększenie podaży mieszkań w przystępnej cenie w Ho Chi Minh City

Dane z firm badawczych pokazują, że ceny mieszkań w Ho Chi Minh City wzrosły o 18-20% w ciągu ostatniego roku. W obliczu ciągłego wzrostu cen wiele młodych rodzin godzi się na dalszy wynajem i czekanie.

Jednak dla Cam Tu (pracownicy biurowej w Ho Chi Minh City) pytanie, kiedy będzie mogła kupić dom, którego ceny wzrosły ostatnio do miliardów VND za mieszkanie, pozostaje bez odpowiedzi.

Przy pracy biurowej pensja wynosi około 30 milionów VND miesięcznie plus pewne oszczędności, ale kupno mieszkania za mniej niż 3 miliardy VND za jednostkę jest dla Tu całkowicie nieosiągalne.

„Mam nadzieję, że pojawi się więcej pakietów politycznych wspierających młodych ludzi w zakupie domów, zarówno pod względem stóp procentowych, jak i cen mieszkań na bardziej rozsądnym poziomie” – powiedziała pani Tu.

Zdaniem ekspertów najszybszym rozwiązaniem dla Ho Chi Minh City, pozwalającym na zwiększenie podaży mieszkań i ograniczenie wzrostu cen, jest zaplanowanie funduszy na czyste grunty, które w pierwszej kolejności będą przeznaczane na budowę niedrogich mieszkań.

„Musimy mieć plany, które zapewnią fundusze na zakup ziemi dla osób o niskich i średnich dochodach” – powiedział dr Su Ngoc Khuong, starszy dyrektor Savills Vietnam.

Można zauważyć, że trudności natury prawno-proceduralnej przy budowie mieszkań socjalnych wciąż stanowią „wąskie gardło” i budzą obawy wielu przedsiębiorców.

Pan Le Huu Nghia, dyrektor firmy budowlanej Le Thanh Construction and Trade Company, powiedział: „Rezolucja 201 została wydana w celu przyspieszenia procedur, ale ostatecznie wymaga ona wydania pozwolenia na budowę dla budownictwa socjalnego. Aby przeprowadzić procedurę uzyskania pozwolenia na budowę, należy przejść szereg wcześniejszych procedur, zgodnie z przepisami, zanim będzie można złożyć wniosek, co zajmuje bardzo dużo czasu, podczas gdy budownictwo komercyjne jest obecnie zwolnione z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę”.

W obliczu tej rzeczywistości Stowarzyszenie Miejskich Nieruchomości zaleca władzom, aby kontynuowały usuwanie przeszkód prawnych związanych z budownictwem socjalnym oraz pilnie dokonały przeglądu około 220 projektów, które wciąż borykają się z problemami prawnymi, w celu znalezienia rozwiązań mających na celu usunięcie przeszkód, zwiększenie podaży i obniżenie cen mieszkań.

Wspieranie osób w procedurach zakupu mieszkań socjalnych

Nie czekając na posiedzenie rządu na początku tego tygodnia, mieszkania socjalne od początku roku cieszą się dużym zainteresowaniem na rynku nieruchomości, zwłaszcza na dwóch największych rynkach w kraju – Hanoi i Ho Chi Minh. Oprócz rosnącej liczby mieszkań socjalnych, mieszkańcy są również bardzo zainteresowani dopełnieniem formalności związanych z ubieganiem się o zakup.

W Hanoi planowane jest ukończenie w tym roku 6 projektów budownictwa socjalnego, ale jak dotąd żaden z nich nie został otwarty na sprzedaż ani nie przyjęto wniosków. Ludzie czekają i mają nadzieję. Ponieważ ceny mieszkań socjalnych wynoszą zaledwie 18-27 milionów VND/m², w porównaniu ze średnią ceną 70-80 milionów VND/m² mieszkań komercyjnych dostępnych obecnie na rynku, cena ta stanowi zaledwie 1/3 tej kwoty.

Od czerwca ubiegłego roku wielu nabywców mieszkań aktywnie poszukuje informacji na temat wniosków o mieszkania socjalne. Aby ułatwić procedury, Centrum Obsługi Administracji Publicznej Miasta Hanoi uruchomiło pilotażowy system mobilnego wsparcia w zakresie procedur zakupu mieszkań socjalnych w gminie Dong Anh. Okres realizacji projektu trwał od 15 do 30 września.

Po nieco ponad 10 dniach pilotażu w gminie Dong Anh w Hanoi, pracownicy otrzymali ponad 2000 wniosków. Pomimo dużej liczby zgłoszeń, nie było tłoku, ponieważ większość osób została poinformowana i ich numery zostały pobrane w systemie online. To jedno z rozwiązań, które ma ułatwić dostęp do mieszkań socjalnych, unikając korzystania z pośredników, co może łatwo prowadzić do negatywnych reakcji.

„Procedury w oddziale w Dong Anh są bardzo szybkie. Robię to po raz pierwszy, ale nie spodziewałem się, że będzie tak szybko” – powiedział pan Nguyen Van Son (Hanoi).

Pan Nguyen Trung Viet (Hanoi) powiedział: „Kiedy usłyszałem, że istnieje mobilny zespół konsultingowy, również przyszedłem i poprosiłem o poradę. Zobaczyłem, że aplikacja jest dość prosta i mogę ją obsługiwać samodzielnie”.

Zdarzają się jednak sytuacje, że ze względu na duże zapotrzebowanie, ludzie nie mogą uzyskać numeru kolejki w systemie I-Hanoi i muszą czekać do następnego dnia.

Pan Nguyen Dinh Luong, zastępca kierownika Wydziału Postępowania Administracyjnego w Centrum Obsługi Podróży Publicznych Miasta Hanoi, powiedział: „Zalecamy również kierownictwu, aby w okresach obsługi pasażerów w ramach takich programów, zwiększyć liczbę rezerwacji na I-Hanoi, aby zapewnić lepszą obsługę i skrócić czas oczekiwania”.

Na spotkaniu Centralnego Komitetu Sterującego ds. polityki mieszkaniowej i rynku nieruchomości, które odbyło się na początku tego tygodnia, premier Pham Minh Chinh potwierdził, że rozwój rynku nieruchomości i mieszkań socjalnych to wielka sprawa, ważna sprawa narodu i ludzi, bardzo ważna, wymagająca wielu kompleksowych rozwiązań, takich jak obniżenie cen nieruchomości, zwiększenie podaży w celu zaspokojenia podaży i popytu poprzez rozwiązywanie zaległych projektów, promowanie mieszkań socjalnych, obniżanie cen gruntów, obniżanie kosztów, rozwiązywanie problemów infrastrukturalnych w zakresie transportu, energii elektrycznej, wody, telekomunikacji itp.

Ministerstwo Budownictwa prowadzi badania, aby rząd wydał rozporządzenie wyznaczające określoną liczbę zdolnych, zaangażowanych i utalentowanych przedsiębiorstw do realizacji szeregu projektów budownictwa socjalnego, zgodnie z zasadą harmonizacji interesów państwa, obywateli i przedsiębiorstw.

Source: https://vtv.vn/luong-30-trieu-dong-thang-nhung-chung-cu-duoi-3-ty-dong-van-ngoai-tam-voi-100250927065656649.htm