7 problemas legais em projetos de habitação comercial

O primeiro é o procedimento de aprovação da política de investimento, simultaneamente à aprovação do investidor, para todos os projetos de habitação social e projetos de habitação comercial em que o investidor tenha o direito de usar o terreno de acordo com o planejamento. Em relação a esse problema, de acordo com a HoREA, no momento da implementação do procedimento de aprovação da política de investimento, este é o procedimento inicial para a cadeia de procedimentos para investimento em construção. Portanto, quando o procedimento de aprovação da política de investimento está "travado", o projeto fica "congelado" e não pode prosseguir com outros procedimentos de investimento em construção. Basta estipular que a avaliação da adequação do projeto de investimento ao planejamento deve estar de acordo com o plano de zoneamento ou o plano geral, o que for mais apropriado, ou apenas estipular que esteja de acordo com o plano geral da Resolução 98 da Assembleia Nacional , que está sendo aplicada em caráter experimental para a Cidade de Ho Chi Minh.

Essa forma de aprimorar os procedimentos administrativos, ou essa melhoria, não imbuiu realmente o espírito da reforma dos procedimentos administrativos, não se aproxima da realidade e dá sinais de que não é melhor. Como no passado as empresas podiam realizar os procedimentos de investimento e construção em paralelo, agora elas precisam realizar cada procedimento administrativo quase sequencialmente.

A HoREA constatou que a regulamentação que exige que projetos de investimento cumpram planejamento detalhado (se houver) só se aplica nos casos em que o Estado realiza leilões de direitos de uso da terra ou licitações para projetos que utilizam terras para selecionar investidores. No entanto, essa regulamentação é completamente inadequada nos casos em que a empresa investidora detém direitos de uso da terra em conformidade com o planejamento e propõe que a política de investimento seja aprovada simultaneamente à aprovação do investidor, de acordo com as disposições da Cláusula 4, Artigo 29, da Lei de Investimentos de 2020.

O segundo problema é a regulamentação de terrenos residenciais ou terrenos residenciais e outros terrenos, que exige que investidores em projetos habitacionais comerciais tenham o direito de usar terrenos residenciais; tenham o direito de usar terrenos residenciais e outros terrenos que não sejam residenciais e que atendam às condições para permissão de alteração do uso do solo para implementar projetos de investimento. Isso faz com que centenas de projetos habitacionais comerciais em todo o país que não possuem 100% de terrenos residenciais ou que não possuem terrenos residenciais e outros terrenos que não sejam residenciais, ou seja, apenas 100% de terrenos agrícolas ou apenas 100% de terrenos não agrícolas que não sejam residenciais, não sejam reconhecidos como investidores em projetos habitacionais comerciais. Embora essas empresas investidoras tenham recebido a transferência de direitos de uso da terra para terrenos agrícolas ou não agrícolas que não sejam residenciais. Portanto, desde 1º de julho de 2015 (a Lei de Habitação de 2014 entrou em vigor), essas empresas têm enfrentado grandes dificuldades porque gastaram muito dinheiro para criar fundos de terras.

Atualmente, o Ponto b, Cláusula 1 e Cláusula 6, Artigo 128 do Projeto de Lei de Terras (alterado) permite apenas que, nos casos em que o terreno seja utilizado para a implementação de projetos habitacionais comerciais, os investidores concordem em receber o direito de uso de terreno residencial ou, nos casos em que o terreno seja utilizado para a implementação de projetos habitacionais comerciais, os investidores devem ter o direito de uso de terreno residencial ou terreno residencial e outros terrenos. Isso significa que os investidores não podem concordar em receber a transferência de direitos de uso de terreno para terreno residencial ou terreno residencial e outros terrenos ou outros terrenos que não sejam residenciais, nem são permitidos nos casos em que os investidores tenham o direito de usar outros terrenos que não sejam residenciais para implementar projetos habitacionais comerciais. Portanto, o Ponto b, Cláusula 1 e Cláusula 6, Artigo 128 do Projeto de Lei de Terras (alterado) não herdou integralmente as disposições do Ponto b, Cláusula 1, Artigo 73, Ponto b, Cláusula 1, Artigo 169, Cláusula 2, Artigo 191 e Cláusula 1, Artigo 193 da Lei de Terras de 2013, que permitiam que organizações econômicas recebessem a transferência de direitos de uso de terras de tipos de terras adequados para o planejamento e a implementação de projetos de investimento, incluindo projetos de habitação comercial. Em caso de recebimento da transferência de direitos de uso de terras agrícolas, é necessária a aprovação por escrito de um órgão estadual competente.

Enquanto isso, o tipo de projeto de habitação comercial com 100% de terrenos residenciais representa apenas cerca de 1% do número total de projetos de habitação comercial e são todos projetos muito pequenos porque quase não há terrenos residenciais com uma área de mais de ^5.000m2 . O tipo de projeto de habitação comercial com terrenos residenciais e outros terrenos que não são terrenos residenciais é comum, representando cerca de 95% do número total de projetos de habitação comercial. O tipo de projeto de habitação comercial com outros terrenos que não são terrenos residenciais representa apenas cerca de 5% do número total de projetos de habitação comercial e são todos projetos de grande escala e muito grandes que precisam ser incentivados a se desenvolver.

Muitos projetos ainda estão "congelados" devido a regulamentações legais.

O terceiro problema é o procedimento de ajuste do plano de zoneamento na escala 1/2.000, que é de responsabilidade do órgão estadual competente para que as empresas tenham base para desenvolver o plano detalhado do projeto de investimento na escala 1/500. O motivo se deve ao "limite populacional" e a muitos planos de zoneamento na escala 1/2.000 não terem sido atualizados e ajustados a tempo, não atendendo às necessidades dos investidores.

Por exemplo, a população real da Cidade de Ho Chi Minh é de cerca de 13 milhões de pessoas, mas, de acordo com os resultados do censo de 1º de abril de 2019, a população é de apenas 8,9 milhões de pessoas. A população do distrito de Binh Thanh, estimada em 2020, é de 560.000 pessoas, mas, em 2014, a população real deste distrito era de 560.000 pessoas. Se o tamanho real da população não for calculado corretamente, será impossível implementar projetos de renovação urbana ou desenvolver novas áreas urbanas, pois não há mais um "teto" para o tamanho populacional.

A Cidade de Ho Chi Minh possui mais de 600 planos de zoneamento em escala de 1/2.000, incluindo alguns que não são mais adequados e precisam ser ajustados, mas não foram ajustados a tempo, especialmente no caso dos planos de zoneamento em escala de 1/2.000 anteriores, implementados de acordo com os limites administrativos dos níveis municipal e distrital, que precisam ser integrados. Portanto, a Resolução 98 da Assembleia Nacional também exige que os planos de zoneamento e os planos detalhados sejam aprovados ou aprovados para ajustes de acordo com as disposições legais antes da elaboração do Relatório de Estudo de Viabilidade para investimentos em construção e da implementação das próximas etapas do projeto.

O quarto problema é o procedimento específico de avaliação de terrenos, a avaliação do preço do terreno, a decisão sobre o preço do terreno para calcular as taxas de uso do solo, o aluguel do terreno para projetos imobiliários, habitações comerciais ou a solicitação de agências estaduais competentes para verificar e calcular as taxas de uso do solo e o aluguel do terreno (se houver). Esse problema reside principalmente na aplicação prática do Decreto 44. Em março de 2023, a Cidade de Ho Chi Minh tinha cerca de 100 projetos de habitação comercial com 81.000 apartamentos sem o registro de propriedade (Pink Book).

O quinto problema é que as agências estaduais competentes são lentas em emitir regulamentações sobre o manejo da área de terras administradas pelo Estado (terras públicas) intercaladas em projetos habitacionais comerciais. Devido à ausência dessa regulamentação, por mais de 6 anos, de 1º de julho de 2014 (entrada em vigor do Decreto 43) a 8 de fevereiro de 2021 (entrada em vigor do Decreto 148), não houve nenhum mecanismo que regulasse o manejo da área de terras públicas intercaladas em projetos habitacionais comerciais. Até o momento, o Decreto 148 está em vigor há quase 3 anos, mas ainda existem várias províncias e cidades administradas pelo governo central que não emitiram regulamentações que orientem sua implementação. Isso fez com que muitos projetos habitacionais comerciais ficassem "presos" nos procedimentos de aprovação de políticas de investimento ou "presos" nos procedimentos de avaliação de terras específicas, avaliação de terras e decisões de preço de terras para calcular taxas de uso da terra e aluguéis de terras.

O sexto problema é que o Artigo 49, Cláusula 2, da Lei de Negócios Imobiliários de 2014 estipula que a transferência de um projeto ou parte de um projeto de habitação comercial só é permitida quando o investidor possui um livro rosa para a totalidade ou parte do projeto transferido e cumpriu a obrigação financeira de pagar as taxas de uso do solo e a renda do terreno ao Estado. Como esta regulamentação não foi alterada, não é flexível e não se aproxima da realidade, conforme estipulado no Artigo 10, Cláusula 1, da Resolução 42 da Assembleia Nacional sobre a pilotagem da gestão de dívidas incobráveis ​​de instituições de crédito, que não estipula a condição de possuir um livro rosa para o projeto e também não estipula que o investidor deve cumprir as obrigações financeiras do projeto.

O sétimo problema é que a Lei de Negócios Imobiliários de 2014 não regulamenta o ato de depósito para fins de celebração de contrato (antes do momento da elegibilidade para assinar um contrato de mobilização de capital para a venda de imóveis e futuras moradias) para especificar as disposições sobre depósitos no Artigo 328 do Código Civil. Isso criou uma brecha legal para especuladores, corretores de imóveis e empresas desonestas se aproveitarem e receberem grandes depósitos. Até mesmo 90 a 95% do valor do contrato é destinado à fraude e à apropriação de ativos de clientes (um exemplo típico é o caso da Alibaba).

Link da fonte: https://thanhnien.vn/7-vuong-mac-phap-ly-ve-du-an-nha-o-thuong-mai-185231120143317062.htm