Nova lista de preços de terrenos em Hanói aumentou muitas vezes, especialistas dão opiniões

(Dan Tri) - A nova lista de preços de terrenos de Hanói acaba de ser publicada. Além das opiniões de que ela ajudará na aprovação de projetos e garantirá a transparência tributária... especialistas temem que especuladores se aproveitem para aumentar os preços.

A lista de preços de terrenos em Hanói é a mais alta, com 695 milhões de VND/m2

O Comitê Popular de Hanói acaba de emitir uma lista de preços de terrenos ajustada, válida de 20 a 31 de dezembro de 2025. Comparada à antiga lista de preços de terrenos, a lista de preços de terrenos residenciais ajustada é de 2 a 6 vezes maior.

Notavelmente, os preços dos terrenos em muitas ruas no distrito de Hoan Kiem, incluindo Ba Trieu (de Hang Khay a Tran Hung Dao), Dinh Tien Hoang, Hai Ba Trung (de Le Thanh Tong a Quan Su), Hang Dao, Hang Khay, Hang Ngang, Le Thai To, Ly Thuong Kiet, Nha Tho, Tran Hung Dao (de Tran Thanh Tong a Le Duan) têm o preço mais alto de mais de 695,3 milhões de VND/m2.

De acordo com a lista de preços de terrenos pré-ajustados, o maior preço de terreno urbano no centro de Hanói é de 188 milhões de VND/m² em três ruas: Hang Ngang, Hang Dao e Le Thai To. Portanto, o maior preço de terreno ajustado é quase 3,7 vezes maior do que antes do ajuste.

O maior preço de terreno na lista de preços de terrenos ajustados em Hanói é maior do que a lista de preços de terrenos ajustados na Cidade de Ho Chi Minh anunciada em outubro passado, com o maior preço de mais de 687 milhões de VND/m2 nas ruas Dong Khoi, Le Loi e Nguyen Hue (Distrito 1).

Em outro distrito central, Ba Dinh, a rua com o maior preço de terreno é Phan Dinh Phung, com mais de 450 milhões de VND/m². Esse preço é 3,4 vezes maior do que o antigo padrão de preços de terreno. Algumas outras ruas também têm preços acima de 400 milhões de VND/m², como Tran Phu e Doc Lap.

No distrito de Hai Ba Trung, o maior preço ajustado de terrenos está na Rua Nguyen Du (trecho de Quang Trung a Tran Binh Trong) e na Rua Hue (trecho de Nguyen Du a Nguyen Cong Tru), com mais de 368 milhões de VND/m². Esse preço também é quase 3,5 vezes maior do que a tabela de preços antiga.

No distrito de Tay Ho, a Rua Van Cao tem o preço mais alto, ultrapassando VND 256 milhões/m². Esse preço é quase 3,3 vezes maior que o preço atual.

Um projeto imobiliário no distrito de Hoang Mai, Hanói (Foto: Tran Khang).

Além disso, após o ajuste, 5 distritos: Thanh Tri, Gia Lam, Dong Anh, Hoai Duc e Dan Phuong estão destinados a se tornarem distritos de Hanói com o preço mais alto de quase 117 milhões de VND/m2.

Em relação à tabela de preços de terras ajustada, o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente de Hanói afirmou que a nova tabela de preços ajuda a reduzir a diferença, aproximando os preços das terras na capital dos preços de mercado. Isso ajuda a estabelecer uma política sincronizada na gestão de terras e harmoniza os interesses do Estado, dos usuários e daqueles que precisam usar a terra para implementar projetos. Graças a isso, a receita orçamentária aumenta por meio da implementação de obrigações financeiras sobre terras de pessoas e empresas.

Nos casos em que os impostos e taxas sobre a terra são altos e inadequados à renda das pessoas, a agência gestora acredita que é necessário estudar a redução das taxas de impostos e taxas, e não a redução dos preços da terra.

O Departamento afirmou que a tabela de preços ajustada não afeta a compensação e o apoio à limpeza do terreno quando o Estado recupera terras. Pelo contrário, contribui positivamente para a limpeza do terreno, atraindo investimentos e desenvolvendo a capital.

"Os direitos das pessoas cujas terras são recuperadas também são melhor garantidos, incentivando as pessoas a cumprir as políticas de limpeza de terras", disse o Departamento.

Especialistas temem que preços imobiliários continuem "inflacionados"

Em conversa com o repórter Dan Tri , a Sra. Pham Mien - Chefe Adjunta de Pesquisa de Mercado e Consultoria do Departamento de Promoção de Investimentos da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã - disse que a emissão da nova lista de preços de terrenos mostra que as regulamentações da Lei de Terras de 2024 entraram gradualmente em vigor.

O mercado imobiliário tem muitos projetos imobiliários paralisados ​​devido a problemas na determinação das taxas de uso do solo. A emissão de uma nova tabela de preços de terrenos ajuda os projetos a terem base legal para continuar a construção, implementação e fornecer nova oferta ao mercado imobiliário.

Além disso, um ponto positivo é a determinação de preços de terrenos próximos ao mercado, o que ajudará o Estado a arrecadar impostos corretos e suficientes sobre as transações de transferência de imóveis.

No entanto, segundo ela, há uma limitação: nos últimos tempos, o preço dos imóveis em Hanói aumentou muito, é virtual e está muito além do alcance da população. Esse aumento de preços demonstra sinais de impacto de grupos de investimento e especulação, já que a oferta no mercado é baixa e concentrada nas mãos de apenas um grupo de investidores.

"Portanto, a lista de preços dos terrenos é baseada no alto preço de mercado atual, o que legitima invisivelmente esse alto preço", enfatizou a Sra. Mien.

Segundo ela, o alto preço atual dos terrenos aumentará o custo de implementação do projeto, e os investidores continuarão a aumentar ainda mais o preço de venda. Além disso, o preço atual é difícil de comprar para quem tem demanda real.

Especialistas estão preocupados que especuladores estejam aproveitando o aumento dos preços dos terrenos para aumentar os preços (Ilustração: Duong Tam).

Do lado do investidor, disse a Sra. Mien, também haverá dificuldades no processo de limpeza do terreno e aquisição de terras para a implementação do projeto. Para grandes projetos, o Estado poderá participar do processo de aquisição de terras. Já para projetos de pequeno e médio porte, o investidor terá que negociar o preço de aquisição das terras com a população.

"Determinar uma tabela de preços de terras próxima ao mercado ajudará a harmonizar os interesses de três partes: o Estado, os investidores e a população. No entanto, a tabela de preços de terras atual aumenta os custos dos insumos, forçando os investidores a aumentar os preços de venda, dificultando a vida do consumidor final", disse ela.

Segundo a Sra. Mien, para determinar com precisão o preço próximo ao de mercado, o Estado precisa ter uma ferramenta que permita mensurar o índice ao longo de muitos anos, com base nos dados de vendas em cada região. A partir daí, as localidades poderão fornecer dados sobre preços de terras que sejam razoáveis ​​para o mercado.

O Sr. Tran Khanh Quang, especialista em imóveis, disse que a lista de preços de terrenos divulgada recentemente teve um aumento muito grande: nas áreas suburbanas da Cidade de Ho Chi Minh, o aumento foi de cerca de 10 vezes, e em Hanói, de 4 a 6 vezes.

Os projetos são implementados e as taxas de uso do solo representam atualmente cerca de 15% a 20% do capital total de investimento do projeto. O aumento repentino no preço dos terrenos aumentará os custos de investimento do projeto. Consequentemente, os investidores são forçados a aumentar os preços dos imóveis.

"Os primeiros 6 meses de aplicação da nova tabela de preços de terrenos não terão um impacto claro, pois as transações até o momento já concluíram, em grande parte, os trâmites legais. No entanto, após esse período, os produtos calculados de acordo com a nova tabela de preços de terrenos causarão um aumento de preços local de cerca de 30%. De fato, a Cidade de Ho Chi Minh aplicou a nova tabela de preços de terrenos antes de Hanói, e o aumento de preços também ocorreu em algumas áreas", disse ele.

O Sr. Quang disse que, além dos aspectos positivos da nova lista de preços de terras, como transparência no imposto de transferência de propriedade imobiliária, justiça para com as pessoas cujas terras são recuperadas... haverá outras limitações.

Especificamente, as empresas terão mais dificuldade em limpar terrenos, pois as pessoas esperarão um preço mais alto quando os terrenos forem recuperados. Além disso, especuladores que estavam um passo à frente para coletar esses imóveis aproveitarão a nova tabela de preços de terrenos para elevar os preços muito alto.

Até mesmo grandes investidores que possuem produtos imobiliários estão aproveitando para inflar os preços. A partir de então, os compradores de imóveis continuarão enfrentando dificuldades.

Fonte: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-ha-noi-tang-nhieu-lan-chuyen-gia-neu-y-kien-20241225021603781.htm