Powód, dla którego tanie mieszkania w Hanoi wymarły

W 2018 roku udział mieszkań w przystępnej cenie w Hanoi stanowił 35% nowej podaży. Jednak w 2024 roku wskaźnik ten spadł do 0%. Według Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, istnieją 3 główne przyczyny tej sytuacji.

W 2018 roku udział mieszkań w przystępnej cenie w Hanoi stanowił 35% nowej podaży. Jednak w 2024 roku wskaźnik ten spadł do 0%. Według Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, istnieją 3 główne przyczyny tej sytuacji.

Według Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS), od 2023 roku mieszkania w cenie poniżej 25 mln VND/m² zniknęły z Hanoi i raczej nie pojawią się ponownie. Z drugiej strony, segment luksusowych mieszkań coraz bardziej „dominuje w mediach”. W ciągu ostatnich 9 miesięcy 80% podaży mieszkań na sprzedaż w Hanoi miało cenę sprzedaży 50 mln VND/m² lub wyższą.

Zanim jednak nastąpił stan „wyginięcia”, odsetek nowo wprowadzanych na rynek mieszkań w przystępnej cenie osiągnął 35% w 2018 r., następnie spadł do 20% w 2019 r. i tylko 12% w 2020 r. W latach 2021 i 2022 podaż mieszkań w przystępnej cenie w Hanoi nadal spadała, stanowiąc jedynie około 4% całkowitej podaży mieszkań wprowadzonych do sprzedaży.

Apartamenty zlokalizowane w dzielnicach na obrzeżach Hanoi również kosztują nie mniej niż 30 milionów VND/m². Zdjęcie: Thanh Vu

Zdaniem VARS istnieją trzy główne przyczyny tej sytuacji.

Po pierwsze , ponieważ inwestorzy i sami deweloperzy nie są zainteresowani segmentem mieszkań przystępnych cenowo ze względu na niższe marże zysku w porównaniu z segmentem luksusowym. Aby budować mieszkania przystępne cenowo, firmy muszą optymalizować wiele kosztów, od inwestycji w grunty, przez budowę, po eksploatację.

„Przy marży zysku wynoszącej zaledwie ok. 15%, jeśli kapitał będzie stał w miejscu przez 1–2 lata lub sprzedaż będzie opóźniona o 1–2 lata, deweloper straci pieniądze” – podsumowali eksperci stowarzyszenia.

Ponadto, wśród kosztów nakładów przedsiębiorstw, rosną koszty gruntów, w kontekście coraz mniejszej dostępności gruntów w obszarach centralnych. Zmusza to przedsiębiorstwa do podnoszenia cen mieszkań, aby zrekompensować nakłady kapitałowe.

Po drugie , chociaż rząd wprowadził wiele polityk mających na celu wspieranie rozwoju budownictwa socjalnego i mieszkań komunalnych, procedury prawne związane z gruntami i planowaniem przestrzennym nadal stanowią poważne bariery. Proces wydawania pozwoleń jest skomplikowany, długotrwały, a fundusz gruntowy pod zabudowę mieszkaniową w dużych miastach jest coraz bardziej ograniczony, co sprawia, że ​​deweloperzy starannie rozważają inwestycje w tym segmencie.

Ponadto polityka wsparcia kredytowego dla nabywców mieszkań socjalnych nie została wdrożona synchronicznie. Pakiety wsparcia finansowego dla osób o niskich i średnich dochodach, takie jak preferencyjne oprocentowanie i źródła kredytów, wciąż napotykają na liczne trudności w dostępie i skomplikowane procedury.

Po trzecie , ceny mieszkań raczej nie spadną w najbliższej przyszłości, ponieważ projekty z wyższej półki generują wysokie marże zysku, a jednocześnie charakteryzują się dobrą płynnością. Niektóre projekty odnotowały wskaźnik absorpcji sięgający 99% już w momencie oficjalnego otwarcia.

Tendencję tę wzmacnia fakt, że baza klientów o wysokich dochodach stale rośnie wraz z rozwojem gospodarki . Ponadto, dzięki nowym przepisom prawnym, które łagodzą warunki posiadania nieruchomości, na wietnamski rynek nieruchomości napływają również pieniądze od obcokrajowców i Wietnamczyków mieszkających za granicą.

Jednak nawet jeśli ta grupa chętnych do wydawania pieniędzy klientów ma tendencję wzrostową, większość mieszkańców Hanoi nadal dysponuje dochodami wystarczającymi jedynie na przeżycie. Według najnowszego raportu Głównego Urzędu Statystycznego, średni dochód na mieszkańca w Hanoi w 2023 roku wynosił zaledwie 6869 mln VND miesięcznie. W porównaniu z obecnymi cenami nieruchomości, sytuacja będzie podobna do stwierdzenia delegata Zgromadzenia Narodowego Nguyen Cong Longa (delegacja Dong Nai) – „Urzędnicy państwowi nie mogą jeść przez setki lat, żeby kupić dom”.

Aby zaradzić brakowi równowagi między podażą a popytem, ​​VARS zaleca, aby państwo przeprowadziło badania i opracowało polityki mające na celu stworzenie korzystnych warunków dla inwestorów, którzy będą budować niedrogie mieszkania komercyjne. Mogą to być np. polityki zwolnienia z podatku gruntowego, podatku od osób prawnych lub zwiększenie gęstości zabudowy lub współczynnika wykorzystania gruntu w porównaniu ze standardami obowiązującymi w przypadku projektów niedrogich mieszkań komercyjnych.

„Państwo powinno promować projekty współpracy między rządem a sektorem prywatnym w celu budowy mieszkań o przystępnych cenach. Sektor prywatny zajmie się większością procesu budowy i rozwoju, podczas gdy państwo zapewni zachęty gruntowe i wsparcie prawne” – powiedział VARS.

Oprócz promowania podaży, Wietnamskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami zaproponowało również, aby agencje zarządzające przeprowadziły badania i powołały fundusz wspierający rozwój i utrzymanie podaży tanich mieszkań, wydały polityki mające na celu ograniczenie spekulacji na rynku nieruchomości, zbudowały system informacji i danych rynkowych...

Source: https://baodautu.vn/batdongsan/nguyen-nhan-khien-can-ho-binh-dan-tai-ha-noi-tuyet-chung-d230856.html