7 problemas legais em projetos de habitação comercial

O primeiro é o problema da aprovação simultânea de políticas de investimento e a aprovação de investidores para todos os projetos de habitação social e projetos de habitação comercial onde os investidores tenham direitos de uso do solo de acordo com o planejamento. Em relação a esse problema, de acordo com a HoREA, no momento da implementação do procedimento de aprovação da política de investimento, este é o procedimento inicial para a cadeia de procedimentos de investimento em construção. Portanto, quando o procedimento de aprovação da política de investimento está "travado", o projeto fica "congelado", impossibilitando a continuidade de outros procedimentos de investimento em construção. Deveria ser necessário apenas estipular que a avaliação da adequação dos projetos de investimento ao planejamento deve estar de acordo com o plano de zoneamento ou o plano geral, o que for mais apropriado, ou apenas estipular que esteja de acordo com o plano geral da Resolução 98 da Assembleia Nacional , que está sendo testada para a Cidade de Ho Chi Minh.

Essa forma de aprimorar os procedimentos administrativos, ou essa melhoria, não imbuiu realmente o espírito da reforma dos procedimentos administrativos, não está próxima da realidade e mostra sinais de que não vai melhorar. Como no passado, as empresas podiam realizar os procedimentos de investimento e construção em paralelo, agora elas precisam realizar cada procedimento administrativo quase que sequencialmente.

A HoREA considera que a regulamentação que exige que os projetos de investimento cumpram o planejamento detalhado (se houver) se aplica apenas aos casos em que o Estado realiza leilões de direitos de uso da terra ou licitações para projetos que utilizam terras para selecionar investidores. No entanto, essa regulamentação é completamente inadequada para casos em que a empresa investidora já possui direitos de uso da terra de acordo com o planejamento e propõe que a política de investimento seja aprovada simultaneamente à aprovação do investidor, de acordo com as disposições da Cláusula 4, Artigo 29 da Lei de Investimentos de 2020.

O segundo problema é a regulamentação de terrenos residenciais ou terrenos residenciais e outros terrenos, que exige que investidores em projetos habitacionais comerciais tenham o direito de usar terrenos residenciais; tenham o direito de usar terrenos residenciais e outros terrenos que não sejam residenciais e que atendam às condições para permissão de alteração do uso do solo para implementar projetos de investimento. Isso faz com que centenas de projetos habitacionais comerciais em todo o país que não possuem 100% de terrenos residenciais ou que não possuem terrenos residenciais e outros terrenos que não sejam residenciais, ou seja, apenas 100% de terrenos agrícolas ou apenas 100% de terrenos não agrícolas que não sejam residenciais, não sejam reconhecidos como investidores em projetos habitacionais comerciais. Embora essas empresas investidoras tenham recebido a transferência de direitos de uso da terra para terrenos agrícolas ou não agrícolas que não sejam residenciais. Portanto, desde 1º de julho de 2015 (entrada em vigor da Lei de Habitação de 2014), essas empresas têm enfrentado grandes dificuldades porque gastaram enormes custos para criar fundos de terras.

Atualmente, o ponto b, cláusula 1 e cláusula 6, artigo 128 do Projeto de Lei de Terras (alterado) permite apenas que, no caso de uso de terreno para a implementação de um projeto de habitação comercial, seja acordado o recebimento do direito de uso de terreno residencial ou, no caso de implementação de um projeto de habitação comercial, seja necessário o direito de uso de terreno residencial ou terreno residencial e outros terrenos. Isso significa que os investidores não podem concordar em receber a transferência de direitos de uso de terreno para terreno residencial ou terreno residencial e outros terrenos ou outros terrenos que não sejam residenciais, nem é permitido, no caso de investidores que tenham o direito de uso de outro terreno que não seja residencial, para a implementação de um projeto de habitação comercial. Portanto, o Ponto b, Cláusula 1, e o Ponto 6, Artigo 128, do Projeto de Lei de Terras (alterado), não herdaram integralmente as disposições do Ponto b, Artigo 73, Ponto b, Cláusula 1, Artigo 169, Ponto 2, Artigo 191 e Ponto 1, Artigo 193 da Lei de Terras de 2013, que permitiam que organizações econômicas recebessem a transferência de direitos de uso de terras de tipos de terras adequados para o planejamento e a implementação de projetos de investimento, incluindo projetos de habitação comercial. Em caso de recebimento da transferência de direitos de uso de terras agrícolas, é necessária a aprovação por escrito de um órgão estatal competente.

Enquanto isso, os projetos de habitação comercial com 100% de terrenos residenciais representam apenas cerca de 1% do número total de projetos de habitação comercial e são todos projetos muito pequenos, pois quase não há terrenos residenciais com área superior a ^{5.000 m²} . Os projetos de habitação comercial com terrenos residenciais e outros terrenos não residenciais são comuns, representando cerca de 95% do número total de projetos de habitação comercial. Os projetos de habitação comercial com outros terrenos não residenciais representam apenas cerca de 5% do número total de projetos de habitação comercial e são todos projetos de grande porte que precisam ser incentivados a se desenvolver.

Muitos projetos ainda estão "congelados" devido a regulamentações legais.

O terceiro problema é o procedimento de ajuste do plano de zoneamento em escala 1/2.000, que é de responsabilidade do órgão estadual competente para que as empresas tenham uma base para desenvolver o plano detalhado em escala 1/500 do projeto de investimento. O motivo é o "teto populacional", e muitos planos de zoneamento em escala 1/2.000 não foram atualizados e ajustados a tempo, não atendendo às necessidades dos investidores.

Por exemplo, a população real da Cidade de Ho Chi Minh é de cerca de 13 milhões de pessoas, mas, segundo os resultados do censo de 1º de abril de 2019, o tamanho populacional é de apenas 8,9 milhões de pessoas. Já a população do distrito de Binh Thanh, prevista para 2020, é de 560.000 pessoas, mas em 2014 o tamanho populacional real deste distrito era de 560.000 pessoas. Se o tamanho populacional real não for calculado corretamente, será impossível implementar projetos de renovação urbana ou desenvolver novas áreas urbanas, pois não há mais um "teto" para o tamanho populacional.

A Cidade de Ho Chi Minh possui mais de 600 planos de zoneamento em escala de 1/2.000, incluindo projetos que não são mais adequados e precisam ser ajustados, mas não foram ajustados a tempo, especialmente os planos de zoneamento em escala de 1/2.000 anteriores, que foram implementados de acordo com os limites administrativos dos níveis comunal e distrital, que precisam ser integrados. Portanto, a Resolução 98 da Assembleia Nacional também exige que os planos de zoneamento e os planos detalhados sejam aprovados ou aprovados para ajuste de acordo com as disposições legais antes da elaboração do Relatório de Estudo de Viabilidade de Investimento e da implementação das próximas etapas do projeto.

O quarto problema é o procedimento específico de avaliação de terrenos, a avaliação de terrenos, a decisão sobre o preço do terreno para calcular as taxas de uso do solo, o aluguel do terreno para projetos imobiliários e habitações comerciais, ou a solicitação de órgãos estaduais competentes para verificar e calcular as taxas de uso do solo e o aluguel do terreno (se houver). Esse problema reside principalmente na aplicação prática do Decreto 44. Em março de 2023, a Cidade de Ho Chi Minh tinha cerca de 100 projetos de habitação comercial com 81.000 apartamentos que não tinham o livro rosa.

O quinto problema é que as agências estaduais competentes demoram a emitir regulamentações sobre o manejo da área de terras administradas pelo Estado (terras públicas) intercaladas em projetos habitacionais comerciais. Devido à ausência dessa regulamentação, por mais de 6 anos, de 1º de julho de 2014 (entrada em vigor do Decreto 43) a 8 de fevereiro de 2021 (entrada em vigor do Decreto 148), não houve nenhum mecanismo que regulasse o manejo da área de terras públicas intercaladas em projetos habitacionais comerciais. Até o momento, o Decreto 148 está em vigor há quase 3 anos, mas ainda há várias províncias e cidades administradas centralmente que não emitiram regulamentações que orientem sua implementação. Isso fez com que muitos projetos habitacionais comerciais ficassem "presos" nos procedimentos de aprovação de políticas de investimento ou "presos" nos procedimentos de avaliação de terras específicas, avaliação de terras e decisões de preço de terras para calcular taxas de uso da terra e aluguéis de terras.

O sexto problema é que o Artigo 49, Cláusula 2, da Lei de Negócios Imobiliários de 2014 estipula que a transferência de um projeto ou parte de um projeto de habitação comercial só é permitida quando o investidor possui um livro rosa para a totalidade ou parte do projeto transferido e cumpriu a obrigação financeira de pagar as taxas de uso do solo e o arrendamento do terreno ao Estado. Como esta regulamentação não foi alterada, não é flexível e não se aproxima da realidade, conforme estipulado no Artigo 10, Cláusula 1, da Resolução 42 da Assembleia Nacional sobre o controlo da gestão de créditos de liquidação duvidosa de instituições de crédito, que não estipula a condição de possuir um livro rosa para o projeto e também não estipula que o investidor deve cumprir as obrigações financeiras do projeto.

O sétimo problema é que a Lei de Negócios Imobiliários de 2014 não regulamenta o ato de depositar com a finalidade de celebrar um contrato (antes do momento da elegibilidade para assinar um contrato de mobilização de capital para a venda de imóveis e futuras moradias) para especificar as disposições sobre depósitos no Artigo 328 do Código Civil. Isso criou uma brecha legal para especuladores, corretores de imóveis e empresas desonestas se aproveitarem e receberem grandes depósitos. Até mesmo 90 a 95% do valor do contrato é destinado à fraude e à apropriação de ativos de clientes (um exemplo típico é o caso da Alibaba Company).

Link da fonte: https://thanhnien.vn/7-vuong-mac-phap-ly-ve-du-an-nha-o-thuong-mai-185231120143317062.htm