Rynek wynajmu jest w połowie ożywiony, w połowie pusty.

[reklama_1]

Ho Chi Minh City: Domy na wynajem wciąż cieszą się wskaźnikiem obłożenia na poziomie 65% lub wyższym, natomiast domy szeregowe położone przy ulicy mają niewielu najemców i często stoją puste.

Dane VnExpress pokazują, że od początku drugiego kwartału do 21 maja rynek wynajmu mieszkań w Ho Chi Minh City jest wyraźnie podzielony na dwie części: jasne i ciemne. W szczególności segment wynajmu mieszkań poniżej 3,5 mln VND miesięcznie, położony 10 km lub więcej od centrum, obsługujący większość studentów i pracowników o średnich dochodach (poniżej 12 mln VND miesięcznie), odnotował wskaźnik obłożenia na poziomie 90-95%. Segment wynajmu mieszkań w cenie 3,5-5 mln VND miesięcznie, położony 3-6 km od centrum, obsługujący pracowników o dobrych dochodach (od 13 do 20 mln VND miesięcznie), również osiągnął wskaźnik obłożenia na poziomie 85-90%.

W segmencie mieszkań na wynajem, których cena przekracza 5-7 milionów VND miesięcznie, widoczne są niewielkie wahania, przy czym wskaźnik obłożenia sięga 80%. Po każdym sześciomiesięcznym lub rocznym wygaśnięciu umowy, 20-30% najemców wyprowadza się, szukając nowych. W przypadku mieszkań na wynajem w cenie 8-15 milionów VND miesięcznie lub wyższej wskaźnik obłożenia spada do 70-75%, a stali najemcy wyprowadzają się. W segmencie mieszkań na wynajem w cenie 1000 USD miesięcznie lub wyższej wskaźnik obłożenia wynosi 65-70%, ale nadal utrzymuje się na poziomie dodatnim.

W przeciwieństwie do idealnego wskaźnika obłożenia domów na wynajem w celach mieszkalnych, domy od strony ulicy w centrum Ho Chi Minh są dość ponure, a wiele z nich stoi pustych. Od kwietnia, spacerując wzdłuż Ngo Duc Ke, Ho Tung Mau, Ly Tu Trong, Hai Ba Trung, ulicy mody Nguyen Trai i ulicy Bui Vien Western (Dzielnica 1), domy od strony ulicy, które kiedyś tętniły życiem, są teraz w dużej liczbie puste.

Sytuacja wielu marek, które wycofały się z rynku, miała miejsce również w okolicach ronda Katedra Notre Dame – Poczta Miejska. Kawiarnia Mellower Coffee, mieszcząca się w budynku Metropolitan, została zamknięta pod koniec kwietnia. Niedawno lokal powrócił również do eDiGi, autoryzowanego sklepu detalicznego Apple (APR) na rynku wietnamskim, należącego do sieci biznesowej miliardera Jonathana Hanh Nguyena, zlokalizowanego obok Poczty Miejskiej. Niedaleko, Cafe Saigon La Poste wyprowadziła się i nie znalazła jeszcze nowego najemcy. Obok ulicy Książkowej, lokal McDonald's został dawno wycofany, ale ten lokal nadal stoi pusty.

Wcześniej kamienice położone przy ulicy w centrum Dzielnicy 1 wynajmowane były przez duże marki, małe i średnie przedsiębiorstwa oraz osoby prywatne, ale teraz starzy najemcy wyprowadzają się jeden po drugim, a nowi nie przyszli, co powoduje wzrost wskaźnika pustostanów.

Do wynajęcia dom szeregowy przy ulicy Le Loi, Dzielnica 1, Ho Chi Minh. Zdjęcie: Quynh Tran — Do wynajęcia dom szeregowy przy ulicy Le Loi, Dzielnica 1, Ho Chi Minh. Zdjęcie: *Quynh Tran*

Analizując powyższe wydarzenia, pan Le Quoc Kien, niezależny ekspert ds. nieruchomości, ocenił, że rynek wynajmu mieszkań wyraźnie dzieli się na dwie części: jasną i ciemną. Jasna połowa to tanie lub przystępne cenowo nieruchomości mieszkaniowe, należące do grupy nieruchomości konsumenckich, które można zaklasyfikować jako nieruchomości zaspokajające podstawowe potrzeby i które utrzymują wysoki wskaźnik obłożenia od okresu odbudowy po pandemii aż do teraz. Jednak domy szeregowe od strony ulicy, przeznaczone na wynajem jako biura lub lokale użytkowe w obszarach centralnych, zazwyczaj w Dzielnicy 1, znajdują się pod presją ze względu na spadający popyt i trudności gospodarcze .

Pan Kien przeanalizował, że w okresie epidemii 2020-2021 prawie wszystkie firmy, które potrzebowały lokali, musiały zamknąć działalność i ograniczyć skalę. Od drugiego kwartału 2022 roku rozpoczęło się stopniowe otwieranie nowych działalności, a poszukiwanie lokali stało się bardziej aktywne.

Jednak negatywne skutki pandemii, oprócz inflacji, wojny i widma globalnej recesji, zaczęły zbierać swoje żniwo: globalni konsumenci ograniczają wydatki, a produkcja i działalność biznesowa przedsiębiorstw wciąż borykają się z wieloma trudnościami i nie powróciły jeszcze do poziomu sprzed pandemii. W związku z tym popyt na powierzchnie biurowe i lokale użytkowe jest nadal niski, co jest przyczyną, dla której wiele kamienic w centrach miast, położonych od strony ulicy, stoi obecnie pustych.

Według pana Kiena, od początku roku gospodarka zmaga się z wieloma trudnościami i wyzwaniami. Firmy mają tendencję do „obrony” zamiast „atakowania”, stawiając na cięcie kosztów i nieefektywne obszary działalności.

W niestabilnej działalności operacyjnej firmy będą stopniowo przechodzić od „kosztów stałych” do „kosztów zmiennych”. Na przykład, zamiast wynajmować biura lub stałe lokale, zmniejszą stałą skalę działalności i przejdą na elastyczny model pracy, który nie jest w dużym stopniu zależny od lokalizacji.

Zamiast wynajmować lokale użytkowe, stacjonarne punkty sprzedaży, niezależnie od tego, czy odnoszą sukcesy, czy nie, nadal ponoszą koszty stałe. Najemcy stopniowo przechodzą na formy działalności pozwalające na oszczędności. W związku z tym ponoszą koszty tylko wtedy, gdy generują przychody, takie jak: koszty składania zamówień online, koszty promocji zamówień realizowanych bez korzystania z lokalu, koszty ponoszone przez pośredników sprzedaży (agentów, sklepy internetowe) przy sprzedaży produktów.

Ponadto, szybka zmiana zachowań konsumentów w czasie pandemii, stopniowe przenoszenie transakcji stacjonarnych do internetowych, również stopniowo zmniejsza zapotrzebowanie na lokale w zabudowie szeregowej z widokiem na ulicę w centralnych dzielnicach.

Pan Kien powiedział również, że jednym z powodów, dla których wiele domów na wynajem od strony ulicy stoi dziś pustych, jest to, że większość właścicieli lokali to osoby o dużym potencjale finansowym. Dochód z wynajmu niekoniecznie jest dla nich kluczowy. Poza tym, są to osoby z dużym ego, którym nie podoba się poczucie bycia zmuszonym do płacenia niższego czynszu. Dlatego też, negocjując niższą cenę niż wcześniej, właściciele wolą pozostawić lokal pustym.

Z kolei w segmencie mieszkań przystępnych cenowo lub średniej klasy właściciele mogą łatwiej negocjować ceny, a ceny wynajmu są umiarkowane, popyt i podaż się spotykają, więc wskaźnik pustostanów jest niski.

Vu Le

Link źródłowy