Korzyści dla „dużych firm”, małe firmy są „porzucane”

(CLO) Rynek nieruchomości „zamknął” rok 2024 z pozytywnymi wynikami ożywienia. Jednak ożywienie rynku w ciągu roku było nierównomierne, ale odbywało się z wyraźnym zróżnicowaniem między segmentami, regionami, rodzajami produktów i dostawcami.

Rynek nieruchomości ulega rozdrobnieniu.

Według raportu Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VAR), wietnamski rynek nieruchomości wyraźnie się odradza. Jednak ożywienie na rynku nieruchomości wciąż ma wiele niedociągnięć, zwłaszcza w kontekście silnego zróżnicowania segmentów, regionów, rodzajów produktów, a nawet dostawców.

Analitycy VAR-ów przeprowadzili analizę, z której wynika, że ​​w 2024 r. na rynku pojawi się więcej mieszkań o niskiej zabudowie, jednak dominującym typem nadal będą apartamenty, które będą stanowić do 70% całkowitej podaży nowych mieszkań w 2024 r. Podaż nowych apartamentów mieści się głównie w segmencie luksusowym, o cenie od 50 mln/m2 lub wyższej, co stanowi 65% całkowitej podaży.

Rynek nieruchomości w Wietnamie nie rozwija się w sposób zrównoważony i jest podzielony. (Zdjęcie: MC)

W ujęciu regionalnym, 60% nowej podaży mieszkań w 2024 roku będzie pochodzić z projektów realizowanych w regionie północnym. Tymczasem regiony południowy i centralny będą stanowić odpowiednio jedynie 29% i 11%. Podaż będzie pochodzić głównie z projektów megamiejskich na obszarach podmiejskich oraz w prowincjach i miastach sąsiadujących z tymi dwoma specjalnymi obszarami miejskimi.

Liczba nowych otwarć podaży w regionie południowym znacznie wzrosła w ostatnim kwartale 2024 r., za sprawą szeregu dużych projektów oddanych do sprzedaży, jednak nadal nie udało się „nadążyć” za tempem wzrostu podaży z prowincji i miast północnych.

Jeśli chodzi o dostawców, 62% nowej podaży mieszkań pochodzi od dużych inwestorów i zagranicznych organizacji inwestycyjnych. W szczególności wyróżniają się ekosystemy dużych korporacji.

Rozwijając tę ​​kwestię, przedstawiciele VAR-ów stwierdzili, że nowe przepisy uchwalone przez Zgromadzenie Narodowe stwarzają wiele możliwości i korzyści dla większych przedsiębiorstw. Na przykład, zgodnie z nowymi przepisami Ustawy o gruntach z 2024 r., odzyskiwanie gruntów pod komercyjne projekty mieszkaniowe dotyczy wyłącznie dużych projektów z synchroniczną infrastrukturą, co uniemożliwia realizację wielu małych i średnich projektów, zwłaszcza tych ukierunkowanych na segment mieszkań przystępnych cenowo w dużych miastach.

Według VAR-ów, małe i średnie przedsiębiorstwa z branży nieruchomości nie dysponują potencjałem finansowym do realizacji projektów na dużą skalę i napotykają trudności w rozwijaniu innych komercyjnych projektów mieszkaniowych ze względu na trudności w negocjacjach z osobami odpowiedzialnymi za oczyszczanie terenu. Ta grupa przedsiębiorstw nie ma potencjału ani doświadczenia, aby konkurować w przetargach i licytować grunty zagospodarowane przez państwo.

„Węzły”, które trzeba rozwiązać

VARS uważa, że ​​aby rynek rozwijał się stabilnie i zrównoważenie, Wietnam musi wdrożyć politykę wsparcia mającą na celu promowanie nowej podaży na rynku, zwłaszcza niedrogich produktów mieszkaniowych o charakterze komercyjnym i mieszkań socjalnych.

Po pierwsze, konieczne jest kontynuowanie analizy projektów nieruchomości, które napotykają trudności, i klasyfikowanie ich według przyczyn oraz instytucji odpowiedzialnej za ich realizację. Jednocześnie należy zdecydowanie odzyskiwać i rozwiązywać zaległe projekty.

Po drugie, należy opracować przepisy dotyczące szczegółowych i szczegółowych procedur i procesów wyceny dla każdej konkretnej sytuacji, tak aby samorządy i firmy wyceniające mogły je łatwo wdrożyć, skrócić czas ustalania cen gruntów i posłużyć jako podstawa do obliczania opłat za użytkowanie gruntów w ramach trwających projektów dotyczących nieruchomości, przyczyniając się do „odrodzenia” niedokończonych projektów i wprowadzenia na rynek nowej podaży.

Po trzecie, należy pilnie zatwierdzić politykę inwestycyjną dla małych i średnich projektów nieruchomościowych. Należy rozważyć i przeanalizować plany dotyczące oczyszczania terenu pod projekty w segmencie mieszkań przystępnych cenowo, aby zwiększyć podaż mieszkań przystępnych cenowo.

Po czwarte, należy opracować plan, który umożliwi przedsiębiorstwom otrzymującym przeniesienie praw do projektów nieruchomości wzięcie na siebie odpowiedzialności za wypełnienie poprzednich zobowiązań finansowych zbywcy, co ma na celu wspieranie wdrażania projektów i zapewnienie podaży na rynku.

Ponieważ zgodnie z obowiązującymi przepisami, inwestorzy mogą przenieść prawa do projektów dopiero po wypełnieniu zobowiązań finansowych wobec państwa dotyczących gruntów objętych projektem. Chociaż większość przedsiębiorstw nie ma wystarczającej zdolności finansowej, aby wypełnić swoje zobowiązania, są one zmuszone do przeniesienia praw do projektów.

Wielu inwestorów, zwłaszcza zagranicznych, którzy mają możliwości i chęć „ożywienia” niedokończonych projektów nieruchomościowych i muszą rozwijać na szeroką skalę niedrogie projekty budownictwa mieszkaniowego, boryka się z trudnościami wynikającymi z kwestii prawnych i dostępu do gruntów.

W segmencie budownictwa socjalnego, oprócz dalszego promowania wdrażania nowych regulacji prawnych dotyczących budownictwa socjalnego, należy zmienić sposób myślenia o budownictwie socjalnym w kierunku bardziej proaktywnym i pozytywnym.

W związku z tym agencje zarządzające stanem muszą podejmować zdecydowane działania planistyczne. Władze lokalne są zobowiązane do pilnego przeglądu i uzupełnienia planowania urbanistycznego oraz planowania parków przemysłowych, zapewniając wystarczającą ilość gruntów pod zabudowę socjalną. Należy również pilnie zatwierdzić politykę inwestycyjną dla projektów budownictwa socjalnego.

Obszary, które zatwierdziły politykę inwestycyjną, muszą pilnie wybrać inwestorów budowlanych. Należy zwiększyć inwestycje publiczne, wykorzystać środki z budżetu państwa na inwestycje w infrastrukturę wokół terenów przeznaczonych pod zabudowę socjalną oraz stworzyć fundusze na czyste grunty pod budownictwo socjalne.

Dla firm, oprócz aktywnej współpracy z państwowymi agencjami zarządzającymi w celu usuwania przeszkód dla projektów, konieczne jest „przestrzeganie” nowego prawa, aby obrać właściwy kierunek rozwoju. Mali i średni inwestorzy mogą badać i rozwijać „przystępne cenowo” projekty na rynkach peryferyjnych, nowych rynkach, gdzie zasoby gruntów są nadal duże, a ceny nie są zbyt wysokie.

Źródło: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-viet-nam-ong-lon-huong-loi-doanh-nghiep-nho-bi-bo-roi-post330118.html