Apartamentos acessíveis são um segmento potencial que aguarda investidores.

Grande demanda por necessidades reais

Segundo a Savills, no período de 2019 a 2023, os preços dos imóveis em Hanói aumentaram em média 6% ao ano e na Cidade de Ho Chi Minh, 3% ao ano, enquanto a renda pessoal aumentou apenas 4% e 3%, respectivamente. Essa disparidade crescente torna a aquisição de uma casa própria mais difícil do que nunca para muitas pessoas. Além disso, barreiras legais, problemas com incorporadoras e atrasos na emissão de políticas de apoio à moradia tornaram a situação ainda mais complicada.

Um mercado imobiliário sustentável costuma ter uma gama diversificada de segmentos, especialmente produtos das classes B e C. No entanto, tanto em Hanói quanto na Cidade de Ho Chi Minh, a oferta desses tipos de moradias é extremamente escassa. A demanda por cerca de 50.000 apartamentos por ano, principalmente de pessoas de renda média e famílias jovens, não tem sido totalmente atendida.

Atividades do segmento de apartamentos na Cidade de Ho Chi Minh (Foto: Savills)

De acordo com a Sra. Giang Huynh, Diretora de Pesquisa e S22M da Savills, tanto a Cidade de Ho Chi Minh quanto as províncias vizinhas, como Binh Duong, Dong Nai e Long An, enfrentam escassez de oferta de moradias. Em um futuro próximo, a Cidade de Ho Chi Minh testemunhará um aumento no número de projetos de alto padrão, enquanto a oferta de moradias populares é limitada.

Em contraste, Hanói se concentrará no desenvolvimento de projetos de Classe B. Esse desequilíbrio se deve a muitos fatores, incluindo crescimento da renda, recursos limitados para terras e altos custos de terras, além de procedimentos administrativos complicados no licenciamento de novos projetos de desenvolvimento.

Com o investimento público em infraestrutura representando cerca de 6% do PIB, o Governo está implementando muitos projetos de grande porte, como a construção de estradas, pontes, aeroportos e portos marítimos. Ao mesmo tempo, a Sra. Giang afirmou que a revisão da Lei de Terras criou condições mais favoráveis ​​para a implementação desses projetos.

O principal objetivo desses projetos é melhorar a conectividade de transportes entre províncias e cidades, encurtando as distâncias geográficas e os tempos de viagem, especialmente entre centros urbanos e áreas suburbanas. Isso facilitará o desenvolvimento socioeconômico e atrairá investimentos.

"O modelo de desenvolvimento orientado ao transporte público (TOD), tipicamente o sistema de metrô, provou ser eficaz na solução de problemas de tráfego e oferta de moradias. Ao focar no desenvolvimento de áreas ao redor das linhas de metrô, a densidade de construção aumenta, facilitando o deslocamento e a conectividade entre as áreas. Ao mesmo tempo, a exploração de recursos imobiliários ao longo das linhas de metrô também ajuda a reduzir os custos de investimento, criando opções de moradia mais acessíveis para as pessoas", acrescentou o especialista da Savills.

O modelo TOD é um suporte para o desenvolvimento de moradias populares

O especialista Giang Huynh afirmou que, para reduzir a pressão sobre os fundos de terras e os custos urbanos, Hanói e a Cidade de Ho Chi Minh pretendem expandir suas áreas urbanas para províncias vizinhas, como Binh Duong e Bac Ninh. Investimentos pesados ​​em infraestrutura de transporte facilitaram esse processo, tornando as áreas suburbanas mais atraentes para investidores e moradores.

Impulso político

Os especialistas da Savills também acreditam que a promulgação de novas leis, como a Lei de Terras de 2024, a Lei de Negócios Imobiliários de 2023 e a Lei de Habitação de 2023, deverá gerar mudanças positivas no mercado imobiliário. Essas novas regulamentações legais prometem melhorar a eficiência do uso do solo, simplificar os procedimentos administrativos e criar condições mais favoráveis ​​para a participação dos investidores no mercado.

Em particular, a Lei de Habitação de 2023 simplificou o processo de compra e venda de imóveis e, ao mesmo tempo, estabeleceu regulamentações claras sobre a propriedade de imóveis por estrangeiros. Assim, estrangeiros podem possuir até 30% do número total de apartamentos em um edifício e, no máximo, 250 casas em um bairro. O período de propriedade é de 50 anos, podendo ser prorrogado. No entanto, em caso de casamento com um cidadão vietnamita, estrangeiros podem possuir imóveis permanentemente", citou a Sra. Giang.

Para lidar com a escassez de moradias e evitar a especulação imobiliária, a Lei de Negócios Imobiliários de 2023 introduziu uma proibição de loteamento em grandes cidades a partir de 31 de janeiro de 2025. Ao mesmo tempo, a Lei de Habitação de 2023 também tem ajustes importantes, com foco no desenvolvimento habitacional em grandes cidades.

Além disso, a regulamentação obrigatória de reservar 20% da área do terreno para projetos comerciais foi abolida, abrindo oportunidades para investidores converterem essa área para a construção de moradias sociais. Investidores em moradias sociais desfrutarão de muitos incentivos atraentes, como uso gratuito do terreno, isenção de aluguel e a oportunidade de acessar empréstimos com taxas de juros preferenciais.

Habitação social também é terreno fértil para investidores.

Savills também afirmou que, para resolver o problema da moradia acessível, precisamos de uma solução abrangente, combinando os pontos fortes dos setores público e privado. Nenhuma parte sozinha pode resolver este problema complexo.

No contexto de orçamentos estaduais limitados e altas taxas de juros, o financiamento de projetos de habitação social enfrenta muitas dificuldades. Ao mesmo tempo, o setor privado também enfrenta pressão inflacionária sobre os custos de insumos. Portanto, uma cooperação eficaz entre ambas as partes é urgente.

Metas globais de redução de emissões de carbono também aumentam a urgência da questão. Fornecedores de moradias populares podem ajudar a atingir essas metas reformando imóveis existentes ou convertendo imóveis inadequados, como escritórios ou shopping centers vagos, com o apoio de planejamento e regulamentações favoráveis. Além disso, o aumento da densidade populacional e o planejamento eficiente desempenharão um papel fundamental na oferta de moradias populares.

A prefeitura deve oferecer fortes incentivos para que os proprietários de terras trabalhem juntos na criação de novas áreas residenciais sustentáveis. Aproveitando ao máximo a terra, combinando-a com instalações compartilhadas e espaços verdes, podemos resolver parcialmente o problema habitacional cada vez mais urgente. Uma coordenação estreita entre o governo e os investidores será fundamental para tornar essas ideias realidade.

Fonte: https://www.congluan.vn/can-ho-vua-tui-tien-la-phan-khuc-tiem-nang-cho-don-cac-chu-dau-tu-post314660.html