Stopa zwrotu z wynajmu mieszkań gwałtownie spada, inwestorzy muszą zmienić strategię

Obecnie stopa zwrotu z wynajmu mieszkań wynosi zaledwie 3-4%, co jest wartością znacznie niższą niż kilka lat temu.

Przez wiele lat zakup mieszkania na wynajem był bezpieczną opcją, zapewniającą stabilny miesięczny dochód dla wielu osób, zwłaszcza klientów w średnim wieku. Postrzegają to nie tylko jako sposób na zachowanie majątku, ale także jako stabilny kanał zysku dzięki wzrostowi wartości mieszkania w czasie. Jednak w ostatnich latach problem zysków z wynajmu dynamicznie się zmienia, gdy cena zakupu mieszkania „gwałtownie rośnie”, a cena wynajmu rośnie „w żółwim tempie”.

Dochód z wynajmu mieszkań spada o ponad połowę

Z sondażu przeprowadzonego przez reportera gazety Lao Dong wynika, że ​​w ciągu zaledwie ostatnich 3-4 lat ceny mieszkań w Ho Chi Minh City wzrosły o 30-50%, a w niektórych projektach nawet się podwoiły. Tymczasem ceny wynajmu wzrosły jedynie o 10-15%. Ta różnica spowodowała gwałtowny spadek stopy zwrotu z wynajmu, w wielu przypadkach zaledwie o 2-3% rocznie, czyli poniżej oprocentowania lokat oszczędnościowych.

Ceny mieszkań są coraz wyższe, ale rentowność wynajmu jest najniższa w historii.

Pani Thanh Dung (mieszkanka dzielnicy Xuan Hoa) powiedziała, że ​​w latach 2015-2016 kupiła dwa dwupokojowe apartamenty w projekcie Masteri Thao Dien (dzielnica An Khanh) za jedyne 2,4 miliarda VND za apartament. Po wykończeniu wnętrz wynajmowała je za 1000 USD miesięcznie. Jednak po pandemii cena wynajmu spadła do 19 milionów VND miesięcznie.

Wręcz przeciwnie, wartość mieszkania gwałtownie wzrosła. W kwietniu 2025 roku sprzedała je za 6,9 miliarda VND, co stanowi wzrost o prawie 290% w porównaniu z momentem zakupu. Zaledwie kilka miesięcy później nowy właściciel sprzedał je za 8 miliardów VND, podczas gdy obecna cena wynajmu wzrosła jedynie o 1-2 miliony VND w porównaniu z momentem sprzedaży. Roczna stopa zwrotu z wynajmu kapitałowego na poziomie 10% wynosi obecnie zaledwie około 3,5%.

Nie tylko Masteri Thao Dien, wiele obszarów, które kiedyś były „rajem” dla wynajmu mieszkań, również znajduje się w podobnej sytuacji. W obszarze miejskim Phu My Hung (w okręgach Tan Hung i Tan My), gdzie stopa zysku wynosiła kiedyś 6-9% rocznie, wielu właścicieli domów się wycofało. Pani Minh, wieloletnia inwestorka, powiedziała, że ​​miała tu 2-3 mieszkania, ale sprzedała je wszystkie w tym roku.

„Wcześniej nowe mieszkanie dwupokojowe w cenie około 4,2-4,5 miliarda VND można było łatwo wynająć za 20-21 milionów VND miesięcznie. Teraz trudno utrzymać tę cenę, wiele mieszkań kosztuje zaledwie 17-18 milionów VND miesięcznie ze względu na konkurencję ze strony nowej podaży. Wynajem nie jest już tak „korzystny” jak kiedyś, a ja muszę co miesiąc deklarować 5% podatku, więc zdecydowałam się sprzedać mieszkanie i zainwestować w inne kanały” – powiedziała.

W bardziej przystępnym cenowo segmencie, takim jak apartament Phu My (dzielnica Phu Thuan), cena mieszkania dwupokojowego wynosi około 3,8-3,9 miliarda VND, ale czynsz wynosi zaledwie 12 milionów VND miesięcznie, co daje stopę zwrotu na poziomie około 4%. Projekty w Dzielnicy 8, Binh Tan i starej Dzielnicy 9 są podobne, z cenami 2,7-3,5 miliarda VND za apartament, ale czynsz wynosi zaledwie 8-10 milionów VND miesięcznie, a stopa zwrotu wynosi 3-3,3%.

Nie tak „łatwo” jak wcześniej

Pani Huong, kierownik ds. sprzedaży w firmie specjalizującej się w wynajmie mieszkań w okolicy Phu My Hung, przyznała, że ​​obecny poziom cen jest zbyt wysoki w porównaniu z dochodami z wynajmu. „Obecni najemcy preferują nowe mieszkania od starych, ale koszt inwestycji kapitałowej gwałtownie wzrósł w ciągu ostatnich 4-5 lat. Dlatego, chociaż popyt na wynajem nie zniknął, stopa zwrotu dla inwestorów znacznie spadła” – dodała.

Ogólny obraz rynku również odzwierciedla ten trend. Według raportu CBRE Vietnam, w drugim kwartale 2025 roku średnia cena mieszkania na rynku pierwotnym w Hanoi osiągnęła 79 mln VND/m², co stanowi wzrost o 13% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku; cena na rynku wtórnym osiągnęła 50 mln VND/m², co stanowi wzrost o 15%.

W Ho Chi Minh City cena pierwotna osiągnęła 82 mln VND/m², co oznacza wzrost o 29%; cena wtórna wyniosła 53 mln VND/m², co oznacza wzrost o 33%. Tymczasem rentowność brutto z wynajmu w dwóch głównych miastach wyniosła zaledwie 3,4%-3,7% w ciągu pierwszych sześciu miesięcy roku. Jest to wynik znacznie niższy niż w Bangkoku w Tajlandii (6,2%), Kuala Lumpur w Malezji (5,1%), Seulu w Korei (4,3%) i wyższy jedynie od Hongkongu w Chinach (3,2%) i Singapuru (3,3%).

Pan Vo Huynh Tuan Kiet, dyrektor działu marketingu projektów mieszkaniowych CBRE Vietnam, wyjaśnił, że głównym powodem spadku rentowności najmu jest ograniczona podaż nowych nieruchomości, zwłaszcza w Ho Chi Minh City, gdzie w pierwszym i drugim kwartale 2025 r. na sprzedaż oddano zaledwie 1676 nowych mieszkań, co stanowi najniższy wynik od 2015 r.

Większość z nich koncentruje się w segmencie średnio-wysokiej klasy, co podnosi ceny. Chociaż w Hanoi podaż jest większa (1400 lokali w drugim kwartale), 100% z nich znajduje się w segmencie high-end i luksusowym, co również podnosi ceny.

Oprócz czynników popytu i podaży, dodatkowe koszty, takie jak utrzymanie, zarządzanie i podatki, również obniżają zyski inwestorów. Co więcej, trend krótkoterminowego wynajmu za pośrednictwem Airbnb oraz dynamiczny rozwój budownictwa socjalnego i mieszkań przystępnych cenowo, zmniejszają popyt na wynajem długoterminowy mieszkań, zwłaszcza w segmencie średniej klasy.

Niektórzy eksperci uważają jednak, że inwestorzy nadal mają szanse, jeśli wiedzą, jak dokonać wyboru. Pan Ta Trung Kien, dyrektor Wowhome Company, skomentował: „Jeśli wybierzesz odpowiedni, nowo oddany projekt, dobrą lokalizację i liczne udogodnienia, stawka czynszu może nadal sięgać 4-5% rocznie, a ceny wzrosną o 10-15% rocznie. Ważne jest, aby nie kupować hurtowo, jak dotychczas, lecz starannie kalkulować każdy produkt”.

Błysk światła

CBRE zauważyło, że apartamenty średniej klasy w dzielnicach Di An, Lai Thieu i Thu Dau Mot w Ho Chi Minh City cieszą się dużym zainteresowaniem, dzięki realnemu popytowi na mieszkania i wynajem ze strony inżynierów i ekspertów z parków przemysłowych. Zyski z wynajmu w tych obszarach są dość atrakcyjne, a ceny nieruchomości wciąż mają potencjał do długoterminowego wzrostu, w ślad za rozwojem przemysłu.

Source: https://nld.com.vn/mua-can-ho-de-cho-thue-qua-thoi-hoang-kim-196250825202133905.htm