A estratégia de um trilhão de dólares da China para lidar com a crise imobiliária

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O Sr. Tap está delineando uma grande ambição de gastar 1,4 trilhão de dólares para melhorar o papel do estado na reconstrução do mercado imobiliário e superar a crise imobiliária.

O enorme mercado imobiliário da China está em crise, com preços em queda, incorporadoras falindo e pessoas se perguntando se ainda é um investimento viável. A crise está prejudicando o crescimento da China e deixando investidores em todo o mundo nervosos.

Em resposta, o presidente chinês Xi Jinping está promovendo uma nova estratégia para ampliar o papel do Estado na política habitacional em um mercado dominado pelo setor privado. Assessores políticos envolvidos em discussões recentes do governo afirmam que a estratégia se baseia em dois programas principais.

Um homem caminha por prédios de apartamentos inacabados desenvolvidos pela China Evergrande nos arredores de Shijiazhuang, província de Hebei, China, fevereiro de 2024. Foto: Reuters — Um homem caminha por prédios de apartamentos inacabados desenvolvidos pela China Evergrande nos arredores de Shijiazhuang, província de Hebei, China, fevereiro de 2024. Foto: *Reuters*

Uma delas é que o governo compre projetos imobiliários privados problemáticos e os converta em imóveis para aluguel ou revenda. A outra pede que o governo construa mais moradias sociais para famílias de baixa e média renda.

O objetivo é aumentar a proporção de moradias construídas pelo estado para aluguel ou venda a preços baixos, sob condições rigorosas, para pelo menos 30% da oferta de moradias na China, dos atuais 5%.

Os custos desses planos serão enormes, possivelmente chegando a US$ 280 bilhões por ano nos próximos cinco anos, totalizando cerca de US$ 1,4 trilhão. Eles se encaixam na recente iniciativa do presidente Xi Jinping de expandir o controle estatal sobre a economia e controlar o setor privado, segundo observadores.

No final da década de 1990, quando a China começou a liberalizar seus mercados, seus líderes inicialmente imaginaram um sistema de duas camadas no qual algumas pessoas comprariam imóveis desenvolvidos privadamente, enquanto outras viveriam em moradias sociais subsidiadas pelo estado.

Mas, ao longo das décadas, incorporadoras privadas como a China Evergrande expandiram-se rapidamente e dominaram cada vez mais o mercado chinês. Hoje, mais de 90% das famílias chinesas são proprietárias de suas casas, em comparação com cerca de 66% nos EUA.

A mudança para a compra de imóveis residenciais privados gerou enorme riqueza na China. Mas o boom do mercado imobiliário também criou uma bolha de dívida, elevando os preços e privando muitas famílias jovens da casa dos seus sonhos.

Com a queda do mercado no ano passado, após uma campanha governamental de anos para conter o excesso de investimentos imobiliários, economistas dentro e fora da China pediram que Pequim tomasse medidas mais decisivas para reestruturar o setor.

Há milhões de apartamentos vazios em toda a China e muitos edifícios inacabados precisam de apoio financeiro para serem concluídos.

Em uma conferência em dezembro do ano passado, o Sr. Xi deixou claro que a prioridade para 2024 era acelerar o desenvolvimento de um “novo modelo” para o setor imobiliário, que se concentra fortemente em moradias populares fornecidas pelo estado, de acordo com uma pessoa familiarizada com o assunto.

Assessores políticos dizem que o presidente Xi acredita que o mercado imobiliário, que impulsionou o crescimento da China durante anos e chegou a representar cerca de um quarto do produto interno bruto (PIB), não desempenhará mais um papel tão grande na economia.

Em sua opinião, muito crédito tem sido usado para especulação imobiliária, adicionando riscos ao sistema financeiro, aumentando a distância entre ricos e pobres e desviando recursos de setores da "economia real", como manufatura e alta tecnologia, que os líderes chineses veem como estrategicamente importantes em sua competição com os Estados Unidos.

De certa forma, o plano do Sr. Xi recolocaria o mercado imobiliário chinês em suas raízes. Décadas atrás, sob o governo de Mao Tsé-Tung, o Estado chinês controlava o mercado imobiliário, com a maioria das pessoas morando em casas fornecidas por suas unidades de trabalho.

Em discussões sobre política interna, o vice-primeiro-ministro chinês He Lifeng, um dos assessores mais confiáveis do Sr. Xi, argumentou que um maior envolvimento do Estado ajudaria o governo a absorver o excesso de oferta de moradias, estabeleceria um piso para os preços dos imóveis e ajudaria a proteger os bancos de centenas de bilhões de dólares em baixas contábeis se o mercado continuasse a se deteriorar.

Outra atração, dizem os consultores, é que converter mais propriedades privadas em moradias subsidiadas pelo estado para aluguel ou venda poderia ajudar a promover a meta do Sr. Xi de "prosperidade compartilhada".

O presidente chinês Xi Jinping inspeciona um complexo habitacional subsidiado pelo governo em Xangai, em novembro de 2023. Foto: Xinhua — O presidente chinês Xi Jinping inspeciona um complexo habitacional subsidiado pelo governo em Xangai, em novembro de 2023. Foto: *Xinhua*

A nova estratégia ganhou mais força após uma diretriz governamental conhecida como Documento 14, emitida em outubro passado. Ela prevê a construção de cerca de 6 milhões de unidades habitacionais populares em 35 cidades com mais de 3 milhões de habitantes nos próximos cinco anos.

O documento não entra em muitos detalhes sobre como o plano será implementado, mas enfatiza que o governo imporá restrições sobre quem pode comprar propriedades estatais e proibirá que elas sejam negociadas no mercado aberto.

O Banco Popular da China (PBOC) reservou cerca de US$ 70 bilhões para serem distribuídos a três grandes bancos de políticas, o Banco de Desenvolvimento da China, o Banco de Exportação e Importação da China e o Banco de Desenvolvimento Agrícola da China, para ajudar a implementar a estratégia.

O Banco de Desenvolvimento da China divulgou em dezembro de 2023 que havia fornecido uma linha de crédito no valor de quase US$ 28,4 milhões à cidade de Fuzhou para a construção de um projeto de moradias populares. Após a conclusão, prevista para 2026, o projeto terá cerca de 701 casas vendidas a preços promocionais para famílias de baixa renda.

O banco também concedeu um empréstimo de mais de US$ 1,4 milhão ao governo de Hunan para desenvolver moradias sociais em um distrito do centro da cidade.

No início de janeiro, o Banco Popular da China (PBOC) e a Autoridade Nacional de Supervisão Financeira (NFA) emitiram novas diretrizes prometendo apoio financeiro para imóveis para aluguel subsidiados pelo governo. As diretrizes afirmavam que o financiamento estatal ajudaria a "revitalizar a oferta habitacional existente".

O vice-primeiro-ministro He Lifeng apresentou alguns dos planos do governo a representantes empresariais dos EUA quando visitou São Francisco em novembro passado com o presidente Xi.

Durante uma reunião à margem da cúpula do presidente Xi com o presidente dos EUA, Joe Biden, o vice-primeiro-ministro da China se concentrou principalmente no plano de habitação subsidiado pelo governo, explicando aos executivos dos EUA que ele ajudaria as pessoas nas grandes cidades a comprar casas, de acordo com fontes familiarizadas com o assunto.

A discussão sugere que os líderes chineses estão preocupados com a forma como os investidores estrangeiros veem a resposta do governo ao problema imobiliário, e eles se desfizeram de ações e títulos chineses nos últimos meses.

No entanto, o Sr. Ha não mencionou as medidas que muitos banqueiros e investidores estrangeiros têm instado o governo chinês a tomar, como a reestruturação de incorporadoras imobiliárias privadas em dificuldades ou a conclusão de milhões de casas pelas quais os chineses pagaram, mas não foram entregues porque as incorporadoras estão com dificuldades financeiras.

O Fundo Monetário Internacional (FMI) afirmou que a tarefa mais urgente de Pequim é elaborar um plano abrangente para ajudar incorporadoras em dificuldades a reestruturar suas dívidas e forçar bancos e outras partes interessadas a aceitar perdas. Embora dolorosa, tal medida ajudaria a restaurar a confiança do público no mercado.

Mas os consultores políticos envolvidos nas discussões dizem que Pequim continua relutante em fornecer suporte de liquidez direto às construtoras por medo de inflar novamente a bolha imobiliária que o Sr. Xi está tentando esvaziar.

A compra de imóveis pelo governo chinês e sua conversão em apartamentos para aluguel levanta questões complexas, incluindo se o governo deve pagar pelo valor de mercado, dizem observadores. Também não está claro o que acontece se os proprietários não quiserem vender.

Economistas observam que a construção de novas moradias sociais seria mais fácil e ajudaria a impulsionar o setor da construção civil. Mas isso também significaria aumentar a oferta de moradias em um momento em que a população da China está diminuindo. O FMI prevê que a demanda subjacente da China por novas moradias cairá quase 50% na próxima década.

Michael Pettis, professor de finanças na Universidade de Pequim, disse que se o governo aumentasse significativamente a oferta de moradias populares, elas seriam transferidas para famílias pobres, "algo que a China precisa desesperadamente".

Isso ajudará as pessoas a gastar mais em outras coisas, ele disse, mas é muito cedo para dizer como o plano vai se concretizar.

Zhiwu Chen, professor de finanças da Universidade de Hong Kong, é mais cético, comparando a nova estratégia imobiliária da China à forma como Pequim usou fundos estatais para comprar ações e tentar sustentar um mercado de ações em queda.

Tais esforços muitas vezes não conseguem fortalecer o mercado de forma sustentável, observou Chen. Gastar dinheiro na compra de projetos imobiliários problemáticos não será eficaz, dados os desafios demográficos e o excesso de oferta do país.

Ele acrescentou que a estratégia também poderia levantar questões incômodas sobre equidade social. O Estado, ao comprar imóveis de incorporadoras quando o mercado está fraco, significa usar recursos nacionais para subsidiar algumas pessoas e outras não.

“Isso se torna um problema de distribuição de riqueza”, disse Chen. “Nem todo mundo na China possui vários apartamentos e não está disposto a vendê-los.”

Nos últimos anos, várias cidades chinesas, como Zhengzhou, no centro da China, e Suzhou, perto de Xangai, lançaram seus próprios programas para comprar milhares de propriedades não vendidas de incorporadores e depois convertê-las em moradias populares para famílias de baixa renda.

Esses programas ajudam a absorver o excesso de moradias, mas também colocam mais pressão sobre as finanças locais, dizem economistas.

Outro esforço notável em direção à habitação social foi a iniciativa de “eliminação de favelas”, lançada há quase uma década, quando o mercado imobiliário da China também estava em dificuldades.

No âmbito do programa, o banco central concedeu financiamento preferencial a bancos estatais, que então emprestaram dinheiro a incorporadoras para que comprassem terrenos de cidades e vilas e construíssem mais moradias. Em troca, os governos locais subsidiaram dinheiro para famílias deslocadas de favelas, permitindo-lhes comprar novos apartamentos no mercado aberto.

A iniciativa ajudou a restaurar a demanda por imóveis, mas alimentou um boom na construção que piorou o excesso de moradias na China.

Economistas enfatizam que a atual crise imobiliária é muito mais séria, deixando o governo chinês diante de um enorme desafio em seus esforços para resolver o problema dos preços dos imóveis e do excesso de oferta.

Vu Hoang (De acordo com WSJ, Reuters, AFP )

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