O conceito de moradia acessível mudou.
Em declarações ao evento anual "4º Fórum Imobiliário da Primavera e Cerimônia em Homenagem às Marcas Imobiliárias Líderes de 2023-2024", realizado na manhã de 15 de março, o advogado Dr. Doan Van Binh, vice-presidente da Associação Imobiliária do Vietnã (VARS) e presidente do CEO Group, afirmou que qualquer país se preocupa com moradia, emprego, saúde e educação . Em particular, a moradia é uma questão muito importante, não apenas atendendo às necessidades de moradia das pessoas, mas também afetando muitas outras questões sociais.
No entanto, após 2 anos de Covid-19, o mundo tem enfrentado muitas dificuldades, com inflação alta e muitos países enfrentando uma crise imobiliária, não apenas o Vietnã. Países e territórios nos EUA, Europa, incluindo Alemanha e China, estão enfrentando esse problema.
No Vietnã, para resolver o problema de moradia, o Governo emitiu a Decisão nº 2161/QD-TTg datada de 22 de dezembro de 2021 do Primeiro Ministro aprovando a Estratégia Nacional de Desenvolvimento Habitacional para o período de 2021-2030, com uma visão até 2045, para desenvolver moradias para famílias de renda média e baixa, especialmente moradias adequadas à acessibilidade da maioria das pessoas.
Da perspectiva de mercado, moradias populares terão um preço para um apartamento básico concluído de menos de 1.000 USD/m2, o que significa que um apartamento de 2 quartos e 65 m2 custa cerca de 65.000 USD, o equivalente a 1,6 bilhão de VND, cerca de 25 milhões de VND/m2.
No entanto, de acordo com uma pesquisa da Associação Imobiliária do Vietnã (VNRea), a realidade é que apartamentos com esse preço estão quase "extintos" em Hanói e na Cidade de Ho Chi Minh. Atualmente, o preço "padrão" de moradias populares nessas duas cidades aumentou de 20% a 30%, para entre 2 e 2,4 bilhões de VND por apartamento.
“Dito isso, o conceito de moradia acessível mudou drasticamente, não está mais em US$ 1.000, mas pode ter dobrado”, disse o Sr. Binh.
O presidente do CEO Group discursa no fórum.
Assim, o Sr. Binh disse que o Vietnã deveria analisar a experiência de desenvolvimento de moradias acessíveis em alguns países.
Nos Estados Unidos, de acordo com a Coalizão Nacional de Moradias de Baixa Renda, o país atualmente tem uma escassez de 5,5 a 7,3 milhões de unidades habitacionais acessíveis; segundo a Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR), o mercado está com uma escassez de 320.000 unidades abaixo da faixa de preço de US$ 256.000. Os Estados Unidos precisam construir mais 550.000 unidades a cada ano para compensar o déficit. Três estados — Califórnia, Flórida e Texas — respondem por 40% dessas unidades.
Para resolver o problema de moradia acessível, o país usou fundos do Plano de Resgate Americano para criar moradias para aluguel mais acessíveis.
A Califórnia financia a conversão de espaços de escritórios subutilizados em moradias populares; fornece US$ 8.000 em apoio a pessoas de baixa renda qualificadas para alugar moradias populares para cobrir custos como avaliações, honorários advocatícios, etc.; fornece incentivos fiscais a incorporadores que dedicam 20% de seus apartamentos a moradias populares, etc. Em particular, os bancos fornecem empréstimos hipotecários de 100% do valor do contrato.
Ou na Alemanha, o país mais rico da Europa, a taxa de propriedade de imóveis é bastante baixa, apenas 46%. O governo alemão também teve que intervir com ordens administrativas para resolver o problema da moradia acessível para a população.
Ou até mesmo como nossa "vizinha" China, o Sr. Binh disse que o Governo deste país também estabeleceu uma meta de adicionar 6,5 milhões de novas unidades habitacionais de aluguel de baixa renda em 40 grandes cidades até 2025, ao mesmo tempo em que aplica 17 soluções financeiras e não financeiras, e os bancos também redirecionam os fluxos financeiros para moradias populares.
Os incentivos estatais não estão de acordo com as regras de mercado.
Comentando também sobre o assunto acima, o Sr. Le Viet Hai - Presidente do Hoa Binh Construction Group disse que em 2021, o Estado emitiu uma Resolução para promover o desenvolvimento de moradias sociais, mas em 2021-2022 não houve transações.
De fato, no mercado imobiliário da Cidade de Ho Chi Minh, de antes da pandemia até 2023, o segmento de alto padrão representava 82% da oferta total no período pré-pandemia, a moradia acessível diminuiu 40% e a moradia acessível foi "extinta" no mercado.
Para causar a situação acima, o presidente da Hoa Binh Construction disse que o problema central é que os incentivos para habitação social, como aprovação do projeto, aprovação do design, meta do comprador, escala do projeto e preço de venda, ainda são muito complicados.
“Há cerca de 2 anos, trabalhamos com o investidor em habitação social. O projeto já possuía licença de investimento, mas só no início deste ano conseguimos concluir temporariamente os procedimentos de construção de habitação social para podermos começar a implementá-lo”, citou o Sr. Hai.
Citando estatísticas do Ministério da Construção, constata-se que o número de projetos de habitação social propostos é muito baixo em comparação com a meta estabelecida. O motivo analisado pelo Sr. Hai é que os incentivos do Estado em relação ao imposto sobre o uso do solo, IVA, crédito e custos de gestão não estão em conformidade com as regras de mercado, impossibilitando a obtenção de um acordo entre o Estado e os investidores.
O Sr. Le Viet Hai disse que os incentivos do Estado não estão de acordo com as regras de mercado.
No entanto, o professor associado, Dr. Dinh Trong Thinh, acredita que, quando se trata de habitação social, é necessário distinguir e definir claramente habitação social, habitação comercial acessível ou habitação de luxo, mas isso não foi discutido.
Assim, habitação social é aquela planejada pelo Estado para apoiar populações vulneráveis. Habitação comercial acessível é aquela financiada pelo Estado para a população em geral, atendendo às necessidades da maioria da população. Habitações de alto padrão também precisam ter padrões e regulamentações claros.
Portanto, o primeiro passo que precisa de atenção é definir claramente o tipo de moradia e o planejamento. Alocar 20% do terreno de um projeto habitacional comercial para o desenvolvimento de moradias sociais parece razoável, mas acredito que ainda seja uma estratégia fragmentada. Será difícil garantir a consistência na construção", analisou o especialista.
O professor associado, Dr. Dinh Trong Thinh, discursou no fórum.
A partir daí, o Sr. Thinh afirmou que é necessário planejar para ter as características de uma área residencial, atendendo às necessidades de acomodação, trabalho e vida cotidiana. Em particular, é necessário eliminar a visão de que moradias sociais de baixo custo são de baixa qualidade, o que leva a que muitas áreas sejam construídas, mas não vendidas, e as pessoas não venham morar nelas. No caso de moradias populares, o governo precisa ter políticas que vão desde o planejamento até as fontes de capital para apoiá-las .
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