Apartamentos acessíveis representam um segmento promissor à espera de investidores.

Grande demanda decorrente de necessidades reais.

Segundo a Savills, no período de 2019 a 2023, os preços dos imóveis em Hanói aumentaram em média 6% ao ano e na Cidade de Ho Chi Minh, 3% ao ano, enquanto a renda pessoal cresceu apenas 4% e 3%, respectivamente. Essa crescente disparidade torna a aquisição de imóveis mais difícil do que nunca para muitas pessoas. Além disso, barreiras legais, problemas com construtoras e atrasos na implementação de políticas de apoio à habitação complicam ainda mais a situação.

Um mercado imobiliário sustentável geralmente apresenta um segmento diversificado, especialmente de imóveis das classes B e C. No entanto, tanto em Hanói quanto na Cidade de Ho Chi Minh, a oferta desses tipos de moradia é seriamente insuficiente. A demanda por cerca de 50.000 apartamentos por ano, proveniente principalmente de pessoas de renda média e famílias jovens, não tem sido totalmente atendida.

Atividades do segmento de apartamentos na cidade de Ho Chi Minh (Foto: Savills)

Segundo Giang Huynh, Diretora de Pesquisa e do programa S22M da Savills, tanto a cidade de Ho Chi Minh quanto as províncias vizinhas, como Binh Duong, Dong Nai e Long An, enfrentam uma escassez de oferta de moradias. Em um futuro próximo, a cidade de Ho Chi Minh presenciará um aumento de empreendimentos de alto padrão, enquanto a oferta de moradias populares será limitada.

Em contrapartida, Hanói se concentrará no desenvolvimento de projetos de Classe B. Esse desequilíbrio se deve a diversos fatores, incluindo o crescimento da renda, a disponibilidade limitada de terrenos e os altos custos da terra, além dos complexos procedimentos administrativos para o licenciamento de novos projetos de desenvolvimento.

Com o investimento público em infraestrutura representando cerca de 6% do PIB, o Governo está implementando muitos projetos de grande porte, como a construção de estradas, pontes, aeroportos e portos marítimos. Ao mesmo tempo, a Sra. Giang afirmou que a Lei de Terras revisada criou condições mais favoráveis ​​para a implementação desses projetos.

O principal objetivo desses projetos é melhorar a conectividade de transporte entre províncias e cidades, reduzindo as distâncias geográficas e os tempos de viagem, especialmente entre centros urbanos e áreas suburbanas. Isso facilitará o desenvolvimento socioeconômico e atrairá investimentos.

"O modelo de desenvolvimento orientado para o transporte público (DOT), tipicamente o sistema de metrô, tem se mostrado eficaz na resolução de problemas de trânsito e na oferta de moradias. Ao concentrar o desenvolvimento em áreas próximas às linhas de metrô, a densidade de construção aumenta, criando condições favoráveis ​​para deslocamentos e conexões entre as áreas. Ao mesmo tempo, a exploração de terrenos ao longo das linhas de metrô também ajuda a reduzir os custos de investimento, criando, assim, opções de moradia mais acessíveis para a população", acrescentou o especialista da Savills.

O modelo TOD (Desenvolvimento Orientado ao Transporte) apoia o desenvolvimento de habitações acessíveis.

Para reduzir a pressão sobre os fundos imobiliários e os custos urbanos, Hanói e Cidade de Ho Chi Minh pretendem expandir as áreas urbanas para províncias vizinhas, como Binh Duong e Bac Ninh, afirmou o especialista Giang Huynh. O grande investimento em infraestrutura de transporte facilitou esse processo, tornando as áreas suburbanas mais atrativas para investidores e moradores.

Pressão política

Os especialistas da Savills também acreditam que a promulgação de novas leis, como a Lei de Terras de 2024, a Lei de Negócios Imobiliários de 2023 e a Lei de Habitação de 2023, deverá gerar mudanças positivas no mercado imobiliário. Essas novas regulamentações legais prometem melhorar a eficiência do uso da terra, simplificar os procedimentos administrativos e criar condições mais favoráveis ​​para a participação de investidores no mercado.

"Em particular, a Lei da Habitação de 2023 simplificou o processo de compra e venda de imóveis e, ao mesmo tempo, estabeleceu regulamentações claras sobre a propriedade imobiliária por estrangeiros. De acordo com a lei, estrangeiros podem possuir até 30% do número total de apartamentos em um prédio e não mais do que 250 casas em um bairro. O período de propriedade é de 50 anos e pode ser prorrogado. No entanto, em caso de casamento com um cidadão vietnamita, os estrangeiros têm permissão para possuir imóveis em caráter permanente", citou a Sra. Giang.

Para combater a escassez de moradias e evitar a especulação imobiliária, a Lei de Negócios Imobiliários de 2023 introduziu uma proibição ao parcelamento de terrenos em grandes cidades a partir de 31 de janeiro de 2025. Ao mesmo tempo, a Lei de Habitação de 2023 também apresenta ajustes importantes, com foco no desenvolvimento habitacional em grandes cidades.

Além disso, a regulamentação obrigatória de reservar 20% da área total do terreno para projetos comerciais foi abolida, abrindo oportunidades para que investidores convertam essa área em moradias sociais. Investidores em habitação social poderão usufruir de diversos incentivos atrativos, como o uso gratuito do terreno, isenção de aluguel e a possibilidade de acesso a financiamentos com taxas de juros preferenciais.

A habitação social também é um terreno fértil para investidores.

Savills também afirmou que, para resolver o problema da habitação adequada e da acessibilidade financeira para a população, precisamos de uma solução abrangente, que combine os pontos fortes dos setores público e privado. Nenhuma entidade sozinha pode resolver esse problema complexo.

Num contexto de orçamento estatal limitado e taxas de juro elevadas, o financiamento de projetos de habitação social enfrenta muitas dificuldades. Ao mesmo tempo, o setor privado também sofre pressão inflacionária sobre os custos de produção. Portanto, é urgente uma cooperação eficaz entre ambas as partes.

As metas globais de redução de carbono também conferem urgência à questão. Os fornecedores de habitação acessível podem contribuir para o alcance dessas metas por meio da renovação de imóveis existentes ou da conversão de propriedades inadequadas, como escritórios ou centros comerciais desocupados, com o apoio de regulamentações e planejamento favoráveis. Além disso, o aumento da densidade habitacional e o planejamento eficiente desempenharão um papel fundamental na oferta de moradias acessíveis.

O governo municipal deve oferecer fortes incentivos para que os proprietários de terras trabalhem juntos na criação de novas áreas residenciais sustentáveis. Ao otimizar o uso da terra, combinando-a com instalações compartilhadas e espaços verdes, podemos solucionar parcialmente o problema habitacional cada vez mais urgente. A estreita coordenação entre o governo e os investidores será fundamental para que essas ideias se concretizem.

Fonte: https://www.congluan.vn/can-ho-vua-tui-tien-la-phan-khuc-tiem-nang-cho-don-cac-chu-dau-tu-post314660.html