Trzeba tworzyć nowe projekty, budować i sprzedawać, mini-apartamenty są zagrożone upadkiem.

[reklama_1]

Niedawno uchwalona przez Zgromadzenie Narodowe ustawa o mieszkalnictwie (znowelizowana) zawiera wiele nowych punktów, z których jedna mówi, że inwestowanie w domy z wieloma mieszkaniami na sprzedaż lub wynajem (powszechnie znane jako mini apartamenty) wymaga projektu.

Komentując tę kwestię, pan Pham Duc Toan, dyrektor generalny EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), powiedział, że zaostrzenie przepisów dotyczących budowy i zarządzania mini apartamentami jest konieczne, ponieważ ten typ apartamentów rozwija się od dłuższego czasu w sposób gwałtowny, z wieloma naruszeniami.

Rynek mini-apartamentów będzie w najbliższym czasie bardziej ograniczony. (Zdjęcie: Cong Hieu).

Miniapartamenty w najbliższej przyszłości będą praktycznie niemożliwe do sprzedania osobom bez projektu inwestycyjnego. Rozwój miniapartamentów będzie zatem znacznie ograniczony ze względu na surowe przepisy proceduralne.

Tymczasem realizacja projektów inwestycyjnych i spełnienie warunków, aby zostać inwestorem inwestycji mieszkaniowych, będzie ogromnym wyzwaniem. Miniapartamenty to budynki wysokościowe, budowane głównie na powierzchni 200-300 m², zlokalizowane w głębokich uliczkach. Dlatego też realizacja projektów, takich jak standardowe mieszkania komercyjne, jest praktycznie niemożliwa.

„ W przypadku alejek o szerokości mniejszej niż 2 metry niemożliwe jest opracowanie planu 1/500, ponieważ wiele czynników, takich jak: zapobieganie pożarom, infrastruktura, wskaźniki zaludnienia i ocena oddziaływania na środowisko, nie jest zagwarantowanych. Spełnienie tych wymagań w przypadku obecnych mini-apartamentów jest praktycznie niemożliwe ” – analizuje pan Toan.

Według pana Toana, w przypadku apartamentów komercyjnych uzyskanie pozwoleń na budowę i zaplanowanie projektu może zająć kilka lat, natomiast w przypadku mini apartamentów okres ten będzie jeszcze dłuższy.

Wiele mini-apartamentów znajduje się w głębokich uliczkach, które nie spełniają norm przeciwpożarowych. (Zdjęcie: Cong Hieu).

Poza tym mini-apartamenty powstają głównie w centralnych częściach miasta, więc przepisy dotyczące wysokości budynków są bardzo rygorystyczne – zazwyczaj na działce o powierzchni 200 m² można budować jedynie około 5-6 pięter. Przy takiej gęstości i wysokości inwestycji inwestorzy nie mogą na tym zarobić, więc nikt tego nie zrobi.

W rzeczywistości obecnie nawet 95% istniejących mini-apartamentów buduje się bez pozwoleń, ponieważ gdyby budowano je zgodnie z przepisami, inwestorzy odczuliby straty jeszcze przed rozpoczęciem budowy.

„ Jeśli kupisz działkę o powierzchni 200 m² za 10 miliardów, ale możesz na niej zbudować tylko 5 pięter i zabudować 70% powierzchni, czyli 700 m², koszt działki i budowy wyniesie około 22 milionów VND/m². Jeśli sprzedasz ją za 25 milionów VND/m², to inwestor ewidentnie nie zarobi na budowie 5 pięter ” – wyjaśnił pan Toan.

Dlatego też, zdaniem Pana Toana, w najbliższym czasie mini-apartamenty będą zagrożone zanikiem, gdyż konieczność uruchomienia nowego projektu inwestycyjnego sprawi, że dla wielu osób stanie się to niemożliwe.

W przypadku mini apartamentów spełniających warunki zabudowy, koszt również będzie bardzo wysoki i niekonkurencyjny w stosunku do apartamentów komercyjnych, gdyż koszty inwestycji są zbyt wysokie.

Podzielając ten pogląd, pan Vu Cuong Quyet, dyrektor generalny Dat Xanh Mien Bac Real Estate and Services Joint Stock Company, również popiera stanowisko zawarte w ustawie mieszkaniowej, zgodnie z którym konieczne jest zaostrzenie zarządzania mini-apartamentami w celu ochrony praw, obowiązków i bezpieczeństwa właścicieli.

Pan Quyet powiedział, że standardowe przygotowanie projektu trwa około dwóch lub trzech lat, a koszty tego etapu stanowią około 5-10%, w zależności od skali i lokalizacji projektu.

Choć projekt jest bardzo skomplikowany, nie wszyscy mieszkańcy mogą go zrealizować samodzielnie. Miniapartamenty zlokalizowane są głównie w głębokich uliczkach, co utrudnia zapewnienie ochrony przeciwpożarowej i gaszenia pożaru.

„ W przyszłości, budując mini-apartamenty, właściciele będą zmuszeni do zakładania działalności gospodarczej. Wtedy unikanie podatków będzie niemożliwe, tak jak teraz – właściciele domów będą mieli ziemię i sami będą ubiegać się o pozwolenia na budowę ” – powiedział pan Quyet.

Bardziej przejrzyste i jasne przepisy pomogą rozwijać mini-apartamenty we właściwym kierunku, ale jednocześnie sprawią, że wielu osobom stanie się niemożliwe czerpanie zysków z tego typu mieszkań.

Według pana Quyeta, w najbliższym czasie ceny sprzedaży mini-apartamentów będą wyższe, ale ludzie będą chronieni prawnie i będą mieli bezpieczniejsze warunki życia.

„ Rynek budowy, sprzedaży i wynajmu mini-apartamentów będzie w najbliższej przyszłości bardzo skomplikowany, dlatego w grę będą mogli wejść tylko profesjonalni deweloperzy, którzy mogą tworzyć profesjonalne firmy specjalizujące się w rozwijaniu tego modelu. Indywidualnym gospodarstwom domowym lub inwestorom-amatorom trudno będzie uczestniczyć w tego typu projektach ” – podkreślił pan Quyet.

Odnosząc się do tej kwestii, pan Nguyen Manh Khoi, zastępca dyrektora Departamentu Mieszkalnictwa i Zarządzania Rynkiem Nieruchomości w Ministerstwie Budownictwa , podkreślił, że konieczne jest uregulowanie budowy 20 lub więcej mieszkań, aby ustanowić projekt inwestycyjny, tak jak w przypadku normalnego projektu, aby wykazać się odpowiedzialnością, niezależnie od skali i liczby mieszkań. Sprzedaż musi być zgodna z Ustawą o Nieruchomościach.

Ponadto w dokumentach pozwolenia na budowę należy wyraźnie określić, ile mieszkań można wybudować, ile pięter, ile mieszkań na piętrze oraz ile metrów kwadratowych ma każde mieszkanie.

Ponadto obiekt musi spełniać kryteria przeciwpożarowe; budynek musi być własnością wspólną i prywatną; w każdym przypadku wymagane są pozwolenia na budowę; pozwolenia są wydawane dla każdego mieszkania itp.

Zgodnie z nowymi przepisami osoby chcące budować miniapartamenty (domy składające się z 2 lub więcej pięter, przy czym na każdym piętrze znajdują się mieszkania, albo 2 lub więcej pięter z 20 mieszkaniami) na sprzedaż lub wynajem będą musiały spełnić warunki, jakie musi spełniać inwestor w projekcie budownictwa mieszkaniowego.
Mieszkania kwalifikujące się do uzyskania certyfikatu na podstawie prawa gruntowego (różowej książki) będą sprzedawane, wynajmowane lub kupowane w drodze leasingu zgodnie z przepisami Prawa mieszkaniowego i Prawa dotyczącego obrotu nieruchomościami.
Ponadto, inwestycja w miniapartamenty na wynajem musi spełniać wymogi budowlane wydane przez Ministra Budownictwa. Budynek musi spełniać wymagania przeciwpożarowe określone w przepisach.

Chau Anh

Źródło