Opłaty za użytkowanie gruntów pobierane wielokrotnie w celu zmniejszenia obciążeń przedsiębiorstw

Regulacja różnic w czynszach dzierżawnych

Według pana Le Hoang Chau, przewodniczącego Stowarzyszenia Nieruchomości Miasta Ho Chi Minh (HoREA), wartość dodana gruntów (różnica w czynszu dzierżawnym) tworzona jest przez dwa główne podmioty: państwo i inwestorów (w których inwestorzy prywatni odgrywają bardzo ważną rolę). Dlatego polityka finansowa dotycząca gruntów i cen gruntów musi być regulowana, aby zapewnić sprawiedliwość i stabilność społeczną dla dochodów budżetu państwa i korzyści inwestorów.

Po pierwsze, państwo tworzy wartość dodaną z ziemi (różnica w rentach gruntowych) poprzez planowanie zagospodarowania przestrzennego, budownictwo i urbanistykę, zintegrowane planowanie środków transportu (TOD) oraz umożliwia inwestorom przekształcanie przeznaczenia gruntów zgodnie z planem, aby mogli realizować projekty inwestycyjne. W związku z tym państwo ma prawo regulować tę wartość dodaną z ziemi (różnica w rentach gruntowych), aby służyć interesom narodowym i publicznym.

Opłaty za użytkowanie gruntów stanowią ogromne źródło dochodów budżetu państwa.

Na przykład w Ho Chi Minh City 1 hektar gruntów rolnych generuje wartość zaledwie około 500 milionów VND rocznie, ale po przekształceniu przeznaczenia gruntów na grunty nierolnicze, 1 hektar gruntów produkcyjnych, przemysłowych, handlowych, usługowych i miejskich generuje wartość do 55 miliardów VND rocznie, czyli 100 razy więcej. Świadczy o tym fakt, że Dystrykt 7 został utworzony w 1997 roku (oddzielony od dystryktu rolniczego Nha Be). W tamtym czasie dochody budżetu państwa wynosiły zaledwie 59 miliardów VND, ale po 25 latach, w 2022 roku, dochody budżetu państwa osiągnęły 5550 miliardów VND, czyli 94 razy więcej niż w 1997 roku.

W związku z tym, w 2018 roku rząd zezwolił miastu Ho Chi Minh na przekształcenie 26 000 hektarów gruntów rolnych w grunty nierolnicze, produkcyjne, przemysłowe, handlowe, usługowe i miejskie w latach 2025–2020. Obecnie Ho Chi Minh opracowuje projekt przekształcenia 5 dzielnic podmiejskich w obszary miejskie. Jednocześnie Zgromadzenie Narodowe wydało rezolucję nr 98 w sprawie pilotażu szeregu konkretnych mechanizmów i polityk rozwoju miasta Ho Chi Minh, które stworzą warunki do szybkiego rozwoju miasta w nadchodzących latach, w tym w zakresie zasobów gruntowych.

Tymczasem inwestorzy (głównie prywatni) generują dodatkową wartość z gruntów (różnica w rentach gruntowych) poprzez inwestycje w budownictwo i działalność gospodarczą związaną z pracami na gruntach pod projekty deweloperskie. Dzieje się tak głównie dzięki kreatywności i zdolności finansowej inwestorów, co znajduje odzwierciedlenie w stopie inwestycji w projekt. Im wyższa stopa inwestycji, tym wyższa wartość nieruchomości, a inwestorzy mają prawo do czerpania korzyści z dodatkowej wartości z gruntów (różnica w rentach gruntowych) po wywiązaniu się ze zobowiązań finansowych wobec państwa.

Dlatego konieczne jest opracowanie mechanizmu regulującego wartość dodaną ziemi (różnicę w czynszach dzierżawnych), który zharmonizuje interesy państwa i przedsiębiorstw.

Uczynić opłaty za użytkowanie gruntów podatkiem

Kolejną kwestią, którą należy poruszyć, jest to, że państwo powinno pobierać opłaty za użytkowanie gruntów i czynsze gruntowe wyłącznie w sposób rozsądny i sprawiedliwy, tak aby nie pobierać za dużo i nie pozwolić, aby cokolwiek przepadło.

Wiele przedsiębiorstw uważa, że ​​opłaty za użytkowanie gruntów są obecnie dla nich obciążeniem i czymś nieznanym, ponieważ ich uiszczanie zajmuje dużo czasu.

Obecna metoda naliczania opłat za użytkowanie gruntów utrudnia działalność przedsiębiorstwom i tworzy mechanizm żądania i dawania, nękania. Inwestorzy projektów muszą płacić ogromne kwoty opłat za użytkowanie gruntów, równe około 70% kosztów odszkodowania za oczyszczenie terenu, niemal zmuszając się do ponownego wykupu praw do użytkowania gruntów, a ciężar ten ostatecznie ponoszą nabywcy domów. W związku z tym opłaty za użytkowanie gruntów stanowią znaczną część struktury kosztów mieszkaniowych, stanowiąc około 10% kosztów mieszkań, około 30% kosztów domów szeregowych i około 50% kosztów willi. Państwo otrzymuje znaczną część dochodów z opłat za użytkowanie gruntów, ale w dłuższej perspektywie, jeśli wszystkie grunty zostaną przekazane, to duże źródło dochodów budżetowych przestanie istnieć i będzie musiało zostać uzupełnione i zastąpione podatkiem od nieruchomości.

Zamiast pobierania całej opłaty na raz, wiele rekomendacji sugeruje przekształcenie opłat za użytkowanie gruntów w podatek.

W związku z tym przedsiębiorcy proponują uregulowanie opłat za użytkowanie gruntów jako podatku pobieranego od przekształcenia gruntów rolnych na mieszkalne, ze stawką podatku wynoszącą około 10-15%, obliczaną na podstawie cennika gruntów wydanego przez prowincjonalny Komitet Ludowy, korygowanego corocznie o współczynnik korygujący cenę gruntu (współczynnik K) zgodnie z cenami rynkowymi. Zapewni to transparentność, wyeliminuje mechanizm „wniosek-przyznanie” i obniży obecny, bardzo wysoki poziom opłat za użytkowanie gruntów do bardziej rozsądnego poziomu. Na tej podstawie uzupełniona zostanie ustawa o podatku od nieruchomości (grunty mieszkalne, budynki mieszkalne), aby stworzyć stabilne i zrównoważone źródło dochodów dla budżetu państwa prowincji i miast centralnie zarządzanych.

Aby przyspieszyć obliczanie opłat za użytkowanie gruntów, eksperci i przedsiębiorcy zalecają stosowanie metody nadwyżkowej do obliczania opłat za użytkowanie gruntów i czynszów dzierżawnych dla działek i obszarów o potencjale rozwojowym, dużej skali i wartości powyżej 200 miliardów VND, ponieważ metoda współczynnika korekty ceny gruntu nie jest dozwolona w przypadku takich projektów. W rzeczywistości w przeszłości prawie 90% projektów nieruchomościowych musiało stosować metodę nadwyżkową do obliczania opłat za użytkowanie gruntów.

Link źródłowy: https://thanhnien.vn/tien-su-dung-dat-khong-nen-tan-thu-185230801111504568.htm