Xi Jinping está delineando planos ambiciosos para investir US$ 1,4 trilhão a fim de fortalecer o papel do Estado na reconstrução do mercado imobiliário e no enfrentamento da crise habitacional.
O gigantesco mercado imobiliário chinês está em crise, com a queda dos preços dos imóveis, o colapso de inúmeras incorporadoras e a crescente incerteza sobre se ainda é um canal de investimento viável. A crise está desacelerando o crescimento da China e deixando investidores do mundo todo apreensivos.
Em resposta, o presidente chinês Xi Jinping está formulando uma nova estratégia para fortalecer o papel do Estado na política habitacional em um mercado de capitais dominado pelo setor privado. Assessores políticos envolvidos em discussões governamentais recentes afirmam que essa estratégia se baseia em dois programas principais.
Um homem caminha ao lado de prédios de apartamentos inacabados que estão sendo construídos pela China Evergrande nos arredores da cidade de Shijiazhuang, província de Hebei, China, em fevereiro de 2024. Foto: Reuters
Uma opção é o Estado recomprar empreendimentos imobiliários privados em dificuldades e convertê-los em moradias para aluguel ou revenda. Outra medida prevê que o governo construa mais moradias sociais para famílias de baixa e média renda.
O objetivo é aumentar a proporção de moradias construídas pelo Estado para aluguel ou venda a preços baixos, sob condições rigorosas, para pelo menos 30% da oferta habitacional da China, em comparação com os atuais 5%.
O custo desses planos será enorme, podendo chegar a US$ 280 bilhões anualmente nos próximos cinco anos, totalizando cerca de US$ 1,4 trilhão. Segundo analistas, eles estão alinhados com os esforços recentes do presidente Xi Jinping para expandir o controle estatal sobre a economia e conter o setor privado.
No final da década de 1990, quando a China começou a liberalizar seu mercado, seus líderes inicialmente previram um sistema de duas camadas, no qual algumas pessoas comprariam imóveis construídos por empresas privadas, enquanto outras viveriam em habitações sociais subsidiadas pelo Estado.
No entanto, ao longo das décadas, incorporadoras imobiliárias privadas como a China Evergrande expandiram-se rapidamente e passaram a dominar cada vez mais o mercado chinês. Hoje, mais de 90% dos lares chineses possuem casa própria, em comparação com cerca de 66% nos EUA.
A transição para a propriedade privada de imóveis gerou imensa riqueza na China. No entanto, o crescimento explosivo do mercado imobiliário também causou uma bolha de dívidas, elevando os preços e privando muitas famílias jovens do sonho da casa própria.
Quando o mercado entrou em turbulência no ano passado, após a campanha de anos do governo para conter o excesso de investimentos imobiliários, economistas dentro e fora da China pediram a Pequim que tomasse medidas mais decisivas para reestruturar o setor.
Atualmente, existem milhões de apartamentos vazios em toda a China, e muitos edifícios inacabados precisam de assistência financeira para serem concluídos.
Em uma conferência realizada em dezembro passado, Xi Jinping afirmou que a prioridade para 2024 é acelerar o desenvolvimento de um "novo modelo" para o setor imobiliário. Segundo uma fonte familiarizada com o assunto, esse modelo se concentra fortemente em moradias populares oferecidas pelo Estado.
Assessores políticos afirmam que o presidente Xi acredita que o setor imobiliário, que impulsionou o crescimento da China durante anos e que em determinado momento representou cerca de um quarto do seu Produto Interno Bruto (PIB), deixará de desempenhar um papel tão importante na economia.
Em sua opinião, muito crédito tem sido usado para especulação imobiliária, aumentando os riscos para o sistema financeiro, ampliando a desigualdade entre ricos e pobres e desviando recursos de setores da "economia real", como o setor manufatureiro e a alta tecnologia, que os líderes chineses consideram estrategicamente importantes em sua competição com os Estados Unidos.
De certa forma, o plano de Xi Jinping trará o mercado imobiliário chinês de volta às suas origens. Décadas atrás, sob Mao Tsé-Tung, o Estado chinês controlava o mercado imobiliário, e a maioria das pessoas vivia em casas fornecidas por seus empregadores.
Em discussões internas sobre políticas públicas, o vice-primeiro-ministro chinês He Lifeng, um dos assessores mais próximos de Xi Jinping, argumentou que uma maior intervenção estatal ajudaria o governo a absorver o excesso de oferta de moradias, estabelecer um preço mínimo para os imóveis e proteger os bancos de desvalorizações contábeis de centenas de bilhões de dólares caso o mercado continuasse a se deteriorar.
Segundo assessores, outro ponto atrativo é que a conversão de mais ativos privados em moradias subsidiadas pelo Estado para aluguel ou venda poderia ajudar a promover o objetivo de Xi Jinping de "prosperidade compartilhada".
Em novembro de 2023, o presidente chinês Xi Jinping inspeciona um complexo habitacional subsidiado pelo governo em Xangai. Foto: Xinhua.
A nova estratégia começou a receber mais atenção após a diretiva do governo, o Documento 14, emitido em outubro passado. Este documento prevê a construção de aproximadamente 6 milhões de unidades habitacionais acessíveis em 35 cidades com mais de 3 milhões de habitantes nos próximos cinco anos.
O documento não entra em muitos detalhes sobre como o plano será implementado, mas enfatiza que o governo imporá restrições sobre quem pode comprar propriedades estatais e proibirá a negociação dessas propriedades no mercado aberto.
O Banco Popular da China (PBOC) destinou aproximadamente US$ 70 bilhões a três importantes bancos de desenvolvimento — o Banco de Desenvolvimento da China, o Banco de Exportação e Importação da China e o Banco de Desenvolvimento Agrícola da China — para ajudar na implementação da estratégia.
Em dezembro de 2023, o Banco de Desenvolvimento da China anunciou a concessão de uma linha de crédito de quase US$ 28,4 milhões à cidade de Fuzhou para a construção de um projeto de habitação popular. Com conclusão prevista para 2026, o projeto oferecerá aproximadamente 701 casas à venda a preços subsidiados para famílias de baixa renda.
O banco também concedeu um empréstimo de mais de US$ 1,4 milhão ao governo da província de Hunan para desenvolver habitações sociais em um distrito central da cidade.
No início de janeiro, o Banco Popular da China (PBOC) e a Autoridade Nacional de Supervisão Financeira (NFSA) emitiram novas diretrizes, comprometendo-se a fornecer apoio financeiro para imóveis de aluguel subsidiados pelo governo. As diretrizes afirmavam que o financiamento estadual ajudaria a "revitalizar a oferta habitacional existente".
O vice-primeiro-ministro He Lifeng apresentou alguns dos planos do governo a representantes empresariais americanos durante sua visita a São Francisco em novembro passado, acompanhado pelo presidente Xi.
Durante uma reunião à margem da cúpula entre o presidente Xi Jinping e o presidente dos EUA, Joe Biden, o vice-primeiro-ministro chinês concentrou-se principalmente no plano de habitação subsidiada pelo governo, explicando aos executivos americanos que essa abordagem ajudaria as pessoas nas principais cidades a terem condições de comprar casas, de acordo com fontes informadas.
As discussões revelaram preocupações entre os líderes chineses sobre como os investidores estrangeiros percebem a resposta do governo à questão da habitação e à venda massiva de ações e títulos chineses nos últimos meses.
No entanto, o Sr. Ha não mencionou as medidas que muitos banqueiros e investidores estrangeiros estão a instar o governo chinês a tomar, tais como a reestruturação de promotores imobiliários privados em dificuldades ou a conclusão de milhões de casas que os cidadãos chineses já pagaram, mas ainda não receberam devido aos problemas financeiros dos promotores.
O Fundo Monetário Internacional (FMI) acredita que a tarefa mais urgente de Pequim é desenvolver um plano abrangente para apoiar as construtoras com dificuldades financeiras na reestruturação de suas dívidas, ao mesmo tempo que força os bancos e outras partes interessadas a aceitarem perdas. Embora dolorosa, essa medida ajudaria a restaurar a confiança pública no mercado.
No entanto, assessores políticos envolvidos nas discussões afirmaram que Pequim continua relutante em fornecer apoio direto de liquidez às construtoras devido a preocupações com o aumento da bolha imobiliária que Xi Jinping está tentando desinflar.
Segundo observadores, a compra de imóveis pelo Estado chinês e sua conversão em apartamentos para aluguel levanta diversas questões complexas, como se o governo deveria pagar o valor de mercado. Também não está claro o que acontecerá se os proprietários não quiserem vender.
Economistas observam que a construção de novas moradias sociais seria mais simples e ajudaria a impulsionar o setor da construção civil. Mas isso também significa que a oferta de moradias aumentaria em um momento em que a população da China está diminuindo. O FMI prevê que a demanda básica da China por novas moradias cairá quase 50% na próxima década.
Michael Pettis, professor de finanças da Universidade de Pequim, argumenta que, se o governo aumentar significativamente a oferta de moradias populares, estas serão transferidas para famílias pobres, "algo de que a China precisa desesperadamente".
Segundo ele, isso permitirá que as pessoas gastem mais em outras coisas, mas ainda é cedo para dizer como o plano se concretizará.
Zhiwu Chen, professor de finanças da Universidade de Hong Kong, mostrou-se mais cético. Ele comparou a nova estratégia imobiliária da China à forma como Pequim utiliza fundos estatais para comprar ações numa tentativa de reanimar um mercado de ações em queda livre.
Chen observou que tais esforços muitas vezes não conseguem fortalecer o mercado de forma sustentável. Investir o orçamento na aquisição de projetos imobiliários em dificuldades seria ineficaz devido aos desafios demográficos e à situação de excesso de oferta no país.
Ele acrescentou que tal estratégia também poderia levantar questões incômodas sobre justiça social. O Estado comprar imóveis de construtoras quando o mercado está fraco significa usar recursos nacionais para subsidiar algumas pessoas enquanto outras não.
"Tornou-se uma questão de distribuição de riqueza", disse Chen. "Nem todos na China possuem vários apartamentos, e nem todos estão dispostos a vendê-los."
Nos últimos anos, diversas cidades chinesas, como Zhengzhou, no centro da China, e Suzhou, perto de Xangai, implementaram seus próprios programas para comprar milhares de imóveis não vendidos de construtoras e convertê-los em moradias populares para famílias de baixa renda.
De acordo com economistas, esses programas ajudam a absorver o excesso de moradias, mas também aumentam a pressão sobre as finanças locais.
Outro esforço notável em prol da habitação social é a iniciativa de "erradicação de favelas", lançada há quase uma década, quando o mercado imobiliário chinês também enfrentava dificuldades.
Nesse programa, o banco central fornecia empréstimos preferenciais a bancos estatais, que, por sua vez, emprestavam os fundos a construtoras para que estas comprassem terrenos em cidades e vilas e construíssem mais moradias. Em contrapartida, os governos locais subsidiavam famílias desalojadas de favelas, permitindo-lhes comprar novos apartamentos no mercado imobiliário.
A iniciativa ajudou a reativar a demanda por imóveis, mas também impulsionou um boom da construção civil, agravando o excedente habitacional na China.
Economistas enfatizam que a atual crise imobiliária é muito mais grave, representando um desafio significativo para o governo chinês em seus esforços para lidar com o problema do aumento dos preços dos imóveis e da superoferta.
Vu Hoang (Segundo WSJ, Reuters, AFP )
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