Zróżnicowane opinie na temat przepisów dotyczących depozytów na przyszłe mieszkania

Podczas dyskusji na sali, w dniu 31 października rano, nad treścią projektu ustawy o obrocie nieruchomościami (zmienionej) z różnymi poglądami, uwagę posłów do Zgromadzenia Narodowego przykuła treść dotycząca zasad prowadzenia w przyszłości działalności w zakresie budownictwa mieszkaniowego i robót budowlanych (art. 23).

Komentując kwestie depozytów w sektorze mieszkaniowym i przyszłych projektów budowlanych, delegat Tran Hong Nguyen (delegacja Binh Thuan ) wyraził zgodę na opcję 1 i argumenty przedstawione w raporcie akceptacyjnym i wyjaśniającym.

W związku z tym opcja ta jest mniej ryzykowna dla klientów, którzy są słabszą stroną w transakcjach dotyczących nieruchomości, ponieważ zadatek wpłacany jest dopiero wtedy, gdy nieruchomość zostanie zakwalifikowana do obrotu, a obie strony oficjalnie podpiszą umowę, co ogranicza możliwość sporów.

Delegaci stwierdzili, że czas potrzebny na pobranie depozytu od momentu zaopiniowania projektu przez agencję państwową i uzyskania przez inwestora jednego z dokumentów dotyczących praw do użytkowania gruntu, jak pokazano w opcji drugiej, spowoduje, że od otrzymania depozytu do faktycznej realizacji projektu upłynie bardzo dużo czasu, co narazi klientów na większe ryzyko.

Delegat Tran Hong Nguyen, delegacja Binh Thuan.

Tymczasem na rynku nieruchomości ostatnio zaszło wiele skomplikowanych zmian, a inwestorzy w projekty nieruchomościowe nadal korzystają z depozytów i umów o wkładzie kapitałowym, aby dowolnie mobilizować kapitał, powodując niepewność i chaos.

„W rzeczywistości wiele projektów nie zostało zrealizowanych po 5, a nawet 10 latach od otrzymania depozytów. Dlatego potrzebne są przepisy, które będą bardziej rygorystycznie kontrolować sytuację i zapobiegać jej wystąpieniu…” – skomentował delegat Nguyen.

Odnośnie postanowień zawartych w paragrafie 5 artykułu 23 projektu ustawy, delegat Nguyen Dai Thang (delegacja Hung Yen ) wybrał opcję 2.

Zdaniem delegata jest to plan, który jasno określa, w jakich przypadkach inwestorowi wolno pobierać depozyty zgodnie z umową z klientem, jasno określa treść umowy depozytowej, kwotę depozytu w celu zapewnienia jawności, przejrzystości, ochrony praw i uzasadnionych interesów organizacji i osób, które podpisały umowy kupna, wynajmu lub nabycia domów i robót budowlanych, oraz ogranicza przedsiębiorstwa z branży nieruchomości do przyjmowania depozytów jako kanału mobilizacji kapitału.

Pan Thang zwrócił się do agencji projektowej z prośbą o zbadanie i rozważenie jasnego określenia warunków zabudowy i robót budowlanych, które mają się tam w przyszłości odbywać.

Jednocześnie delegaci zaproponowali decyzję o umożliwieniu inwestorom sprzedaży przyszłych mieszkań w ramach projektów budowlanych, które spełniają warunki dotyczące posiadania zatwierdzonych projektów dla dużych i kluczowych projektów infrastrukturalnych, ukończonych zgodnie z harmonogramem. Jednocześnie doprecyzowano treść „wymogu ukończenia prac zgodnie z postępem projektu”.

Delegat Nguyen Dai Thang, delegacja Hung Yen.

Uczestnicząca w wyrażaniu opinii delegatka Nguyen Thi Viet Nga (delegacja Hai Duong ) stwierdziła, że ​​w przypadku artykułu 23 konieczne jest ustalenie w planie, że inwestorzy projektów nieruchomości będą mogli pobierać depozyty zgodnie z umową z klientami tylko wtedy, gdy projekt ma projekt podstawowy i został wyceniony przez agencję państwową, a inwestor posiada jeden z dokumentów dotyczących praw do użytkowania gruntów.

Zdaniem delegata, takie regulacje stworzą warunki do rozwoju przedsiębiorstw i inwestorów, zwłaszcza w kontekście branży nieruchomości, która boryka się z wieloma trudnościami. Inwestycje w projekty wymagają dużego kapitału, a umożliwienie inwestorom wcześniejszego wpłacania depozytów pomoże im dysponować większym kapitałem do reinwestowania, co przyczyni się do zwiększenia możliwości i przyciągnięcia potencjalnych klientów.

„Chociaż te przepisy mogą stwarzać większe ryzyko dla klientów, delegat podkreślił, że należy temu zaradzić poprzez zaostrzenie zarządzania i zwiększenie odpowiedzialności właściwych państwowych agencji zarządzających. Zwłaszcza już na początkowym etapie analizy i wyboru inwestorów, aby zapewnić ich zdolność i możliwości do realizacji projektu” – powiedziała pani Nga.

Zdaniem pani Nga ograniczanie ryzyka, jak w przypadku opcji 1, poprzez umożliwienie inwestorom w projekty nieruchomości pobierania depozytów tylko wtedy, gdy domy i prace budowlane spełniają wymagania umożliwiające rozpoczęcie działalności gospodarczej, ograniczy możliwości biznesowe, sprzeciwiając się zachętom i tworząc mechanizmy umożliwiające rozwój przedsiębiorstw.

W Sprawozdaniu z wyjaśnienia, przyjęcia i przeglądu projektu ustawy o działalności w zakresie nieruchomości (zmienionej) w zakresie zasad prowadzenia działalności mieszkaniowej i przyszłych robót budowlanych (art. 23) Stała Komisja Zgromadzenia Narodowego zaproponowała 2 opcje:

Opcja 1: „Inwestorzy w projekty nieruchomości będą mogli pobierać depozyty od klientów dopiero wtedy, gdy domy i prace budowlane spełnią wszystkie warunki dopuszczenia do obrotu i transakcje zostaną przeprowadzone zgodnie z postanowieniami niniejszej ustawy”.

Opcja 2: „Inwestorzy projektów nieruchomościowych mogą pobierać zaliczki zgodnie z umową z klientami tylko wtedy, gdy projekt posiada projekt podstawowy oceniony przez agencję państwową, a inwestor posiada jeden z dokumentów dotyczących prawa użytkowania gruntu, określonych w art. 24 ust. 2 niniejszej ustawy. Umowa zaliczki musi jasno określać cenę sprzedaży, cenę dzierżawy z opcją wykupu domu oraz koszty robót budowlanych. Maksymalna wysokość zaliczki jest zgodna z przepisami rządowymi, ale nie może przekraczać 10% ceny sprzedaży, ceny dzierżawy z opcją wykupu domu oraz kosztów robót budowlanych, zapewniając zgodność z warunkami rozwoju społeczno-gospodarczego w każdym okresie i dla każdego rodzaju nieruchomości” .

Źródło: https://www.nguoiduatin.vn/y-kien-trai-chieu-ve-quy-dinh-dat-coc-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-a633581.html