Znowelizowana ustawa o obrocie nieruchomościami została właśnie uchwalona przez Zgromadzenie Narodowe i wejdzie w życie 1 stycznia 2025 r. Oczekuje się, że usunie wiele niedociągnięć ustawy o obrocie nieruchomościami z 2014 r.
Warto zauważyć, że nowe prawo koncentruje się na ochronie praw nabywców przyszłych mieszkań (znanych również jako mieszkania „papierowe”).
Aby wystawić gwarancję, inwestor musi uzyskać zgodę banku.
W szczególności, jeśli chodzi o gwarancje sprzedaży i dzierżawy przyszłych mieszkań (artykuł 26), ustawa ta stanowi, że inwestorzy w projekty nieruchomości muszą uzyskać zgodę banku na wystawianie gwarancji przed sprzedażą lub dzierżawą przyszłych mieszkań.
W związku z tym bank gwarantuje zobowiązania finansowe inwestora wobec nabywcy domu lub dzierżawcy w przypadku, gdy inwestor nie przekaże domu zgodnie z umową sprzedaży lub dzierżawy z opcją zakupu przyszłego mieszkania.
W rzeczywistości wielu inwestorów nie oddaje domów klientom na czas, jak to zostało ustalone, co powoduje frustrację (ilustracja: Tran Khang).
Zobowiązania finansowe inwestora wobec klientów, którzy kupują mieszkania lub wynajmują je w ramach opcji kupna, w przypadku gdy inwestor nie dostarczy mieszkania zgodnie z umową sprzedaży lub wynajmu przyszłego mieszkania, obejmują kwotę otrzymaną przez inwestora z góry od klienta oraz inne kwoty, jeśli takie istnieją.
Za wystawienie listu gwarancyjnego odpowiada bank będący gwarantem.
Artykuł 26 tej ustawy stanowi również, że w przypadku gdy bank gwarant zgodzi się na udzielenie gwarancji inwestorowi, bank gwarant i inwestor podpiszą umowę gwarancyjną o treści określonej powyżej.
Na podstawie podpisanej umowy gwarancyjnej bank gwarancyjny przesyła inwestorowi projektu nieruchomości pisemne zobowiązanie potwierdzające, że wystawi list gwarancyjny wszystkim klientom, którzy zakupią lub wezmą udział w leasingu domy w projekcie zatwierdzonym do gwarancji inwestorskiej.
Inwestor ma obowiązek przesłać klientowi kopię tego dokumentu zobowiązania w momencie podpisywania umowy kupna lub dzierżawy przyszłego mieszkania.
Ponadto, podpisując umowę kupna lub dzierżawy przyszłego mieszkania, klienci mogą wybrać, czy chcą mieć gwarancję zobowiązań finansowych inwestora wobec nich.
Odmowa ze strony klienta zagwarantowania zobowiązań finansowych inwestora wobec niego jest uzgadniana w formie pisemnej przy podpisywaniu umowy sprzedaży lub dzierżawy przyszłego mieszkania.
Bank gwarancyjny jest odpowiedzialny za wystawienie listu gwarancyjnego klientom, którzy podpisali z inwestorem umowę sprzedaży lub dzierżawy z opcją zakupu przyszłego mieszkania, zgodnie z przepisami. Jednocześnie bank gwarancyjny przesyła go inwestorowi, aby mógł on przekazać go każdemu klientowi, który podpisał umowę sprzedaży lub dzierżawy z opcją zakupu przyszłego mieszkania.
Inwestor otrzyma pieniądze dopiero wtedy, gdy klient otrzyma list gwarancyjny.
Zakres gwarancji, warunki niezbędne do wykonania obowiązku gwarancyjnego, treść oraz wynagrodzenie gwarancyjne muszą zostać uzgodnione przez strony, jednak muszą zapewniać wykonanie obowiązków banku gwarancyjnego określonych w art. 26 niniejszej ustawy i muszą zostać zapisane w umowie gwarancyjnej zawieranej pomiędzy bankiem gwarancyjnym a inwestorem projektu nieruchomości.
Inwestor wstrzymał realizację projektu, co spowodowało wiele trudności dla nabywców domów (ilustracja: Tran Khang)
Umowa gwarancyjna podpisana pomiędzy bankiem gwarancyjnym a inwestorem projektu, a także list gwarancyjny wystawiony przez bank gwarancyjny klientom kupującym lub wynajmującym przyszłe mieszkania, muszą wyraźnie określać okres ważności.
Inwestor jest zobowiązany przekazać klientowi list gwarancyjny w terminie 10 dni roboczych od dnia podpisania umowy sprzedaży lub dzierżawy przyszłego lokalu mieszkalnego albo w innym terminie uzgodnionym przez strony w umowie sprzedaży lub dzierżawy przyszłego lokalu mieszkalnego.
Inwestor ma prawo otrzymać zapłatę od klientów zgodnie z umową kupna-sprzedaży lub umową ratalną przyszłego mieszkania dopiero po jej dostarczeniu klientowi i otrzymaniu przez niego listu gwarancyjnego od banku-gwaranta.
Bank będący gwarantem jest odpowiedzialny za wypłatę środków w imieniu inwestora.
W przypadku gdy inwestor nie odda domu zgodnie z umową kupna-sprzedaży lub umową dzierżawy z opcją zakupu, nie wywiązując się lub nie wywiązując się w pełni ze swoich zobowiązań finansowych wobec klienta, o których mowa w art. 26 niniejszego dekretu.
Na żądanie klienta gwarant odpowiada za wykonanie zobowiązań finansowych wobec klienta w imieniu inwestora zgodnie z zobowiązaniem zawartym w liście gwarancyjnym.
Bank będący gwarantem musi odpowiadać za wypełnianie zobowiązań finansowych wobec klientów w imieniu inwestora (ilustracja: Ha Phong).
Gwarancje przy sprzedaży i najmie przyszłych mieszkań realizowane są zgodnie z przepisami ustawy o gwarancjach bankowych.
Przepisy dotyczące gwarancji przy sprzedaży i kupnie na raty przyszłych mieszkań zawarte w art. 26 nie mają zastosowania do sprzedaży i kupna na raty lokali socjalnych.
Bank Państwowy jest odpowiedzialny za dostarczanie wytycznych dotyczących gwarancji sprzedaży oraz umów najmu z opcją zakupu przyszłych mieszkań.
Źródło
![Przejście Dong Nai OCOP: [Artykuł 3] Powiązanie turystyki z konsumpcją produktów OCOP](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/402x226/vietnam/resource/IMAGE/2025/11/10/1762739199309_1324-2740-7_n-162543_981.jpeg)
Komentarz (0)