Bankructwo, konieczność sprzedaży domu, pilna sprzedaż, szokująca cena pod koniec roku

Pod koniec roku transakcje na rynku nieruchomości mieszkaniowych osiągają najwyższy poziom w roku. Jednak jeśli nabywcy gruntów i inwestorzy nie zachowają ostrożności, mogą łatwo wpaść w pułapkę pośredników w obrocie nieruchomościami.

W rozmowie z dziennikarzami pan Do Ngoc Thang, dyrektor regionalny ds. sprzedaży w OneHousing, powiedział: Ryzyko prawne, „zawyżone” ceny i nieprofesjonalni pośrednicy to trzy pułapki, w które wpadają na kupujących domy pod koniec roku.

Pan Do Ngoc Thang – Regionalny Dyrektor Sprzedaży w OneHousing. (Zdjęcie: PH)

Ujawniamy trzy pułapki, z którymi mierzą się nabywcy domów pod koniec roku

Biorąc pod uwagę ogólną stagnację na rynku nieruchomości w ubiegłym roku, jak będzie rozwijał się rynek gruntów mieszkaniowych pod koniec tego roku, proszę pana?

- Jeśli chodzi o sektor gruntów pod zabudowę, w przeszłości i obecnie w Hanoi , z 4 dzielnicami śródmiejskimi i 12 dzielnicami śródmiejskimi, nie był on w dużym stopniu dotknięty trendami rynkowymi w postaci wzrostu lub spadku.

Centrum miasta - gdzie nie można powiększyć funduszu gruntów, ale liczba ludności ciągle rośnie i co najważniejsze, popyt jest realny - na mieszkania, inwestycje, prowadzenie działalności gospodarczej, wynajem... zawsze istnieje, więc ceny nieruchomości w centrum miasta są prawie niezmienne, czasami rosną tylko nieznacznie, ale rosną stabilnie; nabywcy domów nie martwią się o straty i mają bezpieczną przystań zapewniającą dobry przepływ gotówki.

Od teraz aż do końca roku transakcje na rynku nieruchomości mieszkaniowych są najbardziej aktywne - co jest zgodne z coroczną praktyką.

Z nastawieniem na szybkie sfinalizowanie transakcji, jakie ryzyko mogą napotkać nabywcy domów, kupując je pod koniec roku? Jakie pułapki czyhają na nabywców domów na obecnym rynku?

- Ryzyko związane z kupnem domu nie dotyczy tylko końca roku, odwiecznym problemem nabywców nieruchomości jest po pierwsze legalność, po drugie wycena, po trzecie rada pośrednika.

Z prawnego punktu widzenia klienci mogą narazić się na ryzyko, dokonując transakcji sprzedaży domów bez certyfikatu, bez certyfikatu, kupując i sprzedając na podstawie dokumentów pisanych ręcznie lub poświadczonych notarialnie, udostępniając certyfikat, certyfikat znajduje się na czarnej liście kredytowej lub właściciel domu wpłaca depozyt za 2-3 osoby... Najczęstszym ryzykiem jest to, że właściciel domu posiada czerwoną książkę, aby pożyczyć pieniądze z instytucji finansowej - wszyscy muszą znać dokumenty sprzedaży lub spisać umowę depozytową.

Jeśli pośrednik nie przeprowadzi dokładnej kontroli za klienta, narazi kupującego na wiele ryzyk i przyniesie nieprzewidywalne konsekwencje, gdyż większość wartości nieruchomości wynosi wiele miliardów dongów.

Po drugie, chodzi o cenę. Pod koniec roku pojawi się mnóstwo informacji o sprzedaży: „Kupuję dom z powodu zadłużenia, pilna sprzedaż, szokująca cena pod koniec roku…”. Jest bardzo prawdopodobne, że te informacje mają na celu zysk. Jeśli brokerzy informują Cię, że cena jest znacznie niższa niż cena rynkowa, zdecydowanie radzę Ci to zweryfikować i zachować ostrożność wobec rzeczy, które nagle stają się tanie. Wszystko ma swoją cenę.

Dla pośredników początkowa historia o „łowieniu” nieruchomości w okazyjnych cenach, z szokująco niskimi cenami… ale w rzeczywistości to nieprawda, to sztuczka mająca na celu przyciągnięcie uwagi kupujących i nakłonienie ich do zakupu innych nieruchomości – nie jest już niczym nowym, a wręcz stała się praktyką na wielu rynkach. Nierzadko zdarza się również, że pośrednicy wykorzystują psychologię kupujących, polegającą na szybkim zamykaniu transakcji, aby podnieść ceny i „zajadać” różnicę.

„Pośrednicy w obrocie gruntami” mają wiele sztuczek pod koniec roku. (Zdjęcie: VNT)

Na tak „szarym” rynku kupujący mogą w każdej chwili narazić się na ryzyko. Jako ekspert z wieloletnim doświadczeniem, jakich rad możesz udzielić kupującym domy?

- Transakcje na rynku nieruchomości mieszkaniowych wciąż odbywają się każdego dnia, a najważniejszą rzeczą dla nabywców wchodzących na rynek jest przeprowadzenie dokładnej analizy w celu zidentyfikowania ryzyka, z jakim mogą się spotkać.

Jeśli chodzi o legalność nieruchomości, doświadczenie pokazuje, że kupujący muszą dokładnie sprawdzić czerwoną księgę, a informacje w niej zawarte muszą być dokładne przed wpłaceniem depozytu. Oczywiście, transakcje powinny być przeprowadzane za pośrednictwem renomowanej firmy maklerskiej, ponieważ to ona posiada największą wiedzę i doświadczenie, aby zagwarantować legalność danej nieruchomości.

Jeśli chodzi o cenę, obejrzyj dziś mieszkanie A, mieszkanie B, mieszkanie C z takim rozkładem, taką lokalizacją, taką alejką... wtedy będziesz mógł oszacować średnią cenę w tej okolicy, mniej więcej ile? Jeśli klient spotka profesjonalnego, kompetentnego pośrednika, który doradzi nam, dlaczego warto kupić mieszkanie w tej lokalizacji, jaka jest cena, jak wygląda proces transakcji?... wtedy poczujemy się bezpieczniej.

W transakcjach mieszkaniowych profesjonalizm pośrednika jest niezwykle ważny. Oprócz legalności i ceny, o czym wspomniałem powyżej, pośrednik zawsze jest obecny w całym procesie klienta, od poszukiwań, przez wizytę w domu, po przeprowadzenie procedury kupna i sprzedaży.

Już na pierwszym spotkaniu, poprzez kilka pytań, możesz sprawdzić, czy mają odpowiedni zawód, czy są zaangażowani, czy rozumieją daną dziedzinę itp.

Spotkanie z profesjonalnym pośrednikiem pracującym dla dużej i renomowanej jednostki lub przedsiębiorstwa może pomóc klientom zminimalizować wszelkie ryzyko związane z procesem transakcji dotyczącej gruntów mieszkaniowych, ponieważ w takim przypadku to sama jednostka pośrednicząca jest odpowiedzialna za transakcję klienta, a nie niezależny pośrednik.

Znalezienie „szansy w niebezpieczeństwie” na rynku nieruchomości mieszkaniowych

Jak Pan wspomniał, wciąż wielu klientów dostrzega możliwość inwestowania w nieruchomości mieszkaniowe. Pana zdaniem, jaki jest segment cenowy, w którym kupujący mogą się znaleźć pod koniec tego roku i czy ten rynek jest rzeczywiście stabilny pod względem przepływów pieniężnych?

- Segment cenowy inwestycji w nieruchomości mieszkaniowe zależy wyłącznie od dostępnych środków finansowych nabywcy. Ponieważ na rynku, poza dużymi domami maklerskimi, które ściśle współpracują z bankami, pozostałe często nie oferują rozwiązań finansowych dla nabywców mieszkań.

W przypadku gruntów mieszkaniowych w dzielnicach śródmiejskich, segment cenowy o najwyższych cenach waha się od 3 do 6 miliardów VND. Wietnamczycy preferują bezpieczną i stabilną pozycję, mimo że wielu nadal woli mieszkać w domach parterowych. W przypadku domów w zaułkach, do których mogą wjechać motocykle, ceny wahają się od 100 do 120 milionów dolarów za m². Dom o powierzchni 50 m² kosztuje około 5 miliardów dolarów, ma 5 pięter, po 35-40 m² na piętro, a powierzchnia użytkowa sięga prawie 200 m².

Podaż w centrum Hanoi praktycznie nie podlega dużym wahaniom, ponieważ fundusz gruntów nie może się rozwijać, a transakcje mieszkaniowe w śródmieściu będą się zmieniać w zależności od popytu. Podaż i popyt są zawsze zrównoważone, niezależnie od wahań na rynku nieruchomości. Jeśli ktoś chce sprzedać, znajdzie się ktoś, kto chce kupić i odwrotnie.

Na przykład, kiedy się ożeniłem, chciałem kupić tylko dom o powierzchni 30 m², ale po 3-5 latach prowadzenia działalności i zarabiania dużych pieniędzy, naturalnie zapragnąłem większego miejsca. W tym momencie chciałem go sprzedać, a potem nadal kupować. Wiele osób mieszka w dużym domu, ale jeśli ich biznes ma trudności, mogą go sprzedać i przenieść się do mniejszego, aby zdobyć kapitał na działalność... Podaż i popyt na nieruchomości mieszkaniowe są zawsze dostępne. Ja również mieszkałem w pięciu domach.

Cena inwestycji w nieruchomości mieszkaniowe zależy wyłącznie od środków finansowych dostępnych dla nabywcy. (Zdjęcie: OH)

Czy dotyczy to również gruntów podmiejskich, które cieszyły się dużą popularnością wśród inwestorów na kilka lat przed boomem na rynku?

- Około 2-3 lata temu inwestorzy inwestujący w nieruchomości podmiejskie cieszyli się dużymi zyskami, zgodnie z zasadą „gdy przypływ się podnosi, łódź się podnosi”.

Widzimy jednak, że w 2010 roku ceny nieruchomości na przedmieściach gwałtownie wzrosły, ale gdy bańka pękła, zaczęły spadać, a wielu inwestorów miało problemy, a nawet zbankrutowało, sprzedając w tym czasie wiele domów... Sytuacja ta powtórzyła się w 2022 i na początku 2023 roku, kiedy to powszechnie krążyły wieści o sprzedaży ze stratą w celu spłacenia zadłużenia kredytowego.

Moim zdaniem, gdy rynek się odbuduje, najpierw pojawi się w segmencie z realnym popytem na mieszkania, takim jak apartamenty i domy szeregowe. Grunty podmiejskie będą miały jeszcze większe trudności, ponieważ Zgromadzenie Narodowe niedawno uchwaliło ustawę o obrocie nieruchomościami, która „zaostrza” zasady podziału i sprzedaży gruntów, aby uniknąć spekulacji.

W miarę jak unowocześniane są przepisy prawne, które promują przejrzystość rynku, segment gruntów podmiejskich staje się coraz mniej atrakcyjny w portfelach inwestycyjnych klientów.

Na koniec, czy masz jakieś rady dla osób kupujących dom pod koniec roku?

- Porada dla kupujących jest taka, że ​​jeśli istnieje produkt, który spełnia kryteria, odpowiada właścicielowi domu, który chce sprzedać, jest chętny do sprzedaży, ma standardowe warunki prawne, dostępne środki finansowe itp., to kupujący powinien go kupić, aby móc spać spokojnie, nie martwiąc się o oglądanie domu dzisiaj, oglądanie domu jutro, poświęcając ten czas na interesy, spędzając radosne i ciepłe święto Tet, ponieważ ceny gruntów pod zabudowę w centrach miast nigdy nie były obniżone.

Dziękuję bardzo!

Źródło: https://www.congluan.vn/can-trong-voi-chieu-tro-tha-cau-cua-co-dat-vo-no-can-ban-nha-ban-gap-gia-soc-cuoi-nam-post277371.html