A nova lista de preços de terrenos em Hanói aumentou muitas vezes, segundo especialistas.

(Dan Tri) - A nova tabela de preços de terrenos de Hanói acaba de ser divulgada. Além das opiniões de que ela ajudará na aprovação de projetos e garantirá a transparência tributária, especialistas temem que especuladores se aproveitem da situação para inflacionar os preços.

O preço máximo da terra em Hanói é de 695 milhões de VND/m².

O Comitê Popular de Hanói acaba de divulgar uma tabela de preços de terrenos atualizada, válida de 20 a 31 de dezembro de 2025. Em comparação com a tabela anterior, os preços de terrenos residenciais atualizados são de 2 a 6 vezes maiores.

Notavelmente, os preços dos terrenos em muitas ruas no distrito de Hoan Kiem, incluindo Ba Trieu (de Hang Khay a Tran Hung Dao), Dinh Tien Hoang, Hai Ba Trung (de Le Thanh Tong a Quan Su), Hang Dao, Hang Khay, Hang Ngang, Le Thai To, Ly Thuong Kiet, Nha Tho, Tran Hung Dao (de Tran Thanh Tong a Le Duan) têm o preço mais alto de mais de 695,3 milhões de VND/m2.

De acordo com a lista de preços de terrenos antes do ajuste, o preço mais alto de terrenos urbanos no centro de Hanói é de 188 milhões de VND/m² em três ruas: Hang Ngang, Hang Dao e Le Thai To. Assim, o preço mais alto do terreno após o ajuste é quase 3,7 vezes maior do que antes do ajuste.

O preço mais alto do terreno na lista de preços ajustados de Hanói é superior ao da lista de preços ajustados de Ho Chi Minh anunciada em outubro passado, com o preço mais alto acima de 687 milhões de VND/m² nas ruas Dong Khoi, Le Loi e Nguyen Hue (Distrito 1).

Em outro distrito central, Ba Dinh, a rua com o preço de terreno mais alto é Phan Dinh Phung, com mais de 450 milhões de VND/m². Esse preço é 3,4 vezes maior que a antiga referência de preços de terrenos. Algumas outras ruas também têm preços acima de 400 milhões de VND/m², como Tran Phu e Doc Lap.

No distrito de Hai Ba Trung, o preço de terreno mais alto, após ajuste, está localizado na rua Nguyen Du (trecho entre Quang Trung e Tran Binh Trong) e na rua Hue (trecho entre Nguyen Du e Nguyen Cong Tru), com mais de 368 milhões de VND/m². Esse valor é quase 3,5 vezes maior que o da tabela de preços anterior.

No distrito de Tay Ho, a rua Van Cao tem o preço mais caro, acima de 256 milhões de VND/m². Esse preço é quase 3,3 vezes maior que o preço atual.

Um projeto imobiliário no distrito de Hoang Mai, em Hanói (Foto: Tran Khang).

Além disso, após ajustes, 5 distritos – Thanh Tri, Gia Lam, Dong Anh, Hoai Duc e Dan Phuong – estão se tornando os distritos de Hanói com o preço mais alto, próximo a 117 milhões de VND/m².

Em relação à tabela de preços de terrenos ajustada, o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente de Hanói afirmou que a nova tabela ajuda a reduzir a discrepância, aproximando os preços dos terrenos na capital aos valores de mercado. Isso contribui para o estabelecimento de uma política de gestão fundiária sincronizada e para a harmonização dos interesses do Estado, dos usuários e daqueles que necessitam utilizar a terra para a execução de projetos. Graças a isso, a receita orçamentária aumenta por meio do cumprimento das obrigações financeiras relativas aos terrenos de pessoas físicas e jurídicas.

Nos casos em que os impostos e taxas sobre a propriedade são elevados e não compatíveis com o rendimento das pessoas, a entidade gestora considera necessário estudar a redução das taxas e impostos, e não a redução dos preços dos terrenos.

O Departamento afirmou que a tabela de preços ajustada não afeta a compensação e o apoio à desapropriação quando o Estado recupera terras. Pelo contrário, contribui positivamente para a desapropriação, atraindo investimentos e desenvolvendo a capital.

"Os direitos das pessoas cujas terras são recuperadas também ficam melhor garantidos, incentivando-as a cumprir as políticas de desapropriação", afirmou o Departamento.

Especialistas temem que os preços dos imóveis continuem "inflacionados".

Em entrevista ao repórter do Dan Tri , a Sra. Pham Mien, vice-chefe de Pesquisa de Mercado e Consultoria do Departamento de Promoção de Investimentos da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã, afirmou que a publicação da nova tabela de preços de terrenos demonstra que as regulamentações da Lei de Terras de 2024 estão gradualmente entrando em vigor.

O mercado imobiliário enfrenta diversos projetos paralisados ​​devido a problemas na definição das taxas de uso do solo. A publicação de uma nova tabela de preços de terrenos oferece aos projetos uma base legal para a continuidade da construção, implementação e fornecimento de novas unidades ao mercado imobiliário.

Além disso, um ponto positivo da determinação dos preços dos terrenos próximos ao mercado ajudará o Estado a arrecadar impostos corretos e suficientes sobre as transações de transferência de imóveis.

No entanto, segundo ela, existe uma limitação: nos últimos tempos, o preço dos imóveis em Hanói aumentou muito, de forma virtual e muito além da capacidade de pagamento da população. Esse aumento de preços demonstra o impacto de grupos de investimento e especulação, em um contexto de baixa oferta no mercado e concentração de recursos nas mãos de um pequeno grupo de investidores.

"Assim, a tabela de preços dos terrenos baseia-se no atual preço elevado de mercado, o que legitima invisivelmente esse preço elevado", enfatizou a Sra. Mien.

Segundo ela, o atual alto preço dos terrenos aumentará o custo de implementação do projeto, e os investidores continuarão a elevar ainda mais o preço de venda. Enquanto isso, o preço atual dificulta a compra por parte daqueles que realmente têm demanda.

Especialistas temem que especuladores estejam se aproveitando da alta dos preços dos terrenos para inflacionar ainda mais os preços (Ilustração: Duong Tam).

Do ponto de vista do investidor, a Sra. Mien afirmou que também haverá dificuldades no processo de desapropriação e aquisição de terras para a implementação do projeto. Para grandes projetos, o Estado pode participar do processo de aquisição de terras. Mas, ao contrário, para projetos de pequeno e médio porte, o investidor terá que negociar o preço da aquisição de terras com a população local.

"Determinar uma tabela de preços de terrenos próxima ao mercado ajudará a harmonizar os interesses de três partes: o Estado, os investidores e a população. No entanto, a atual tabela de preços de terrenos aumenta os custos de produção, forçando os investidores a aumentarem os preços de venda, o que dificulta o acesso para os consumidores finais", afirmou.

Segundo a Sra. Mien, para determinar com precisão o preço próximo ao mercado, o Estado precisa de uma ferramenta para medir o índice ao longo de muitos anos, com base em dados de vendas em cada área. A partir daí, as localidades poderão fornecer dados sobre preços de terrenos que sejam razoáveis ​​para o mercado.

O Sr. Tran Khanh Quang, especialista em imóveis, afirmou que a lista de preços de terrenos divulgada recentemente apresenta um aumento muito grande: nas áreas suburbanas da cidade de Ho Chi Minh, o aumento foi de cerca de 10 vezes, e em Hanói, de 4 a 6 vezes.

Com a implementação dos projetos, as taxas de uso do solo representam atualmente cerca de 15 a 20% do capital total investido. O aumento repentino do preço dos terrenos elevará os custos de investimento dos projetos. Consequentemente, os investidores são forçados a aumentar os preços dos imóveis.

"Os primeiros seis meses de aplicação da nova tabela de preços de terrenos não terão um impacto claro, pois as transações nesse período já terão, em sua maioria, concluído os trâmites legais. No entanto, após esse período, os imóveis avaliados de acordo com a nova tabela de preços de terrenos sofrerão um aumento de preços locais de cerca de 30%. De fato, a cidade de Ho Chi Minh aplicou a nova tabela de preços de terrenos antes de Hanói, e o aumento de preços já ocorreu em algumas áreas", afirmou.

O Sr. Quang afirmou que, além dos aspectos positivos da nova tabela de preços de terrenos, como a transparência no imposto de transferência de imóveis e a equidade para com as pessoas cujas terras foram recuperadas, haverá outras limitações.

Especificamente, as empresas terão mais dificuldade em desocupar terrenos, pois as pessoas esperarão um preço mais alto quando a terra for recuperada. Além disso, os especuladores que se anteciparam na aquisição desses imóveis aproveitarão a nova tabela de preços de terrenos para elevar os valores a patamares altíssimos.

Até mesmo grandes investidores com produtos imobiliários estão se aproveitando da situação para inflacionar os preços. Daí em diante, os compradores de imóveis residenciais continuarão a enfrentar dificuldades.

Fonte: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-ha-noi-tang-nhieu-lan-chuyen-gia-neu-y-kien-20241225021603781.htm