Stanowisko Ministerstwa Budownictwa w sprawie budowy mini apartamentów, rynek domów szeregowych wciąż „hibernuje”, a budowa willi nadmorskich jest powolna

Opinie na temat budowy mini apartamentów, słabego rynku domów szeregowych, wysokich cen, stagnacji na rynku willi nadmorskich... to najnowsze wiadomości ze świata nieruchomości.

Najnowsze informacje z rynku nieruchomości: Ministerstwo Budownictwa proponuje 2 opcje rozwoju mini-apartamentów. (Źródło: Tuoi Tre)

Uzyskaj opinie na temat budowy mini apartamentów

Ministerstwo Budownictwa właśnie przedłożyło rządowi raport z przyjęcia, rewizji i ukończenia projektu nowelizacji Prawa Mieszkaniowego. W raporcie tym Ministerstwo Budownictwa przedstawiło dwie opcje rozwoju budownictwa wielokondygnacyjnego z wieloma mieszkaniami dla gospodarstw domowych i osób prywatnych (zwanych również miniapartamentami).

W opcji 1 Ministerstwo Budownictwa proponuje następujące kwestie:

Po pierwsze , gospodarstwa domowe i osoby fizyczne mają prawo do użytkowania gruntów pod zabudowę mieszkaniową zgodnie z przepisami. W przypadku budowy domu dwukondygnacyjnego lub wyższego, każda kondygnacja ma projekt i budowę mieszkań na sprzedaż lub wynajem z opcją kupna, a każde mieszkanie musi spełniać warunki inwestora w inwestycji mieszkaniowej. Jednocześnie inwestycja budowlana musi być zgodna z przepisami prawa budowlanego oraz odpowiednimi przepisami dotyczącymi inwestycji mieszkaniowych.

Sprzedaż i najem lokali mieszkalnych, o których mowa w niniejszym punkcie, odbywają się zgodnie z przepisami niniejszej ustawy oraz ustawy o obrocie nieruchomościami. Wydawanie certyfikatów dla każdego lokalu mieszkalnego, o którym mowa w niniejszym punkcie, odbywa się zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Po drugie , gospodarstwa domowe i osoby prywatne mają prawo do użytkowania gruntów mieszkalnych zgodnie z przepisami. W przypadku budowy domu dwukondygnacyjnego, każde piętro ma projekt i konstrukcję mieszkań na wynajem. Inwestycja w budowę tego domu odbywa się zgodnie z przepisami ustawy o budownictwie domów jednorodzinnych, a zarządzanie bezpieczeństwem i higieną pracy zgodnie z przepisami ustawy o zapobieganiu i higienie pracy w domach jednorodzinnych w połączeniu z działalnością gospodarczą.

Po trzecie , zarządzanie i eksploatacja budynków mieszkalnych, o których mowa w ust. 1 i ust. 2 niniejszego artykułu, odbywa się zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Budownictwa w sprawie zarządzania i użytkowania budynków mieszkalnych.

Po czwarte , Komitety Ludowe wszystkich szczebli, w zakresie swoich obowiązków i uprawnień, odpowiadają za kontrolowanie i badanie przestrzegania wymogów i warunków mieszkaniowych określonych w ustępach 1 i 2 niniejszego artykułu.

Po piąte , rząd szczegółowo opisuje ten artykuł.

Opcja 2

W odniesieniu do opcji 2 projekt nowelizacji Prawa mieszkaniowego, zrewidowany przez Stałą Komisję Zgromadzenia Narodowego, stanowi:

Po pierwsze , z wyjątkiem przypadku, gdy osoba fizyczna ma prawo do korzystania z gruntu przeznaczonego pod zabudowę mieszkaniową, zgodnie z przepisem art. 54 ust. 3 niniejszej ustawy, w celu wybudowania domu mającego 22 lub więcej pięter, przy czym każde piętro jest zaprojektowane i zbudowane z 2 lub więcej mieszkań na wynajem, muszą być spełnione wymogi i warunki określone w niniejszej ustawie.

Oznacza to, że dom musi posiadać prywatną część użytkową mieszkania, wspólną część użytkową domu oraz posiadać urządzenia przeznaczone do wspólnego użytku;

Mieszkania w budynkach mieszkalnych muszą być zaprojektowane i wykonane w sposób zamknięty, przy czym standard powierzchni użytkowej każdego mieszkania nie może być niższy od powierzchni określonej w krajowych przepisach technicznych dotyczących budynków mieszkalnych;

Budynek mieszkalny musi posiadać pozwolenie na budowę zgodnie z przepisami Prawa budowlanego;

Muszą spełniać wymagania dotyczące projektu, zapobiegania pożarom i oceny ich skuteczności, takie same jak w przypadku budynków mieszkalnych.

Po drugie , lokale mieszkalne określone w ust. 1 niniejszego artykułu nie mogą być sprzedawane ani wynajmowane w celu nabycia mieszkania.

Po trzecie , w przypadku budowy domu o skali 20 mieszkań lub większej, konieczne jest spełnienie odpowiednich warunków, aby zostać inwestorem w projekcie budownictwa mieszkaniowego zgodnie z postanowieniami art. 35 tej ustawy i należy sporządzić projekt realizacji inwestycji budowlanej w zakresie budownictwa mieszkaniowego zgodnie z przepisami prawa.

Po czwarte , zarządzanie i eksploatacja budynków mieszkalnych, o których mowa w niniejszym artykule, będą prowadzone zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Budownictwa w sprawie zarządzania i użytkowania budynków mieszkalnych.

Po piąte , prowincjonalny Komitet Ludowy określi warunki ruchu wozów strażackich na obszarach mieszkalnych, które będą stanowić podstawę do wydawania pozwoleń na budowę budynków mieszkalnych, zgodnie z postanowieniami niniejszego Artykułu. Komitety Ludowe wszystkich szczebli, w ramach swoich obowiązków i uprawnień, będą odpowiedzialne za inspekcję i badanie zgodności z wymogami i warunkami określonymi w punkcie 1 niniejszego Artykułu w przypadku wynajmu przez osoby fizyczne mieszkań w wielopiętrowych budynkach wielorodzinnych.

Ministerstwo Budownictwa wybiera opcję 1

Ministerstwo Budownictwa przedstawiło swoje stanowisko w sprawie wyboru opcji 1. Ponieważ wdrożenie opcji 1 ograniczy budowę domów wielopiętrowych przez gospodarstwa domowe i osoby prywatne, wiele mieszkań będzie projektowanych niezgodnie z pozwoleniami na budowę, nie będzie spełniało przepisów i norm, w szczególności przepisów i norm dotyczących zapobiegania pożarom i ich zwalczania, co miało miejsce w niedawnej przeszłości.

Ministerstwo Budownictwa stwierdziło ponadto, że w przypadku domów jednorodzinnych (niepodlegających wymogowi ustanowienia projektu inwestycji mieszkaniowej) ustawa zawiera szczegółowe przepisy dotyczące zarządzania inwestycją budowlaną oraz zarządzania bezpieczeństwem przeciwpożarowym i zwalczania pożarów.

Jednocześnie, według Ministerstwa Budownictwa, projekt ustawy zakładał również, że w przypadku budowy domów jednorodzinnych o zabudowie wielokondygnacyjnej i wielorodzinnej nie będzie wydawane zaświadczenie o prawie do użytkowania gruntu ani prawo własności lokalu mieszkalnego dla każdego lokalu. W związku z tym nie ma potrzeby określania wymogów dotyczących rozróżnienia części wspólnych i części prywatnych...

Ponadto Ministerstwo Budownictwa zaproponowało również, aby zarządzanie i eksploatacja indywidualnych budynków mieszkalnych w formie domów wielopiętrowych i mieszkań na wynajem odbywały się zgodnie z Rozporządzeniem w sprawie zarządzania i użytkowania budynków mieszkalnych wydanym przez Ministra Budownictwa.

Podaż nowych domów szeregowych jest niska, ceny pozostają wysokie

Najnowsze dane JLL Vietnam dotyczące rynku nieruchomości w Hanoi pokazują, że w trzecim kwartale rynek domów szeregowych (willi, domów szeregowych i szeregówek) w Hanoi nadal przedłużał swój stan „hibernacji”, przy czym większość projektów tymczasowo zablokowała swoje listy produktów i zmieniła swoje cenniki oraz zasady.

Inwestorzy zachowują dużą ostrożność, priorytetowo traktując procedury prawne i postęp prac budowlanych, a nie gorączkowe działania przedsprzedażowe, jak w poprzedniej fazie.

Podobnie, według Savills Vietnam, rynek nieruchomości w Hanoi w trzecim kwartale był stosunkowo spokojny, odnotowano niewielką liczbę transakcji, a inwestorzy podchodzili ostrożnie do wprowadzania nowej podaży.

Podaż nowych produktów jest nadal ograniczona, a luka podażowo-popytowa pozostaje wyzwaniem. Jednak na rynku pojawiły się pozytywne czynniki, które powinny stopniowo sprzyjać ożywieniu gospodarczemu w przyszłości.

Według tej jednostki, podaż nowych mieszkań w Hanoi w tym kwartale nadal spadała o 47% kwartał do kwartału i o 65% rok do roku, do 1891 mieszkań klasy B. Co godne uwagi, na rynku nie odnotowano żadnej nowej podaży mieszkań klasy A i C w ostatnim kwartale.

Podaż mieszkań w segmencie podstawowym wyniosła 19 808 jednostek, co oznacza spadek o 3% w ujęciu kwartalnym i 6% w ujęciu rok do roku, przy czym 92% podaży stanowiły mieszkania klasy B. Liczba sprzedanych mieszkań nadal spadała o 16% w ujęciu kwartalnym i 42% w ujęciu rok do roku, do 2100 jednostek.

Jeśli chodzi o podaż willi i domów szeregowych, na rynku nie odnotowano żadnych nowych projektów, a jedynie 30 nowych lokali z istniejących projektów w dzielnicy Thanh Tri. Nowa podaż w segmencie niskiej zabudowy spadła o 76% kwartał do kwartału i o 94% rok do roku. Liczba sprzedanych lokali w trzecim kwartale spadła o 5% kwartał do kwartału i o 66% rok do roku, do 101 lokali.

Wysokie ceny zapasów spowodowały wzrost cen pierwotnych wszystkich rodzajów produktów. Ceny pierwotne mieszkań osiągnęły poziom 54 mln VND/m², co oznacza wzrost o 2% kwartał do kwartału i 13% rok do roku. Ceny pierwotne mieszkań rosły przez 19 kolejnych kwartałów i są o 77% wyższe niż w I kw. 2019 r.

Podobnie, średnia cena domów parterowych wzrosła o 3% kwartał do kwartału, do 103 mln VND/m² gruntu. Cena domów szeregowych również wzrosła o 9% kwartał do kwartału, do 190 mln VND/m², a cena domów parterowych również odnotowała wzrost o 6% kwartał do kwartału.

Ograniczona podaż nowych mieszkań na rynku pierwotnym przyczyniła się do wzrostu popularności rynku wtórnego. Na rynku mieszkań ceny na rynku wtórnym osiągnęły 36 mln VND/m², co oznacza wzrost o 2% kwartał do kwartału i 8% rok do roku. Tymczasem średnia cena na rynku wtórnym mieszkań w budynkach niskopodłogowych osiągnęła 23 mld VND/jednostkę, co oznacza wzrost o 5% kwartał do kwartału, ale nadal jest o 19% niższa od ceny na rynku pierwotnym.

Wille plażowe, apartamenty z dużymi stratami

Według ekspertów, dzięki drastycznej interwencji rządu, rynek nieruchomości przechodzi pozytywne zmiany. Wiele segmentów rynku nieruchomości zaczęło wznawiać transakcje.

W sierpniu 2023 r. popyt na rynku willi wypoczynkowych był umiarkowany, a konsumpcja w porównaniu z analogicznym okresem wyniosła zaledwie 15% (źródło: cafef.vn)

Jednak rynek nieruchomości w kurortach wciąż znajduje się w ponurej sytuacji. Według sondażu przeprowadzonego przez reporterów Dan Tri, informacje o sprzedaży willi i apartamentów ze stratą w niektórych miejscowościach, takich jak Da Nang, Nha Trang (Khanh Hoa), Phu Quoc (Kien Giang), Quang Ninh... wciąż gęsto pojawiają się na portalach z ofertami nieruchomości.

Oprócz willi o „ogromnych” cenach, wiele apartamentów w niektórych projektach deweloperskich jest wystawionych na sprzedaż ze stratą.

Na przykład w ośrodku FLC Grand Hotel Ha Long (Quang Ninh) wiele apartamentów typu condotel jest reklamowanych ze stratą rzędu 500-600 milionów VND. Konkretnie, apartamentowiec na 19. piętrze hotelu ma cenę zakupu z inwestorem wynoszącą 1,47 miliarda VND, ale teraz właściciel sprzedaje go ze stratą 950 milionów VND. Podobnie, inny apartamentowiec ma cenę sprzedaży wynoszącą 1,1 miliarda VND, podczas gdy umowa kupna wynosi 1,7 miliarda VND...

Według DKRA, w sierpniu segment willi wypoczynkowych odnotował umiarkowany popyt rynkowy, a konsumpcja spadła zaledwie o 15% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Większość transakcji w tym miesiącu dotyczyła produktów o cenie poniżej 10 miliardów VND za sztukę.

Warto zauważyć, że popyt rynkowy utrzymuje się na dość niskim poziomie – w sierpniu sprzedano zaledwie 17 nowych lokali, co stanowi wzrost o 14% w porównaniu z analogicznym okresem 2022 roku. Pierwotna cena sprzedaży apartamentów w segmencie condotel nie uległa większym wahaniom w porównaniu z poprzednim miesiącem i nadal utrzymuje się na wysokim poziomie ze względu na obecny wysoki koszt kapitału. Na południu ceny wahają się od 55,5 do 81,7 mln VND/m², podczas gdy na północy wahają się w przedziale od 35,5 do 44,2 mln VND/m².

Okres „gorączki ziemi” dobiegł końca, Quang Tri planuje podzielić działki na mniejsze i obniżyć ceny sprzedaży.

Według Vietnamnet, po fali spekulacji na rynku ziemi, wiele aukcji nie przyniosło nabywców z powodu wysokich cen wywoławczych i dużych działek. Prowincja Quang Tri planuje podzielić działki na mniejsze i obniżyć ceny sprzedaży, aby „podgrzać” rynek nieruchomości.

Na początku 2022 roku w niektórych miejscowościach prowincji Quang Tri, takich jak dystrykt Cam Lo, miasto Lao Bao (dystrykt Huong Hoa), dystrykt Trieu Phong i miasto Dong Ha, wybuchła „gorączka ziemi”.

Gorączka ziemi minęła i od końca 2022 roku do chwili obecnej rynek nieruchomości w Quang Tri zaczął podupadać. Według obserwacji, nie tylko doszło do przerwania transakcji gruntowych między ludźmi, ale także do stagnacji w aukcjach organizowanych przez rząd z powodu braku uczestników.

Sytuacja ta spowodowała, że ​​Quang Tri zebrało jedynie 194 miliardy VND z aukcji gruntów w ciągu pierwszych 9 miesięcy 2023 r., osiągając zaledwie 24% założonego celu.

Jednym z powodów, dla których lokalne aukcje gruntów napotykają obecnie na trudności i nie ma nabywców, jest to, że cena wywoławcza jest wysoka, a powierzchnia gruntów wystawionych na licytację jest duża.

Pan Ha Sy Dong, stały wiceprzewodniczący Komitetu Ludowego prowincji Quang Tri, powiedział, że władze gminy planują i zmieniają plany w celu zwiększenia dochodów z aukcji gruntów.

Według pana Donga wpływ czynników geopolitycznych na świecie po pandemii Covid-19 spowodował wiele trudności dla gospodarki, co przełożyło się na spowolnienie rynku nieruchomości.

„W obliczu faktu, że duże działki o wysokich cenach wywoławczych nie przyciągają inwestorów, Ludowy Komitet prowincji Quang Tri polecił Departamentowi Budownictwa przewodniczenie i, we współpracy z odpowiednimi agencjami, opracowanie planów mających na celu zmniejszenie powierzchni działek i obniżenie cen wywoławczych w celu zwiększenia siły nabywczej.

„W oparciu o przepisy prawne i zalecenia departamentów i oddziałów, Prowincjonalny Komitet Ludowy opracuje nowe plany mające na celu przyciągnięcie inwestorów do udziału w aukcjach, co zwiększy lokalne dochody” – powiedział pan Dong.

Źródło: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-quan-diem-cua-bo-xay-dung-ve-phat-trien-chung-cu-mini-thi-truong-nha-lien-tho-van-ngu-dong-biet-thu-ven-bien-e-am-245499.html