„Gwiazda nadziei” rynku, zaskoczenie ceną gruntów Hoa Lac, Da Nang ponownie ocenia ceny gruntów 11 zablokowanych projektów

Mieszkania socjalne staną się „gwiazdą nadziei” dla osób o niskich dochodach, ceny gruntów w Hoa Lac ( Hanoi ) wzrosną, na co zwrócić uwagę przy zakupie ziemi bez czerwonej księgi… to najnowsze wiadomości ze świata nieruchomości.

Nieruchomości: Perspektywy projektu budownictwa socjalnego CT3 w Dong Anh w Hanoi. (Źródło: Inwestor)

Czy budownictwo socjalne „eksploduje” w 2025 roku?

Rynek mieszkaniowy w 2025 roku będzie obfitował w projekty budownictwa socjalnego. Choć nie jest to jeszcze okres rozkwitu, ta podaż wniosła „nowy powiew” na rynek mieszkań socjalnych, stając się „gwiazdą nadziei” dla osób i pracowników o niskich dochodach, zwłaszcza w dużych miastach, w kontekście rosnących cen mieszkań.

Na początku marca 2025 roku w Hanoi otwarto nowy projekt budownictwa socjalnego – Kim Chung Social Housing Project w Dong Anh w Hanoi, realizowany przez spółkę joint venture Hanoi Housing Investment and Development Corporation (Handico) i Viglacera Corporation – JSC (VGC). Projekt dostarczy na rynek 1588 mieszkań, a jego ukończenie i oddanie do użytkowania planowane jest na czwarty kwartał 2026 roku.

W 2025 roku w Hanoi powstaną dwa nowe projekty budownictwa socjalnego w Long Bien. Wiadomo, że te dwa projekty należą do obszaru budownictwa socjalnego Thuong Thanh o powierzchni ponad 6 hektarów, obejmującego 3 budynki mieszkalne CT1, CT2, CT3 o 22 piętrach i 44 przyległych domach, będącego wspólnym przedsięwzięciem Him Lam Thu Do Joint Stock Company i BIC Vietnam Joint Stock Company.

Według Departamentu Budownictwa w Hanoi, oczekuje się, że w tym roku w mieście zostanie ukończonych 11 projektów budownictwa socjalnego, obejmujących łącznie prawie 6000 mieszkań, a także że rozpocznie się budowa 5 projektów obejmujących łącznie 10 220 mieszkań.

Niedawno, 20 marca, w Ha Nam , Sun Group rozpoczęła budowę osiedla socjalnego w mieście Phu Ly w Ha Nam. Osiedla socjalne znajdują się po obu stronach obwodnicy nr 5, między obszarem miejskim Sun Urban City a terenem Uniwersytetu Nam Cao.

Również w marcu Vinh Phuc oficjalnie rozpoczął projekt budownictwa socjalnego w Vinh Yen, który jest projektem budownictwa socjalnego w nowej dzielnicy miejskiej Nam Vinh Yen w prowincji Vinh Phuc. Wiadomo, że projekt dysponuje łącznym kapitałem inwestycyjnym w wysokości 6824 miliardów VND, całkowitą powierzchnią gruntu wynoszącą prawie 171 000 m² i całkowitą powierzchnią użytkową ponad 489 000 m².

W Binh Duong, Kim Oanh Group niedawno rozpoczęła budowę osiedla socjalnego K-Home w dzielnicy Hoa Phu, w mieście Thu Dau Mot. Ten projekt mieszkaniowy powstaje na działce o powierzchni 26,6 ha, w pobliżu czterech dużych parków przemysłowych w Binh Duong.

Według pana Nguyena Quoc Hiepa, przewodniczącego Wietnamskiego Stowarzyszenia Wykonawców Budowlanych, znaczny wzrost liczby projektów budownictwa socjalnego w latach 2024 i na początku 2025 stał się „jasnym punktem” na rynku nieruchomości. Ponadto wejście w życie Dekretu 100 i Ustawy o Mieszkalnictwie (znowelizowanej) usunęło wiele przeszkód, promując podaż mieszkań socjalnych. Nowe przepisy nie tylko ułatwiają firmom budowę mieszkań socjalnych, ale także zapewniają lepsze wsparcie nabywcom.

Rynek gruntów Hoa Lac „cicho” się ożywia

Pozytywne informacje o infrastrukturze regionalnej stwarzają warunki do rozwoju rynku gruntów Hoa Lac (Hanoi), niektóre obszary odnotują niewielką falę wzrostu na początku 2025 r. w ogólnym wzroście rynku nieruchomości.

Badanie przeprowadzone przez Batdongsan.com.vn wykazało, że ceny działek w dzielnicy Hoa Lac w regionie Thach That nieznacznie wzrosły, o około 10% w porównaniu z lipcem i sierpniem 2024 r. W szczególności ceny działek w gminie Tien Xuan z frontem do ulicy wzrosły z 27–30 mln VND/m² do 29–32 mln VND/m². Ceny działek w Binh Yen również wzrosły z 20–22 mln VND/m² do 22–24 mln VND/m².

Cena gruntów w gminie Thach Hoa, położonych przy drodze dwujezdniowej, wzrosła z 35–36 mln VND/m² do 38–40 mln VND/m². Również w rejonie Thach That, cena gruntów w Tan Xa, położonych przy ulicy handlowej, wzrosła z 34–36 mln VND/m² do 37–40 mln VND/m². Cena gruntów w Tan Xa, położonych przy drodze dwujezdniowej, również wzrosła z 22–25 mln VND/m² do 24–27 mln VND/m².

Na rynku gruntów w Quoc Oai również ustalono nowy poziom cen. W szczególności w przypadku gruntów w Hoa Thach, na działkach z możliwością wjazdu samochodów, cena wzrosła z 21–23 mln VND/m² do 23–25 mln VND/m².

W pobliżu drogi wojewódzkiej 412B ceny gruntów w Dong Yen również wzrosły z 37–41 mln VND/m² do 40–43,5 mln VND/m². W lokalizacjach położonych głębiej w wiosce wzrost był również znaczący – z 9–11 mln VND/m² do 10,5–12 mln VND/m². Ceny gruntów w Phu Man wzrosły nieznacznie z 12–13 mln VND/m² do 13–14 mln VND/m². Ceny gruntów w Phu Cat również wzrosły z 10–13 mln VND/m² do 11,5–14 mln VND/m².

Inwestorzy oceniają grunty w Hoa Lac jako rynek o wielu czynnikach wzrostu, obserwując pozytywne zmiany w planowaniu. W związku z tym Hanoi postanowiło przekształcić Park Technologiczny Hoa Lac w inteligentne miasto nauki.

Pod koniec 2024 roku Komitet Ludowy Hanoi zatwierdził cztery projekty urbanistyczne w skali 1/2000 dla Hoa Lac, w tym HL3, HL4, HL5 i HL6, o łącznej powierzchni 4700 hektarów. Projekt zagospodarowania przestrzennego podzieli i określi funkcje oraz wskaźniki użytkowania gruntów i infrastruktury społecznej na obszarze miejskim, aby uściślić ogólne planowanie.

Ponadto, intensywne inwestycje w infrastrukturę transportową stwarzają warunki do rozwoju gospodarczego w ogóle, a w szczególności rynku nieruchomości w Hoa Lac. Typowe projekty obejmują autostradę Thang Long Avenue, odcinek łączący autostradę krajową nr 21 z autostradą Hoa Lac-Hoa Binh, autostradę Hoa Binh-Moc Chau, miejską linię kolejową nr 5 wzdłuż przedłużonej alei Thang Long oraz linię kolejową łączącą miasta satelickie Son Tay-Hoa Lac-Xuan Mai wzdłuż autostrady krajowej nr 21.

Infrastruktura społeczna wokół Hoa Lac również jest rozwijana, ponieważ działają już Uniwersytet Narodowy w Hanoi, Centralny Szpital Położniczy (oddział 2) oraz Centralny Szpital Dziecięcy (oddział 2) w dzielnicy Quoc Oai. Ponadto, Park Technologiczny Hoa Lac przyciągnął 108 projektów inwestycyjnych o łącznym zarejestrowanym kapitale inwestycyjnym wynoszącym około 116 000 miliardów VND.

Da Nang dokonuje ponownej oceny cen gruntów pod szereg projektów borykających się z problemami

Departament Rolnictwa i Środowiska (DARD) miasta Da Nang właśnie poinformował o planie rozwiązania problemu ponownego ustalania cen gruntów w celu ściągnięcia zobowiązań finansowych wobec budżetu państwa z tytułu utraconych dochodów i zwolnień zgodnie z wnioskiem z inspekcji 2852/2012 przeprowadzonym przez Inspekcję Rządową.

Równocześnie pobierane są zobowiązania finansowe z tytułu utraconych dochodów spowodowanych nielegalnym zaniżaniem opłat za użytkowanie gruntów i czynszów dzierżawnych. Odbywa się to zgodnie z uchwałą Zgromadzenia Narodowego nr 170/2024.

Konkretnie, w przypadku 15 projektów wymienionych w Wniosku z inspekcji 2852, Departament Rolnictwa i Środowiska przedłożył Miejskiemu Komitetowi Ludowemu 11 z 15 raportów dotyczących planów pobierania zobowiązań finansowych na rzecz 11 projektów.

11 projektów obejmuje: Dap, Dap 1, Dap 2; ośrodek P&I Resort; działkę nr 58 Bach Dang; pole golfowe Vinacapital; willę i hotel na plaży Dong Phuong; wieżowiec Da Nang; strefę turystyczną plaży Vinacapital; luksusowy kompleks apartamentów, usług i hoteli Alphanam.

Projekt luksusowego hotelu i kompleksu apartamentowego na Central Coast; luksusowy ośrodek wypoczynkowy Future Property Invest; luksusowy ośrodek wypoczynkowy i budynki mieszkalne The Empire (podobszary 1 i 2).

Ludowy Komitet Miasta Da Nang zatwierdził raporty z 11 marca dotyczące planów windykacji zobowiązań finansowych dla trzech projektów, w tym: Dong Phuong Beach Villa and Hotel Area, Vinacapital Golf Course, Vinacapital Beach Tourism Area.

Na tej podstawie Departament zaprosił inwestora do pracy, powiadomienia, przygotowania dokumentów i zatrudnienia konsultantów w celu ustalenia cen gruntów pod te 3 projekty.

Departament Rolnictwa i Środowiska udostępnił odpowiednim jednostkom informacje na temat 15 projektów, aby pomóc inwestorom uzupełnić brakujące procedury i zagwarantować, że po wypełnieniu przez inwestorów swoich zobowiązań finansowych projekt będzie mógł być kontynuowany lub zostaną wydane certyfikaty prawa do użytkowania gruntów.

Departament Zasobów Naturalnych i Środowiska poinformował, że w najbliższym czasie będzie kontynuował prace nad planem zbiórki odpadów w ramach pozostałych czterech projektów, który następnie zostanie przedstawiony Miejskiemu Komitetowi Ludowemu do rozpatrzenia i zatwierdzenia.

Podczas obliczania zobowiązań finansowych Departament Rolnictwa i Środowiska zaproponował, aby Miejska Komisja Ludowa zleciła Departamentowi i powiązanym jednostkom, a także miejscowościom, na terenie których znajduje się grunt, dokonanie przeglądu i udzielenie inwestorom wskazówek w celu uzupełnienia procedur prawnych (jeśli takowych brakuje).

Oczekuje się, że departament ten zaleci Miejskiemu Komitetowi Ludowemu zakończenie usuwania trudności i przeszkód w przypadku projektów 9/15 w 2025 r.; projekty 3/15 zostaną ukończone w pierwszym kwartale 2026 r., a pozostałe trzy projekty zostaną ukończone w drugim kwartale 2026 r.

Na co należy zwrócić uwagę przy zakupie działki bez czerwonej księgi?

Kupno ziemi jest powszechną transakcją w życiu społecznym, w zależności od czasów, sposób postępowania przy zakupie ziemi bez czerwonej księgi będzie się różnić.

Zakup gruntu bez czerwonej księgi po 1 sierpnia 2024 r.

Zgodnie z artykułem 45 klauzuli 1 ustawy o gruntach z 2024 r. użytkownicy gruntów są uprawnieni do wykonywania praw do przekształcania, przenoszenia, dzierżawy, poddzierżawy, dziedziczenia, darowizny praw do użytkowania gruntów; obciążania hipoteką oraz wnoszenia kapitału przy wykorzystaniu praw do użytkowania gruntów, jeżeli spełnione są następujące warunki:

- Posiadać zaświadczenie o prawie do użytkowania gruntu lub zaświadczenie o prawie własności domu i prawie do użytkowania gruntu lub zaświadczenie o prawie do użytkowania gruntu, prawie własności domu i innych składnikach majątku związanego z gruntem lub zaświadczenie o prawie do użytkowania gruntu, prawie własności składników majątku związanego z gruntem, z wyjątkiem przypadków dziedziczenia prawa do użytkowania gruntu, przekształcenia gruntów rolnych przy scalaniu gruntów, wymiany działek, przekazania prawa do użytkowania gruntu na rzecz Skarbu Państwa, wspólnot mieszkaniowych oraz przypadków określonych w art. 124 ust. 7 i art. 127 pkt a ust. 4 ustawy z 2024 r. o ziemi.

- Ziemia nie jest przedmiotem sporu lub spór został rozstrzygnięty przez właściwy organ państwowy, wyrokiem lub decyzją sądu albo decyzją lub orzeczeniem arbitrażowym, które weszło w życie.

- Prawa do użytkowania gruntów nie podlegają zajęciu ani innym środkom zapewniającym wykonanie orzeczeń zgodnie z przepisami ustawy o wykonywaniu orzeczeń cywilnych.

- W okresie użytkowania gruntu.

- Prawa do użytkowania gruntów nie podlegają tymczasowym środkom nadzwyczajnym przewidzianym w przepisach prawa.

W związku z tym po 1 sierpnia 2024 r. osoby kupujące ziemię będą musiały spełnić wszystkie powyższe warunki.

Zakup gruntu bez czerwonej księgi przed 1 sierpnia 2024 r.

W przypadku zakupu gruntu bez czerwonej księgi przed 1 sierpnia 2024 r., ale przed zakończeniem procedur przeniesienia praw do użytkowania gruntu, nowy właściciel, jeśli kwalifikuje się do otrzymania Certyfikatu Praw do Użytkowania Gruntu, zostanie poproszony o wydanie certyfikatu bez konieczności przechodzenia przez procedurę zmiany nazwy.

W następujących przypadkach użytkowania gruntów z powodu nielegalnego przeniesienia praw do użytkowania gruntów, ale z podpisami odpowiednich stron, ale bez przyznanego jeszcze Certyfikatu i nieobejmujących przypadków określonych w punkcie 2, artykule 42 Dekretu 101/2024/ND-CP, użytkownik gruntu musi przeprowadzić procedury rejestracji gruntów, wydać Certyfikat praw do użytkowania gruntów i własności aktywów przyłączonych do gruntu po raz pierwszy zgodnie z postanowieniami Prawa gruntowego z 2024 r. i postanowieniami Dekretu 101/2024/ND-CP bez konieczności przeprowadzania procedur przenoszenia praw do użytkowania gruntów; organ otrzymujący dokumentację nie może żądać od nabywcy praw do użytkowania gruntów przedłożenia umów i dokumentów dotyczących przeniesienia praw do użytkowania gruntów zgodnie z przepisami prawa, z wyjątkiem przypadku dokumentów dotyczących dziedziczenia praw do użytkowania gruntów zgodnie z postanowieniami punktu d, punktu 1, artykułu 28 Dekretu 101/2024/ND-CP:

- Użytkowanie gruntów na skutek przeniesienia prawa użytkowania gruntów przed dniem 1 lipca 2014 r. w przypadku braku dokumentów o prawie użytkowania gruntów, o których mowa w art. 137 ustawy z 2024 r. o gospodarce gruntami.

- Użytkowanie gruntów w wyniku przeniesienia prawa użytkowania gruntów przed dniem 1 sierpnia 2024 r. wraz z dokumentami dotyczącymi prawa użytkowania gruntów, o których mowa w art. 137 ustawy o gruntach z 2024 r.

- Użytkowanie gruntów w wyniku przeniesienia praw do użytkowania gruntów od spadkobiercy praw do użytkowania gruntów, zgodnie z przepisem art. 45 ust. 4 ustawy o gruntach z 2024 r.

Uwaga: Zgodnie z przepisami, kupno i sprzedaż gruntów bez czerwonej księgi jest naruszeniem prawa. W przypadku kupna i sprzedaży przed 1 sierpnia 2024 r. należy postępować zgodnie z procedurą wydawania czerwonej księgi po raz pierwszy, aby uzyskać nową księgę, jeśli jest to możliwe.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-ngo-sao-hy-vong-cua-thi-truong-bat-ngo-ve-gia-dat-hoa-lac-da-nang-dinh-lai-gia-dat-11-du-an-vuong-mac-308726.html