Os apartamentos em Hanói são menos escassos, mas os preços de venda ainda estão altíssimos. Por quê?

(Dan Tri) - Segundo especialistas, o custo atual de impostos sobre a terra, construção, investimentos, etc. está aumentando, dificultando a queda dos preços dos apartamentos. Ao mesmo tempo, os investidores esperam lucros maiores devido aos altos custos de investimento.

Os preços dos apartamentos continuam a aumentar

De acordo com dados de uma unidade de pesquisa de mercado, somente nos últimos 9 meses, a oferta total de apartamentos recém-inaugurados em Hanói atingiu mais de 19.000 unidades, superando a oferta total de todo o ano de 2023. Com essa oferta abundante, este ano pode encerrar o ciclo de escassez de moradias em Hanói dos últimos 4 anos. A expectativa é que, neste ano, todo o país tenha uma oferta de quase 30.000 apartamentos.

Apesar do aumento na oferta de apartamentos, o nível de preços de venda em Hanói continua registrando uma tendência de alta tanto no mercado primário quanto no secundário. No mercado primário, o preço médio de venda atingiu 64 milhões de VND/m² (excluindo IVA e taxas de manutenção), 3% menor do que na Cidade de Ho Chi Minh.

No mercado secundário, o preço médio de venda continuou a aumentar em relação ao trimestre anterior, atingindo VND 46 milhões/m² (excluindo IVA e taxas de manutenção), um aumento de 5,5% em relação ao trimestre anterior e quase 26% em relação ao ano anterior. O aumento nos preços de venda secundários não deu sinais de parar e atualmente está a apenas cerca de VND 2 milhões/m² do preço de um apartamento secundário na Cidade de Ho Chi Minh.

Muitos apartamentos tiveram seus preços de venda aumentados em centenas de milhões de dongs depois de apenas um mês (Ilustração: Duong Tam).

De acordo com uma pesquisa realizada por repórteres do Dan Tri , no mês passado, os preços dos apartamentos em Hanói continuaram a aumentar e não mostram sinais de queda.

Especificamente, uma casa de 64 m² com 2 quartos no projeto Vinhomes Smart City foi anunciada para venda em meados de setembro por cerca de 4,2 bilhões de VND. Até agora, a mesma casa está sendo anunciada para venda com preços que variam de 4,5 bilhões a 4,7 bilhões de VND.

Ou no projeto Thang Long Number One, um apartamento de 87 m² com 2 quartos foi anunciado para venda no final de setembro por 5,7 bilhões de VND. No entanto, o preço deste apartamento agora foi aumentado para 6 bilhões de VND.

Precisando comprar uma casa, o Sr. Nguyen Van Ngu (de Nam Dinh ) disse que, nos últimos 3 meses, sua família tem procurado continuamente por diversos apartamentos nos distritos de Nam Tu Liem e Ha Dong. Com um orçamento de cerca de 3 bilhões de VND, o Sr. Ngu planeja comprar um apartamento de 65 a 70 metros quadrados, com 2 quartos.

"Quanto mais eu olho, mais alto fica o preço oferecido pelo proprietário. Por exemplo, uma casa com 68 metros quadrados em My Dinh (Nam Tu Liem, Hanói) foi anunciada para venda em agosto por cerca de 3,3 bilhões de VND. O proprietário está oferecendo a mesma casa por 3,7 bilhões de VND", disse ele.

Por que é difícil que os preços dos apartamentos diminuam?

O especialista imobiliário Tran Quang Trung afirmou que muitas pessoas ainda aguardam a queda dos preços dos apartamentos, mas essa espera parece impossível. Isso porque todos os fatores de entrada das empresas de desenvolvimento de projetos, como os custos do imposto predial de acordo com a nova tabela de preços, os custos de construção e o investimento em design de produtos, estão aumentando significativamente.

No contexto de recursos imobiliários cada vez mais escassos, para possuir um local bonito, especialmente no centro, as empresas precisam desembolsar uma grande quantia de dinheiro. Quando os preços dos terrenos estão altos, os investidores que produzem um produto popular certamente perderão dinheiro. Com locais bonitos, os desenvolvedores de projetos precisam criar produtos dignos daquela localização, então não existe preço baixo.

Um projeto de apartamento em Hanói (Foto: Duong Tam).

A Sra. Nguyen Hoai An, Diretora Sênior da CBRE Vietnã, afirmou que a maioria dos projetos recém-lançados está localizada em áreas urbanas já existentes, com preços elevados. Além disso, os altos preços de venda se devem, em parte, à grande demanda por investimentos, e o fluxo de caixa ainda está fluindo para produtos que atendem às necessidades reais de moradia no centro. Portanto, a liquidez do mercado ainda se mantém positiva.

Ao lançar novos produtos, os investidores calculam cuidadosamente a correlação do preço de venda com a região, de modo que os novos edifícios dificilmente terão preços mais baixos do que os da fase anterior ou dos projetos vizinhos. Isso visa garantir o lucro esperado dos investidores em um contexto de aumento nos custos dos materiais.

Segundo o Dr. Nguyen Van Dinh, presidente da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), a oferta de apartamentos em Hanói aumentou nos últimos tempos, mas ainda não atende às necessidades da população. Além disso, a maior parte da nova oferta continua sendo construída com altos padrões de qualidade, com altos custos de investimento e de terreno.

Com os altos custos de investimento atuais, os investidores também esperam lucros maiores do que antes. Portanto, o nível de preços dos apartamentos primários é muito difícil de reduzir. O alto preço dos apartamentos no mercado primário fez com que o preço no mercado secundário aumentasse drasticamente.

Explicando o motivo pelo qual a oferta de imóveis aumentou, mas os preços não diminuíram, em uma recente coletiva de imprensa do Ministério da Construção , o Sr. Vuong Duy Dung - Diretor Adjunto do Departamento de Habitação e Gestão do Mercado Imobiliário (Ministério da Construção) - disse que a oferta de imóveis é apenas uma das razões para o aumento dos preços dos imóveis em algumas áreas e localidades nos últimos tempos.

Segundo ele, o aumento nos preços dos imóveis se deve, em parte, ao recente aumento nos custos relacionados a terrenos, bem como ao impacto da aplicação de novos métodos de cálculo e tabelas de preços de terrenos. Além disso, há um fenômeno de muitos investidores formarem associações e grupos para participar de leilões, pagando preços de terrenos muitas vezes superiores ao preço inicial e, em seguida, possivelmente "abandonando os depósitos" após vencer o leilão, com o objetivo de estabelecer um nível virtual de preços na área para obter lucro...

"O leilão de direitos de uso da terra com lance vencedor muitas vezes superior ao preço inicial terá o impacto de aumentar o nível de preços da terra, dos imóveis e dos imóveis residenciais na área vizinha. Ao mesmo tempo, isso também aumenta o custo de implementação de projetos habitacionais, causando dificuldades para as empresas, reduzindo a oferta e afetando negativamente o mercado imobiliário", afirmou.

Fonte: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-o-ha-noi-bot-khan-hiem-nhung-gia-rao-ban-van-cao-chot-vot-do-dau-20241024155319977.htm