Utrzymujący się „konflikt” między inwestorami a nabywcami domów

W rzeczywistości wiele budynków mieszkalnych w Hanoi boryka się z problemami związanymi z podziałem na części wspólne i prywatne. Główny konflikt wynika z braku porozumienia między stronami w kwestii określenia, które części są wspólne, a które prywatne, co prowadzi do konfliktów między nimi.

W tej kwestii, państwowe dokumenty prawne dotyczące zarządzania i eksploatacji budynków mieszkalnych zawierają dość szczegółowe i kompletne regulacje. Ostatnio wydano Okólnik nr 05 Ministerstwa Budownictwa , dokument konsolidujący dokumenty dotyczące zarządzania i eksploatacji budynków mieszkalnych.

Według pani Vu Kieu Hanh, dyrektor działu zarządzania nieruchomościami w Savills Hanoi, konflikty w projektach mieszkaniowych wynikają z braku kompletności i przejrzystości dokumentów regulujących zasady użytkowania części wspólnych i prywatnych podczas realizacji projektów przez inwestorów, mimo że zostały one jasno określone w dokumentach prawnych. Prowadzi to do niejasności w późniejszym ustalaniu własności i praw użytkowania.

W wielu budynkach mieszkalnych w Hanoi pojawiają się problemy związane z podziałem przestrzeni wspólnych i prywatnych, zwłaszcza spory o miejsca parkingowe. (Zdjęcie: BG)

„Ważne jest, aby zrozumieć, że wszystkie obszary związane z systemem konstrukcyjnym, korytarzami, wspólnymi ciągami komunikacyjnymi i systemami nierozłącznymi są obszarami wspólnymi. Jednak jednym z obszarów, który często powoduje spory w budynkach mieszkalnych, jest parking” – dodała pani Hanh.

Zgodnie z Ustawą o budownictwie mieszkaniowym z 2014 roku, miejsca parkingowe dla rowerów, pojazdów dla osób niepełnosprawnych, pojazdów dwukołowych i trzykołowych stanowią wspólną własność i są użytkowane wspólnie przez właścicieli lokali. Najemcy/nabywcy lokali mogą wykupić lub podnająć miejsca parkingowe dla samochodów.

„W rzeczywistości w większości budynków mieszkalnych dochody z parkingu dla motocykli (wspólna własność) będą zwracane do funduszu operacyjnego budynku. Jednak sposób zaplanowania tego obszaru, jego wielkość i ustalenie konkretnych przychodów na pojazd wciąż pozostają niejasne. To prowadzi do niekończących się debat” – analizuje pani Hanh.

Aby rozwiązać konflikty i ograniczyć wpływ na kolejne etapy, powiedziała pani Hanh, inwestorzy muszą przewidzieć i prawidłowo obliczyć powierzchnie wspólne i prywatne już na etapie projektowania, a także jasno je przedstawić w umowie sprzedaży oraz raporcie ekonomiczno -technicznym inwestycji budowlanej. Zarząd musi mieć dostęp do całej dokumentacji ukończenia projektu, zgodnie z postanowieniami ujednoliconego dokumentu 05/VBHN-BXD w sprawie przepisów dotyczących zarządzania i użytkowania budynków mieszkalnych.

Ponadto, Inwestor musi uzgodnić z odpowiednimi stronami zasady dotyczące części wspólnych i obiektów. Następnie, aby uniknąć sporów, należy wypracować ogólne porozumienie i konsensus w sprawie treści dotyczących praw, użytkowania i ochrony aktywów.

Części wspólne i prywatne projektu są również częściowo powiązane z ustaleniem opłaty za usługi projektowe, którą musi uiścić każdy właściciel. Według pani Hanh, przepisy dotyczące maksymalnej opłaty za usługi w miejskich projektach apartamentowych z windami nie mogą przekraczać 16 500 VND/m²/miesiąc.

Opłata za usługi również musi być uwzględniona w umowie sprzedaży, dlatego kupujący musi uwzględnić wysokość opłaty, którą muszą wnieść właściciele. Mieszkańcy, po uruchomieniu nieruchomości, generalnie dążą do przejrzystości w zakresie wysokości opłat i sposobu wykorzystania wpłaconych środków. Wymaga to od inwestora i jednostki zarządzającej, aby również zwrócili szczególną uwagę na tę kwestię.

Zdjęcie ilustracyjne. (Źródło: CP)

Eksperci Savills uważają, że aby ustalić odpowiednią cenę usługi, inwestorzy i jednostki zarządzające powinny wziąć pod uwagę czynniki bezpośrednio wpływające na koszt usługi w budynku apartamentowym. Koszt ten będzie zależał od skali, cech architektonicznych, projektu i wyposażenia projektu. Po uzyskaniu wszystkich niezbędnych informacji, jednostka zarządzająca może obliczyć koszt operacyjny, który stanowi opłatę za usługę.

Chociaż są to bardzo drobne elementy w łańcuchu działań jednostki zarządzania operacyjnego, mają one bezpośredni wpływ na cenę jednostkową opłaty eksploatacyjnej. Dlatego zarządzanie musi być rygorystyczne i realizowane przez profesjonalną jednostkę zarządzania operacyjnego, aby wspierać zarówno inwestorów, jak i mieszkańców w optymalizacji kosztów zarządzania, a także zapewnić transparentność działań i usług zarządczych w ramach projektu.

Widać, że w obliczu dynamicznego rozwoju rynku mieszkaniowego w Wietnamie, inwestorzy powinni zwracać uwagę na zarządzanie i eksploatację, traktując je jako wartość dodaną projektu, a także jako rozwiązanie pozwalające uniknąć ryzyka sporów między powiązanymi jednostkami. Cena sprzedaży nieruchomości jest planowana przez inwestora jeszcze przed jej powstaniem i oddaniem do użytkowania.

„Jednak czynnik utrzymania ceny zależy od jakości zarządzania projektem i jego eksploatacji. Rola jednostki zarządzającej i operacyjnej staje się zatem istotna w kontekście rosnącej liczby obszarów miejskich o dużej populacji i dużej podaży” – podkreśliła pani Hanh.

Źródło: https://www.congluan.vn/khu-vuc-de-xe-mau-thuan-dai-dang-giua-chu-dau-tu-va-cu-dan-mua-nha-post251082.html