Pressão sobre o vencimento de títulos imobiliários em 2025

Embora o mercado imobiliário esteja mostrando mudanças positivas, alguns especialistas ainda estão preocupados com o risco de atraso no pagamento de títulos por empresas imobiliárias no ano que vem.

Embora o mercado imobiliário esteja mostrando mudanças positivas, alguns especialistas ainda estão preocupados com o risco de atraso no pagamento de títulos por empresas imobiliárias no ano que vem.

Segundo o Dr. Can Van Luc, Economista-Chefe do BIDV , durante o período mais difícil do mercado imobiliário (de junho a agosto de 2023), o Governo emitiu o Decreto 08/2023/ND-CP, permitindo que empresas e investidores negociassem e adiassem dívidas obrigacionistas. Com esta "barreira de salvação", 60% das empresas obtiveram uma extensão de 2 anos, elevando assim a data de pagamento da dívida para junho de 2025.

Estatísticas de uma agência de classificação de crédito mostram que o saldo de títulos corporativos (principal e juros) com vencimento em 2025 é estimado em VND 334 trilhões. Somente para o setor imobiliário, o saldo devedor deve ser de cerca de VND 135 trilhões.

Comentando os números acima, o especialista do BIDV afirmou que a pressão sobre os títulos em 2025 não é preocupante. A inadimplência é menos provável, já que o mercado imobiliário está gradualmente se tornando mais positivo. Muitas empresas precisam apenas definir um desconto de cerca de 10% para vender seus produtos, em vez dos 40-50% do período anterior.

Além disso, o Sr. Luc afirmou com segurança que o mercado imobiliário está se beneficiando de fatores macroeconômicos. Consequentemente, a inflação está aumentando sob controle; as taxas de juros no Vietnã permanecem baixas; as taxas de câmbio estão se suavizando gradualmente; o déficit orçamentário, a dívida pública, a dívida externa e as obrigações de pagamento da dívida do Governo... estão dentro do limite permitido pela Assembleia Nacional . Além disso, as instituições e os sistemas jurídicos estão sendo gradualmente aprimorados graças à presença de três novas leis imobiliárias.

A recuperação do mercado foi claramente refletida no relatório do Ministério da Construção referente ao terceiro trimestre de 2024. Especificamente, o número total de transações bem-sucedidas no segmento de apartamentos e moradias individuais atingiu 38.398 transações. Esse número aumentou 48,3% em relação ao segundo trimestre de 2024 e 29% em relação ao mesmo período de 2023. Com a melhora do sentimento do mercado, a premissa para o retorno dos negócios imobiliários está se tornando mais clara.

Compartilhando a mesma opinião, o Sr. Nguyen Quang Thuan, Diretor Geral da FiinRatings, afirmou que a maior fonte de capital para negócios imobiliários não provém de empréstimos bancários ou títulos, mas sim de pagamentos de clientes. Desde que o Governo resolva as questões legais dos projetos e crie condições para que os investidores lancem produtos em breve, lidar com a dívida de títulos não será mais um "problema" difícil.

De fato, o progresso da resolução judicial está se acelerando. Desde o terceiro trimestre de 2024, muitos projetos que estavam "arquivados" há muitos anos foram reabertos para venda. Em Hanói, são eles o Hanoi Melody Residences (distrito de Hoang Mai) e o QMS Top Tower (distrito de Nam Tu Liem). Na Cidade de Ho Chi Minh, os projetos "revividos" são o Dat Xanh Homes Riverside (cidade de Thu Duc), o Metro Star (cidade de Thu Duc), o D-Homme (distrito 6) e o Lavida Plus (distrito 7)...

No entanto, da perspectiva do Dr. Vu Dinh Anh, especialista em economia, o número de títulos com vencimento em 2025 ainda representa uma grande pressão sobre as empresas. Em particular, os títulos de empresas imobiliárias apresentam um risco maior de inadimplência e potencial inadimplência do que a média do mercado.

A conclusão do especialista é bem fundamentada, especialmente quando comparada com um relatório recente. Assim, nos últimos 10 meses, o grupo de empresas imobiliárias residenciais foi responsável por 60% do valor total de títulos vencidos. Mesmo assim, 56% dos emissores com crédito fraco atuavam no setor imobiliário residencial e da construção civil.

“Nos próximos 12 meses, cerca de VND 109 trilhões em títulos vencerão no setor imobiliário residencial, representando quase metade do valor total dos títulos com vencimento. Desse total, estimamos que cerca de VND 30 trilhões em títulos correm o risco de atraso no pagamento do principal”, afirma o relatório.

De acordo com o Sr. Duong Duc Hieu, Diretor de Análise de Crédito e Classificação do Setor de Empresas Não Financeiras da VIS Rating, a capacidade de pagamento de dívidas de empresas imobiliárias continua fraca e o nível de diferenciação na capacidade de pagamento de dívidas está aumentando cada vez mais.

O especialista da VIS Rating avaliou que, para empresas com projetos focados no segmento imobiliário, concentradas em grandes cidades como Hanói e Ho Chi Minh, as atividades de vendas estão bastante boas e devem se recuperar em 2024. Esses negócios terão melhores recursos e alta capacidade de pagamento de dívidas.

“Pelo contrário, algumas empresas permanecerão em situação difícil, pois antes se concentravam em projetos altamente especulativos. A demanda por esse segmento continua baixa, então sua capacidade de quitar dívidas é fraca”, comentou o Sr. Hieu.

A VIS Rating enfatizou que até 2/3 dos investidores listados têm fluxo de caixa para pagar dívidas de níveis fracos a extremamente fracos, especificamente fluxo de caixa operacional abaixo de 5% da dívida total. Isso é especialmente grave para investidores afetados por questões jurídicas de projetos.

Com a situação acima, prevê-se que 50% dos títulos com vencimento no final de 2024 e 2025 podem estar em risco de atraso no pagamento do principal e dos juros, sendo a maioria empresas que atrasam regularmente os pagamentos.

Fonte: https://baodautu.vn/ap-luc-dao-han-trai-phieu-bat-dong-san-trong-nam-2025-d231455.html