Rynek nieruchomości w Wietnamie pilnie potrzebuje zwiększenia popytu i stworzenia podaży.

[reklama_1]

W ostatnim czasie rząd przedstawił wiele skutecznych rozwiązań, aby wesprzeć rynek nieruchomości w jego odbudowie i przełamaniu. W szczególności, w Rezolucji 33, rząd zaproponował wiele konkretnych i szczegółowych rozwiązań mających na celu „uratowanie” rynku. Co więcej, rynek również otrzymał pewne pozytywne sygnały, ale nie udało mu się przełamać.

W rozmowie z dziennikarzami gazety Journalist and Public Opinion Newspaper, pan Le Hoang Chau – przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City (HoREA) powiedział: W pierwszych 7 miesiącach 2023 roku rynek nieruchomości nadal borykał się z wieloma trudnościami.

+ Jak oceniasz rynek nieruchomości od początku 2023 roku do chwili obecnej?

- Chociaż rynek nieruchomości wykazywał oznaki poprawy po wprowadzeniu przez rząd rozwiązań mających na celu przezwyciężenie trudności, to jednak w ciągu ostatnich 7 miesięcy rynek ten nadal borykał się z wieloma trudnościami, niską płynnością i bardzo ograniczoną podażą.

Głównymi powodami są nierozwiązane kwestie prawne i ograniczony dostęp do kapitału, szereg incydentów w drugiej połowie 2022 r., które wpłynęły na zaufanie inwestorów, a także, ogólnie rzecz biorąc, szereg podstawowych problemów rynkowych, które nie zostały rozwiązane, takich jak kwestie prawne, niedobór podaży, brak równowagi między podażą a popytem itp.

W rzeczywistości Wietnam nie wykorzystał w pełni potencjału i mocnych stron rynku nieruchomości. Nieruchomości przemysłowe, turystyczne i rozrywkowe koncentrują się tylko w wybranych regionach, nie tworząc siły napędowej i nie stanowiąc powszechnej atrakcji w całym kraju.

Rynek nieruchomości w Wietnamie pilnie potrzebuje zwiększenia popytu i stworzenia źródeł podaży. Zdjęcie 1

Pan Le Hoang Chau prognozuje, że wietnamski rynek nieruchomości pozostanie w stagnacji do końca 2023 r. i będzie mógł się odrodzić i rozwijać w sposób zdrowszy, bardziej przejrzysty i ujednolicony dopiero od drugiego lub trzeciego kwartału 2024 r. dzięki postępom w otoczeniu prawnym, pozytywnym perspektywom wzrostu gospodarczego oraz synchronicznemu i nowoczesnemu rozwojowi infrastruktury.

Wiele segmentów rynku inwestycyjnego wciąż boryka się z poważnymi barierami i przeszkodami. Potencjalne zasoby gruntów nie zostały optymalnie wykorzystane. Nieruchomości w parkach przemysłowych, strefach ekonomicznych, strefach przetwórstwa eksportowego i strefach zaawansowanych technologii wciąż rozwijają się ostrożnie i w umiarkowanym tempie, przy niskim wskaźniku obłożenia.

Popyt na mieszkania dla wszystkich klas społecznych jest bardzo duży, zwłaszcza na mieszkania dla osób o niskich i średnich dochodach, ale poziom reakcji jest ograniczony.

+ Czy może Pan dokładniej przeanalizować trudności rynku w obecnym okresie?

- Obecnie istnieją 3 główne trudności i przeszkody, które uniemożliwiają przebicie się rynkowi nieruchomości.

Po pierwsze, trudności związane z polityką i prawem, takie jak trudności związane z prawem gruntowym, trudności wynikające z prawa planowania i pewne trudności związane z prawem inwestycyjnym.

Przykładowo, jeśli chodzi o planowanie, zatwierdzono niektóre projekty ze szczegółowymi planami 1/500, ale nie są one zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego i planami ogólnymi, dlatego też są one poddawane przeglądowi, dostosowywane i aktualizowane zgodnie z przepisami.

Albo wiele projektów napotyka na trudności, przeszkody i powolną realizację z powodu przepisów dotyczących metod wyceny gruntów. W wielu przypadkach ogłoszono planowanie zagospodarowania przestrzennego, ale nie ma rocznego planu zagospodarowania przestrzennego na szczeblu powiatowym...

Drugim problemem są trudności w przepływie kapitału. W szczególności, dostęp do kredytów dla firm z branży nieruchomości nadal nie jest łatwy, głównie ze względu na trzy kwestie: wysokie stopy procentowe, legalność projektu i zaufanie do płynności rynku. Realna stopa procentowa wynosi około 11-12% rocznie.

Niedawna obniżka stóp procentowych o 0,5-2% to ogromny wysiłek rządu i systemu bankowego. Ten krok ma pozytywny wpływ na gospodarkę i sektor nieruchomości.

Jednak skrócenie czasu trwania projektu o rok może pomóc firmom zaoszczędzić nawet 12-15% kosztów kapitałowych na odsetkach. Nie wspominając o oszczędnościach na wynagrodzeniach, maszynach i sprzęcie itp. w skali całego roku.

Surowe regulacje dotyczące kontroli ryzyka w kredytach hipotecznych pomagają uczynić rynek zdrowszym, bliższym rzeczywistym potrzebom i uniknąć baniek cenowych.

Obecnie jednak możliwości finansowe większości przedsiębiorstw działających na rynku nieruchomości są ograniczone, kapitał własny jest niski, a działalność operacyjna opiera się głównie na kapitale kredytowym banków, co powoduje trudności w dostępie do kapitału kredytowego.

Oprocentowanie pożyczek udzielanych w ramach pakietu na kwotę 120 mld VND przeznaczonego na mieszkalnictwo socjalne jest zbyt wysokie (8,7% rocznie dla przedsiębiorstw i 8,2% dla nabywców mieszkań), co utrudnia życie inwestorom i nabywcom mieszkań.

Po trzecie, trudności z popytem łącznym i zaufaniem rynku. Widać, że popyt łączny gwałtownie spadł w większości segmentów, zwłaszcza w segmencie nieruchomości luksusowych, nieruchomości turystycznych, luksusowych kurortów i gruntów. Zaufanie rynku gwałtownie spadło.

Wstępne badanie przeprowadzone przez Wietnamskie Stowarzyszenie Nieruchomości wykazało, że dwie trzecie przedsiębiorstw zajmujących się rozwojem projektów nie podjęło praktycznie żadnych nowych działań w ciągu ostatniego roku.

Tymczasem firmy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zredukowały zatrudnienie o około 50-70%. Inwestorzy, w większości, nie inwestowali w ostatnim czasie na rynku nieruchomości.

+ Jakie więc masz rekomendacje, które pomogą rynkowi nieruchomości osiągnąć sukces?

- Najpilniejszym zadaniem jest obecnie zwiększenie całkowitego popytu i stworzenie kluczowego źródła podaży dla wietnamskiego rynku nieruchomości. Największy popyt na wietnamskim rynku nieruchomości występuje obecnie w segmencie niedrogich mieszkań komercyjnych. Dlatego, aby zwiększyć całkowity popyt, konieczne jest szybkie, dynamiczne i zróżnicowane rozwijanie tego typu rynku.

Jednak w najbliższej przyszłości Rząd musi skutecznie wdrożyć rozwiązania wspierające rynek nieruchomości zgodnie z Programem Odbudowy i Rozwoju Społeczno-Gospodarczego na rok 2023 i okresem 2023-2025.

Ponadto należy pilnie zakończyć przegląd procedur prawnych dotyczących projektów nieruchomościowych, które są opóźnione lub zawieszone, i gruntownie je przeanalizować w latach 2022 i 2023, aby stworzyć warunki do ponownej realizacji projektów, zapewniając dostawy towarów na rynek.

Mam również nadzieję, że Państwo zwolni z obowiązku wydawania pozwoleń na budowę w przypadku prac projektowych o charakterze inwestycyjnym na obszarach, na których zatwierdzono szczegółowe plany zagospodarowania przestrzennego 1/500 zgodnie z punktem h, ust. 1, art. 2 Uchwały Rządu nr 43/NQ-CP z dnia 6 czerwca 2014 r. w sprawie szeregu kluczowych zadań reformujących procedury administracyjne w zakresie tworzenia i realizacji projektów inwestycyjnych wykorzystujących grunty w celu poprawy otoczenia biznesowego.

Jeśli chodzi o kapitał kredytowy, myślę, że banki komercyjne również powinny zwiększyć wsparcie w zakresie stóp procentowych/opłat za transakcje dotyczące nieruchomości z płatnościami elektronicznymi i bezgotówkowymi.

Ponadto proponuję, aby oprocentowanie kredytów na rynku nieruchomości w latach 2023 - 2025 kształtowało się następująco: Dla segmentu nieruchomości komercyjnych o charakterze dochodowym rekomenduje się, aby było ono niższe niż 7%/rok.

Segment budownictwa socjalnego: Dla firm rekomendowana stopa procentowa wynosi poniżej 6% rocznie; dla nabywców mieszkań rekomendowana stopa procentowa wynosi poniżej 4,5% rocznie. Dla segmentu nieruchomości turystycznych i wypoczynkowych rekomendowana stopa procentowa wynosi poniżej 9% rocznie. Wreszcie, dla segmentu nieruchomości mieszkaniowych z wyższej półki i innych segmentów rekomendowana stopa procentowa wynosi od 9% do 10% rocznie.

Promować i wspierać tendencję do emisji obligacji publicznych zamiast emisji prywatnej; nadal ściśle postępować w przypadku naruszeń związanych z obligacjami korporacyjnymi, anulowaniem depozytów i deklarowaniem „podwójnej ceny” przy transferach nieruchomości, aby zwiększyć efekt odstraszający i zapewnić prawa inwestorów, ograniczyć straty budżetowe; udoskonalić ramy prawne w celu ochrony inwestorów w obligacje korporacyjne i certyfikaty funduszy.

Na koniec rekomenduję promowanie wydawania certyfikatów własnościowych na aktywa nieruchomości turystycznych i wypoczynkowych dla inwestorów wtórnych w celu szybkiego uwolnienia dziesiątek miliardów dolarów amerykańskich w środkach i stymulowania rozwoju nieruchomości turystycznych i wypoczynkowych na podstawie Dekretu nr 10/2023/ND-CP zmieniającego i uzupełniającego szereg artykułów dekretów regulujących wdrażanie Prawa gruntowego.

+ Dziękuję bardzo!

Viet Vu (Wdrażanie)

Źródło