„Manipulacje na rynku nieruchomości nie są mniej skomplikowane niż na rynku akcji”

[reklama_1]

Biorąc pod uwagę, że manipulacja na rynku nieruchomości nie jest mniej niebezpieczna niż podobne zachowania na rynku akcji, delegaci Zgromadzenia Narodowego zaproponowali jej zakazanie, aby zapobiec manipulacjom cenowym i powstawaniu baniek na rynku.

Projekt ustawy o obrocie nieruchomościami (zmieniony) uzupełnia szereg czynów zabronionych w obrocie nieruchomościami, takich jak: fałszowanie dokumentów, umyślne fałszowanie i zatajanie informacji o nieruchomościach wprowadzanych do obrotu; oszustwo, oszukiwanie klientów...

Przemawiając na sesji dyskusyjnej Zgromadzenia Narodowego w dniu 31 października, pan Trinh Xuan An (pełnoetatowy członek Narodowej Komisji Obrony i Bezpieczeństwa) zaproponował dodanie do listy zakazanych działań w tej dziedzinie biznesu manipulowania i ustalania cen nieruchomości.

Przeanalizował, że manipulowanie rynkiem nieruchomości nie jest mniej niebezpieczne niż podobne zachowania na giełdzie. Manipulacja polega nie tylko na licytowaniu po wysokich cenach i porzucaniu depozytów, ale także na wykorzystywaniu jednego projektu do „podniesienia” ceny innego, co prowadzi do bańki spekulacyjnej i stworzenia poziomu cen znacznie wyższego niż rzeczywisty.

„Jeśli nie zostanie to odpowiednio potraktowane, powstanie bańka, jak w przypadku chińskiej firmy z branży nieruchomości China Evergrande Group” – powiedział pan An, dodając, że konieczne jest wprowadzenie prawnego zakazu manipulowania cenami nieruchomości i ustalania ich cen, a także wyraźne wykluczenie konkretnych przypadków.

Pan Trinh Xuan An (pełnoetatowy członek Narodowej Komisji Obrony i Bezpieczeństwa) przemawiał na sesji dyskusyjnej projektu ustawy o nieruchomościach (znowelizowanej) rano 31 października. Zdjęcie: National Assembly Media — Pan Trinh Xuan An (pełnoetatowy członek Narodowej Komisji Obrony i Bezpieczeństwa) przemawiał na sesji dyskusyjnej projektu ustawy o nieruchomościach (znowelizowanej) rano 31 października. Zdjęcie: *National Assembly Media*

Podzielając ten sam pogląd, pan Nguyen Huu Thong (wiceprzewodniczący delegacji prowincji Binh Thuan ) i Trinh Lam Sinh (wiceprzewodniczący delegacji prowincji An Giang) zaproponowali dodanie przepisów zakazujących manipulowania rynkiem nieruchomości i zakłócania go.

Pan Thong zauważył, że zmowy na aukcjach praw do użytkowania gruntów oraz aukcjach mających na celu zawyżenie cen w okolicznych obszarach są powszechne. To powoduje wzrost cen gruntów, a osoby, które naprawdę potrzebują mieszkań, nie mogą ich kupić i wybudować.

Wspominając również o zakazanych działaniach w branży nieruchomości, pan Nguyen Van Manh (członek Komisji Ekonomicznej ) stwierdził, że przepisy dotyczące pobierania i wykorzystywania pieniędzy na zakup i sprzedaż nieruchomości na raty w przyszłości od nabywcy i nabywcy ratalnego są niezgodne z prawem. W porównaniu z obecnymi przepisami, projekt ustawy eliminuje, zdaniem pana Manha, zjawisko mobilizacji i nielegalnego przywłaszczania kapitału, co nieumyślnie stwarza luki w wykorzystaniu kapitału przez inwestorów, a także tworzy inne kanały mobilizacji kapitału.

Zaproponował utrzymanie przepisów dotyczących zakazu nielegalnej okupacji, aby ograniczyć występowanie tego typu zachowań w rzeczywistości.

Przepisy dotyczące kaucji za przyszłe transakcje mieszkaniowe (mieszkania, nieruchomości na papierze) również spotkały się z licznymi uwagami podczas sesji dyskusyjnej. Obecnie projekt ustawy proponuje dwie opcje. Pierwsza zakłada, że inwestor projektu może pobierać kaucje tylko wtedy, gdy budownictwo mieszkaniowe i roboty budowlane spełniają warunki do rozpoczęcia działalności. Inna możliwość to pobieranie kaucji zgodnie z umową z klientem, gdy projekt posiada projekt podstawowy wyceniony przez agencję rządową i jeden z dokumentów dotyczących prawa do użytkowania gruntu. Maksymalna wysokość kaucji jest regulowana przez rząd, ale nie może przekraczać 10% ceny sprzedaży lub wynajmu.

Pani Tran Hong Nguyen (zastępca przewodniczącego Komisji Prawnej) wybrała opcję 1, ponieważ uważała, że stanowi ona mniejsze ryzyko dla kupującego – słabszej strony transakcji. Zaliczki są wpłacane tylko wtedy, gdy nieruchomość spełnia warunki handlowe i obie strony podpiszą umowę, co ogranicza ryzyko sporów.

Zdaniem pani Nguyen, jeśli inwestor otrzyma depozyt, gdy projekt ma już zatwierdzony projekt podstawowy lub jeden z dokumentów dotyczących praw do użytkowania gruntu (opcja 2), nabywca poniesie wiele ryzyk, ponieważ czas od otrzymania depozytu do rozpoczęcia realizacji projektu jest długi.

W rzeczywistości rynek nieruchomości jest ostatnio skomplikowany, a inwestorzy wykorzystują depozyty i umowy o wkładzie kapitałowym, aby dowolnie mobilizować kapitał. „Wiele projektów, które otrzymały depozyty po 5 lub 10 latach, nie zostało jeszcze wdrożonych, dlatego konieczne jest wprowadzenie regulacji „zaostrzających” zasady dotyczące depozytów dla projektów nieruchomościowych, które powstaną w przyszłości” – wyraził swoją opinię wiceprzewodniczący Komisji Prawnej.

Tymczasem pan Nguyen Dai Thang (wiceprzewodniczący wyspecjalizowanej delegacji prowincji Hung Yen) i pan Pham Van Hoa wybrali opcję nr 2, ponieważ uważali, że przepisy jasno określają, w jakich przypadkach inwestor może pobrać depozyt, jaka jest jego wysokość, a także są publiczne i przejrzyste.

Pan Pham Van Hoa powiedział, że inwestor nie dysponuje 100% kapitałem na realizację projektu i musi zaciągnąć pożyczkę w banku. Wkład własny w wysokości 10% wartości sprzedawanego mieszkania również jest adekwatny do realiów. „Dom wart 1 miliard, wkład własny w wysokości 10% oznacza 100 milionów, dom wart 4 miliardy ma wkład własny w wysokości 400 milionów. Myślę, że dla klientów ta kwota nie jest duża, gdy kupują dom. Klienci wpłacają zaliczkę z góry, czasami inwestor sprzedaje dom po niższej cenie” – powiedział.

Co więcej, inwestor posiada dokumenty potwierdzające prawa do użytkowania gruntu, niezbędne do otrzymania kaucji, które – jak twierdzi – „nie są nieuczciwe”. Dlatego projekt ustawy musi przewidywać elastyczne regulacje, aby inwestor mógł zmobilizować kapitał na realizację projektu, budując zaufanie między inwestorem a klientem.

Omówiono również przepisy dotyczące wypełniania zobowiązań finansowych na gruntach przy przenoszeniu projektów nieruchomościowych . Podczas piątej sesji (czerwcowej), przewodniczący Komisji Ekonomicznej Vu Hong Thanh, przedstawiając sprawozdanie wyjaśniające i akceptujące Stały Komitet Zgromadzenia Narodowego, stwierdził, że wiele opinii zgadza się z wymogiem „obowiązkowego wypełnienia zobowiązań” przed przeniesieniem projektów. Pojawiły się jednak również opinie, że należy stworzyć warunki dla inwestorów, którzy nie dysponują już wystarczającymi możliwościami.

W związku z tym Stała Komisja Zgromadzenia Narodowego zaproponowała dwie opcje.

Po pierwsze , w przypadku gdy inwestor przeniesie, ale nie wypełni zobowiązań finansowych dotyczących gruntu projektu lub przeniesionej części projektu wobec państwa, obie strony mogą uzgodnić kontynuację realizacji niespełnionych zobowiązań finansowych.

Po drugie, jeżeli inwestor przekazujący prawa do gruntu podjął decyzję o przydzieleniu lub wydzierżawieniu gruntu od właściwej agencji państwowej w celu realizacji projektu i wypełnił zobowiązania finansowe dotyczące gruntu projektu (opłaty za użytkowanie gruntu, czynsz dzierżawny, podatki, opłaty itp.), nie jest zobowiązany do posiadania certyfikatu prawa do użytkowania gruntu dla całości lub części przekazywanego projektu.

Stały Komitet Zgromadzenia Narodowego wybrał opcję 1. Opcja ta zapewnia surowe regulacje i zapobiega wybieraniu niekwalifikowanych inwestorów do przenoszenia projektów i generowania zysków.

Pan Pham Van Hoa zgodził się na opcję 1, co oznacza, że gdy inwestor przeniesie projekt lub jego część na inną osobę, beneficjent będzie musiał wywiązać się ze zobowiązań finansowych wobec państwa. Pan Hoa powiedział, że państwo nic nie traci, ponieważ zobowiązania finansowe będą nadal realizowane.

„Inwestorzy, którzy są „niedożywieni” i nie mają już możliwości kontynuowania nowych projektów, muszą je przenieść, a zmuszanie ich do wywiązania się ze swoich zobowiązań finansowych przed dokonaniem transakcji nie jest wskazane” – stwierdził.

Pan Pham Van Hoa wyraził swoją opinię podczas dyskusji nad projektem ustawy o działalności w sektorze nieruchomości (zmienionej) w godzinach porannych 31 października. Zdjęcie: National Assembly Media — Pan Pham Van Hoa wyraził swoją opinię podczas dyskusji nad projektem ustawy o działalności w sektorze nieruchomości (zmienionej) w godzinach porannych 31 października. Zdjęcie: *National Assembly Media*

Pan Trinh Xuan An, pełnoetatowy członek Narodowej Komisji Obrony i Bezpieczeństwa, stwierdził również, że potrzebna jest elastyczność w przekazywaniu projektów nieruchomościowych. Zasugerował, aby strony miały możliwość negocjowania własnych zobowiązań finansowych wobec państwa.

Stały członek Komitetu ds. Nauki, Technologii i Środowiska Nguyen Ngoc Son jest zaniepokojony faktem, że obecnie istnieje wiele rozbieżnych interpretacji znaczenia „przeniesienia całości lub części projektu nieruchomości”.

Pan Son powołał się na fakt, że agencje śledcze i inspekcyjne również napotykają trudności w obsłudze projektów, które zmieniają inwestorów poprzez takie formy, jak przeniesienie praw do użytkowania gruntów i aktywów związanych z gruntami, sprzedaż aktywów związanych z gruntami. W związku z tym zasugerował, że projekt ustawy powinien jasno zdefiniować pojęcie i sposób przeniesienia aktywów, aby uniknąć eksploatacji.

Komentarz (0)