Explosão da "bomba de fragmentação" da Evergrande, mercado imobiliário chinês revela feridas difíceis de curar

A atual insolvência e as perdas massivas do China Evergrande Group tornam difícil imaginar um famoso "império imobiliário", que já foi a construtora mais bem-sucedida da China, por décadas.

'Bom chùm' Evergrande nổ trong thị trường bất động sản, Bắc Kinh những vết thương lâu lành?

Explosão da "bomba de fragmentação" da Evergrande: mercado imobiliário chinês revela feridas difíceis de curar. Na foto: O boom imobiliário chinês fez com que apartamentos altos surgissem "como cogumelos" por todo o país. (Fonte: AP)

Em 17 de agosto, a Evergrande, o segundo maior grupo imobiliário da China, entrou com pedido de recuperação judicial em Nova York, EUA. A preocupação é que a Evergrande seja apenas a primeira peça de dominó e que a segunda maior economia do mundo possa em breve testemunhar o risco de uma crise de dívida das empresas imobiliárias.

A oferta diminui, a procura cai mais rapidamente

De acordo com uma pesquisa da Bloomberg , o investimento imobiliário pode ter continuado a cair em julho de 2023, elevando o declínio de sete meses desde o início do ano para 8% em comparação com o mesmo período em 2022. Este é um declínio consecutivo de 7,9% nos primeiros 6 meses do ano.

Notavelmente, as condições para as incorporadoras não melhoraram. As vendas de imóveis novos pelas principais construtoras caíram em julho, a maior queda em um ano, apesar de muitas cidades terem flexibilizado as restrições à compra de imóveis. Isso foi um golpe para as incorporadoras que precisavam de dinheiro para aliviar uma crise de crédito que já durava anos.

A Country Garden Holdings Co., que já foi a maior construtora privada da China em termos de receita, se juntará a uma série de inadimplentes como o China Evergrande Group se não fizer os pagamentos de juros devidos na semana passada sobre títulos de dois dólares em até 30 dias.

Analistas da China International Capital Corp, incluindo Zhang Wenlang, alertaram que a pressão ao longo da cadeia de valor imobiliário, como vendas, aquisição de terras e construção, pode continuar a pesar no crescimento econômico da China.

Ao assistir ao Torneio de Futebol do Condado de Dongjiang, na Província de Guizhou, na TV ou em vídeo , você pode ver que o estádio é cercado por prédios altos.

O Condado de Dongjiang cobre uma área de mais de 3.300 quilômetros quadrados e tem uma população de menos de 300.000 habitantes. Embora sua área seja três vezes maior que a de Hong Kong (China), sua população representa apenas cerca de 4% da de Hong Kong. Com baixa densidade populacional, estima-se que a taxa de ocupação desses arranha-céus não seja muito alta.

A área média de moradia per capita dos residentes urbanos na China em 1978 era de 3,6 m², e atualmente aumentou para quase 40 m². Cerca de 97% dos domicílios urbanos possuem casas, cada domicílio possui em média 1,5 casa, e 40% dos domicílios urbanos possuem duas ou mais casas. Em setembro de 2016, o governo começou a regulamentar o mercado imobiliário, e o preço médio caiu significativamente.

Em 2020, o preço médio nacional foi de 9.860 yuans (cerca de 1.360 USD)/m2.

Até o final de 2022, o preço médio dos imóveis cairá para 9.800 yuans/m². Com o atual nível de preços dos imóveis, a oferta é maior que a demanda, indicando preços altos. Há também uma bolha no mercado imobiliário, o que, a longo prazo, tornará impossível para muitas pessoas realizarem seu desejo de melhorar suas moradias. No entanto, se os preços dos imóveis despencarem, isso também afetará o emprego e o consumo no curto prazo.

De acordo com o Departamento Nacional de Estatísticas da China, a área de vendas de imóveis comerciais no primeiro semestre deste ano diminuiu 5,3% em relação ao mesmo período do ano anterior, com a área de vendas de imóveis residenciais diminuindo 2,8%. As vendas de imóveis comerciais aumentaram 1,1%, com a área de vendas de imóveis residenciais aumentando 3,7%. Os preços dos imóveis novos aumentaram ligeiramente, e os altos preços do mercado primário sustentaram os preços dos imóveis usados. Em algumas cidades, os altos preços dos imóveis têm dificultado as transações de imóveis usados.

De acordo com estatísticas do lianjia.com , o número de placas de casas usadas à venda em Pequim, Xangai, Guangzhou e Shenzhen aumentou 48,2%, 36,7%, 35,8% e 30,9%, respectivamente, em comparação com o mesmo período no primeiro semestre do ano. No entanto, o número de transações bem-sucedidas de casas usadas diminuiu 12,7%, 11,1%, 10,3% e aumentou 0,8%, respectivamente, em comparação com o mesmo período.

Muitos pequenos investidores lamentam que "há um preço, mas não há mercado", mesmo quando o preço está estável, mas se o preço não for reduzido drasticamente, não pode ser vendido.

Os preços dos imóveis em cidades de segundo, terceiro e quarto escalões são baixos, a renda das pessoas também é relativamente baixa, as casas novas geralmente estão lentas e o mercado de imóveis usados está ainda mais sombrio.

As cidades de Zhongshan e Jiangmen, na Grande Área da Baía, têm um grande número de casas vagas, e as transações de imóveis usados são esporádicas.

Como tratar feridas de cicatrização lenta?

O mercado imobiliário da China ainda não está otimista no primeiro semestre de 2023, pois a relação entre oferta e demanda do mercado imobiliário mudou, e os preços dos imóveis continuarão caindo, pelo menos no curto prazo.

Em meados de julho, o Banco Popular da China (PBoC, banco central) confirmou que "a relação entre oferta e demanda no mercado imobiliário passou por mudanças profundas".

Em 21 de julho, a sessão regular do Conselho de Estado da China enfatizou a necessidade de reformar de forma estável as vilas urbanas nas megacidades.

Em 24 de julho, o Politburo realizou uma conferência para discutir o mercado imobiliário, enfatizando a necessidade de adaptação à nova situação de grandes mudanças na relação oferta-demanda do mercado imobiliário chinês e de ajustes e otimização imediatos das políticas imobiliárias. O Politburo propôs, mais uma vez, promover ativamente a renovação de vilas urbanas e a construção de infraestrutura pública de uso duplo "normal e emergencial", enfatizando a necessidade de desenvolver moradias populares para aluguel por meio de diversos canais.

Em 1º de agosto, o Banco Popular da China e a Administração Estatal de Câmbio realizaram uma conferência de trabalho para o segundo semestre do ano, anunciando apoio ao desenvolvimento estável e saudável do mercado imobiliário. A conferência estendeu o período de garantia de empréstimos para a entrega de imóveis, proporcionou financiamento estável e ordenado para o mercado imobiliário e fortaleceu o apoio financeiro para aluguel de moradias, reforma de vilas urbanas e construção de moradias populares.

Ao mesmo tempo, a Conferência enfatizou a necessidade de aprimorar o sistema de monitoramento, avaliação e prevenção de riscos financeiros, mantendo a linha vermelha para prevenir riscos financeiros sistêmicos. Os gestores também enfatizaram a implementação de uma política diferenciada de crédito habitacional, orientando a redução das taxas de juros do crédito imobiliário individual e da taxa de primeiro pagamento, atendendo às necessidades habitacionais.

Nos últimos meses, o governo chinês também tem anunciado continuamente informações sobre estímulos econômicos. Os principais conteúdos incluem:

Em primeiro lugar, o mercado imobiliário chinês evoluiu de uma demanda superior à oferta para uma oferta superior à demanda. Os imóveis continuam sendo um componente importante dos ativos familiares, mas a era da casa própria como principal meio de acumulação de riqueza acabou. O investimento em desenvolvimento imobiliário na China no primeiro semestre do ano também caiu 7,9%, enquanto a demanda caiu em um ritmo mais acelerado.

Em segundo lugar, o atual financiamento bancário de imóveis tem dois objetivos importantes: um é garantir a entrega das casas, apoiar os incorporadores a entregá-las no prazo e evitar o colapso do mercado imobiliário. O outro é renovar vilas urbanas, desenvolver moradias populares e moradias populares para aluguel. Embora alguns documentos não mencionem a forma, a medida específica ainda é implementar "moradias para morar, não para especulação". No entanto, sem especulação, é difícil manter os altos preços dos imóveis.

Terceiro, fortalecer a supervisão e a gestão de riscos. Em 27 de julho, a incorporadora imobiliária Evergrande anunciou que sua dívida total no final de 2022 ultrapassava 2,4 trilhões de yuans. No final de 2022, a Evergrande contava com mais de 100.000 funcionários; a dívida contratual era superior a 720 milhões de yuans, referente a centenas de milhares de apartamentos que haviam sido vendidos, mas ainda não entregues.

Como lidar de forma adequada e legal com empresas imobiliárias insolventes, ilíquidas e deficitárias como a Evergrande é um teste para o sistema bancário da China e outros credores.

Em quarto lugar, a redução das taxas de juros hipotecários e da entrada visa principalmente ajudar os compradores de imóveis pela primeira vez e aqueles que precisam melhorar suas casas. Se a renda das pessoas e os preços dos imóveis não mudarem, a redução das taxas de entrada fará com que a bolha imobiliária se espalhe para o crédito financeiro. Isso contradiz o objetivo de prevenir riscos financeiros sistêmicos e limita a margem de manobra.

Se os preços dos imóveis permanecerem inalterados por muito tempo e os salários aumentarem, alguns prédios antigos serão demolidos, e o poder de compra dos novos moradores poderá sustentar os preços atuais alguns anos depois.

O governo tem continuamente introduzido medidas favoráveis para estabilizar os preços dos imóveis a fim de estabilizar a economia, mas, em geral, os preços dos imóveis na China continuarão a cair no curto prazo, especialmente no mercado de imóveis usados.

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