Banki utknęły z aktywami otrzymanymi z egzekucji wyroków.

W przypadku aktywów zabezpieczonych otrzymanych od organu egzekucyjnego, instytucja kredytowa nie może ich sprzedać ani zwrócić się do organu egzekucyjnego z prośbą o kontynuowanie ich licytacji, ponieważ aktywa te były wielokrotnie przedmiotem nieudanych aukcji.

Wietnamskie Stowarzyszenie Banków (VNBA) właśnie wydało dokument nr 421/HHNH-PLNV z dnia 5 sierpnia 2025 r., w którym wzywa Ministerstwo Rolnictwa i Środowiska, Ministerstwo Sprawiedliwości oraz Bank Państwowy Wietnamu do zajęcia się trudnościami i problemami, z jakimi borykają się instytucje kredytowe (CI) zrzeszone w związku z przyjmowaniem nieruchomości jako zabezpieczenia na spłatę złych długów.

Według opinii instytucji kredytowych zrzeszonych w Stowarzyszeniu , jednym z ważnych sposobów radzenia sobie ze złymi długami jest przyjęcie nieruchomości jako zabezpieczenia w celu zastąpienia zobowiązania klienta do spłaty długu. Odbywa się to głównie w dwóch formach: bank i klient zgadzają się na potrącenie długu lub instytucja kredytowa otrzymuje zabezpieczenie z powrotem od organu egzekucyjnego po wielu nieudanych licytacjach.

Zgodnie z Ustawą o instytucjach kredytowych banki nie mogą prowadzić działalności związanej z obrotem nieruchomościami, ale mogą przechowywać tę nieruchomość przez okres maksymalnie 5 lat w celu windykacji należności.

Prawda jest jednak taka, że ​​w wielu miejscowościach urzędy ds. rejestracji gruntów oraz departamenty rolnictwa i środowiska odmówiły rejestrowania zmian i przekazywania prawa własności nieruchomości instytucjom kredytowym.

Agencje te wymagają od instytucji kredytowych uzyskania pisemnej zgody na politykę transferową od Prowincjonalnego Komitetu Ludowego i przeprowadzenia procedur zmiany przeznaczenia gruntów.

Zdaniem instytucji kredytowych wymóg ten nie jest zgodny z charakterem posiadania aktywów w celu spłaty złych długów, co nie jest działalnością gospodarczą ani nabywaniem aktywów do bezpośredniego użytku.

Niewywiązanie się instytucji kredytowych z obowiązku rejestracji własności pociąga za sobą wiele konsekwencji.

Po pierwsze, nieruchomość nie może zostać wystawiona na aukcji: ponieważ ich nazwy nie widnieją na certyfikacie praw do użytkowania gruntu, instytucje kredytowe nie mogą sprzedać ani przenieść własności nieruchomości na nabywcę. Z tego powodu również notariusze odmawiają poświadczania umów sprzedaży.

Po drugie, impas w kwestii aktywów z egzekucji: Instytucje kredytowe nie mogą sprzedać aktywów otrzymanych od organów egzekucyjnych. Powrót do organów egzekucyjnych w celu wystawienia na kolejne aukcje jest niewykonalny, ponieważ aktywa te przeszły wiele nieudanych aukcji.

Po trzecie, problemy księgowe: Zgodnie z przepisami Banku Państwowego zawartymi w decyzji 479/2004/QD-NHNN, aby zaksięgować wartość aktywów na rachunku bilansowym (Rachunek 387), instytucje kredytowe muszą posiadać pełną dokumentację potwierdzającą prawo własności. Ponieważ aktywa nie mogą zostać zarejestrowane, instytucje kredytowe nie mogą ich zaksięgować, co uniemożliwia osiągnięcie celu ich otrzymania.

Po czwarte, ryzyko sporów: Mimo że klient prawnie przekazał nieruchomość, jego zobowiązania nadal widnieją w księgach i nadal powstają. Stwarza to ryzyko sporów i pozwów sądowych w przyszłości, zwłaszcza gdy ceny nieruchomości wzrosną, a poprzedni właściciel może odzyskać nieruchomość.

W obliczu powyższych trudności Wietnamskie Stowarzyszenie Bankowe zaleca, aby Ministerstwo Rolnictwa i Środowiska wydało dokument, który będzie stanowił wytyczne dla Departamentów Rolnictwa i Środowiska w całym kraju i umożliwi instytucjom kredytowym rejestrowanie przeniesienia praw/rejestrowanie zmian w aktywach nieruchomości w obu przypadkach: otrzymania zabezpieczenia na mocy umowy i otrzymania go od organu egzekucyjnego, tak aby instytucje kredytowe miały pełne uprawnienia do licytowania aktywów i przenoszenia nazwy na kupującego.

Po zarejestrowaniu przeniesienia praw/zmiany, instytucja kredytowa jest zobowiązana do proaktywnego monitorowania, sprzedaży, przeniesienia lub odkupu nieruchomości w ciągu 5 lat od daty podjęcia decyzji o rozporządzeniu nieruchomością. W przypadku naruszenia warunków umowy przez instytucję kredytową, postępowanie będzie prowadzone zgodnie z przepisami prawa.

W imieniu Banku Państwowego Wietnamu, Wietnamskie Stowarzyszenie Bankowe proponuje zbadanie i wydanie dokumentu przewodniego w sprawie rozpoznawania aktywów przypisanych do długu oraz aktywów otrzymanych w zamian za wykonanie obowiązków, który będzie stanowić dla instytucji kredytowych wytyczne dotyczące księgowania aktywów w postaci nieruchomości, gdy instytucje kredytowe otrzymują je w zamian za zobowiązania klientów dotyczące spłaty długów i przechowują zabezpieczenie przez 5 lat, a także muszą sprzedać, przenieść lub odkupić nieruchomość w celu odzyskania długu zgodnie z klauzulą ​​3 artykułu 139 ustawy o instytucjach kredytowych.

Wytyczne dotyczące tworzenia rezerw na pokrycie ryzyka w przypadku, gdy instytucje kredytowe otrzymują zabezpieczenie zamiast zobowiązań i przechowują je przez okres 5 lat.

Współpraca z Ministerstwem Rolnictwa i Środowiska oraz Ministerstwem Sprawiedliwości w celu rozwiązania petycji Związku Banków dotyczącej problemów z rejestracją zmiany własności nieruchomości, tak aby instytucje kredytowe miały prawo zarządzać nieruchomością i przenieść jej nazwę na kupującego.

Źródło: https://baodautu.vn/ngan-hang-be-tac-voi-tai-san-nhan-ve-tu-thi-hanh-an-d353599.html