Podatek od przeniesienia własności nieruchomości: dwustronny wpływ i długoterminowe oczekiwania

Podpis pod zdjęciem — Zdjęcie ilustracyjne: Tuan Anh/VNA

Celem jest ograniczenie spekulacji, zachęcenie do długoterminowego inwestowania i zwiększenie dochodów budżetu. Jednak wiele opinii uważa, że zdrowy rynek nieruchomości to nie rynek kontrolowany wysokimi podatkami, ale rynek o dobrej płynności, przejrzystym działaniu i uczciwości zarówno dla inwestorów, jak i osób z realnymi potrzebami. Mówi się, że podatek od przeniesienia własności nieruchomości ma dwustronne skutki, ale jeśli polityka ta będzie rozsądna, będzie miała długoterminowe skutki.

Tłumić spekulacje czy dusić rynek wtórny?

Niedawno, w projekcie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (zmienionej), Ministerstwo Finansów zaproponowało metodę obliczania podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu zbycia nieruchomości w oparciu o zysk netto – cenę sprzedaży pomniejszoną o cenę nabycia wraz z kosztami. Zgodnie z tym proponowana stawka podatku wynosi 20% od dochodu podlegającego opodatkowaniu, liczonego od każdego zbycia. W przypadku braku możliwości ustalenia ceny nabycia i kosztów, podatek będzie naliczany bezpośrednio od ceny sprzedaży z progresywną stawką podatku zależną od okresu posiadania: 10%, jeśli nieruchomość jest krótsza niż 2 lata, 6% od 2 do 5 lat; 4% od 5 do 10 lat; 2%, jeśli nieruchomość jest dłuższa niż 10 lat lub od odziedziczonych aktywów.

Eksperci twierdzą, że propozycja ta jest postrzegana jako znaczący wysiłek mający na celu ograniczenie krótkoterminowych spekulacji i zwiększenie przejrzystości cen transferowych. Zmusi ona sprzedawców do pełnego deklarowania cen kosztów, jak również kosztów rzeczywistych, co pomoże systemowi danych odzwierciedlać prawdziwe wartości.

Wielu ekspertów uważa jednak, że jeśli polityka podatkowa nie zostanie odpowiednio zaprojektowana, doprowadzi to do stagnacji na rynku wtórnym – który obecnie odgrywa ważną rolę w zapewnianiu płynności. Drobni inwestorzy zostaną wyparci z rynku, ucierpią również firmy z branży nieruchomości, banki i rynek finansowy.

Dr Nguyen Van Dinh, przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS), stwierdził, że konieczne jest jasne zdefiniowanie celów tej polityki. Chociaż początkowo mogą wystąpić negatywne reakcje, konieczne jest zapewnienie zrównoważonego, zdrowego rozwoju rynku i zaspokojenia rzeczywistych potrzeb, a nie dalsze wspieranie spekulacji i spekulacji. Ten poziom podatku zmusi bowiem wielu inwestorów, zwłaszcza tych, którzy dążą do „surfowania”, do ponownego rozważenia swoich strategii inwestycyjnych.

W rzeczywistości nowa polityka podatkowa z pewnością spowoduje spadek liczby transakcji na rynku nieruchomości, wpływając na cały system rynkowy, od działalności przedsiębiorstw po inwestorów. W krótkiej perspektywie, gdy projekty o wysokich cenach sprzedaży będą trudniejsze do realizacji z powodu zmniejszonego popytu, transakcje będą trudniejsze.

Będzie to jedna z nieuniknionych konsekwencji, z którymi będzie musiał zmierzyć się rynek, jeśli obecna polityka podatkowa zostanie wprowadzona. Jednak, zdaniem pana Dinha, wprowadzenie polityki podatkowej jest konieczne, aby uregulować rynek w zdrowszym kierunku. Na przykład, zmusza to inwestorów do ponownego rozważenia swoich strategii cenowych. W związku z tym mogą pojawić się możliwości dostosowania poziomu cen na rynku…

Potrzebna jest jasna, publiczna i przejrzysta mapa drogowa

Niedawne badanie przeprowadzone przez Batdongsan.com.vn wśród 1000 osób poszukujących nieruchomości pokazuje, że aż 95% ankietowanych kupuje nieruchomości głównie w celach inwestycyjnych, a nie mieszkaniowych. Wśród nich dużą część stanowią osoby posiadające nieruchomości z zamiarem ich sprzedaży w ciągu roku. Pokazuje to, że obecnie Wietnamczycy są bardzo zainteresowani inwestowaniem w nieruchomości, ale czas ich posiadania jest krótki i zazwyczaj „sprzedają, gdy cena jest odpowiednia”, elastycznie przenosząc przepływy kapitału na inne aktywa, które są za każdym razem bardziej dochodowe.

Pan Dinh Minh Tuan – dyrektor regionu południowego Batdongsan.com.vn – skomentował, że obliczanie podatku na podstawie zysku byłoby zasadniczo bardziej rozsądne, ale trudno jest określić dokładny, rzeczywisty zysk, ponieważ będzie wiele powiązanych kosztów, takich jak prowizje maklerskie, remonty wnętrz, kredyty… bez faktur ani ważnych dokumentów, które można by odliczyć od podatku. W tej sytuacji pan Tuan obawia się, że jeśli nie będzie to jasno uregulowane, podatnicy będą musieli płacić wyższe stawki podatkowe niż w rzeczywistości.

Dostosowanie podatku od przeniesienia własności nieruchomości jest nadal uważane za konieczne dla zapewnienia równowagi i zwiększenia dochodów budżetu. Jednak przy proponowanej stawce 10-20% od zysku, konieczne jest opracowanie publicznego, przejrzystego i rozsądnego mechanizmu, a także odpowiedniego planu działania, aby uniknąć wstrząsów na rynku, które stanowiłyby duże obciążenie dla społeczeństwa – analizują eksperci z Batdongsan.com.vn.

Adwokat Le Cao – Radca Prawny Kancelarii FDVN – zauważył, że regulacja prawna może być najskuteczniejsza tylko wtedy, gdy jest dostosowana do rzeczywistości. Dlatego przed jej wprowadzeniem należy dokładnie przeanalizować i kompleksowo ocenić przepisy podatkowe, aby przewidzieć i rozwiązać sytuacje, które mogą wystąpić w rzeczywistości.

Oprócz ustalenia rozsądnych stawek podatkowych, powinny istnieć szczegółowe przepisy, które pozwolą uniknąć sporów w procesie ustalania takich czynników, jak: rozsądne koszty, cena zakupu – cena sprzedaży, okres posiadania itp. Jednocześnie prawo powinno zawierać również wyjątkowe przepisy, które zapewnią sprawiedliwość w szczególnych przypadkach.

„Istotą zarządzania rynkiem nieruchomości, w tym polityki podatkowej, jest zbudowanie przejrzystego i ujednoliconego systemu danych o nieruchomościach w całym kraju. Obecnie nadal istnieje wiele niedociągnięć, takich jak nieruchomości zarejestrowane na cudze nazwiska, nieprzejrzysty przepływ pieniędzy do nieruchomości czy manipulacja rynkiem przez grupy interesu, powodująca poważne zniekształcenia wartości nieruchomości” – cytował prawnik Le Cao.

Dlatego, zdaniem tego prawnika, przejrzystość danych jest jednym z warunków wstępnych. Po utworzeniu przejrzystej platformy zarządzania opartej na danych, transakcje będą łatwo monitorowane, a wartości nieruchomości zbliżą się do wartości rzeczywistych. Wówczas rynek będzie funkcjonował w sposób bardziej zrównoważony, ludzie będą mieli łatwiejszy dostęp do nieruchomości odpowiadających ich rzeczywistym potrzebom, a zjawiska spekulacyjne zakłócające rynek zostaną ograniczone. Szczegółowy, przejrzysty system zarządzania nie tylko pomaga kontrolować transakcje, ale także działa jak „tarcza” ograniczająca spory i ryzyko, które mogą pojawić się w przyszłości.

Source: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-tac-dong-hai-mat-va-ky-vong-dai-han/20250728054844445

Komentarz (0)