O conceito de habitação acessível mudou.
Ao discursar no evento anual "4º Fórum Imobiliário da Primavera e Cerimônia de Homenagem às Principais Marcas Imobiliárias de 2023-2024", realizado na manhã de 15 de março, o advogado Dr. Doan Van Binh, vice-presidente da Associação Imobiliária do Vietnã (VARS) e presidente do Grupo CEO, afirmou que qualquer país se preocupa com habitação, emprego, saúde e educação . Em particular, a habitação é uma questão muito importante, pois não apenas atende às necessidades habitacionais da população, mas também impacta diversas outras questões sociais.
No entanto, após dois anos de Covid-19, o mundo enfrentou muitas dificuldades, como alta inflação, e muitos países, não apenas o Vietnã, enfrentam uma crise habitacional. Países e territórios nos EUA, na Europa, incluindo a Alemanha e a China, também enfrentam esse problema.
No Vietnã, para solucionar o problema habitacional, o Governo emitiu a Decisão nº 2161/QD-Ttg, de 22 de dezembro de 2021, do Primeiro-Ministro, aprovando a Estratégia Nacional de Desenvolvimento Habitacional para o período de 2021-2030, com uma visão para 2045, visando desenvolver moradias para famílias de renda média e baixa, especialmente moradias acessíveis à maioria da população.
Do ponto de vista do mercado, a habitação acessível terá um preço para um apartamento básico concluído inferior a 1.000 USD/m2, o que significa que um apartamento de 2 quartos com 65m2 custará cerca de 65.000 USD, o equivalente a 1,6 bilhão de VND, cerca de 25 milhões de VND/m2.
No entanto, de acordo com uma pesquisa da Associação Imobiliária do Vietnã (VNRea), a realidade é que apartamentos com esse preço estão praticamente "extintos" em Hanói e Cidade de Ho Chi Minh. Atualmente, o preço "padrão" de moradias populares nessas duas cidades aumentou de 20% a 30%, chegando a 2 a 2,4 bilhões de VND por apartamento.
“Dito isso, o conceito de moradia acessível mudou muito hoje em dia; não se trata mais de 1.000 dólares, mas pode ter dobrado de valor”, disse o Sr. Binh.
O presidente do grupo CEO discursa no fórum.
Assim, o Sr. Binh afirmou que o Vietnã deveria analisar a experiência de desenvolvimento de moradias populares em alguns países.
Nos Estados Unidos, de acordo com a Coalizão Nacional de Habitação para Baixa Renda, o país enfrenta atualmente um déficit de 5,5 a 7,3 milhões de unidades habitacionais acessíveis; segundo a Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR, na sigla em inglês), o mercado tem um déficit de 320.000 unidades abaixo da faixa de preço de US$ 256.000. Os Estados Unidos precisam construir 550.000 unidades a mais por ano para suprir esse déficit. Três estados, Califórnia, Flórida e Texas, respondem por 40% dessas unidades.
Para resolver o problema da habitação acessível, o país utilizou fundos do Plano de Resgate Americano para criar mais moradias de aluguel a preços acessíveis.
A Califórnia financia a conversão de espaços de escritórios subutilizados em moradias populares; oferece US$ 8.000 em auxílio a pessoas de baixa renda elegíveis para alugar moradias populares, para cobrir custos como avaliações, honorários advocatícios, etc.; oferece incentivos fiscais a incorporadoras que destinam 20% de seus apartamentos a moradias populares... Em particular, os bancos oferecem financiamento imobiliário de 100% do valor do contrato.
Ou na Alemanha, o país mais rico da Europa, a taxa de propriedade de imóveis é bastante baixa, apenas 46%. O governo alemão também teve que intervir com decretos administrativos para resolver o problema da habitação acessível para a população.
Ou, assim como nosso "vizinho" China, o Sr. Binh afirmou que o governo deste país também estabeleceu a meta de adicionar 6,5 milhões de novas unidades habitacionais de aluguel para pessoas de baixa renda em 40 grandes cidades até 2025, aplicando 17 soluções financeiras e não financeiras, e os bancos também direcionaram fluxos financeiros para moradias populares.
Os incentivos estatais não estão em conformidade com as regras de mercado.
Ao abordar também essa questão, o Sr. Le Viet Hai, Presidente do Grupo de Construção Hoa Binh, afirmou que em 2021 o Estado emitiu uma resolução para promover o desenvolvimento de habitações sociais, mas que, entre 2021 e 2022, não houve transações.
De fato, no mercado imobiliário da cidade de Ho Chi Minh, do período anterior à pandemia até 2023, o segmento de alto padrão representou 82% da oferta total no período pré-pandemia, a oferta de moradias populares diminuiu 40% e elas praticamente desapareceram do mercado.
Para explicar a situação descrita acima, o presidente da Hoa Binh Construction afirmou que o principal problema reside na complexidade dos incentivos para habitação social, como aprovação de projetos, aprovação de design, público-alvo do comprador, escala do projeto e preço de venda.
“Há cerca de dois anos, começamos a trabalhar com o investidor em habitação social. O projeto já possuía uma licença de investimento, mas só no início deste ano conseguimos concluir temporariamente os procedimentos para a construção de habitações sociais, de modo a podermos iniciar a sua implementação”, afirmou o Sr. Hai.
Citando estatísticas do Ministério da Construção, verifica-se que o número de projetos de habitação social propostos é muito baixo em comparação com a meta estabelecida. A razão, segundo análise do Sr. Hai, é que os incentivos estatais relativos ao imposto sobre o uso da terra, ao IVA, ao crédito e aos custos de gestão não estão em conformidade com as regras de mercado, o que impossibilita chegar a um acordo entre o Estado e os investidores.
O Sr. Le Viet Hai afirmou que os incentivos estatais não estão em conformidade com as regras de mercado.
O professor associado Dr. Dinh Trong Thinh acredita que, quando se trata de habitação social, é necessário distinguir e definir claramente habitação social, habitação comercial acessível e habitação de luxo, mas isso não tem sido discutido.
Assim, habitação social é aquela planejada pelo Estado para apoiar populações vulneráveis. Habitação comercial acessível é aquela financiada pelo Estado para a população em geral, atendendo às necessidades da maioria. Habitações de luxo também precisam ter padrões e regulamentações claros.
"Portanto, o primeiro passo a ser considerado é definir claramente o tipo de habitação e o planejamento. Destinar 20% do terreno de projetos de habitação comercial para o desenvolvimento de moradias sociais parece razoável, mas acredito que ainda seja fragmentado. Será difícil garantir a uniformidade na construção", analisou o especialista.
O professor associado, Dr. Dinh Trong Thinh, discursou no fórum.
A partir daí, o Sr. Thinh afirmou que é necessário planejar áreas residenciais com características que atendam às necessidades de moradia, trabalho e vida cotidiana. Em particular, é preciso eliminar a ideia de que habitações sociais de baixo custo são de baixa qualidade, o que leva a muitas áreas concluídas não serem vendidas e, consequentemente, à falta de moradores. Para que haja habitação acessível, o Estado precisa de políticas que apoiem o projeto, desde o planejamento até o financiamento .
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