Spory dotyczące nieruchomości stają się coraz bardziej złożone, a rozwiązania w zakresie zarządzania ryzykiem

Gwałtowny rozwój rynku nieruchomości w ostatnich czasach otworzył wiele możliwości, ale postawił też wiele wyzwań.

Zdaniem ekspertów, jeśli ramy prawne będą stosowane jednocześnie, a przedsiębiorstwa będą proaktywnie zwiększać swoje możliwości zarządzania ryzykiem, liczba sporów dotyczących nieruchomości może zostać znacznie zmniejszona.

28 sierpnia w Ho Chi Minh City, w ramach cyklu wydarzeń Corporate Legal Management (LMS) 2025, Centrum Promocji Inwestycji i Handlu w Ho Chi Minh City (ITPC) we współpracy z Wietnamskim Międzynarodowym Centrum Arbitrażowym (VIAC) zorganizowało warsztaty pt. „Transakcje na rynku nieruchomości w kontekście wahań rynkowych i prawnych”. Eksperci i menedżerowie skupili się na analizie wielu kwestii często pojawiających się w sporach, proponując jednocześnie rozwiązania mające na celu zbudowanie bardziej przejrzystego i stabilnego rynku nieruchomości.

Liczba sporów dotyczących nieruchomości stale rośnie.

Pani Ho Thi Quyen, zastępca dyrektora ITPC, powiedziała, że ​​sektor nieruchomości nie tylko odgrywa kluczową rolę we wzroście gospodarczym, ale także wywiera silny wpływ na wiele branż w gospodarce .

Gwałtowny rozwój rynku nieruchomości w ostatnich czasach otworzył wiele możliwości, ale także postawił wiele wyzwań, zwłaszcza w obliczu ciągłych zmian w przepisach prawnych. „Przedsiębiorstwa muszą mieć szybki dostęp do informacji i kompleksowy obraz transakcji na rynku nieruchomości, aby zapewnić bezpieczne, przejrzyste i zrównoważone środowisko inwestycyjne” – skomentowała pani Quyen.

Podczas warsztatów, które odbyły się rano 28 sierpnia, eksperci szczegółowo omówili wiele kwestii, które mogą powodować spory na rynku nieruchomości.

Prawnik Chau Viet Bac, zastępca dyrektora oddziału VIAC w Ho Chi Minh, zajmujący się rozwiązywaniem sporów, stwierdził, że nieruchomości stają się drugą najbardziej sporną dziedziną. Podczas gdy w 2024 roku spory dotyczące nieruchomości stanowiły 14% ogólnej liczby spraw, to w pierwszych sześciu miesiącach 2025 roku wskaźnik ten wzrósł do 18%, przewyższając wiele innych dziedzin, ustępując jedynie sporom handlowym i towarowym.

Pan Bac poinformował, że spory dotyczące nieruchomości nie ograniczają się wyłącznie do relacji transakcyjnych między inwestorami a nabywcami, ale dotyczą również takich dziedzin jak budownictwo, finanse i bankowość. Jego zdaniem sytuacja ta w dużej mierze wynika z niedociągnięć poprzedniego systemu prawnego. Ma nadzieję, że wraz z wejściem w życie Ustawy o gruntach z 2024 r., Ustawy o nieruchomościach z 2023 r. oraz wielu nowych przepisów, otoczenie prawne stanie się bardziej kompletne, co przełoży się na bezpieczeństwo transakcji.

„Reforma instytucjonalna to fundament, ale nie może się obejść bez inicjatywy przedsiębiorstw. Same przedsiębiorstwa muszą być w pełni wyposażone w wiedzę prawną i usprawnić zarządzanie ryzykiem, aby wykorzystać szanse i zminimalizować spory dotyczące nieruchomości” – skomentował pan Bac.

Co powinny zrobić firmy?

Jedną z głównych przyczyn sporów na rynku nieruchomości jest to, że wielu inwestorów sprzedaje projekty bez spełnienia warunków prawnych.

Docent dr Vo Tri Hao, ekspert w Instytucie Prawa Międzynarodowego i Porównawczego (Uniwersytet Ekonomii i Prawa, VNU-HCM), analizuje: „W wielu przypadkach inwestorzy używają terminów niezgodnych z prawem, aby promować projekty, co powoduje nieporozumienia ze strony nabywców. Gdy projekt nie zostaje oddany zgodnie z harmonogramem lub napotyka problemy prawne, natychmiast pojawiają się konflikty”.

Pan Hao zwrócił również uwagę, że naruszenie zobowiązań umownych jest częstą formą sporów, począwszy od sytuacji, gdy inwestor nie zapewnia zadeklarowanych postępów, aż po brak terminowej płatności ze strony kupującego. Obie strony narażają się na ryzyko długotrwałych sporów sądowych.

Tymczasem prawnik Vu Thi Que, prezes kancelarii Rajah & Tann LCT Lawyers, podkreślił, że transakcje z podmiotami zagranicznymi wiążą się z wieloma ryzykami. Wiele sporów pojawia się, gdy sprzedawca w Wietnamie nie spełnia warunków wstępnych stawianych międzynarodowym inwestorom. Ukrywanie lub niezauważanie wad na etapie prawnej wyceny projektu również ma poważne konsekwencje.

„Ustawa o działalności w sektorze nieruchomości z 2023 roku wprowadza surowsze regulacje dotyczące depozytów na poczet przyszłych zakupów mieszkań. Jednak nadal istnieją inwestorzy, którzy „obchodzą prawo”, aby pozyskać kapitał, narażając w ten sposób na duże ryzyko dla nabywców” – zauważyła pani Que.

Wielu ekspertów uważa, że ​​aby uniknąć ryzyka i wykorzystać szanse, firmy muszą proaktywnie i regularnie aktualizować zmiany w mechanizmach i polityce. Wszystkie transakcje muszą być przeprowadzane zgodnie z prawem, transparentnie i od samego początku z uwzględnieniem doradztwa prawnego. W przypadku projektów bezpośrednio związanych z gruntami inwestorzy muszą zachować jeszcze większą ostrożność, starannie analizując swoje potrzeby i możliwości dostosowania się do nowych przepisów.

Nabywcy domów i inwestorzy nie mogą ignorować potrzeby ochrony własnej osoby. Dokładne zrozumienie informacji o projekcie, sprawdzenie jego legalności oraz żądanie przejrzystych i zgodnych z prawem umów to niezbędne kroki, aby ograniczyć ryzyko przyszłych sporów.

Rozważ uchwalenie wielu ustaw i rezolucji

Według pana Phan Duc Hieu, stałego członka Komisji Gospodarczej i Finansowej Zgromadzenia Narodowego, na rynek nieruchomości wpływa jednocześnie wiele znowelizowanych przepisów. Ustawa o inwestycjach, ustawa o partnerstwie publiczno-prywatnym (PPP) oraz ustawa o przetargach dostosowały uprawnienia do zatwierdzania polityki inwestycyjnej dla projektów mieszkaniowych, parków przemysłowych i stref przetwórstwa eksportowego. Ustawa o gruntach z 2024 r. zmienia szereg przepisów dotyczących planowania, planów zagospodarowania przestrzennego, odzyskiwania gruntów, wyceny gruntów i cenników. Tymczasem rezolucja 201/2025/QH15 w sprawie pilotażu mechanizmu dla budownictwa socjalnego również otwiera nowy kierunek.

Pan Hieu poinformował, że w najbliższym czasie Zgromadzenie Narodowe rozpatrzy i zatwierdzi 48 projektów ustaw i rezolucji, z których wiele jest bezpośrednio związanych z nieruchomościami. Wymaga to od firm ścisłego monitorowania, dostosowywania strategii i zapewnienia właściwych działań.

„Przepisy prawne nie tylko tworzą ramy zarządzania, ale także niosą ze sobą zarówno szanse, jak i wyzwania. Przedsiębiorstwa, które potrafią je dostosować i szybko się dostosować, zminimalizują ryzyko i będą się rozwijać w sposób zrównoważony” – podkreślił pan Hieu.

Źródło: https://nld.com.vn/tranh-chap-bat-dong-san-ngay-cang-phuc-tap-196250828204707372.htm