Banki udzielają masowych pożyczek na nieruchomości; usunięcie pilotażowego systemu kredytowego od 2026 r.

Banki huczą od kredytów hipotecznych

Wskaźnik kredytowania nieruchomości w wielu bankach w pierwszej połowie tego roku gwałtownie wzrósł. W szczególności, tempo wzrostu kredytów w wielu bankach sięga 20-30%, czyli jest trzykrotnie wyższe niż ogólne tempo wzrostu kredytów w całym systemie.

Raport finansowy za drugi kwartał 2025 r. pokazuje, że w pierwszej połowie tego roku nieruchomości stanowiły główny czynnik wzrostu akcji kredytowej wielu banków.

Na przykład w Techcombanku , w pierwszych 6 miesiącach tego roku, kredyty dla firm z branży nieruchomości (w tym kredyty i obligacje) stanowiły 59% całkowitego zadłużenia kredytowego. Uwzględniając klientów indywidualnych, udział kredytów hipotecznych w Techcombanku przekroczył 64% całkowitego salda zadłużenia całego banku. Skonsolidowany wzrost kredytów dla firm z branży nieruchomości (wyłącznie kredyty) w Techcombanku wyniósł 21,5% w porównaniu z końcem 2024 roku (prawie dwukrotnie więcej niż wzrost kredytów w samym banku, który wyniósł 11,6%).

W wielu innych bankach komercyjnych kredyty dla firm z branży nieruchomości w pierwszej połowie roku również odnotowały bardzo duży wzrost. W HDBanku niespłacone kredyty dla firm z branży nieruchomości osiągnęły 83 125 mld VND, co stanowi wzrost o 22% w porównaniu z początkiem roku i stanowi 16,4%. WSHB niespłacone kredyty dla firm z branży nieruchomości osiągnęły 163 754 mld VND, co stanowi wzrost o prawie 28,4% w porównaniu z początkiem roku i stanowi 27,5% zamiast 24,5% na koniec 2024 roku. W MB kredyty dla firm z branży nieruchomości osiągnęły 85 834 mld VND, co stanowi wzrost o prawie 34% w porównaniu z początkiem roku i stanowi 9,72% (w porównaniu z 8,26% na koniec ubiegłego roku).

Wartość zaciągniętych kredytów hipotecznych na koniec czerwca 2025 r. w TPBank wzrosła o 32%, w PGBank wzrosła o 30%, w VietBank wzrosła o 19%, w MSB wzrosła o 15%.

Szacuje się, że na dzień 30 czerwca 2025 r. zaległy dług z tytułu nieruchomości wyniósł 3,18 mln mld VND, co stanowi kwotę 2,4-krotnie wyższą niż na koniec 2024 r. i 18,5% całkowitego zadłużenia całego systemu.

Nietrudno wyjaśnić, dlaczego banki spieszą się z udzielaniem kredytów na nieruchomości. Analitycy z SSI Research uważają, że w kontekście wciąż niepewności na globalnym rynku dotyczącej polityki podatkowej, siłą napędową wzrostu kredytów są głównie nieruchomości i infrastruktura. To również dwa obszary, na które polityka pieniężna zwraca coraz większą uwagę, zgodnie z działaniami rządu mającymi na celu stymulowanie popytu krajowego i utrzymanie dynamiki wzrostu gospodarczego.

Jednakże pan Tran Ngoc Bau, dyrektor generalny WiGroup (firmy specjalizującej się w dostarczaniu danych finansowo-ekonomicznych) ostrzegł, że gwałtowny wzrost kredytów na nieruchomości w kontekście słabej produkcji i konsumpcji niesie ze sobą ryzyko „niezsynchronizowanego” przepływu kredytów.

Wyjaśniając nacisk na kredyty hipoteczne, pan Nguyen Anh Tuan, dyrektor działu bankowości detalicznej Techcombank, powiedział, że popyt na posiadanie własnego domu jest bardzo duży. Jest to potrzeba długoterminowa i stale aktualna. Liderzy Techcombanku potwierdzili również, że poziom złych długów (NPL) w segmencie kredytów hipotecznych Techcombanku jest ściśle kontrolowany i utrzymuje się na poziomie około 2%. Stopa ta jest ściśle kontrolowana dzięki strategii doboru zabezpieczenia od samego początku, a także dzięki możliwości efektywnego zarządzania zabezpieczeniami. Kredyty są zabezpieczone, więc rzeczywista stopa strat jest bardzo niska.

Chociaż banki twierdzą, że ryzyko jest niskie, eksperci wciąż przed nim ostrzegają. Obecnie pakiet pożyczek na mieszkania socjalne (145 000 mld VND) jest wypłacany bardzo powoli z powodu braku podaży. Kredyty hipoteczne gwałtownie wzrosły, głównie dzięki agresywnemu udzielaniu kredytów przez banki na luksusowe projekty deweloperskie. Jeśli ta sytuacja się utrzyma, nastąpi niestabilność zarówno na rynku nieruchomości, jak i w bankach.

W tym roku rząd wyznaczył cel wzrostu PKB na poziomie 8,3-8,5%. Eksperci ekonomiczni uważają, że aby osiągnąć ten cel, kredyty w całym roku mogłyby wzrosnąć nawet o 18%, zamiast 16%, które Bank Państwowy Wietnamu (SBV) ustalił na początku roku.

Niedawno (31 lipca) Bank Państwowy Wietnamu ogłosił podwyższenie celu wzrostu kredytów dla instytucji kredytowych. Jednocześnie Bank Państwowy Wietnamu zaapelował do instytucji kredytowych o skierowanie przepływów kapitałowych do sektora produkcyjnego, biznesowego, sektorów priorytetowych i motorów wzrostu; ścisłą kontrolę kredytów dla sektorów potencjalnie ryzykownych, zapewniając bezpieczeństwo i efektywność.

Według ekspertów ekonomicznych, w tym roku wzrost kredytów na poziomie 18-20% jest zgodny z tempem wzrostu PKB i poziomem inflacji, a nie jeszcze „gorący”. Jednak takie tempo wzrostu kredytów jest bezpieczne tylko pod warunkiem napływu kapitału do sektorów priorytetowych. Z drugiej strony, jeśli kredyty napłyną do sektorów spekulacyjnych, takich jak akcje, nieruchomości itp., może to prowadzić do powstania baniek spekulacyjnych, wywierając presję na stopy procentowe i inflację, powodując ryzyko złych długów i niestabilność makroekonomiczną.

„Jeśli kapitał napłynie do sektorów priorytetowych, tegoroczny kredyt musi wzrosnąć jedynie o 17-18%, aby sprostać zapotrzebowaniu na wzrost PKB na poziomie 8,3-8,5%. Jeśli jednak napłynie on do sektorów spekulacyjnych, takich jak papiery wartościowe, nieruchomości itp., kredyt musi wzrosnąć o ponad 20%, aby osiągnąć cel wzrostu PKB na poziomie 8,3-8,5%” – powiedział adiunkt dr Nguyen Huu Huan (Uniwersytet Ekonomiczny w Ho Chi Minh).

W kontekście silnego wzrostu akcji kredytowej w ostatnich miesiącach niektóre banki komercyjne zaczęły nieznacznie podwyższać oprocentowanie depozytów na wiele okresów, stosowane do dużych depozytów.

W obliczu tej sytuacji, 4 sierpnia Bank Państwowy zorganizował spotkanie z bankami komercyjnymi, apelując o stabilizację oprocentowania depozytów, dalszą redukcję kosztów operacyjnych, promowanie transformacji cyfrowej oraz gotowość do dzielenia się częścią zysków w celu obniżenia oprocentowania kredytów. Pan Pham Chi Quang, Dyrektor Departamentu Polityki Pieniężnej (SBV), stwierdził, że średnie oprocentowanie nowo generowanych depozytów wyniosło zaledwie 4,18% rocznie, co jest zasadniczo stabilne w porównaniu z rokiem 2024. Średnie oprocentowanie kredytów spadło do 6,53% rocznie, co stanowi spadek o 0,4 punktu procentowego w porównaniu z końcem 2024 roku.

Bank Państwowy Wietnamu wymaga od instytucji kredytowych, oprócz utrzymywania stabilnych stóp procentowych, dążenia do obniżania stóp procentowych przy jednoczesnym kierowaniu kredytów do sektora produkcyjnego, biznesowego, priorytetowych sektorów i motorów wzrostu; ścisłej kontroli kredytów dla potencjalnie ryzykownych sektorów, zapewniając bezpieczeństwo i efektywność.

Usunięcie sali za pilotaż od 2026 r.

Premier zwrócił się do Banku Państwowego z prośbą o pilne opracowanie planu działania i przeprowadzenie pilotażu w zakresie zniesienia środka polegającego na wyznaczaniu celów wzrostu kredytów (limit kredytowy), który ma wejść w życie od 2026 r.

Premier Pham Minh Chinh podpisał 6 sierpnia Oficjalny Komunikat 128/CD-TTg, w którym wzywa ministerstwa, oddziały i miejscowości do wdrożenia szeregu zadań i rozwiązań mających na celu promowanie wzrostu gospodarczego, kontrolowanie inflacji i stabilizację makroekonomii, zapewniając istotną równowagę gospodarczą.

W związku z tym Premier zwrócił się do Banku Państwowego Wietnamu ( SBV) z prośbą o pilne opracowanie planu działania i pilotażowe wdrożenie od 2026 r. zniesienia kwot wzrostu kredytów; konieczne jest opracowanie standardów i kryteriów dla instytucji kredytowych, aby mogły działać skutecznie, zdrowo, posiadać dobre zdolności zarządzania i kierowania, spełniać wskaźniki bezpieczeństwa operacji bankowych oraz wysokie wskaźniki bezpieczeństwa jakości kredytowej..., zapewniając jednocześnie jawność i przejrzystość.

Bank Państwowy odpowiada za inspekcję, kontrolę, nadzór i audyt pokontrolny, zapobieganie ryzyku systemowemu, zapewnienie bezpieczeństwa systemu instytucji kredytowych oraz kontrolowanie inflacji zgodnie z ustalonym celem.

Dążyć do osiągnięcia najważniejszych celów, zadań i rozwiązań określonych w Projekcie „Restrukturyzacja systemu instytucji kredytowych w zakresie regulacji należności złych w latach 2021-2025” zatwierdzonym przez Prezesa Rady Ministrów decyzją nr 689/QD-TTg z dnia 8 czerwca 2022 r., koncentrując się na promowaniu regulacji należności złych, wdrażaniu środków mających na celu ścisłą kontrolę kredytów w obszarach potencjalnego ryzyka, poprawie jakości kredytów, minimalizacji nowych należności złych, zapewnieniu bezpiecznego i zdrowego wzrostu kredytów wraz ze ścisłą kontrolą należności złych.

Jednocześnie należy wzmocnić monitoring, inspekcje, kontrole i ścisły, kompleksowy nadzór nad działalnością instytucji kredytowych; podjąć działania mające na celu zapobieganie, kontrolowanie, nadzorowanie i rygorystyczne postępowanie zgodnie z prawem w przypadku aktów manipulacji, wzajemnej własności oraz udzielania kredytów przedsiębiorstwom „podwórkowym” i przedsiębiorstwom działającym w niezdrowych ekosystemach...

Premier zwrócił się również do Banku Państwowego z prośbą o dalsze nakazanie instytucjom kredytowym redukcji kosztów, uproszczenia procedur administracyjnych i promowania transformacji cyfrowej... w celu stworzenia większej przestrzeni do obniżania stóp procentowych kredytów, wspierania produkcji i działalności przedsiębiorstw i ludzi w duchu „harmonijnych korzyści, wspólnego ryzyka”; kierowania kapitału kredytowego do obszarów priorytetowych, tradycyjnych czynników wzrostu gospodarki (inwestycje, eksport, konsumpcja) i nowych czynników wzrostu (nauka i technologia, innowacje, gospodarka cyfrowa, zielona gospodarka, gospodarka o obiegu zamkniętym...) zgodnie z polityką rządu, zapewniając bezpieczną i skuteczną ekspansję wzrostu kredytów.

Jednocześnie należy dokonać przeglądu, opracować i niezwłocznie uzupełnić priorytetowe mechanizmy i polityki, aby skuteczniej i bardziej radykalnie wdrożyć program kredytowy dla młodych ludzi poniżej 35. roku życia na zakup, wynajem lub leasing z opcją zakupu mieszkań socjalnych, program kredytowy o wartości 500 000 miliardów VND dla przedsiębiorstw inwestujących w infrastrukturę, naukę, technologię, innowacje, transformację cyfrową itp. Wdrażanie polityki musi być terminowe i skuteczne; nieformalne i na pewno nie może uniemożliwiać wypłaty środków.

Bank Państwowy musi pilnie opracować plan zarządzania polityką pieniężną na ostatnie miesiące 2025 i 2026 r. i przedłożyć sprawozdanie Stałemu Komitetowi Rządowemu przed 30 sierpnia 2025 r.

Związek Banków wzywa swoich członków do podjęcia działań mających na celu stabilizację stóp procentowych i kontrolę kredytów w obszarach ryzykownych.

Stowarzyszenie zaapelowało również do członków o rozważenie obniżenia stóp procentowych kredytów i wdrożenie odpowiednich programów kredytowych dostosowanych do ich możliwości finansowych, aby ułatwić osobom fizycznym i przedsiębiorstwom dostęp do kapitału kredytowego po rozsądnych stopach procentowych.

7 sierpnia 2025 r. Wietnamskie Stowarzyszenie Banków wydało oficjalny komunikat nr 423/HHNH-PLNV, wzywając członkowskie instytucje kredytowe (CI) do współpracy w zakresie wdrażania wytycznych Banku Państwowego Wietnamu (SBV) w sprawie stosowania stóp procentowych i kredytów, ze szczególnym uwzględnieniem stabilizacji stóp procentowych i obniżania stóp procentowych w celu wsparcia ludzi i przedsiębiorstw.

W szczególności Stowarzyszenie zaleca instytucjom kredytowym ścisłą współpracę w duchu współpracy w celu stabilizacji oprocentowania depozytów na wszystkich etapach, przy jednoczesnym dalszym promowaniu transformacji cyfrowej, obniżaniu uzasadnionych kosztów i tworzeniu możliwości obniżenia oprocentowania kredytów. Na tej podstawie, w zależności od możliwości finansowych, należy rozważyć obniżenie oprocentowania kredytów i wdrożenie odpowiednich programów kredytowych, aby ułatwić osobom fizycznym i przedsiębiorstwom dostęp do kapitału kredytowego po uzasadnionych stopach procentowych.

Publicznie i w całości ogłaszać średnie oprocentowanie pożyczek oraz preferencyjne programy kredytowe na stronie internetowej instytucji kredytowej, aby zapewnić przejrzystość i pomóc klientom w łatwym dostępie do kredytów.

Należy nadać priorytet alokacji kapitału kredytowego w sektorach produkcji i biznesu, sektorach priorytetowych i czynnikach napędzających wzrost gospodarczy, jednocześnie ściśle kontrolując kredyty udzielane potencjalnie ryzykownym sektorom, aby zapewnić, że cele dotyczące wzrostu kredytów idą w parze z bezpieczeństwem operacyjnym.

Ścisła współpraca ze Stowarzyszeniem Bankowym w celu promowania działań komunikacyjnych, dzięki którym ludzie i przedsiębiorstwa będą mogli zrozumieć politykę, produkty i usługi instytucji kredytowych, aby zaspokoić potrzeby kapitałowe na produkcję i działalność gospodarczą oraz efektywnie korzystać z produktów i usług instytucji kredytowych.

Podczas regularnego internetowego spotkania rządu w lipcu z przedstawicielami prowincji i miast centralnie zarządzanych, które odbyło się 7 sierpnia pod przewodnictwem premiera Pham Minh Chinha, pani Nguyen Thi Hong, prezes Banku Państwowego Wietnamu, powiedziała, że do tej pory poziom stóp procentowych kredytów nadal spadał o około 0,4% rocznie w porównaniu z końcem 2024 r., co świadczy o elastycznych wysiłkach zarządczych, wspierających redukcję kosztów finansowych dla gospodarki.

Kurs walutowy znajduje się jednak pod znaczną presją ze względu na podwójny wpływ czynników ekonomicznych i psychologii rynku. Do tej pory kurs VND/USD wzrósł o 2,9% w porównaniu z końcem 2024 roku. W tym kontekście prezes Banku Państwowego stwierdził, że jeśli presja będzie nadal gwałtownie rosnąć, Bank Państwowy rozważy zaniechanie dalszej obniżki stóp procentowych, aby uniknąć wpływu na stabilność kursu walutowego – a tym samym niestabilności makroekonomicznej.

„Będziemy uważnie monitorować rozwój sytuacji i ustalać odpowiednie priorytety na każdym etapie, mając na celu osiągnięcie wspólnego celu, jakim jest stabilność makroekonomiczna i wspieranie zrównoważonego wzrostu gospodarczego” – zapewniła gubernator Nguyen Thi Hong.

Jeśli chodzi o kredyty, Bank Państwowy poinformował, że w ciągu pierwszych 7 miesięcy roku kredyty w całym systemie wzrosły o około 10% w porównaniu z końcem 2024 r. - jest to dość wysoki wzrost w porównaniu z 6% w analogicznym okresie ubiegłego roku.

Zaniepokojony silnym napływem kredytów do sektora nieruchomości i papierów wartościowych, gubernator Nguyen Thi Hong przeanalizował: Tempo wzrostu kredytów w tych dwóch sektorach jest rzeczywiście wyższe niż przeciętnie, ale jest to zgodne z kierunkiem usuwania trudności na rynku nieruchomości. Po usunięciu przeszkód prawnych w projekcie, zapotrzebowanie na kapitał na jego realizację jest nieuniknione.

Jeśli chodzi o sektor papierów wartościowych, pomimo wysokiego tempa wzrostu, odsetek ten stanowi zaledwie 1,5% całkowitego zadłużenia, co nie stwarza ryzyka systemowego. Bank Państwowy zapewnia, że stale monitoruje wskaźniki bezpieczeństwa. Wskaźnik kapitału krótkoterminowego wykorzystywanego na pożyczki średnio- i długoterminowe nadal utrzymuje się poniżej progu 30%. Jednocześnie Bank stale nakazuje instytucjom kredytowym równoważenie kapitału terminowego, zapewniając bezpieczeństwo systemu.

Inwestowanie w dużym stopniu w oczekiwaniu na szczyt sezonu

Akcja kredytowa przyspieszyła w pierwszej połowie roku i oczekuje się, że utrzyma pozytywny trend w drugiej połowie roku. Banki stopniowo zwiększają akcję kredytową, a stopy procentowe pozostają stabilne.

Pan Pham Toan Vuong, Dyrektor Generalny Agribank, poinformował, że do końca czerwca 2025 r. saldo kredytowe Agribanku przekroczyło 1,85 mln VND, co stanowi wzrost o 7,6% w porównaniu z początkiem roku. Agribank szybko wdrożył 13 programów/produktów kredytowych o wartości 400 mld VND, aby pobudzić wzrost kredytów od początku roku; zwiększając skalę i zakres programów kredytowych dla sektora rolnictwa, leśnictwa i rybołówstwa do 20 mld VND. W szczególności Agribank proaktywnie usuwał trudności, obniżał koszty i obniżał oprocentowanie kredytów, aby wspierać klientów.

Jeśli chodzi o ACB, wdrażając rezolucję Biura Politycznego nr 68-NQ/TW w sprawie rozwoju gospodarki prywatnej, bank ten stworzył strategiczne grupy rozwiązań, takie jak wdrożenie pakietu kredytowego o wartości 20 000 miliardów VND wyłącznie dla małych i średnich przedsiębiorstw ze stopami procentowymi niższymi o co najmniej 2% niż zwykle, przechodząc na pożyczki bez wymagania zabezpieczenia...

Pod koniec pierwszych 6 miesięcy roku saldo zadłużenia kredytowego ACB osiągnęło 634 000 mld VND, co stanowi wzrost o 9,1% w porównaniu z początkiem roku, przy zrównoważonej strukturze między osobami fizycznymi i przedsiębiorstwami; zysk przed opodatkowaniem wyniósł 10 700 mld VND, co stanowi wzrost o 2% w porównaniu z analogicznym okresem w 2024 r.

Do tej pory banki ogłosiły wyniki działalności za pierwsze 6 miesięcy roku. Do „klubu” z zyskiem przekraczającym 10 000 miliardów VND należą MB, BIDV, Techcombank, VPBank, ACB... Dobry wzrost akcji kredytowej pozytywnie wpłynął na zyski tych banków.

Na przykład, w ciągu pierwszych 6 miesięcy roku skonsolidowany zysk przed opodatkowaniem MB wyniósł prawie 15 900 mld VND, co stanowi wzrost o 18,3% w porównaniu z analogicznym okresem. Łączne skonsolidowane aktywa MB wyniosły prawie 1,3 mln VND, co stanowi wzrost o 14,2% w porównaniu z końcem 2024 roku. Wartość kredytów dla klientów wyniosła prawie 880 000 mld VND, co stanowi wzrost o 13,3% w porównaniu z początkiem roku. W rezultacie dochód odsetkowy netto MB wyniósł ponad 24 064 mld VND, co stanowi wzrost o 23% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku.

Według pana Tu Tien Phata, dyrektora generalnego ACB, potrzeby kapitałowe klientów często rosną w szczycie sezonu biznesowego pod koniec roku.

Aby osiągnąć przełom w rozwoju kredytów, Bank Państwowy Wietnamu (SBV) poinformował, że cała branża wdrożyła szereg programów kredytowych, takich jak program pożyczkowy na budowę mieszkań socjalnych i mieszkań pracowniczych; renowację i przebudowę starych mieszkań (145 000 mld VND); program kredytowy na inwestycje w infrastrukturę i technologię cyfrową w celu wdrożenia kluczowych i ważnych projektów krajowych w obszarach transportu, energetyki i technologii cyfrowej (500 000 mld VND); program pożyczkowy dla sektora rolnictwa, leśnictwa i rybołówstwa (zwiększający skalę do 100 000 mld VND).

Według najnowszych statystyk Banku Państwowego, do końca lipca 2025 r. kredyty w całym systemie wzrosły o 9,64% w porównaniu z końcem ubiegłego roku. W kontekście przyspieszenia akcji kredytowej, Bank Państwowy podniósł ostatnio cele kredytowe dla wielu banków, jednocześnie kierując przepływy kapitału do sektora produkcyjnego, biznesowego, sektorów priorytetowych i motorów wzrostu gospodarczego.

Pan Dinh Duc Quang, Dyrektor Działu Handlu Walutowego (UOB Vietnam Bank), skomentował, że wzrost kredytów w całym roku 2025 prawdopodobnie wyniesie 18-20%. Jest to silny czynnik wspierający wzrost gospodarczy. W najbardziej optymistycznym scenariuszu, jeśli Rezerwa Federalna USA (Fed) obniży stopy procentowe w USD w ostatnich miesiącach roku, wpływ taryf będzie niewielki, a rynek akcji osiągnie wyższą rekomendację, co znacząco przyciągnie napływ kapitału zagranicznego, można mieć nadzieję, że stopy procentowe VND spadną jeszcze bardziej, co pozytywnie wpłynie na plan wzrostu gospodarczego w 2026 roku.

Wiceprezes Banku Państwowego Wietnamu, Pham Thanh Ha, powiedział, że zarządzając stopami procentowymi w pierwszej połowie 2025 roku, agencja zarządzająca będzie nadal utrzymywać operacyjne stopy procentowe, tworząc warunki dla instytucji kredytowych do dostępu do źródeł kapitału z Banku Państwowego po niskich kosztach, a tym samym tworząc warunki dla wspierania gospodarki. Poziom oprocentowania kredytów nadal spada. Średnie oprocentowanie kredytów dla nowych transakcji banków komercyjnych wynosi obecnie 6,29% rocznie, co oznacza spadek o 0,64 punktu procentowego w porównaniu z końcem ubiegłego roku. W ostatnich miesiącach roku, zgodnie z polityką rządu, Bank Państwowy Wietnamu będzie nadal wymagał od banków obniżania kosztów w celu dalszego obniżenia stóp procentowych kredytów i stymulowania popytu na kredyty.

Banki mają do dyspozycji aktywa uzyskane z egzekucji wyroków.

W przypadku aktywów zabezpieczonych otrzymanych od organu egzekucyjnego, instytucja kredytowa nie może ich sprzedać ani zwrócić się do organu egzekucyjnego z prośbą o kontynuowanie ich licytacji, ponieważ aktywa te były wielokrotnie przedmiotem nieudanych aukcji.

Wietnamskie Stowarzyszenie Banków (VNBA) właśnie wydało dokument nr 421/HHNH-PLNV z dnia 5 sierpnia 2025 r., w którym wzywa Ministerstwo Rolnictwa i Środowiska, Ministerstwo Sprawiedliwości oraz Bank Państwowy Wietnamu do zajęcia się trudnościami i problemami, z jakimi borykają się instytucje kredytowe (CI) zrzeszone w związku z przyjmowaniem nieruchomości jako zabezpieczenia na spłatę złych długów.

Według opinii instytucji kredytowych zrzeszonych w Stowarzyszeniu, jednym z istotnych sposobów radzenia sobie ze złymi długami jest przyjęcie nieruchomości jako zabezpieczenia w celu zastąpienia zobowiązania klienta do spłaty długu. Odbywa się to głównie w dwóch formach: bank i klient zgadzają się na potrącenie długu lub instytucja kredytowa otrzymuje zabezpieczenie z powrotem od Urzędu Egzekucyjnego po wielu nieudanych licytacjach.

Zgodnie z Ustawą o instytucjach kredytowych banki nie mogą prowadzić działalności związanej z obrotem nieruchomościami, ale mogą przechowywać tę nieruchomość przez okres maksymalnie 5 lat w celu windykacji należności.

Prawda jest jednak taka, że w wielu miejscowościach urzędy ds. rejestracji gruntów oraz departamenty rolnictwa i środowiska odmówiły rejestrowania zmian i przekazywania prawa własności nieruchomości instytucjom kredytowym.

Agencje te wymagają od instytucji kredytowych uzyskania pisemnej zgody na politykę transferową od Prowincjonalnego Komitetu Ludowego i przeprowadzenia procedur zmiany przeznaczenia gruntów.

Zdaniem instytucji kredytowych wymóg ten nie jest zgodny z charakterem posiadania aktywów w celu spłaty złych długów, co nie jest działalnością gospodarczą ani nabywaniem aktywów do bezpośredniego użytku.

Niewywiązanie się instytucji kredytowych z obowiązku rejestracji własności pociąga za sobą wiele konsekwencji.

Po pierwsze, nieruchomość nie może zostać wystawiona na aukcji: ponieważ ich nazwy nie widnieją na certyfikacie praw do użytkowania gruntu, instytucje kredytowe nie mogą sprzedać ani przenieść własności nieruchomości na nabywcę. Z tego powodu również notariusze odmawiają poświadczania umów sprzedaży.

Po drugie, impas w kwestii aktywów z egzekucji: Instytucje kredytowe nie mogą sprzedać aktywów otrzymanych od organów egzekucyjnych. Powrót do organów egzekucyjnych w celu wystawienia na kolejne aukcje jest niewykonalny, ponieważ aktywa te przeszły wiele nieudanych aukcji.

Po trzecie, problemy księgowe: Zgodnie z przepisami Banku Państwowego zawartymi w decyzji 479/2004/QD-NHNN, aby zaksięgować wartość aktywów na rachunku bilansowym (Rachunek 387), instytucje kredytowe muszą posiadać pełną dokumentację potwierdzającą prawo własności. Ponieważ aktywa nie mogą zostać zarejestrowane, instytucje kredytowe nie mogą ich zaksięgować, co uniemożliwia osiągnięcie celu ich otrzymania.

Po czwarte, ryzyko sporów: Mimo że klient prawnie przekazał nieruchomość, jego zobowiązania nadal widnieją w księgach i nadal powstają. Stwarza to ryzyko sporów i pozwów sądowych w przyszłości, zwłaszcza gdy ceny nieruchomości wzrosną, a poprzedni właściciel może odzyskać nieruchomość.

W obliczu powyższych trudności Wietnamskie Stowarzyszenie Bankowe zaleca, aby Ministerstwo Rolnictwa i Środowiska wydało dokument, który będzie stanowił wytyczne dla Departamentów Rolnictwa i Środowiska w całym kraju i umożliwi instytucjom kredytowym rejestrowanie przeniesienia praw/rejestrowanie zmian w aktywach nieruchomości w obu przypadkach: otrzymania zabezpieczenia na mocy umowy i otrzymania go od organu egzekucyjnego, tak aby instytucje kredytowe miały pełne uprawnienia do licytowania aktywów i przenoszenia nazwy na kupującego.

Po zarejestrowaniu przeniesienia praw/zmiany, instytucja kredytowa jest zobowiązana do proaktywnego monitorowania, sprzedaży, przeniesienia lub odkupu nieruchomości w ciągu 5 lat od daty podjęcia decyzji o rozporządzeniu nieruchomością. W przypadku naruszenia warunków umowy przez instytucję kredytową, postępowanie będzie prowadzone zgodnie z przepisami prawa.

W imieniu Banku Państwowego Wietnamu, Wietnamskie Stowarzyszenie Bankowe proponuje zbadanie i wydanie dokumentu przewodniego w sprawie rozpoznawania aktywów przypisanych do długu oraz aktywów otrzymanych w zamian za wykonanie obowiązków, który będzie stanowić dla instytucji kredytowych wytyczne dotyczące księgowania aktywów w postaci nieruchomości, gdy instytucje kredytowe otrzymują je w zamian za zobowiązania klientów dotyczące spłaty długów i przechowują zabezpieczenie przez 5 lat, a także muszą sprzedać, przenieść lub odkupić nieruchomość w celu odzyskania długu zgodnie z klauzulą 3 artykułu 139 ustawy o instytucjach kredytowych.

Wytyczne dotyczące tworzenia rezerw na pokrycie ryzyka w przypadku, gdy instytucje kredytowe otrzymują zabezpieczenie zamiast zobowiązań i przechowują je przez okres 5 lat.

Współpraca z Ministerstwem Rolnictwa i Środowiska oraz Ministerstwem Sprawiedliwości w celu rozwiązania petycji Związku Banków dotyczącej problemów z rejestracją zmiany własności nieruchomości, tak aby instytucje kredytowe miały prawo zarządzać nieruchomością i przenieść jej nazwę na kupującego.

Pan Shaokai Fan: Złota nie można porównywać z akcjami i nieruchomościami.

Złoto okazuje się mniej atrakcyjne w wyścigu o wzrost cen niż inne kanały inwestycyjne, takie jak akcje i nieruchomości. Jednak w rozmowie z gazetą Investment Electronic Newspaper, przedstawiciel Światowej Rady Złota stwierdził, że pozycja złota jest niezastąpiona.

Pan Shaokai Fan, dyrektor regionalny regionu Azji i Pacyfiku (z wyłączeniem Chin) i globalny dyrektor banków centralnych w Światowej Radzie Złota.

Pan Shaokai Fan, dyrektor regionalny regionu Azji i Pacyfiku (z wyłączeniem Chin) i dyrektor globalnych banków centralnych w Światowej Radzie Złota.

Według raportu Światowej Rady Złota (WHC), popyt na złoto w Wietnamie w drugim kwartale 2025 roku spadł o 20% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku, wbrew ogólnej tendencji na świecie (wzrost o 3%). Przyczyną spadku popytu na złoto w Wietnamie jest dewaluacja krajowej waluty oraz wysoka cena dolara amerykańskiego, co spowodowało gwałtowny wzrost cen złota w kraju do rekordowego poziomu, utrudniając płatności.

Oprócz wysokiej ceny złota, wiele osób uważa, że jednym z powodów niedawnego spadku cen złota jest powolny wzrost ceny złota, podczas gdy ceny akcji i nieruchomości gwałtownie rosły. To sprawiło, że złoto stało się mniej atrakcyjnym kanałem inwestycyjnym w drugim kwartale.

Odpowiadając na pytanie zadane 7 sierpnia przez gazetę Investment Electronic Newspaper – Baodautu.vn , pan Shaokai Fan, dyrektor regionu Azji i Pacyfiku (z wyłączeniem Chin) oraz dyrektor ds. globalnych banków centralnych w Światowej Radzie Złota, stwierdził, że istnieje wiele kanałów inwestycyjnych, wiele różnych rodzajów aktywów, a każdy kanał inwestycyjny i każdy rodzaj aktywów ma inne cechy. Złoto to bardzo szczególny rodzaj aktywów, na który każdy inwestor powinien zwrócić uwagę, zarządzając swoim portfelem inwestycyjnym.

Według pana Shaokai Fana, złota nie można porównywać z innymi kanałami inwestycyjnymi, ponieważ jego natura znacznie różni się od kanałów inwestycyjnych w akcje, nieruchomości itp. Złoto ma właściwości defensywne i absorbujące ryzyko, zwiększając odporność portfela. Jest to cecha, której nie posiadają inne kanały inwestycyjne i aktywa, a która sprawia, że złoto jest niezastąpione.

W rzeczywistości, biorąc pod uwagę coraz bardziej nieprzewidywalny świat z wieloma niestabilnymi czynnikami, złoto staje się bezpiecznym aktywem obronnym wybieranym przez wielu inwestorów i duże rynki na całym świecie, w tym banki centralne.

Z badania przeprowadzonego przez Światową Radę Złota wynika, że większość banków centralnych na całym świecie nadal planuje zwiększyć zakupy, zarówno w celu dywersyfikacji portfeli rezerw walutowych, jak i zabezpieczenia się przed rosnącym ryzykiem politycznym.

„Widzimy, że w ciągu ostatnich 5 lat na całym świecie pojawiło się wiele poważnych zagrożeń: COVID-19, konflikt rosyjsko-ukraiński, konflikt w Strefie Gazy, wojna handlowa… W czasach dużego ryzyka złoto jest aktywem, który pomaga inwestorom przezwyciężyć kryzys. To również powód, dla którego banki centralne i duzi inwestorzy na całym świecie stale dodają złoto do swoich portfeli inwestycyjnych. Wietnam jest gospodarką zorientowaną na eksport, a w kontekście obecnej skomplikowanej wojny handlowej inwestorzy również muszą zwrócić uwagę na złoto, aby zwiększyć odporność swoich portfeli” – powiedział Shaokai Fan.

W Wietnamie popyt na złoto spadł o 20% pod względem ilości, ale jego wartość wzrosła o 12% w drugim kwartale 2025 roku, co pokazuje, że chęć kupna jest nadal bardzo duża. Obecnie rząd pracuje nad nowelizacją dekretu 24/2012/ND-CP dotyczącego rynku złota, zmierzającą do zniesienia monopolu i zwiększenia limitu importu złota. Ekspert uważa, że złagodzenie importu złota przyniesie rynkowi wiele korzyści.

Komentując nadchodzące wahania cen złota, pan Shaokai Fan stwierdził, że ceny złota nadal korzystają z ogromnego popytu ze strony banków centralnych i funduszy ETF. Ponadto napięcia handlowe jeszcze nie ustały, zwłaszcza że świat czeka na ostateczne wyniki negocjacji podatkowych między USA a Chinami. Na wzrost cen złota wpływa również fakt, że Rezerwa Federalna USA (Fed) jest pod silną presją, aby obniżyć stopy procentowe.

Raport Światowej Rady Złota pokazuje, że globalny popyt na złoto będzie nadal rósł w drugim kwartale 2025 r. Inwestycje w fundusze ETF inwestujące w złoto pozostają głównym motorem napędowym całkowitego popytu, z napływem 170 ton w tym kwartale, w przeciwieństwie do niewielkich odpływów w drugim kwartale 2024 r. Fundusze notowane na giełdzie azjatyckiej wniosły znaczący wkład, przeznaczając 70 ton, porównywalnie z funduszami amerykańskimi.

W połączeniu z rekordowym napływem środków w pierwszym kwartale, łączny popyt na złoto ze strony światowych funduszy ETF na złoto osiągnął 397 ton – najwyższy poziom w pierwszej połowie roku od 2020 r.

Banki centralne kontynuowały skup złota, choć w wolniejszym tempie, dodając 166 ton w II kwartale. Pomimo spowolnienia, zakupy banków centralnych pozostają na wysokim poziomie ze względu na utrzymującą się niepewność gospodarczą i geopolityczną.

Roczne badanie banków centralnych przeprowadzone przez Światową Radę Złota pokazuje, że 95% zarządzających rezerwami uważa, iż światowe rezerwy złota banków centralnych wzrosną w ciągu najbliższych 12 miesięcy.

Pan Shaokai Fan skomentował: „Inwestycje w złoto pozostają na wysokim poziomie ze względu na popyt na bezpieczne aktywa i rosnącą dynamikę napływu kapitału na rynek”.

Emisja obligacji w lipcu gwałtownie wzrosła, a obligacje nieruchomości osiągnęły szczyt, którego termin wygaśnięcia przypada na sierpień 2025 r.

Wartość obligacji pozabankowych zapadających w drugiej połowie tego roku wynosi około 102 000 mld VND, czyli dwa razy więcej niż w pierwszej połowie roku (44 400 mld VND), głównie w sektorze nieruchomości. Tylko w sierpniu 2025 r. wartość obligacji nieruchomości zapadających w tym samym okresie wyniosła 17 500 mld VND.

Według danych Vietnam Bond Market Association, na dzień publikacji informacji, tj. 25 lipca 2025 r., wartość wyemitowanych w lipcu 2025 r. obligacji korporacyjnych wyniosła 20 134 mld VND.

Łączna wartość emisji obligacji korporacyjnych, skumulowana od początku roku do dnia ogłoszenia informacji 25 lipca, wyniosła około 287 000 mld VND (z czego 90,3% stanowiły obligacje emitowane przez podmioty prywatne). Aż 75% wyemitowanych obligacji pochodziło z grupy bankowej.

W związku z tym emisja obligacji korporacyjnych wyraźnie rośnie (skumulowana emisja obligacji korporacyjnych w pierwszych 7 miesiącach 2024 r. osiągnęła 183 000 mld VND).

Według Stowarzyszenia łączna wartość obligacji zapadających od teraz do końca roku wynosi ponad 118 000 miliardów VND, przy czym 52,2% wartości obligacji zapadających w najbliższym czasie należy do grupy zajmującej się nieruchomościami.

Zsumowane dane FiinGroup pokazują, że do końca czerwca 2025 r. całkowita wielkość rynku osiągnęła 1,35 bln VND. Zgodnie z metodą emisji, wartość wyemitowanych indywidualnych obligacji korporacyjnych osiągnęła prawie 1,2 bln VND na koniec czerwca 2025 r., co stanowi wzrost o 4,3% w porównaniu z poprzednim miesiącem i stanowi około 88,6% całkowitej wartości obligacji korporacyjnych w obiegu. Natomiast wartość w obiegu publicznych obligacji korporacyjnych spadła nieznacznie o -0,8% w porównaniu z poprzednim miesiącem, do 154,8 bln VND, po wykupieniu przed terminem zapadalności partii obligacji publicznych banku LPB (wyemitowanych w czerwcu 2023 r.).

W ciągu pierwszych 6 miesięcy tego roku emisja nowych obligacji osiągnęła kwotę prawie 200 000 miliardów VND, co stanowi wzrost o prawie 109% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku.

Według FiinGroup, w drugiej połowie tego roku przypada termin spłaty obligacji korporacyjnych (z wyłączeniem banków) o wartości około 102 000 mld VND. Jest to kwota dwukrotnie wyższa niż w pierwszej połowie roku (44 400 mld VND), co pokazuje obecną presję na przepływy pieniężne z tytułu płatności.

Firmy z branży nieruchomości potrzebują 65 300 mld VND, aby obligacje zapadły w drugiej połowie roku. Presja na zapadalność osiągnęła szczyt w tym miesiącu, osiągając około 17 500 mld VND, czyli 3,8 razy więcej niż średnia skala zapadalności w pierwszych 7 miesiącach 2025 roku (4,6 bln VND). Jednak presja na zapadalność będzie stopniowo spadać do 6000–12 000 mld VND miesięcznie.

Według FiinGroup do przedsiębiorstw posiadających duże wolumeny zapadających obligacji należą Quang Thuan Investment Joint Stock Company (6000 mld VND), Trung Nam Land (2500 mld VND) i Setra (2000 mld VND).

Szacuje się, że przedsiębiorstwa spoza sektora bankowego będą musiały zapłacić w sierpniu 6600 mld VND odsetek od obligacji. Nieruchomości nadal stanowią zdecydowaną większość, z kwotą około 4200 mld VND, co stanowi 63% zobowiązań odsetkowych.

Wartość obligacji korporacyjnych wykupionych w czerwcu 2025 r. osiągnęła rekordowy poziom ponad 62,9 bln VND, co stanowi gwałtowny wzrost o 190% w porównaniu z poprzednim miesiącem i o 139% w porównaniu z analogicznym okresem, głównie z sektora bankowego. W ciągu pierwszych 6 miesięcy 2025 r. łączna wartość wykupu osiągnęła prawie 123,3 bln VND, co stanowi wzrost o 31% w porównaniu z analogicznym okresem.

Jeśli chodzi o przepływy pieniężne z tytułu płatności, emitenci zapłacili od początku roku 91,4 bln VND w formie kapitału i odsetek od obligacji korporacyjnych, co stanowi 32% oczekiwanych zobowiązań płatniczych na cały rok 2025. Oczekiwane przepływy pieniężne do zapłaty w drugiej połowie roku wyniosą 201,2 bln VND, w tym 48,1 bln VND w sierpniu.

Banki nie traktują już „oszczędności” priorytetowo?

Rezerwy na ryzyko to nie tylko „poduszka bezpieczeństwa”, ale także „oszczędności” dla banków. Ostatnio wiele banków uporało się z długami, których spłata została opóźniona lub odroczona na poprzednim etapie, zmniejszając w ten sposób rezerwy na ryzyko lub godząc się na redukcję rezerw, aby priorytetowo traktować wzrost.

Raport finansowy za drugi kwartał 2025 roku pokazuje, że 85% banków notowanych na giełdzie odnotowało dodatni wzrost zysków, a ponad połowa banków odnotowała dwucyfrowy wzrost zysków. W szczególności wiele banków odnotowało wzrost zysków na poziomie 30-80%, takich jak SHB, PGBank, Sacombank, VietinBank, SeABank...

Jednakże sprawozdania finansowe pokazują również, że aby utrzymać wysoki wzrost zysków w pierwszej połowie tego roku, wiele banków musiało pogodzić się z koniecznością zmniejszenia buforów ryzyka.

Liderem pod względem wskaźnika pokrycia złych długów jest grupa państwowych banków komercyjnych („Wielka Czwórka”), ale spośród nich tylko Agribank zwiększył swój wskaźnik pokrycia złych długów w pierwszej połowie tego roku. Z oddzielnego półrocznego sprawozdania finansowego wynika, że na koniec czerwca 2025 r. wskaźnik pokrycia złych długów Agribanku wynosił 148,6%, co stanowi wzrost o 16,8% w porównaniu z początkiem roku.

Tymczasem pokrycie złych długów BIDV (zgodnie ze skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym) wynosi zaledwie 88%, co oznacza znaczny spadek w porównaniu do 133,7% na koniec 2024 r. i 96,8% na koniec pierwszego kwartału 2025 r. Całkowity stan złych długów BIDV wzrósł o 49% w ciągu pierwszych 6 miesięcy 2025 r., osiągając kwotę 43 140 mld VND, podczas gdy wartość rezerw wzrosła jedynie o 9,5%, co spowodowało znaczny spadek pokrycia złych długów.

Chociaż Vietcombank nadal jest liderem pod względem pokrycia należności z tytułu złych długów w całym systemie (213,8%), to odnotował również spadek w porównaniu z końcem ubiegłego roku (223,3%). W Vietcombank pokrycie należności z tytułu złych długów wynosi zaledwie 134,8%, zamiast 170,7% na koniec ubiegłego roku.

Większość prywatnych banków komercyjnych działających w formie spółek akcyjnych również stopniowo zmniejsza bufory ryzyka. Obecnie tylko kilka banków może pochwalić się wskaźnikiem pokrycia złych długów przekraczającym 100%.

W MB wskaźnik pokrycia złych długów na koniec czerwca 2025 r. wyniósł zaledwie 88,9%, zamiast 92,3% na koniec 2024 r. W HDBank wskaźnik pokrycia złych długów wyniósł zaledwie 47,1%, znacznie poniżej poziomu prawie 68% na koniec ubiegłego roku. W SHB wskaźnik pokrycia złych długów wynosi obecnie 58%, podczas gdy na koniec ubiegłego roku wynosił prawie 64%. Podobnie, LPBank również obniżył wskaźnik pokrycia złych długów z 83,3% na koniec ubiegłego roku do 75% na koniec drugiego kwartału 2025 r. Niektóre banki o niskich wskaźnikach pokrycia złych długów to VIB (37,16%), NamABank (39%), EximBank (41%) i MSB (55,5%)...

Od 2022 roku do chwili obecnej wskaźnik pokrycia całego systemu bankowego złą historią kredytową gwałtownie spadł. O ile w trzecim kwartale 2022 roku wskaźnik ten wynosił 143,2%, to w trzecim kwartale 2023 roku spadł poniżej 100%, a na koniec pierwszego kwartału 2025 roku wynosił zaledwie około 80%.

Zrozumiałe jest, że banki komercyjne godzą się na redukcję rezerw, aby priorytetowo traktować wzrost, gdy presja akcjonariuszy na wzrost zysków jest bardzo duża. Ponadto, obecny kontekst gospodarczy różni się znacznie od poprzedniego okresu, co sprawia, że obniżanie wskaźnika rezerw jest trendem w ciągu ostatnich kilku lat.

Według ekspertów, w latach 2020-2022, w wyniku pandemii COVID-19, nastąpił gwałtowny wzrost liczby złych długów. Wiele banków musiało dokonać restrukturyzacji zadłużenia, przedłużyć i odroczyć spłatę zobowiązań wobec klientów. W tym samym okresie banki zwiększyły również rezerwy na ryzyko. Jednak obecnie długi przedłużone i odroczone w tym okresie zostały już uregulowane, więc banki, zwłaszcza z grupy „Wielkiej Czwórki”, nie muszą utrzymywać bardzo wysokiego wskaźnika pokrycia złych długów.

Vài năm gần đây, khi Nghị quyết số 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng hết hiệu lực, một số ngân hàng lo ngại khó khăn trong thu hồi, xử lý tài sản đảm bảo khi “con nợ” chây ỳ, không hợp tác, nên vẫn tích cực tăng trích lập dự phòng. Tuy nhiên, mới đây, Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) được thông qua, quyền thu giữ tài sản đảm bảo của tổ chức tín dụng được luật hóa, nỗi lo này của các ngân hàng cũng được giải tỏa. Vì vậy, dù bao phủ nợ xấu giảm, song cũng không quá rủi ro cho các nhà băng.

Thực tế, không chỉ là “tấm đệm” bảo vệ an toàn, dự phòng rủi ro còn là “của để dành” cho các ngân hàng và trong nhiều thời điểm, chính khoản này đóng góp lớn cho tăng trưởng lợi nhuận ngân hàng.

Nửa đầu năm nay, nhiều ngân hàng ghi nhận lãi lớn nhờ thu hồi nợ xử lý rủi ro tăng vọt (từ nguồn dự phòng). Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm, lãi thuần từ hoạt động khác của Agribank lên tới gần 6.000 tỷ đồng (chỉ đứng sau mảng tín dụng) và tăng tới hơn 91%. Tại Techcombank, trong khi hầu hết hoạt động kinh doanh sụt giảm so với cùng kỳ năm 2024, thì riêng lãi thuần từ hoạt động khác tăng tới 3,1 lần so với cùng kỳ (hơn 66% lợi nhuận từ mảng này đến từ các khoản nợ đã xử lý rủi ro). Tương tự, tại ACB, LPBank…, lãi thuần từ hoạt động khác cũng tăng 2-3 lần (chủ yếu là thu nợ khó đòi đã xử lý bằng dự phòng rủi ro).

Vì vậy, các chuyên gia phân tích khuyến nghị ngân hàng cần nâng cao năng lực dự phòng, bảo vệ tài sản, củng cố niềm tin thị trường. Trong bối cảnh hệ thống ngân hàng Việt Nam còn mỏng vốn (Hệ số An toàn vốn đang ở mức thấp trong khu vực), tín dụng tăng nhanh và Ngân hàng Nhà nước vừa nới thêm “room” cho một số ngân hàng, việc củng cố bộ đệm dự phòng lại càng cần thiết.

Nguồn: https://baodautu.vn/ngan-hang-o-at-cho-vay-bat-dong-san-thi-diem-bo-room-tin-dung-tu-nam-2026-d354104.html