Możliwości rozwoju obszarów miejskich w Ho Chi Minh City i okolicach

Po rozszerzeniu granic administracyjnych Ho Chi Minh City wielu spodziewało się, że wpłynie to pozytywnie na rynek nieruchomości, przyczyniając się do wzrostu podaży i tym samym obniżając ceny do bardziej przystępnego poziomu. Jednak rzeczywistość była odwrotna – ceny mieszkań nadal rosły, a podaż pozostawała ograniczona.

Trendy w kupowaniu domów ulegają zmianie

Raport rynku nieruchomości dla Ho Chi Minh City i okolic w sierpniu 2025 r., sporządzony przez DKRA Consulting (w ramach DKRA Group), pokazuje, że rynek nieruchomości mieszkaniowych w Ho Chi Minh City i sąsiednich prowincjach odnotował pozytywne oznaki ożywienia. Wymienił segment apartamentów z podażą 28 114 jednostek wprowadzonych na rynek, co stanowi wzrost o 58% w porównaniu z tym samym okresem, przy wskaźniku absorpcji wynoszącym ponad 20 000 jednostek, 3,1 razy wyższym niż w 2024 r. Segment domów szeregowych i willi odnotował podaż 10 133 produktów, co stanowi wzrost o 71% w porównaniu z rokiem poprzednim, z 4 817 skonsumowanymi produktami, 4 razy wyższym niż w tym samym okresie. Same działki miały podaż 7 167 produktów, co stanowi jedynie niewielki wzrost o 3%, ale wskaźnik absorpcji osiągnął 1 130 produktów, co stanowi wzrost o 2,2 razy.

Thời cơ phát triển đô thị vệ tinh tại TP HCM và vùng lân cận - Ảnh 1. — Obszar miejski o statusie komercyjnym 826 EC jest obecnie centrum inwestycyjnym i mieszkaniowym w południowej części Ho Chi Minh City, dzięki korzystnej lokalizacji – na skrzyżowaniu ulic Le Van Luong i Long Hau. Każda działka posiada czerwone księgi wieczyste, a ceny są rozsądne.

Według pana Vo Hong Thanga, zastępcy dyrektora generalnego DKRA Consulting, rynek wyraźnie się zmienia. Prowincja Tay Ninh odpowiada obecnie za 40% podaży i 67% pierwotnego zużycia domów szeregowych i willi w ciągu pierwszych 8 miesięcy roku. Segment apartamentów w starej dzielnicy Binh Duong przewyższył nawet Ho Chi Minh City (stare miasto), stanowiąc 45,5% podaży i 46,7% zużycia. Nadal jednak istnieje silne zróżnicowanie – Ho Chi Minh City koncentruje się głównie na segmencie apartamentów klasy A, podczas gdy sąsiednie obszary przodują na rynku w segmencie średniej i przystępnej cenowo klasy.

Odnosząc się do kupujących, pan Pham Lam, prezes DKRA Group, powiedział, że obecnie można ich podzielić na dwie główne grupy: kupujących, aby mieszkać i kupujących, aby inwestować. Grupa inwestycyjna to zazwyczaj osoby, które już posiadają nieruchomość, dysponują wolnymi środkami, rozumieją rynek i finanse oraz są zainteresowane rentownością, dojazdem, lokalizacją, planowaniem przyszłości, inwestorami i metodami płatności. Z kolei grupa kupujących, aby mieszkać, to zazwyczaj osoby kupujące dom po raz pierwszy, dysponujące umiarkowanym budżetem, podejmujące przemyślane decyzje, zwracając większą uwagę na takie czynniki, jak lokalizacja, środowisko życia, udogodnienia, cena i wsparcie bankowe.

Pan Lam powołał się na dane DKRA Realty (agencji marketingu i dystrybucji grupy DKRA), które pokazują, że odsetek klientów inwestycyjnych nadal dominuje nad grupowymi kupującymi mieszkania. Wiek nabywców domów w celach inwestycyjnych wynosi zazwyczaj 35-44 lata i stanowi 37%, podczas gdy grupa kupujących mieszkania koncentruje się w wieku 25-34 lat i stanowi 40%. Co ciekawe, większość klientów inwestujących w nieruchomości nadal mieszka w Ho Chi Minh City.

Według prezesa DKRA Group, „fala” nieruchomości rozprzestrzeniła się na obszary satelitarne i graniczące z rozbudowanym Ho Chi Minh City, takie jak Can Gio, Can Giuoc i Long Hau. Stają się one ważnymi strefami buforowymi z skupiskami projektów domów szeregowych, synchronicznymi mediami, zrównoważoną wartością, odpowiednimi do rzeczywistych potrzeb mieszkaniowych, z budżetem około 3 miliardów VND. Na przykład projekt 826 EC, sąsiadujący z parkiem przemysłowym Long Hau, realizowany przez Hai Thanh Real Estate Trading Company Limited, przyciągnął dużą uwagę dzięki polityce wspierania kredytów w wysokości 70% w ciągu 30 lat, 15-miesięcznemu finansowaniu odsetek, 24-miesięcznemu okresowi karencji w spłacie kapitału oraz preferencyjnym rabatom za szybką płatność i zakupy hurtowe. Projekt obejmuje 760 domów szeregowych o powierzchni 80-120 m², z infrastrukturą ukończoną w 98% i gotową do budowy.

Innym obserwowanym trendem jest coraz częstsze wybieranie przez młodych ludzi mieszkań na obszarach peryferyjnych. Cenią oni ekologiczne rozwiązania związane z życiem w dużych aglomeracjach miejskich, które rozwijają się w kierunku transportu publicznego. Ponadto, przejrzyste przepisy prawne są uważane za warunek konieczny. Aby sprostać temu wygórowanemu zapotrzebowaniu, wielu inwestorów stale udoskonala swoje produkty, rozwijając zielone – inteligentne – zrównoważone obszary miejskie, powiązane z systemowymi połączeniami infrastrukturalnymi.

Potrzeba rozwoju miast satelitarnych

Z perspektywy makroekonomicznej, ekonomista dr Can Van Luc stwierdził, że globalny obraz gospodarczy w latach 2025-2026 nadal jest pełen niepokojów, biorąc pod uwagę prognozowane spowolnienie tempa wzrostu z 2,8% w 2024 r. do 2,3% w ciągu najbliższych dwóch lat, zgodnie z danymi Banku Światowego. Wskazał on na główne przyczyny tego stanu rzeczy, takie jak niekończące się konflikty geopolityczne na Bliskim Wschodzie i Ukrainie, utrzymująca się presja inflacyjna, rosnące ryzyko zadłużenia publicznego oraz spadek wzrostu w trzech największych gospodarkach: USA, Chinach i Unii Europejskiej. Jednak w tym obrazie wciąż można dostrzec pozytywne aspekty, takie jak oznaki ożywienia w globalnych inwestycjach publicznych.

Według dr. Cana Van Luca, sytuacja w Wietnamie jest nieco bardziej optymistyczna dzięki nowym i znaczącym czynnikom wzrostu. Jednym z nich jest przepływ kapitału z zarejestrowanych bezpośrednich inwestycji zagranicznych (BIZ), który ma osiągnąć 26,14 mld USD w 2025 r., co stanowi wzrost o 7,3% w porównaniu z rokiem poprzednim i może wzrosnąć do 42-46 mld USD w 2026 r., co odpowiada wzrostowi o 12-14%. Z tego sam sektor nieruchomości odpowiada za 5 mld USD, czyli około 20% całkowitego kapitału BIZ w pierwszych 8 miesiącach 2025 r. Ogólnie rzecz biorąc, jasnym punktem wietnamskiej gospodarki jest ożywienie inwestycji, wzrost BIZ, choć nieco wolniejszy, oraz boom w branży turystycznej.

Ponadto, nowa orientacja polityki ma również wyraźny wpływ na rynek nieruchomości. Dr Can Van Luc stwierdził, że ukończenie procesu tworzenia instytucji gruntowych, wraz z nowelizacją Ustawy o gruntach z 2024 r. i Ustawy o działalności w sektorze nieruchomości, wraz z procesem uzgodnień administracyjnych, otworzyło ogromne możliwości. Samo Ho Chi Minh City, po fuzji, zwiększyło powierzchnię 2,4-krotnie, populację o 37%, PKB osiągnął 2078 bilionów VND, co stanowi 67,74% całego regionu, a PKB na mieszkańca osiągnął 19,49 miliona VND. To daje podstawy do oczekiwania przełomu, który znacząco wpłynie na rynek nieruchomości.

Oprócz tego istnieje szereg kluczowych polityk, takich jak stworzenie zestawu polityk filarowych promujących zieloną gospodarkę i cyfryzację, wdrożenie rezolucji 21/2021/QH15 w sprawie mieszkalnictwa, dywersyfikacja źródeł kapitału poprzez Narodowy Fundusz Mieszkaniowy, wzmocnienie działań antykorupcyjnych w zarządzaniu gruntami oraz przekształcenie dwupoziomowego modelu administracyjnego w celu poprawy efektywności zarządzania. Wszystkie te działania są uważane za siły napędowe rozwoju rynku nieruchomości, a zwłaszcza segmentu satelitarnego.

Ekspert ds. planowania, dr nauk ścisłych i architekt Ngo Viet Nam Son, zgadza się z powyższym poglądem i uważa, że połączenie sąsiednich obszarów w celu powiększenia przestrzeni Ho Chi Minh City wprowadzi to miasto w erę „supermiasta” pod względem powierzchni, liczby ludności i roli gospodarczej. Większa skala przynosi ogromne korzyści pod względem przestrzeni inwestycyjnej i zasobów rynkowych, ale jednocześnie stawia poważne wyzwania w zakresie zarządzania miastem, alokacji infrastruktury i kontroli przepływu ludzi.

W tym kontekście, ekspert uważa, że planowanie obszaru miejskiego Ho Chi Minh City musi opierać się na długoterminowej wizji, obejmującej lata 2030-2050, z uwzględnieniem modelu wieloośrodkowego. Zamiast kompresować wszystko w centralnym rdzeniu, rozbudowane miasto musi rozwijać miasta satelickie w pasie, z których każde przejmie wyspecjalizowane funkcje, takie jak przemysł, usługi, edukacja i szkolenia, inteligentne miasta czy eko-ośrodki. Ta wielobiegunowa sieć będzie w pełni efektywna tylko wtedy, gdy zostanie połączona nowoczesnym międzyregionalnym systemem transportu, obejmującym linie obwodowe, autostrady i koleje miejskie, zapewniającym dogodny transport między centrum a obszarami satelickimi. „Co ważniejsze, planowanie kładzie nacisk na kryteria „miast satelickich nadających się do życia”, co oznacza, że miasta te muszą być rzeczywiście przyjazne do życia, aby zachęcić mieszkańców do osiedlania się na stałe. Tylko wtedy, gdy inwestycje w infrastrukturę techniczną i społeczną będą realizowane synchronicznie, wraz z niezbędnymi mediami w zakresie opieki zdrowotnej, edukacji i zatrudnienia, ludzie poczują się bezpiecznie, pozostając w mieście. To klucz do tego, aby miasta satelickie odegrały swoją rolę w zmniejszaniu presji na centralne centrum, jednocześnie promując zrównoważony i zrównoważony rozwój całego regionu” – podkreślił ekspert.

Forum Nieruchomości Mieszkaniowych 2025

W kontekście rynku nieruchomości, który zmaga się z wieloma problemami związanymi z podażą i rosnącymi cenami nieruchomości... Wietnamskie Stowarzyszenie Nieruchomości (VNREA) we współpracy z gazetą Nguoi Lao Dong i społecznością Real Estate Review zorganizowało „Forum Nieruchomości Mieszkaniowych 2025” pod hasłem „Fale satelitarne”. Spotkanie odbyło się po południu 18 września w hotelu New World Saigon (HCMC).

Podczas forum zostaną poruszone następujące kwestie: Jak dokumenty prawne wpływają na rynek nieruchomości; W jaki sposób trzy czynniki instytucjonalne, finansowe i związane z danymi wpłyną na „wietnamski standard satelitarny” w ciągu najbliższych 5 lat; Jakie rozwiązania mają agencje zarządzające w zakresie zarządzania, wspierania przedsiębiorstw, stabilizacji rynku i ukierunkowywania zrównoważonego rozwoju nieruchomości satelitarnych?

Dziesiątki projektów na dużą skalę

Według statystyk DKRA Consulting, w Ho Chi Minh City i okolicach realizowanych jest obecnie około 18 projektów miejskich o powierzchni ponad 100 hektarów, co daje łącznie ponad 16 500 hektarów, z czego 8 projektów zostało i jest realizowanych na powierzchni ponad 3500 hektarów, dostarczając na rynek ponad 50 000 produktów mieszkaniowych.

Źródło: https://nld.com.vn/thoi-co-cua-do-thi-ve-tinh-196250917203234645.htm